ECLI:NL:RBOVE:2018:1765

• Datum uitspraak: 4 april 2018
• Publicatiedatum: 24 mei 2018
• Zaaknummer: C/08/153412 / HA ZA 14-149
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: K.J. Haarhuis; G.G. Vermeulen; A.H. Margadant
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenuitspraak inzake de rol van de notaris in een geschil over een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed

In deze tussenuitspraak van de Rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, wordt de rol van de notaris in een geschil tussen de vennootschap Freizeit- und Ferienpark Fürstenau GmbH en de curator van een failliete besloten vennootschap besproken. De zaak betreft een koopovereenkomst voor een perceel met opstallen in Fürstenau, Duitsland. De rechtbank heeft eerder een notaris, mr. D. ter Braak, aangewezen om de koopovereenkomst te onderzoeken en te rapporteren over de aanwezigheid van gevaarlijke of verontreinigde stoffen in de gebouwen die in 2010 zijn gesloopt. De notaris heeft gerapporteerd dat er in de koopovereenkomst geen melding wordt gemaakt van dergelijke stoffen, wat de stelling van Fürstenau ondersteunt dat zij geen wetenschap had van mogelijke verontreiniging.

De gedaagde partij, vertegenwoordigd door curator mr. G.W. Weenink, heeft echter vragen gesteld over de werkwijze van de notaris en de volledigheid van de informatie die aan hem is verstrekt. De rechtbank heeft vastgesteld dat er geen sprake is van een benoeming van een deskundige in de zin van de artikelen 194 en volgende van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, omdat de notaris niet is ingeschakeld voor zijn deskundigheid, maar om de koopovereenkomst te onderzoeken. De rechtbank heeft de notaris verzocht om nadere toelichting te geven op zijn rapport en de rol van een andere notaris, F. Hagemann, die betrokken was bij de koopovereenkomst.

De rechtbank heeft de zaak aangehouden voor verdere behandeling en verzoekt de notaris om binnen een maand zijn antwoorden op de gestelde vragen te verstrekken aan de partijen en de rechtbank. De uitspraak is openbaar gedaan op 4 april 2018.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/153412 / HA ZA 14-149

Vonnis in de hoofdzaak van 4 april 2018

in de zaak van

de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid naar Duits recht

Freizeit- und Ferienpark Fürstenau GmbH ,

gevestigd te Fürstenau (Niedersachsen, Deutschland),

eisende partij in conventie in de hoofdzaak,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie in de hoofdzaak,

verwerende partij in het incident,

advocaat: mr. C.P.B. Kroep te Enschede,

tegen

mr. G.W. Weenink q.q. ,

in zijn hoedanigheid van
curator van de failliete

besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[X] ,

kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie in de hoofdzaak,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie in de hoofdzaak,

eisende partij in het incident,

advocaat: mr. M.H.F. van der Lek-Langenhof te Zaltbommel.

Partijen zullen hierna Fürstenau en [X] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis in het incident van 27 september 2017;
• de brief van mr. D. ter Braak met bijlagen van 22 december 2017;
• de akte van Fürstenau van 24 januari 2018;
• de akte van [X] van 24 januari 2018.

1.2.

Ten slotte is wederom vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

2.1.

Bij tussenvonnis in het incident van 27 september 2017 heeft de rechtbank:

- notaris mr. D. ter Braak aangewezen als notaris aan wie Fürstenau op diens eerste verzoek een afschrift dient te verstrekken van de overeenkomst inzake de aankoop van het perceel met opstallen aan de Pommernstrasse (12) te Fürstenau, inclusief eventuele bijlagen, en de notaris verzocht om te onderzoeken of in die overeenkomst iets, en zo ja wat, staat vermeld over de aanwezigheid van gevaarlijke en/of verontreinigde stoffen in de gebouwen die in 2010 gesloopt zijn en zijn bevindingen vast te leggen in een schriftelijk rapport, indien en voor zover van toepassing voorzien van een kopie van de delen van de koopovereenkomst waarin de betreffende vermelding(en) is/zijn aangetroffen en voor het overige de koopover-eenkomst geheim te houden ten opzichte van [X] en derden;

- bepaald dat de notaris, na ontvangst van de koopovereenkomst van Fürstenau, bij BImA dient na te gaan of Fürstenau de juiste en volledige bescheiden aan hem heeft verstrekt en dat uit zijn rapport moet blijken dat hieraan is voldaan.

2.2.

Bij brief van 22 december 2017 heeft de notaris de rechtbank onder meer bericht als volgt:

“
(…)

Partij Fürstenau heeft voldaan aan mijn verzoek om de koopovereenkomst inclusief alle bijlagen tussen haar en verkoper, te weten de Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben-Anstalt (BimA), gesloten op 21 april 2008, aan mij ter hand te stellen. Dat alle gevraagde bescheiden aan mij zijn verstrekt is door mij geverifieerd bij dhr. F. Hagemann, Rechtsanwalt und Notar (…). Genoemde heer Hagemann heeft, als redacteur van de koopovereenkomst, bij mij op kantoor op 16 november 2017 de kopie met bijlagen vergeleken met het in zijn bezit zijnde origineel en geconcludeerd dat deze eensluidend zijn.

In de koopovereenkomst zijn enkele algemene bepalingen over aansprakelijkheden opgenomen zoals: (…)

In de koopovereenkomst wordt niets vermeld over de aanwezigheid van, noch verwezen naar, gevaarlijke/verontreinigde stoffen in de gebouwen die zullen worden gesloopt. (…)

Het is aldus de bedoeling dat de koper alle risico’s overneemt en dat iedere aansprakelijkheid van verkoper in de koopovereenkomst wordt uitgesloten, dit met inachtneming van het bepaalde in paragraaf 6 lid 2 van de koopovereenkomst, welke bepaling louter ziet op de hoedanigheid van de bodem en niet op die van de gebouwen.

(…) ”

In het als bijlage I bij voormelde brief overgelegde (beperkte) deel van paragraaf 3 van de koopovereenkomst valt te lezen:

“
baulichen Anlagen ausgegangen und hat dementsprechende Abbruchkosten kaufpreis-mindernd berücksichtigt. (…)

Die genaue Lage der Gebäude ist in der Anlage 5 beigefügten Zeichnung dargestellt, die Höhe der geschätzten Abbruchkosten sind in Anlage 4 aufgeführt, diese Aufstellung ist bei der Abrechnung zugrunde zu legen. ”

2.3.

Volgens Fürstenau bevestigt het oordeel van de notaris haar stelling dat het niet vast stond of de eerder gesloopte gebouwen verontreinigd waren met schadelijke stoffen en dat, als daarvan wel sprake zou zijn geweest, zij daarvan in elk geval geen wetenschap had.

2.4.

[X] heeft opgemerkt dat het niet duidelijk is of alle betrokkenen dezelfde brief van de notaris hebben ontvangen en dat de notaris haar niet de gelegenheid heeft gegeven opmerkingen te maken of verzoeken te doen naar aanleiding van de als conceptrapport aan te merken brief. Voorts lijkt de notaris niet te hebben voldaan aan de opdracht om bij BImA te verifiëren of hij over de juiste en volledige koopovereenkomst beschikt en is ongewis welke rol notaris F. Hagemann bij de totstandkoming van de overeenkomst heeft gehad. Ook wil [X] dat de notaris inzicht geeft in de inhoud van Anlage 4 door die bij zijn rapport te voegen, dan wel door te omschrijven wat in die bijlage is vermeld over de geschatte sloopkosten en de sloopwerkzaamheden. Ten slotte wil [X] dat de notaris de vraag beantwoordt of zijn constatering dat in de koopovereenkomst niets is vermeld over de aanwezigheid van gevaarlijke/verontreinigde stoffen in de te slopen gebouwen ook geldt voor de bijlagen bij die koopovereenkomst.

2.5.

Bij de bespreking van de opmerkingen van [X] over de brief en de werkwijze van de notaris stelt de rechtbank voorop dat hier geen sprake is geweest van de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 194 en volgende Wetboek van Burgerlijke Rechts-vordering (Rv). De notaris is immers niet ingeschakeld in verband met een deskundigheid aan zijn kant waarover de rechtbank zelf niet beschikt, maar omdat de koopovereenkomst tussen BImA en Fürstenau door een onafhankelijke derde onderzocht moest worden. Om die reden zijn de bepalingen van artikel 194 en volgende Rv ook niet van toepassing verklaard bij de benoeming van de notaris. Gelet hierop kan, anders dan [X] meent, geen sprake zijn van schending van artikel 198 Rv (opmerkingen maken/verzoeken doen). Er is voorts geen aanleiding om te veronderstellen dat de notaris aan [X] een brief met een andere inhoud zou hebben gestuurd dan aan de rechtbank en Fürstenau.

2.6.

De rechtbank acht, met [X] en gezien de aan de notaris verstrekte opdracht, ter afsluiting van dit onderzoek op twee punten een nadere toelichting van de notaris op zijn brief wenselijk. Deze nadere toelichting kan de notaris geven aan de hand van de volgende vragen:

- waarom heeft de notaris niet conform de opdracht bij BImA, maar bij notaris F. Hagemann (via BImA?) geverifieerd of hem de juiste en volledige koopovereenkomst is verstrekt?

- wat was de rol van F. Hagemann bij (de totstandkoming van) de koopovereenkomst?

- moet de rechtbank de vaststelling dat er in de koopovereenkomst niets is vermeld over de aanwezigheid van, noch verwezen wordt naar gevaarlijke/verontreinigde stoffen in de gebouwen die zullen worden gesloopt zo begrijpen dat daarover ook niets staat vermeld in de bijlagen bij de overeenkomst (zoals bijlage 4, waarin kennelijk gesproken wordt van de geschatte sloopkosten)?

Hetgeen [X] voor het overige in haar akte heeft aangevoerd geeft de rechtbank geen aanleiding tot het voorleggen van verdere vragen.

2.7.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

De rechtbank

in de hoofdzaak

3.1.

verzoekt mr. D. ter Braak, verbonden aan notariskantoor Ter Braak Willems, om de hiervoor in rechtsoverweging 2.6. genoemde vragen bij brief te beantwoorden;

3.2.

bepaalt dat de notaris binnen een maand na dit vonnis zijn brief aan beide partijen en aan de rechtbank dient te verstrekken;

3.11.

houdt de zaak aan tot de rolzitting van
30 mei 2018 opdat partijen zich alsdan kunnen uitlaten;

3.12.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mrs. K.J. Haarhuis, G.G. Vermeulen en

A.H. Margadant en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2018. ^[1]

Voetnoten

1. type: