Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 5314745 CV 16-6278
Vonnis van 7 februari 2017
in de zaak van
[eiser],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij, hierna te noemen: “ [eiser] ”,
gemachtigde: Armaere B.V. te Apeldoorn,
tegen
[gedaagde 1],
wonend te [woonplaats 1] ,
en
[gedaagde 2],
wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij, hierna te noemen: “ [gedaagde 1] ” onderscheidenlijk “ [gedaagde 2] ”,
gemachtigde: mr. C.E. Beens te Leusden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding d.d. 29 juli 2016, met producties
- de conclusie van antwoord, met productie
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft met ingang van 1 juli 2013 aan [gedaagde 1] verhuurd de zelfstandige woonruimte te [plaats] aan de [adres]. Laatstelijk gold een huurprijs van € 648,53 per maand, inclusief voorschot op bijkomende leveringen.
2.2.
De huurovereenkomst van partijen is op 14 mei 2013 schriftelijk vastgelegd. Daarin zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’ (2013) van toepassing verklaard. In artikel 8.1 van de huurovereenkomst is een borgsom van € 609,00 bedongen.
2.3.
In artikel 10 is Pro NederWoon vastgoed management B.V. (hierna: NederWoon) vermeld als ‘vastgoedmanager’ ofwel beheerder van het gehuurde. [gedaagde 1] heeft op 14 mei 2013 aan NederWoon een machtiging verstrekt om van haar bankrekening bedragen af te schrijven wegens huur en voorschot op en afrekening van de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten.
2.4.
NederWoon heeft met gebruikmaking van de door [gedaagde 1] verleende machtiging iedere maand de door [gedaagde 1] aan [eiser] verschuldigde huur en voorschot op vergoeding van bijkomende leveringen van Bentvelzens rekening afgeschreven.
2.5.
[gedaagde 1] heeft voorts aan NederWoon de met [eiser] overeengekomen waarborgsom ad € 609,00 betaald. [gedaagde 1] heeft tot slot aan NederWoon betaald een bedrag van € 725,00 aan door NederWoon in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst bedongen bemiddelingsvergoeding.
2.6.
[gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst per brief van 2 december 2015 opgezegd tegen 31 januari 2016. De huurtermijnen voor de maanden december 2015 en januari 2016 heeft [gedaagde 1] onbetaald gelaten.
2.7.
Namens [eiser] heeft NederWoon [gedaagde 1] per brieven van 9, 17 en 25 maart 2016 aangemaand tot betaling van de achterstallige huurtermijnen en daarbij ook aanspraak gemaakt op de termijnen over de maanden februari en maart 2016.
2.8.
Per brief van 14 april 2016 heeft de door [gedaagde 1] ingeschakelde gemachtigde geantwoord dat [eiser] ten onrechte aanspraak maakt op betaling van huur voor de maanden februari en maart 2016, dat alleen de termijnen over december 2015 en januari 2016 onbetaald zijn gelaten, dat [eiser] de waarborgsom ad € 609,00 dient terug te betalen en dat [gedaagde 1] bij aanvang van de huurovereenkomst ten onrechte een bedrag van € 725,00 aan bemiddelingskosten heeft voldaan. Namens [gedaagde 1] is daarop voor de huurachterstand ad € 1.218,00 een beroep op verrekening gedaan met de door haar gevorderde bedragen van € 609,00 en € 725,00, zodat een nog door [eiser] te betalen bedrag van € 116,00 resteert. Tot slot is [eiser] in die brief tot betaling van dat bedrag gesommeerd.
2.9.
[eiser] heeft daarop zijn vordering aan huurachterstand verminderd met het bedrag van € 609,00 aan waarborgsom en bestreden dat hij aan [gedaagde 1] een vergoeding voor betaalde bemiddelingskosten zou hebben terug te betalen.
2.10.
Bij akte van borgtocht van 1 juli 2013 heeft [gedaagde 2] , de moeder van [gedaagde 1] , zich ten behoeve van [eiser] gesteld tot borg voor en hoofdelijk medeschuldenaar met [gedaagde 1] voor wat zij ingevolge de huurovereenkomst aan [eiser] is verschuldigd, met een maximum van € 7.188,00.
3.Het geschil
3.1.
De vordering
[eiser] vordert de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 825,41, vermeerderd met de wettelijke rente over € 688,06, onder hun veroordeling in de proceskosten, een vergoeding voor nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Het verweer
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] concluderen - samengevat - tot afwijzing van de vordering, onder veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.3.
Op wat partijen ter onderbouwing van de vordering onderscheidenlijk het verweer hebben aangevoerd, zal, voor zover van belang, in het hiernavolgende worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 1] de door haar over de maanden december 2015 en januari 2016 verschuldigde huur en voorschot op de vergoeding van bijkomende levering van € 1.297,06 onbetaald heeft gelaten en dat met dat bedrag is verrekend de door [eiser] aan [gedaagde 1] terug te betalen waarborgsom ad € 609,00, zodat per saldo aan hoofdsom nog resteert € 688,06.
4.2.
[gedaagde 1] heeft ter afwering van die resterende hoofdsom aangevoerd dat de door haar in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst betaalde bemiddelings-vergoeding wegens strijd met het bepaalde in artikel 7:264 BW Pro aan haar moet worden terugbetaald. [gedaagde 1] heeft vervolgens een beroep gedaan op verrekening van dat door haar terug te ontvangen bedrag met de door haar pro resto verschuldigde huur.
4.3.
[eiser] heeft niet, althans niet voldoende gemotiveerd, weersproken dat [gedaagde 1] - om de huurovereenkomst met [eiser] te kunnen sluiten - heeft moeten handelen met NederWoon en dat deze van [gedaagde 1] heeft bedongen dat daarvoor aan haar - NederWoon - een bemiddelingsvergoeding diende te worden betaald. Het is voorts onomstreden dat NederWoon voorafgaande aan en tijdens de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde 1] is opgetreden als de gemachtigde (eerst als bemiddelaar en daarna als beheerder) van [eiser] . Daarmee sprake is van een situatie zoals bedoeld in het tweede lid van artikel 7:264 BW Pro, te weten dat ten behoeve van NederWoon als derde bij de huurovereenkomst een niet redelijk voordeel is overeengekomen. Die bedongen bemiddelingsvergoeding is dan ook nietig.
4.4.
[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde 1] voor terugvordering van die betaalde bemiddelingsvergoeding zich tot NederWoon moet richten en dat [gedaagde 1] zich niet op [eiser] kan verhalen, al dan niet via verrekening. Dit betoog faalt op twee gronden. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.4.1.
Zoals overwogen, is NederWoon zowel voorafgaande aan als tijdens de huurovereenkomst van partijen opgetreden als gemachtigde van [eiser] . Hij heeft niet gesteld, en dit is ook niet op andere wijze gebleken, dat hij niet wist en ook niet redelijkerwijs niet hoefde te begrijpen dat NederWoon zich bij de uitvoering van de door hem - [eiser] - verleende opdracht tot bemiddeling van de (aspirant-)huurder een bemiddelingsvergoeding zou bedingen. Zoals overwogen is zo’n beding als een bedongen niet redelijk voordeel nietig. De handelwijze van NederWoon is daarmee als in strijd met de wet tegenover [gedaagde 1] onrechtmatig geweest, voor welke handelwijze [eiser] op de voet van artikel 6:171 BW Pro aansprakelijk is. Voor de uit de handelwijze van NederWoon voortvloeiende schade, bestaande uit die ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding, kan [gedaagde 1] zich dan ook op [eiser] verhalen. In die zin is sprake van een eigen schuld ter zake van [eiser] aan [gedaagde 1] , die door haar via verrekening met de achterstallige huur teniet kan worden gedaan.
4.4.2.
Daarnaast geldt dat de schuld van [gedaagde 1] aan [eiser] bij wege van een zogeheten driepartijen-verrekening kan worden verrekend met de vordering van [gedaagde 1] op NederWoon wegens de onverschuldigd betaalde bemiddelingsvergoeding. Onomstreden is immers dat [gedaagde 1] steeds het door haar tijdens de huurovereenkomst aan [eiser] verschuldigde heeft betaald via NederWoon, die voor [eiser] optrad als beheerder van het gehuurde, zodat daaruit bezwaarlijk een andere conclusie kan volgen dan dat tussen [eiser] en NederWoon een rekening-courant bestaat. De kantonrechter vermag dan ook niet in te zien dat zowel de schuld van [gedaagde 1] aan [eiser] als de schuld van NederWoon aan [gedaagde 1] niet via die rekening-courant tussen [eiser] en NederWoon geëgaliseerd kan worden.
4.5.
De conclusie is dat het verrekeningsverweer van [gedaagde 1] slaagt en dat op de resterende hoofdsom ad € 688,06 eveneens voormeld bedrag van € 725,00 aan ten onrechte betaalde bemiddelingsvergoeding in mindering kan worden gebracht.
4.6.
Gelet op de uit artikel 6:129 lid 1 BW Pro volgende terugwerkende kracht van die verrekening had [eiser] per saldo bij het eindigen van de huurovereenkomst niets meer van [gedaagde 1] te vorderen. Er is daarom geen grond voor toewijzing van rente of buitengerechtelijke kosten.
4.7.
De slotsom is dat de vordering van [eiser] niet toewijsbaar is en zal worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast als hierna weer te geven.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 100,00);
5.3.
verklaart de onder 5.2. vermelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2017.