Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team Kanton en Handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : 5835373 CV 17-2080
datum : 10 oktober 2017
Vonnis in de zaak van:
[eiser 1]
en
[eiser 2],
beiden wonend te [plaats] ,
eisende partij, verder te noemen “ [eisers] ”,
gemachtigde mr. T.J. van Vugt te Amsterdam,
tegen
de vennootschap onder firma
Chinees-Indisch Restaurant [X],
Chinees-Indisch Restaurant [X],
gevestigd te [plaats] ,
en haar vennoten
[vennoot 1]
en
[vennoot 2] ,
beiden wonend te [plaats] ,
gedaagde partij, verder te noemen “ [vennoten] ”,
gemachtigde mr. F. Huisman te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van de procedure
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 6 juni 2017 is uitgesproken.
Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 12 september 2017 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt. De over de vastlegging in het proces-verbaal gemaakte per brief van 21 september 2017 gemaakte opmerkingen van de zijde van [eisers] zijn aan het proces-verbaal gehecht.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn sinds 1995 eigenaar van het pand te [plaats] aan de [adres] . Dit pand is gebouwd in 1967 en heeft drie bouwlagen. Het pand is aanvankelijk in gebruik geweest als hotel-café-restaurant. Het hotel-gedeelte was gesitueerd op de eerste en (deels) de tweede verdieping van het pand.
2.2.
[vennoten] - broer en zus - huren met ingang van 11 januari 1993 de parterre en de tweede verdieping van het pand. Op de parterre van het pand exploiteren [vennoten] onder naam “ [X] ” een Chinees-Indisch restaurant. In de daartoe opgemaakte huurovereenkomst is het gehuurde bestemd voor het gebruik als Chinees restaurant in de ruimste zin van het woord.
2.2.1.
In artikel 11 van de huurovereenkomst is bepaald:
Eventuele verbouwingen/veranderingen/verbeteringen door en op kosten van huurder gedaan, zullen na beëindiging van deze huurovereenkomst omniet ten goede komen aan de verhuurder.
Bedoelde zaken van konstruktieve aard zullen slechts na een schriftelijke toestemming van de verhuurder door huurder mogen worden uitgevoerd. (…)
2.2.2.
In de op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene bepalingen is onder meer vermeld:
7. Huurder is zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet bevoegd:
a. het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension;
(…)
e. in het algemeen aan, op, of in het gehuurde en al wat daarbij behoort iets te veranderen, te verwijderen of aan te brengen, waaronder begrepen (…)
(…)
2.3.
[vennoten] zijn met hun partners op de tweede verdieping gaan wonen, evenals hun in 1996 en 2001 geboren kinderen. In het pand hebben destijds eveneens hun intrek genomen de broer van [vennoten] , [A] met partner en hun in 1989 en 1991 geboren kinderen, als ook de ouders van [vennoten] De ouders van [vennoten] zijn op enig moment naar een andere woning in Zwolle verhuisd.
2.4.
Op de tweede verdieping zijn thans zeven kamers in gebruik als slaapkamer en één ruimte als woonkamer. Daarnaast is op de tweede verdieping een badkamer met toilet aanwezig alsmede twee bergruimtes. Op die verdieping is geen keuken aanwezig. De tweede verdieping heeft een afzonderlijke toegang via een inpandige trap.
2.5.
De eerste verdieping heeft een afzonderlijke toegang via een uitpandige trap. Op deze verdieping zijn sinds 1992 veertien onzelfstandige wooneenheden voor studenten/jongeren gesitueerd.
2.6.
Tussen [eisers] en [vennoten] zijn eerder twee procedures gevoerd over de huurprijs. Bij arrest van 14 oktober 2014 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de huurprijs voor het gehuurde per 1 maart 2008 vastgesteld op € 40.743,00 exclusief btw, waarvan een gedeelte van € 2.500,00 is aangemerkt als huurwaarde van de bovenwoning, ofwel de tweede verdieping van het pand.
2.7.
Begin 2016 hebben politie en Veilig Thuis IJsselland op basis van anonieme meldingen van overbewoning en verwaarlozing van (een) minderjarige(n) een onderzoek gesteld naar de bewoning van de tweede verdieping. In een brief van 31 maart 2016 heeft Veilig Thuis IJsselland aan de heer [B] en (medegedaagde) [C] medegedeeld dat een inspectie geen bijzonderheden heeft opgeleverd en dat het dossier wordt gesloten.
2.8.
Per brief van 4 november 2016 heeft de door [eisers] ingeschakelde gemachtigde [vennoten] gesommeerd het gehuurde per 1 januari 2017 te ontruimen. Daartoe is gesteld dat [vennoten] zonder toestemming van [eisers] op de tweede verdieping slaapkamers heeft gecreëerd door het plaatsen van wanden en deuren en dat [vennoten] veel meer mensen in het gehuurde laten verblijven dan op grond van de huurovereenkomst is toegestaan.
2.9.
In een schriftelijke verklaring van 30 maart 2017 heeft de heer [D] vermeld, voor zover van belang:
‘Tot ongeveer 35 jaar geleden was ik eigenaar van het pand aan de [adres] te [plaats] . In dit pand exploiteerde ik jaren lang het Hotel, Restaurant en Café, ‘De Rozenboom’.
De hotelkamers waren op de eerste en tweede verdieping van het pand.
Samen met mijn gezin woonde ik op de tweede verdieping.
Vanaf mijn vertrek tot op heden is in het pand Chinees Indisch Restaurant “ [X] ” gevestigd.
Op 17-3-2017 heb ik op verzoek van de huidige huurder, de tweede verdieping bezocht en heb ik geconstateerd dat de kamers exact dezelfde ruimtes zijn zoals ik die 35 jaar geleden heb achtergelaten. De indeling op de tweede verdieping is niet gewijzigd.’
2.10.
Op 10 april 2017 stonden in de gemeentelijke basisadministratie acht personen ingeschreven op het adres van het gehuurde, te weten [vennoot 2] en echtgenote, [vennoot 1] en echtgenoot met hun minderjarige kind, en hun broer [A] met echtgenote en hun meerderjarig kind.
3.Het geschil
3.1.
De vordering van [eisers] strekt ertoe dat de huurovereenkomst met [vennoten] wordt ontbonden, primair geheel en subsidiair ten aanzien van de woonruimte, onder veroordeling van [vennoten] tot ontruiming van het gehuurde, althans de woonruimte, en met hun veroordeling in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
[vennoten] hebben de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
3.3.
Op wat partijen ter onderbouwing van hun vordering onderscheidenlijk hun verweer hebben aangevoerd, zal hierna worden ingegaan.
4.De verdere beoordeling
4.1.
In geschil is het antwoord op de vraag of [vennoten] tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals [eisers] stellen en [vennoten] bestrijden.
4.2.
[eisers] hebben daartoe allereerst aangevoerd dat [vennoten] zonder hun toestemming zoals de huurovereenkomst vereist, de tweede verdieping hebben verbouwd, door daar een aantal extra vertrekken te realiseren door het optrekken van wanden en het plaatsen van deuren.
4.2.1.
Dat [vennoten] de tweede verdieping op de door [eisers] gestelde wijze hebben veranderd, is door hen gemotiveerd weersproken, in welk verband zij een schriftelijke verklaring van [D] , één van de voormalige eigenaren en exploitanten van het pand, hebben overgelegd. Dat die verklaring onjuist is, is weliswaar door [eisers] met een beroep op een in 1992 verwijderde inpandige trap gesteld maar niet verder onderbouwd. In de door hen overgelegde verklaring van een timmerman kan evenmin worden afgeleid dat sprake is geweest van recente verbouwing, waarover [eisers] spreken. Bij gebrek aan verdere voldoende concrete feiten en omstandigheden gaat de kantonrechter dan ook voorbij aan de stelling van [eisers] dat [vennoten] de tweede verdieping hebben verbouwd.
4.2.2.
Aan het voorgaande kan nog worden toegevoegd dat moet worden aangenomen, zoals [vennoten] hebben aangevoerd, dat bij een verandering als hier gesteld geen toestemming vooraf van [eisers] nodig is. In de huurovereenkomst is immers expliciet bepaald, die daardoor voorgaat op wat in de algemene bepalingen is opgenomen, dat alleen verbouwingen, veranderingen of verbeteringen van constructieve aard vooraf schriftelijke toestemming van de verhuurder behoeven. Uit de stellingen van [eisers] blijkt dat het gaat om uit hout en gipsplaat opgetrokken wanden, die kennelijk met stucwerk zijn afgewerkt. Dat het hiermee gaat om een aanpassing van constructieve aard laat zich dan zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet inzien.
4.2.3.
Het voorgaande leidt ertoe dat de gestelde tekortkoming niet in verband kan worden gebracht met een ongeoorloofde wijziging van het gehuurde, zoals [eisers] stellen.
4.3.
[eisers] hebben hun vordering tot ontbinding en ontruiming voorts gestoeld op de stelling dat [vennoten] de woonruimte op de tweede verdieping in gebruik hebben gegeven aan derden en dat dit tot overlast heeft geleid voor de bewoners op de eerste verdieping van het pand. Ter comparitie hebben [eisers] daar nog aan toegevoegd dat door de huidige hoeveelheid bewoners van de tweede verdieping, door hen gesteld op zestien personen, een onveilige woonsituatie is ontstaan waarvoor zij geen verantwoordelijkheid willen dragen.
4.3.1.
De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat [vennoten] met hun partners al vanaf het begin van de huurovereenkomst in 1993 hun hoofdverblijf op de tweede verdieping van het pand hebben. In de huurovereenkomst is de bestemming van die verdieping tot bewoning als zodanig niet vermeld maar onomstreden is dat die bewoning op instemming van de verhuurder berust, gelijk [eisers] daar nimmer als zodanig bezwaar tegen hebben gemaakt. Dat de tweede verdieping (mede) was bestemd voor bewoning door de exploitant van de op de parterre bevindende horecagelegenheid vindt overigens steun in de verklaring van [D] die vermeldt dat hij destijds met zijn gezin op de tweede verdieping heeft gewoond. Uit de door partijen genoemde procedures inzake de nadere vaststelling van de huurprijs voor het gehuurde blijkt voorts dat (ook) aan de tweede verdieping huurwaarde is toegekend, waarbij niet in debat is geweest dat die verdieping voor bewoning door de huurder was bedoeld.
4.3.2.
De huurovereenkomst bevat verder geen regeling of voorwaarden omtrent de bewoning van de tweede verdieping. In de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen is in artikel 7 sub a. niet meer bepaald dan dat [vennoten] het gehuurde niet (geheel of deels) in huur, onderhuur of gebruik aan derden mogen afstaan, waarbij het begrip ‘derden’ niet nader is omschreven of is toegelicht. In geen van deze stukken is een regel of een norm te vinden voor de hoeveelheid personen die de tweede verdieping al dan niet zouden mogen gebruiken.
4.3.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de tweede verdieping van het pand is onderverdeeld in een woonruimte, een badkamer met toilet, twee bergruimtes en zeven slaapkamers met in totaal 12 slaapplaatsen (4 x 2-persoonsbedden en 4 x 1-persoonsbed). Uit de stellingen van partijen volgt dat vanwege de nog aanwezige kamernummering (tenminste) 4 slaapkamers (met in totaal 6 slaapplaatsen) al in de oorspronkelijke situatie in gebruik waren als hotelkamers. Uit de verklaring van [D] moet worden afgeleid dat hij destijds met zijn gezin de andere ruimten in gebruik had.
4.3.4.
Wat betreft de door [eisers] gestelde overbewoning geldt dat zij niet hebben gesteld dat sprake is van uitwoning van de woonruimte op de tweede verdieping of van excessieve benutting van nutsvoorzieningen. Evenmin zijn voldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd op basis waarvan kan worden aangenomen dat sprake is van een onveilige, brandgevaarlijke woonomstandigheden, terwijl gesteld noch gebleken is dat enige toezichthoudende instantie (inmiddels) aandacht voor de situatie op de tweede verdieping heeft. [eisers] hebben daarnaast nog gesteld dat [vennoten] en de andere bewoners van de tweede verdieping overlast veroorzaken bij de kamerbewoners van de eerste verdieping, maar dat is gemotiveerd door [vennoten] weersproken, waarbij opmerking verdient dat [eisers] dat verwijt slechts opbrengen (en dan alleen in algemene zin) als [vennoten] zich bij hen beklagen over het woongedrag van een concrete kamerbewoner. Een gesteld toebrengen van overlast, wat daar verder van zij, kan de vordering van [eisers] evenmin dragen. Op de gestelde overbewoning als het gaat om het aantal gebruikers van de tweede verdieping zal hierna worden ingegaan.
4.3.5.
[eisers] hebben onvoldoende gemotiveerd bestreden dat na ingang van de huurovereenkomst in 1993 destijds ook de ouders van [vennoten] alsmede hun broer [A] met echtgenote en hun in 1989 en 1991 geboren kinderen hun intrek op de tweede verdieping hebben genomen. Een dergelijke hoeveelheid van op dat moment tien personen kon aldus worden gehuisvest, terwijl de geboorte van het kind van [vennoot 2] in 1996 noch van het kind van [vennoot 1] in 2001 tot een ruimteprobleem leidde.
4.3.6.
[eisers] hebben voorts onvoldoende gemotiveerd weersproken dat zowel de ouders van [vennoten] als hun broer [A] met echtgenote van begin af aan in de onderneming van [vennoten] werkzaam zijn geweest. Gelet daarop en gezien het familieverband valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien dat zij moeten worden aangemerkt als ‘derden’ in de zin van artikel 7 sub a. van de algemene bepalingen. De enkele omstandigheid dat inmiddels aan [vennoten] een boete is opgelegd wegens overtreding van de werkkostenregeling wegens het verstrekken van kost en inwoning aan [A] en het ten onrechte verdisconteren daarvan in het aan [A] te betalen loon, zoals [eisers] betogen, doet daar niet aan af.
4.3.7.
Inmiddels zijn de ouders van [vennoten] ingeschreven op een ander adres in [plaats] . Volgens [eisers] wonen zij daar niet en verblijven zij nog steeds op de tweede verdieping van het pand. Dit is echter gemotiveerd door [vennoten] weersproken. Concrete feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat de ouders van [vennoten] nog onveranderd in het gehuurde wonen, hebben [eisers] echter niet gesteld. Deze blijken ook niet uit de door hen overgelegde (heimelijk gemaakte) opnamen van de entree van de toegang tot de trap naar de tweede verdieping. [vennoten] hebben voorts gemotiveerd aangevoerd dat de inmiddels volwassen kinderen van hun broer [A] inmiddels elders studeren en veelal in hun studiestad verblijven. Dit is onvoldoende gemotiveerd weersproken door [eisers] terwijl uit de door hen overgelegde opnamen de onjuistheid van die stelling van [vennoten] niet blijkt. Met een ander is al niet aannemelijk geworden dat thans zestien personen op de tweede verdieping wonen/verblijven.
4.3.8.
[eisers] hebben nog met een beroep op de door hen gemaakte opnamen aangevoerd dat een tweede broer van [vennoten] , te weten [E] met echtgenote en twee minderjarige kinderen, op de tweede verdieping verblijven. Die bewoning is gemotiveerd door [vennoten] weersproken, onder meer onder verwijzing naar een inschrijving van dat gezin in de gemeentelijke basisadministratie op een ander adres in [plaats] . Volgens hen komt dat gezin veel in hun restaurant en in hun woonruimte, waarbij met name de kinderen regelmatig logeren, maar dat is in hun Chinese cultuur ook alleszins gebruikelijk, terwijl ook de onmiddellijke nabijheid van de school van de kinderen een rol speelt, aldus [vennoten] Of dit gezin duurzaam op de tweede verdieping van het pand verblijft, kan echter in het midden blijven, omdat dat ertoe leidt dat dan twaalf personen op de tweede verdieping verblijven, te weten [vennoten] met partners en twee kinderen, broer [A] met echtgenote en broer [E] met echtgenote en twee kinderen. Een dergelijke hoeveelheid van twaalf personen op de tweede verdieping is weliswaar krap bemeten, maar kan, gelet op het aantal slaapplaatsen, niet tot een conclusie van overbewoning leiden.
4.4.
Gelet op het vorenstaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [eisers] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden hebben die de gestelde overbewoning aannemelijk maken. Dit verwijt kan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst daardoor evenmin dragen. Hieraan voegt de kantonrechter nog toe dat zelfs indien tot overbewoning moet worden geconcludeerd, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat om die reden een einde dient te komen aan de huurovereenkomst voor zover het de woonverdieping betreft, laat staan voor zover het de parterre betreft waarin de onderneming wordt van [vennoten] wordt gedreven. Gelet op de duur van de huurovereenkomst en daarmee de duur van de bewoning ligt het dan veeleer in de rede dat een actie van de zijde van [eisers] is gericht op het terugbrengen / maximeren van het aantal personen dat op de tweede verdieping woont of verblijft in plaats van het doen eindigen van de huurovereenkomst.
4.5.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [eisers] zal worden afgewezen.
4.6.
[eisers] hebben geen feiten of omstandigheden te bewijzen aangeboden, die tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Voor bewijslevering is daarom geen plaats.
4.7.
[eisers] dienen als de in het ongelijk te stellen partij de proceskosten van [vennoten] te vergoeden, als hierna weer te geven.
4.8.
Wat partijen voor het overige hebben aangevoerd, behoeft gelet op het voorgaande geen afzonderlijke bespreking.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering van [eisers] af;
5.2.
veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van [vennoten] tot op heden begroot op € 300,-- wegens salaris gemachtigde;
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 10 oktober 2017, in tegenwoordigheid van de griffier.