ECLI:NL:RBOVE:2018:3811 - Rechtbank Overijssel - Huurprijsverlaging wegens ernstige gebreken aan gehuurde ...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 6701625 \ CV EXPL 18-1084

Vonnis van 11 september 2018

in de zaak van

1.[A]

2.
[B],

beiden wonende te Oldelamer,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie, hierna te noemen de verhuurders,

gemachtigde: mr. K.A. Faber

tegen

GEMEENTELIJKE KREDIETBANK DRENTHE, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[X],

gevestigd te Assen,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie, hierna te noemen de bewindvoerder,

gemachtigde: mr. O. Çolak.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 12 juni 2018;

- de akte overlegging producties van de zijde van de verhuurders;

- het proces-verbaal van de comparitie van 1 augustus 2018 en de reactie daarop van mr. Çolak.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 23 april 2013 is een beschermingsbewind ingesteld over de goederen van de heer [X] (hierna te noemen [X] ), met benoeming van de Gemeentelijke Kredietbank Drenthe als bewindvoerder.

2.2.

Op 1 juli 2013 hebben de verhuurders een huurovereenkomst gesloten met [X] met betrekking tot de woning aan [adres] te [plaats] (hierna te noemen het gehuurde). Deze huurovereenkomst is aangegaan op basis van de Leegstandswet en voor de duur van twee jaar. Na deze periode is [X] woonachtig gebleven in het gehuurde.

2.3.

Per brief van 28 juni 2017 heeft [X] de verhuurders op de hoogte gesteld van een aantal gebreken aan het gehuurde. De verhuurders hebben bij brief van 11 juli 2017 op deze brief gereageerd.

2.4.

[X] heeft zich vervolgens in augustus 2017 tot de Huurcommissie gewend met een verzoek tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs vanwege de door hem gestelde onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft in december 2017 uitspraak gedaan, welke uitspraak per brief van 27 december 2017 aan partijen is verzonden. In deze uitspraak staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“III Beoordeling

De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. (…)

(…)

Onderhoud en gebreken

De commissie ziet geen reden de zaak aan te houden en een reactie van verhuurder op de ter zitting door huurder overgelegde inspectielijst af te wachten. Verhuurder had immers zelf kunnen beschikken over deze lijst dan wel over de wetenschap van de aanwezigheid van deze gebreken. Bovendien heeft de gemachtigde van verhuurder ook de gelegenheid gehad ter zitting namens verhuurder te reageren.

Huurder heeft daarentegen vier jaar gewacht met het melden van de gebreken en dan wordt de ernst ervan groter. Naar het oordeel van de commissie is het de verantwoordelijkheid van huurder om gebreken tijdig te melden. Van huurder mag verwacht worden dat hij als een goed huisvader voor de woning zorgt.

De commissie is van oordeel dat de schutting als zijnde voorziening (het vervangen of uitvoeren van een grote reparatie eraan) voor rekening van de verhuurder is. Het bijhouden ervan (vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten ervan en verven en/of beitsen) komt voor rekening van de huurder.

Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken:


De afvoer van de wasmachine en het bad zijn gekoppeld op de regenwaterafvoer (RWA) aan de zijkant van de woning. De afvoer ligt niet goed op afschot en is niet goed aangesloten. Ook is de RWA pijp aan de buitenzijde van de woning beschadigd en kapot. Bij het legen van het bad kan de riolering de aangeboden hoeveelheid water niet verwerken en stroomt over het terras van huurder. Ook de afvoer van de gootsteen van de keuken is niet goed en zou herhaaldelijk zijn verstopt. Een en ander duidt op een mankement aan de riolering (borrelgeluiden, verzakking en/of foutieve aanlegging).

Dit is een gebrek in de categorie B (nummer 6);


De afvoer van de overkapping naast de woning ontbreekt. Ook is de goot aan de zijgeval van de woning in ernstige mate verzakt en stroomt bij enige regenval over.

Dit is een gebrek in de categorie C (nummers K1 en K5);


De douchevloer loopt niet goed op afschot. Dit heeft tot gevolg dat er (lek)water vanuit de doucheruimte naar de naastgelegen bijkeuken of berging stroomt. Hierdoor is de vloer van de bijkeuken bij voortduring nat.

Dit is een gebrek in de categorie C (nummer Nb1).


De tuinafscheiding verkeert in een slechte staat en is op veel plaatsen in ernstige mate door houtrot aangetast waardoor omvallen dreigt. Aangezien de tuin aan een openbaar pad grenst is er ook gevaar voor passerend publiek.

Dit is een gebrek in de categorie C (nummers S2 en T6).

De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden.

Bij gebreken in de categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de geldende huurprijs. Bij een gebrek in de categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs.

In deze situatie, waarbij naar het oordeel van de commissie sprake is van een gedeelde verantwoordelijkheid van verhuurder en huurder, vindt de Huurcommissie een verlaging tot 40% redelijk. (…)

Tijdelijke verlaging

De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van € 394,16 per maand. De huurder betaalt dus € 157,66 per maand.

Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging

(…) De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 juli 2017.”

3.Het geschil

in conventie

3.1.

De verhuurders hebben bij dagvaarding gevorderd dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de huurprijs van het gehuurde met ingang van 22 augustus 2017 bepaalt op € 394,16 per maand, althans op een ander door de kantonrechter vast te stellen bedrag. Ook hebben zij veroordeling van [X] gevorderd tot betaling van de huurpenningen voor de maanden waarover [X] het woongenot van het gehuurde heeft gehad vanaf 22 augustus 2017 en hij niet de (volledige) huur van € 394,16 per maand heeft voldaan en/of vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van betaling, met veroordeling van [X] in de kosten van deze procedure.

3.2.

De verhuurders hebben aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat zij zich niet kunnen vinden in de uitspraak van de Huurcommissie. Zij stellen zich op het standpunt dat die uitspraak op basis van onvolledige en onjuiste gegevens, en dus onzorgvuldig, tot stand is gekomen. De verhuurders verzoeken de kantonrechter tot een volledige heroverweging van de betreffende uitspraak te komen en voeren daartoe het volgende aan. Er is geen sprake van gebreken die de huurverlaging rechtvaardigen. Het verfwerk van de woning is op orde, zoals reeds door middel van foto’s bij de Huurcommissie is aangetoond. Ook de riolering is in orde, nu deze door een professioneel bedrijf is aangelegd. De klachten over de tuin en de vloer in de badkamer kunnen niet tot een verlaging van de huur leiden, aangezien bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken dat [X] de tuin zou onderhouden en [X] op dat moment ook heeft geaccepteerd dat de vloer in de badkamer niet goed was. [X] is na afloop van de op basis van de Leegstandswet verstrekte vergunning in de woning blijven wonen en woont daar inmiddels vijf jaar. Hij heeft de gebreken dan ook niet tijdig gemeld en heeft niet gereageerd op de door de verhuurders op 11 juli 2017 gestuurde brief. Op basis van het puntenstelsel kan een veel hogere huur gevraagd worden dan de contractuele huur en een verlaging van de huurprijs zoals door de Huurcommissie is voorgesteld, is ook om die reden niet gerechtvaardigd.

3.3.

De bewindvoerder heeft verweer gevoerd. Voor zover van belang, zal dit verweer hierna worden besproken.

in reconventie

3.4.

De bewindvoerder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat het gehuurde sinds 1 juli 2017 ernstige gebreken heeft zoals vastgesteld in de uitspraak van de Huurcommissie, althans een of meer gebreken vertoont in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Pro Wetboek (BW), zoals die door de rechtbank zijn vastgesteld;

II. de huurprijs van het gehuurde te verlagen c.q. vast te stellen op het bedrag gelijk aan het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 157,66 per maand, ingaande 1 juli 2017 en lopende tot en met de datum waarop de gebreken zoals die zijn vastgesteld door de Huurcommissie, althans door de rechtbank, daadwerkelijk zijn hersteld;

III. veroordeling van de verhuurders tot herstel van de gebreken zoals die zijn vastgesteld door de Huurcommissie, althans door de rechtbank, binnen twee weken na betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan zij een dwangsom dienen te betalen aan de bewindvoerder van € 500,00 per dag, met een maximum van € 50.000,00;

IV. veroordeling van de verhuurders in de kosten van de procedure, waaronder de nakosten, voor een bedrag van € 131,00, dan wel indien betekening van het vonnis plaatsvindt, voor een bedrag van € 199,00 en met bepaling dat indien deze proceskosten niet binnen veertien dagen na heden zijn voldaan, daarover de wettelijke rente verschuldigd is.

3.5.

De bewindvoerder heeft aan deze vorderingen het navolgende ten grondslag gelegd. De Huurcommissie heeft terecht geconcludeerd dat er sprake is van een aantal ernstige gebreken aan het gehuurde en dat deze leiden tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% van de overeengekomen huurprijs. Ondanks de betreffende uitspraak zijn de gebreken tot op heden nog niet verholpen.

3.6.

De verhuurders hebben verweer gevoerd. Voor zover van belang, zal dit verweer hierna worden besproken.

4.De beoordeling

in conventie en reconventie

4.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

4.2.

De verhuurders hebben ten onrechte [X] zelf in rechte betrokken. Gelet op het beschermingsbewind, waarmee de verhuurders gezien de inhoud van de dagvaarding bekend waren, had ingevolge het bepaalde in artikel 1:441 lid 1 BW Pro de bewindvoerder gedagvaard moeten worden. De bewindvoerder van [X] is inmiddels echter vrijwillig in rechte verschenen, zodat zij als formele procespartij heeft te gelden (Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). Dit vonnis zal daarom worden gewezen op naam van de bewindvoerder en niet op naam van [X] , nu hij niet langer (formeel) procespartij is.

4.3.

De verhuurders hebben niet geconcludeerd voor antwoord in reconventie. Hoewel in het tussenvonnis van 12 juni 2018 per abuis geen termijn is verleend voor het indienen van de betreffende conclusie, hadden de verhuurders zelf tot het indienen van die conclusie kunnen overgaan, althans op de comparitie voor antwoord in reconventie kunnen concluderen. Mede gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, ziet de kantonrechter dan ook geen aanleiding de verhuurders alsnog de gelegenheid te geven voor antwoord in reconventie.

4.4.

De bewindvoerder heeft bezwaar gemaakt tegen de door de verhuurders bij dagvaarding en akte overgelegde producties, nu hij deze niet heeft ontvangen. Aangezien de betreffende producties niet ten nadele van [X] aan de beslissing in de onderhavige kwestie ten grondslag worden gelegd, bestaat er geen aanleiding de bewindvoerder alsnog in de gelegenheid te stellen op die producties te reageren en behoeft de vraag of deze buiten beschouwing moeten worden gelaten geen beantwoording.

4.5.

De verhuurders hebben geen vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik ingesteld, zodat aan de stellingen van partijen op dit punt voorbij kan worden gegaan.

4.6.

De kantonrechter constateert dat de verhuurders hun vorderingen binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, hebben ingesteld, zodat zij ontvankelijk zijn in hun vorderingen. Ingevolge artikel 7:262 BW Pro betekent dit dat de binding van partijen aan de uitspraak van de Huurcommissie is komen te vervallen.

4.7.

Artikel 7:262 BW Pro bevat geen aanwijzingen over hoe de kantonrechter dient om te gaan met de uitspraak van de Huurcommissie. Onder het oude recht is hierover in de parlementaire geschiedenis het volgende opgemerkt:

“De kantonrechter kan het gehele oordeel van de huurcommissie opnieuw bezien, met inbegrip van alle elementen die aan dat oordeel ten grondslag hebben gelegen. In vele gevallen zal de kantonrechter zich er echter toe kunnen beperken na te gaan of de huurcommissie redelijkerwijs tot haar uitspraak had kunnen komen.”De kantonrechter gaat daar ook nu van uit.

4.8.

De verhuurders hebben aangevoerd dat de uitspraak van de Huurcommissie op basis van onvolledige en onjuiste gegevens en dus onzorgvuldig tot stand is gekomen. Voor zover zij menen dat de kantonrechter om die reden het gehele oordeel van de Huurcommissie opnieuw dient te bezien, gaat de kantonrechter aan die stelling voorbij, nu niet nader is toegelicht op welke punten de uitspraak van de Huurcommissie onzorgvuldig tot stand zou zijn gekomen. Aangezien de kantonrechter geen aanleiding ziet het gehele oordeel van de Huurcommissie te heroverwogen, zal per onderdeel nagegaan worden of de Huurcommissie redelijkerwijs tot het oordeel heeft kunnen komen dat de huurprijs van het gehuurde vanaf 1 juli 2017 tijdelijk verlaagd wordt tot € 157,66 per maand.

4.9.

De Huurcommissie heeft naar aanleiding van de door [X] gemelde onderhoudsklachten een inspectie uitgevoerd aan het gehuurde. Daarbij is geconstateerd dat sprake is van een mankement aan de riolering, er problemen zijn met de regenwaterafvoer, de douchevloer niet goed op afschot loopt en de tuinafscheiding in slechte staat verkeert en op omvallen staat. Naast deze gebreken zijn er nog andere gebreken geconstateerd en is geconstateerd dat het buitenschilderwerk in een matige tot slechte staat verkeert, maar deze constateringen hebben geen rol gespeeld bij de tijdelijke verlaging van de huurprijs.

4.10.

Wat betreft de riolering stellen de verhuurders zich op het standpunt dat deze in orde moet zijn, nu deze door een professioneel bedrijf is aangelegd. De kantonrechter overweegt echter dat uit het enkele feit dat een riolering door een professioneel bedrijf is aangelegd niet automatisch volgt dat er geen sprake kan zijn van een gebrek aan die riolering. Nu nergens het tegendeel uit blijkt, gaat de kantonrechter uit van de aanwezigheid van de door de rapporteur van de Huurcommissie geconstateerde gebreken aan de riolering.

4.11.

Wat betreft de tuinafscheiding is ter zitting gebleken dat deze inmiddels (deels) is omgevallen, zodat moet worden uitgegaan van de juistheid van de door de rapporteur van de Huurcommissie geconstateerde slechte staat daarvan. De verhuurders stellen dat bij aanvang van de huurovereenkomst is afgesproken dat het tuinonderhoud voor rekening van de bewindvoerder komt en klachten over de tuin daarom niet tot een verlaging van de huurprijs kunnen leiden. Maar aan deze stelling gaat de kantonrechter voorbij. Niet alleen blijkt de gestelde afspraak, die door de bewindvoerder wordt betwist, nergens uit, ook zou een dergelijke afspraak in strijd zijn met het dwingendrechtelijke karakter van de gebrekenregeling. Ditzelfde geldt voor de door de verhuurders gestelde en door de bewindvoerder betwiste afspraak ten aanzien van de vloer in de badkamer, op grond waarvan [X] bij aanvang van de huurovereenkomst zou hebben geaccepteerd dat die vloer niet goed was.

4.12.

Ten aanzien van de problemen met de regenwaterafvoer stellen de verhuurders zich tot slot op het standpunt dat dit gebrek voor rekening van de bewindvoerder dient te komen. Zij voeren daartoe aan dat de afvoer kan zijn losgeschoten bij de werkzaamheden aan de bakkerij die naast het gehuurde is gelegen en dat [X] toezicht heeft gehouden op die werkzaamheden. Aangezien de betreffende stellingen, die door de bewindvoerder worden weersproken, onvoldoende zijn toegelicht en onderbouwd, gaat de kantonrechter ook hieraan voorbij.

4.13.

Gelet op het voorgaande gaat de kantonrechter uit van de aanwezigheid van de door de rapporteur van de Huurcommissie geconstateerde gebreken. Ook heeft Huurcommissie terecht geoordeeld dat deze gebreken voor rekening van de verhuurders komen.

4.14.

Drie van de vier door de Huurcommissie geconstateerde gebreken betreffen een gebrek in categorie C, als omschreven in bijlage II bij artikel 6 lid 2 Besluit Pro huurprijzen woonruimte (BHW) en het andere gebrek betreft een gebrek in de categorie B. Op grond van artikel 6 lid 1 BHW Pro kan de Huurcommissie in geval van een gebrek in de categorie C de huurprijs ten laagste vaststellen op 40% van de overeengekomen huurprijs en in geval van een gebrek in de categorie B op 30%. De Huurcommissie heeft in het onderhavige geval aanleiding gezien de huurprijs te verlagen tot 40% van de overeengekomen huurprijs.

4.15.

Volgens de verhuurders is het niet redelijk dat de huurprijs tot dit niveau verlaagd is, aangezien op basis van het puntenstelsel een veel hogere huurprijs voor het gehuurde gevraagd kan worden dan de contractuele huurprijs. Nog afgezien van het feit dat ook deze stelling niet is onderbouwd, geldt dat de huurprijs op verzoek van de verhuurders slechts kan worden verhoogd op de wijze zoals voorgeschreven in de artikelen 7:252, 7:252a en 7:253 BW. Nu de verhuurders (kennelijk) geen gebruik hebben gemaakt van deze mogelijkheid, is de tussen partijen overeengekomen huurprijs in de onderhavige procedure bindend en was ook de Huurcommissie aan die huurprijs gebonden.

4.16.

De verhuurders hebben ten aanzien van de verlaging van de huurprijs verder nog aangevoerd dat [X] de gebreken niet tijdig heeft gemeld, maar ook dit kan hen niet baten. Uit de uitspraak van de Huurcommissie begrijpt de kantonrechter dat bij het bepalen van de huurprijsverlaging rekening is gehouden met het feit dat [X] vier jaar gewacht heeft met het melden van de gebreken. Aangezien er sprake is van vier afzonderlijke gebreken, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet volgehouden worden dat, rekening houdend met deze late melding, de verlaging van de huurprijs tot 40% van de overeengekomen huurprijs onredelijk is. Het feit dat [X] 4 jaar heeft gewacht met het melden van de gebreken werkt slechts in zoverre in zijn nadeel dat een verlaging van de huurprijs niet verder kan terugwerken dan tot de dag waarop de huurder aan de verhuurder kennis heeft gegeven van de gebreken (met een verval van 6 maanden), zoals volgt uit art. 7:257 BW Pro.

4.17.

Nu de verhuurders verder geen relevante feiten en omstandigheden hebben gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat de huurcommissie redelijkerwijs niet tot het oordeel heeft kunnen komen dat de huurprijs van het gehuurde vanaf 1 juli 2017 tijdelijk verlaagd wordt tot € 157,66 per maand, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van dat oordeel. Dit leidt ertoe dat de vorderingen van de verhuurders in conventie zullen worden afgewezen en dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht en huurprijsvaststelling zullen worden toegewezen. De vordering van de bewindvoerder tot herstel van de door de Huurcommissie vastgestelde gebreken zal eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat de termijn waarbinnen deze gebreken hersteld moeten zijn vanwege de aard van de gebreken zal worden gesteld op acht weken na betekening van dit vonnis. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd op de hierna te vermelden wijze.

4.18.

De verhuurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, zowel in conventie als in reconventie. In conventie worden de kosten aan de zijde van de bewindvoerder begroot op een bedrag van € 400,00 aan salaris gemachtigde (op basis van 2 punten x tarief € 200,00). De gevorderde nakosten in conventie zullen conform de landelijke aanbeveling worden begroot op het tarief van een half punt van het salaris gemachtigde, met een maximum van € 100,00. Gelet op het gemachtigdensalaris in deze zaak, zal een bedrag van € 100,00 worden toegewezen.

In reconventie worden de kosten aan de zijde van de bewindvoerder begroot op een bedrag van € 200,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 200,00 x 0,5). De gevorderde nakosten in reconventie worden, gelet op het salaris gemachtigde, eveneens begroot op € 100,00.

5.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt de verhuurders in de kosten van deze procedure ad € 500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente indien dit bedrag niet binnen veertien dagen na heden is voldaan;

5.3.

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

5.4.

verklaart voor recht dat het gehuurde ernstige gebreken heeft, zoals vastgesteld door de Huurcommissie in de uitspraak met zaaknummer ZKN-2017-003941;

5.5.

stelt de huurprijs voor het gehuurde vast op het bedrag gelijk aan het door de Huurcommissie in voornoemde uitspraak vastgestelde bedrag van € 157,66 per maand, ingaande per 1 juli 2017 en lopende tot en met de datum waarop de gebreken zoals die door de Huurcommissie in de betreffende uitspraak zijn vastgesteld daadwerkelijk zijn hersteld;

5.6.

veroordeelt de verhuurders tot herstel van de gebreken zoals die zijn vastgesteld door de Huurcommissie in de uitspraak met zaaknummer ZKN-2017-003941, zulks binnen acht weken na betekening van dit vonnis en op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 10.000,00 dat de verhuurders in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen;

5.7.

veroordeelt de verhuurders in de kosten van deze procedure ad € 300,00, te vermeerderen met de wettelijke rente indien dit bedrag niet binnen veertien dagen na heden is voldaan;

5.8.

verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad;

5.9.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2018.

(FK)