Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 6440080 \ CV EXPL 17-3674
Vonnis in kort geding van 5 december 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NATUURSCHOONWET LANDGOED WARMELO B.V.,
gevestigd te Diepenheim,
gevestigd te Diepenheim,
eisende partij, hierna te noemen Warmelo,
gemachtigde: mr. K. Dekker te Groenlo
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé te Almelo
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
1.1.
De namens Warmelo betekende dagvaarding van 10 november 2017, waarbij Warmelo een vordering heeft ingesteld tot het treffen van een voorlopige voorziening en [gedaagde] heeft opgeroepen ter zitting in kort geding te verschijnen.
1.2.
[gedaagde] heeft ter voorbereiding van de mondelinge behandeling nog producties in het geding gebracht.
1.3.
De vordering is behandeld ter zitting van 21 november 2017.
Warmelo (vertegenwoordigd door mevrouw [X] ) is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
[gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
1.4.
Warmelo heeft haar standpunt laten toelichten door haar gemachtigde, die daarbij gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd en daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.
De griffier heeft van hetgeen ter zitting is besproken aantekeningen gemaakt.
1.5.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de zelfstandige woonruimte met tuin, ondergrond en schuurtje, groot circa 800 m2, gelegen aan de [adres] te [plaats] voor de duur van 24 maanden, ingaande op
1 november 2014 en eindigende op 31 oktober 2016. De huurovereenkomst is door Warmelo ondertekend op 30 oktober 2014 en door [gedaagde] op 25 juni 2015. De (kale) huurprijs bedraagt € 900,-- per maand.
2.2.
Op 19 juni 2015 hebben partijen een overeenkomst tot beëindiging van voornoemde huurovereenkomst ondertekend, waarin onder meer staat vermeld:
“verklaren te zijn overeengekomen:
dat voormelde overeenkomst met ingang 31 oktober 2016 zal worden beëindigd (ontbonden).”
2.3.
Op 7 oktober 2016 hebben partijen een tweede huurovereenkomst gesloten met betrekking tot dezelfde woonruimte voor de duur van 12 maanden, ingaande op
1 november 2016 en eindigende op 31 oktober 2017, waarin onder meer de volgende tekst is opgenomen:
“Huurovereenkomst woonruimte
(op basis van art.7:271,lid1 BW)
(…)
Indien de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter, eindigt deze van rechtswege zonder dat opzegging vereist is, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.
De huurder kan een huurovereenkomst die is aangegaan voor de duur van twee jaar of korter voor het verstrijken van de bepaalde tijd opzeggen tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag.”
2.4.
Op 17 augustus 2017 heeft Warmelo aan [gedaagde] een aangetekende brief gestuurd waarin zij [gedaagde] informeert over beëindiging van laatstgenoemde huurovereenkomst per 31 oktober 2017.
2.5.
[gedaagde] heeft het gehuurde vervolgens niet verlaten.
3.Het geschil
3.1.
De vordering
Warmelo vordert – enigszins samengevat – om [gedaagde] bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen:
I. om de gehuurde woonruimte staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] te ontruimen binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, althans een termijn die de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren, met al de haren en het hare en al degene die van harent wege het gehuurde occuperen, en ontruimd te houden en de betreffende onroerende zaak ter vrije beschikking te stellen van Warmelo;
II. om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Warmelo te voldoen de huur van
€ 900,-- per maand, vanaf 1 november 2017 tot het moment van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
III. in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
3.2.
Warmelo legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de per 1 juli 2016 in werking getreden Wet doorstroming huurmarkt 2015 het mogelijk heeft gemaakt om voor woonruimte kortdurende huurovereenkomsten voor bepaalde tijd aan te gaan. Tussen partijen is op 7 oktober 2016 een huurovereenkomst overeenkomstig
artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) tot stand gekomen. Per brief van
17 augustus 2017 is [gedaagde] door Warmelo geïnformeerd over het einde van deze huurovereenkomst. [gedaagde] heeft het gehuurde niet vrijwillig verlaten en verblijft daarom zonder recht en geldige titel in het gehuurde. De eerder tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst voor de duur van 24 maanden doet aan het voorgaande volgens Warmelo niet af, omdat die met wederzijds goedvinden is beëindigd en
de Wet doorstroming huurmarkt 2015 na het beëindigen van de eerste huurovereenkomst in werking is getreden. Het bepaalde in artikel 7:271 lid 1 BW is uitsluitend van toepassing op de tweede huurovereenkomst.
3.3.
Het verweer
[gedaagde] concludeert - samengevat - tot afwijzing van de vorderingen van Warmelo.
Volgens [gedaagde] is de tweede huurovereenkomst feitelijk een voortzetting van de eerste en is er een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd ontstaan. [gedaagde] is bij aanvang van de eerste huurovereenkomst al verzocht te tekenen voor het einde daarvan. Primair is het standpunt van [gedaagde] dat de beëindiging van de eerste huurovereenkomst nietig is, omdat de beëindigingsovereenkomst eerder is ondertekend dan de huurovereenkomst, wat in strijd is met artikel 7:271 lid 7 BW. Subsidiair beroept [gedaagde] zich op de tekst van de nieuwe wet (artikel 7:271 lid 1 BW) en de bedoeling van de wetgever hierbij. De handelswijze van Warmelo ondergraaft het bestaande systeem van huurbescherming. Daarnaast valt volgens [gedaagde] niet in te zien welk (spoedeisend) belang Warmelo heeft bij het beëindigen van de huurovereenkomst per 31 oktober 2017 en de gevorderde ontruiming.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel is. Gezien de ernst van de gevolgen voor de betrokken huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening slechts worden uitgesproken, indien het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter (wanneer zijn oordeel wordt gevraagd) de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
4.2.
Warmelo heeft aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zonder recht en geldige titel in het gehuurde verblijft, omdat de huurovereenkomst tussen partijen per 31 oktober 2017 is geëindigd.
4.3.
Volgens [gedaagde] is er de facto een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen, omdat partijen na een huurovereenkomst van 24 maanden, een tweede huurovereenkomst voor de duur van 12 maanden zijn aangegaan.
4.4.
Of er in dit geval al dan niet sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder huurbescherming, is een vraag die zich niet op eenvoudige wijze in kort geding laat beantwoorden. In een bodemprocedure zal nader moeten worden onderzocht wat partijen samen hebben besproken of afgesproken en waarom zij hebben gehandeld zoals zij dat kennelijk hebben gedaan.
4.5.
Warmelo heeft betoogd dat de eerste huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd en dat partijen daarna een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten voor de duur van 12 maanden, gegrond op het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW, waarbij het uitdrukkelijk de bedoeling van partijen was dat de huurrelatie tussen hen daarna zou eindigen. Met andere woorden: [gedaagde] zou willens en wetens afstand van haar recht op huurbescherming hebben gedaan.
4.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat zij direct bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst diende te ondertekenen en dat zij, toen zij de tweede huurovereenkomst ondertekende, geen afstand heeft willen doen van haar recht op huurbescherming en (na het inwinnen van juridisch advies) in de veronderstelling verkeerde dat zij dat ook niet deed.
4.7.
De Wet doorstroming huurmarkt 2015 biedt inderdaad, zoals Warmelo heeft aangevoerd, de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd te sluiten zonder huurbescherming voor de huurder. De vraag in deze zaak is echter hoe zich dat verhoudt tot de eerdere huurovereenkomst tussen partijen waarbij [gedaagde] wel huurbescherming had en of de (al dan niet bewust) gekozen constructie te verenigen is met
de Wet doorstroming huurmarkt 2015 en de bedoeling van de wetgever daarbij. Dit lijkt, zoals [gedaagde] aangevoerd heeft, niet het geval te zijn.
4.8.
Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015
(
Kamerstukken II2015/16, 34373, nr. 3) volgt immers dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. Onder meer de volgende passage is daarover duidelijk:
Kamerstukken II2015/16, 34373, nr. 3) volgt immers dat de huurovereenkomst voor onbepaalde duur de norm blijft en dat de wetgever heeft willen voorkomen dat huurders worden geconfronteerd met een reeks van tijdelijke huurovereenkomsten. Onder meer de volgende passage is daarover duidelijk:
“In het algemeen overleg van 14 mei 2014 heeft de Kamer een aantal zorgpunten ten aanzien van dit voorstel geuit. Bijvoorbeeld of huurders niet geconfronteerd kunnen worden met een opvolgende reeks van tijdelijke contracten. Hiertoe is in voorgestelde derde zin van artikel 7:271, eerste lid, van het BW geregeld dat de huurder niet telkens opnieuw een contract voor één jaar of korter kan worden aangeboden. De tweede overeenkomst geldt dan als aangegaan voor onbepaalde tijd. Wanneer de verhuurder de huurder na het verstrijken van de jaartermijn eenvoudigweg laat zitten, vloeit hetzelfde voort uit
artikel 7:230 van het BW. Blijkens artikel 7:271, tweede lid, van het BW is in beide gevallen volledige huurbescherming van toepassing. Het is voor een verhuurder dus niet mogelijk om een zelfde huurder een reeks van deze tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden.”
4.9.
[gedaagde] heeft ter zitting de vergelijking getrokken met het arbeidsrecht, waarin de Ragetlie-regel, vervat in artikel 7:667 lid 4 BW, werknemers bescherming biedt in situaties waarin een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd, dus met ontslagbescherming, wordt opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Omdat wonen net als werken een essentieel onderdeel is van ieders leven, is het niet ondenkbaar dat de bodemrechter, indien zijn oordeel wordt gevraagd, een soortgelijke redenering toepast binnen het huurrecht in een geval als het onderhavige waarin een contract voor bepaalde tijd met huurbescherming naadloos wordt gevolgd door een huurcontract voor bepaalde tijd zonder huurbescherming. De kantonrechter sluit deze benadering niet uit. Naar de kantonrechter overweegt doet het gegeven dat het eerste contract is afgesloten voor de wetswijziging en het tweede erna niet af aan het feit dat de wetgever het kennelijk ongewenst heeft geacht dat tijdelijke opvolgende huurcontracten met betrekking tot hetzelfde object en tussen dezelfde partijen worden afgesloten, waardoor de bepalingen met betrekking tot huurbescherming buitenspel zouden kunnen worden gezet. Op grond hiervan is de kantonrechter van oordeel dat het thans in kort geding onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter [gedaagde] in de gegeven omstandigheden tot ontruiming zal veroordelen.
4.10.
Dit zou anders kunnen zijn indien Warmelo voldoende aannemelijk zou hebben gemaakt dat [gedaagde] willens en wetens afstand heeft gedaan van haar recht op huurbescherming. Ook dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. Op zijn minst had in dat geval van Warmelo verwacht mogen worden dat zij [gedaagde] voorafgaand aan het ondertekenen van de beëindigingsovereenkomst schriftelijk gewaarschuwd zou hebben voor de feitelijke en juridische gevolgen daarvan. Van een dergelijke waarschuwing is de kantonrechter niet gebleken en voor nadere bewijslevering is in kort geding geen plaats.
4.11.
Los van het voorgaande is de kantonrechter met [gedaagde] van oordeel dat het spoedeisende belang van Warmelo bij haar vorderingen niet evident is. [gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat de huur door haar tijdig en volledig wordt betaald, zodat Warmelo in financiële zin geen nadeel ondervindt van de onderhavige situatie. Dat [gedaagde] de tuin van het gehuurde niet (naar behoren) onderhoudt of in conflict is met buren, is door Warmelo weliswaar op de zitting aangevoerd, maar op geen enkele wijze onderbouwd. Dat Warmelo het gehuurde aan een derde heeft verhuurd of op korte termijn kan verhuren is evenmin gebleken. Het woonbelang van [gedaagde] dient mede daarom in kort geding zwaarder te wegen dan het belang van Warmelo bij ontruiming.
4.12.
Het voorgaande leidt ertoe dat het gevorderde in kort geding zal worden afgewezen. Warmelo zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.
5.De beslissing in kort geding
I Wijst de vorderingen af,
II Veroordeelt Warmelo in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 600,-- voor het salaris van de gemachtigde,
III Verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. G.G. Vermeulen, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2017 in tegenwoordigheid van
mr. P.A.M. Miltenburg, griffier.