ECLI:NL:RBOVE:2018:4591

• Datum uitspraak: 19 oktober 2018
• Publicatiedatum: 30 november 2018
• Zaaknummer: 7227404 \ VV EXPL 18-73
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: C.H. de Haan
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming woning wegens schending aanvullende huurvoorwaarden en overlast

De zaak betreft een kort geding tussen woningcorporatie deltaWonen en huurder [gedaagde] over ontruiming van een woning vanwege schending van aanvullende huurvoorwaarden. De huurovereenkomst was een laatste-kans-contract met strikte voorwaarden, waaronder een verbod op bezoek van de ex-partner zonder toestemming.

DeltaWonen stelde dat [gedaagde] de ex-partner zonder toestemming toegang had verleend en dat er ernstige geluidsoverlast was, ook ’s nachts. Ondanks gesprekken met de huurder en hulpverleners bleef de situatie ongewijzigd. [gedaagde] erkende het bezoek maar betwistte de overlast en stelde dat het verbod in strijd was met het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).

De kantonrechter oordeelde dat de aanvullende voorwaarden niet in strijd zijn met het IVRK en dat de overlast voldoende aannemelijk was, mede door politieoptreden. Het belang van de kinderen weegt niet zwaarder dan de schending van de huurovereenkomst. De ontruiming werd toegewezen en [gedaagde] werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Uitkomst: De huurder is veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen vijf dagen wegens schending van aanvullende huurvoorwaarden en ernstige overlast.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 7227404 \ VV EXPL 18-73

Vonnis in kort geding van 19 oktober 2018

in de zaak van

de stichting

STICHTING DELTAWONEN ,

gevestigd te Zwolle,

eisende partij, hierna te noemen deltaWonen,

gemachtigde: mr. M.E. Dekker,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [plaats 1] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. Ö. Çolak.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 september 2018

- de brief van 5 oktober 2018 met producties van [gedaagde]

- de fax van 8 oktober 2018 met een productie van [gedaagde]

- de e-mail van 8 oktober 2018 van deltaWonen

- de pleitnota van deltaWonen

- de pleitnota van [gedaagde]

- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling d.d. 9 oktober 2018.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat sinds 28 maart 2018 een tijdelijke huurovereenkomst ‘nieuwe stijl’, een zogenoemd laatste-kans-contract, met betrekking tot de woning aan [adres 1] te [plaats 1] (hierna te noemen het gehuurde). De huurprijs voor het gehuurde bedraagt op dit moment € 615,00 per maand.

2.2.

Op voornoemde huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene huurvoorwaarden van deltaWonen, alsmede aanvullende huurvoorwaarden.

De artikelen C en D van deze aanvullende voorwaarden luiden als volgt:

Dat huurder een huurovereenkomst met woningcorporatie Vechthorst (gevestigd in Nieuwleusen), heeft gehad voor de woonruimte [adres 2] te [plaats 2] .

Dat Huurder daar:

• regelmatig/voortdurend zijn/haar financiële verplichtingen niet na kwam;

• regelmatig/voortdurend zeer ernstige overlast veroorzaakte in zijn/haar nabije omgeving.

Artikel F van deze aanvullende huurvoorwaarden luidt als volgt:

Dat verhuurder en huurder op 16 oktober 2017 elkaar hebben gesproken in bijzijn van de maatschappelijk begeleider van huurder, de heer [X] . Huurder in dat gesprek heeft aangegeven dat de woonoverlast en de huurschuld bij Vechthorst is ontstaan vanuit haar relatie met de heer [Y] . Huurder aangeeft dat deze relatie is beëindigd en er onderling geen contact is. Huurder om die reden met haar vier kinderen in een klein chalet woont op een camping. Er sprake is van een ondertoezichtstelling (OTS) en er sprake is van verplichte zorgverlening door Jeugdbescherming en Maatschappelijk werk. De zorgverleners aangeven dat het wenselijk is dat mevrouw en haar kinderen verhuizen naar een woning/woonomgeving.

Artikel L van deze aanvullende huurvoorwaarden luidt als volgt:

Dat verhuurder – indien en zodra huurder aan één of meer voorwaarden in de huurovereenkomst geen gevolg zal geven – onmiddellijk de ontbinding van deze nieuwe huurovereenkomst bij de Kantonrechter zal inroepen en ontruiming van het gehuurde zal vorderen.

En verder is onder andere opgenomen:

Overlast:

Huurder zal aan omwonenden geen enkele overlast veroorzaken, meer in het bijzonder, maar niet beperkt tot:

- het veroorzaken van harde geluiden zoals onder meer hard praten, schreeuwen en/of met deuren slaan.

Bezoek/gebruik aan derden:

- Huurder zal in de woning geen bezoek ontvangen van haar ex-partner, de heer [Y] , zonder voorafgaande toestemming van zorgverleners en deltaWonen.

- Huurder zal geen derden laten inwonen zonder voorafgaande toestemming van zorgverleners en deltaWonen.

2.3.

In de periode mei 2018 tot en met oktober 2018 zijn klachten inzake geluidsoverlast afkomstig uit/bij de woning van [gedaagde] bij deltaWonen ingediend. Deze overlast vindt ook in de nachtelijke uren plaats.

2.4

DeltaWonen heeft naar aanleiding van deze klachten gesprekken met [gedaagde] en haar hulpverlener(s) gevoerd. Die gesprekken hebben niet tot een oplossing geleid.

2.5

[gedaagde] heeft (weer) contact met de heer [Y] en verleent hem onderdak in de woning.

3. Het geschil

3.1.

DeltaWonen vordert veroordeling van [gedaagde] , bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, tot ontruiming van het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis en het gehuurde te verlaten met de haren en al hetgeen zich van harentwege daarin bevindt en onder overgave van de eventueel aanwezige sleutels ter vrije beschikking van deltaWonen te stellen en te laten en tot betaling van de kosten van deze procedure.

3.2.

DeltaWonen legt aan deze vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt doordat zij in strijd handelt met de aanvullende voorwaarden door de heer [Y] zonder toestemming toegang te verlenen tot het gehuurde en ernstige overlast veroorzaakt. Volgens deltaWonen is deze tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dusdanig ernstig van aard dat deze de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Voor zover van belang, zal dit verweer hierna worden besproken.

4. De beoordeling

4.1.

Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot ontruiming van een huurwoning in kort geding slechts dan plaats is, indien met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden aangenomen dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

4.2.

Op grond van artikel 48 Woningwet en artikel 22a Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 heeft deltaWonen met [gedaagde] een laatste-kans-huurovereenkomst, een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, gesloten. Op grond van artikel 7:213 Burgerlijk Wetboek (BW) is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dit houdt onder meer in dat de huurder zich aan de overeengekomen voorwaarden dient te houden en zich dient te onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Uit de aanvullende huurvoorwaarden die van toepassing zijn op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst vloeit eveneens voort dat [gedaagde] ervoor zorg dient te dragen dat zij aan omwonenden geen overlast veroorzaakt. Ook is het haar niet toegestaan zonder instemming van haar zorgverleners en van deltaWonen de heer [Y] in de woning te ontvangen. Indien [gedaagde] zich niet aan deze verplichtingen houdt, levert dat een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming, gezien haar aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.3.

[gedaagde] erkent dat zij, in strijd met de aanvullende huurvoorwaarden, vanaf het begin van de huurovereenkomst toegang tot het gehuurde heeft verleend aan de heer [Y] en dat hij vanaf juli 2018 bij haar is ingetrokken. Volgens haar is het bezoekverbod echter in strijd met artikel 3 en artikel 9 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het kind (IVRK) en derhalve nietig of vernietigbaar. Voor zover nodig roept zij de vernietiging in van het verbod. [gedaagde] betwist de door deltaWonen gestelde overlast. Volgens haar valt het wel mee en gaat het vooral om de geluidsoverlast die de kinderen mogelijk veroorzaken. Verder heeft zij aangevoerd dat zij zich niet kan vinden in de overgelegde verklaringen en dat deze verklaringen volgens haar van één adres afkomstig zijn en dus niet van meerdere omwonenden. Tot slot heeft [gedaagde] aangevoerd dat ontruiming van het gehuurde, met als resultaat dat zij met haar vier kinderen op straat komt te staan, eveneens in strijd is met artikel 3 van IVRK, omdat daarmee de belangen van de kinderen niet zijn gediend.

4.4.

Ten aanzien van de aanvullende voorwaarden, met name de voorwaarde inzake de heer [Y] , overweegt de kantonrechter als volgt. Gezien de geschiedenis van [gedaagde] is haar onder strikte voorwaarden een laatste kans gegeven. De voorwaarde die ziet op het bezoekverbod ten aanzien van de heer [Y] is tot stand gekomen, zo heeft mevrouw [Z] namens deltaWonen ter zitting onweersproken verklaard, om [gedaagde] een steuntje in de rug te bieden omdat [gedaagde] en met haar de kinderen in het verleden juist door de heer [Y] in de problemen zijn geraakt. Dit volgt trouwens ook uit het hiervoor geciteerde artikel F. Deze voorwaarde is mede in het belang van de kinderen, omdat de gedachte was dat met deze voorwaarde de kans op een goede bewoning wordt vergroot en de kinderen hun onderdak behouden. Derhalve acht de kantonrechter deze bepaling niet in strijd met artikel 3 en artikel 9 IVKR en dus ook niet nietig of vernietigbaar.

4.5.

Ten aanzien van de overlast overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat er sprake is van ernstige overlast op grond van de verklaring ter zitting van mevrouw [Z] en de overgelegde e-mails. De politie heeft geregeld moeten ingrijpen en de heer [Y] meegenomen om aan de overlast een einde te kunnen maken. De aard, ernst en frequentie van deze overlast zijn naar het oordeel van de kantonrechter dusdanig dat zeer waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is en dat de ontruiming van het gehuurde zal worden toegewezen. Overigens is de inwoning die aan de heer [Y] wordt verleend al voldoende om tot bedoeld oordeel te kunnen komen. Daarmee overtreedt [gedaagde] immers de met haar nadrukkelijk gemaakte afspraak.

4.6.

Ten aanzien van het belang van de kinderen in relatie tot de vordering tot ontruiming overweegt de kantonrechter als volgt. De keuze die [gedaagde] (weer) voor de heer [Y] heeft gemaakt is in strijd met in elk geval het woonbelang van de kinderen. Zij had de belangen van haar kinderen voorop moeten stellen en daarom in en rond de woning geen contact met de heer [Y] moeten onderhouden. Met de beslissing om de heer [Y] toegang te verlenen tot het gehuurde (met alle overlast die daarvan het gevolg is) heeft [gedaagde] moedwillig in strijd met een duidelijke voorwaarde in de huurovereenkomst gehandeld. Haar tekortkoming op dit punt kan niet met een beroep op het woonbelang van de kinderen, welke belang ongetwijfeld bestaat maar door haar zelf ten onrechte niet voorop is gesteld, worden geaccepteerd. Veelzeggend is in dit verband artikel 18 IVRK dat onder meer bepaalt:
Ouders of, al naar gelang het geval, wettige voogden, hebben de eerste verantwoordelijkheid voor de opvoeding en de ontwikkeling van het kind. Het belang van het kind is hun allereerste zorg. De negatieve gevolgen die een ontruiming voor de kinderen zal hebben, kan [gedaagde] uitsluitend zichzelf verwijten.

4.7.

De conclusie uit het voorgaande is dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.

4.8.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van deltaWonen worden begroot op:

- dagvaarding € 103,81

- griffierecht € 119,00

- salaris gemachtigde €
400,00

Totaal € 622,81.

5. De beslissing in kort geding

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres 1] te [plaats 1] binnen vijf dagen na de dag van de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al de haren en al hetgeen zich van harentwege daarin bevindt en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van deltaWonen te stellen en te laten;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van deltaWonen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 622,81, waarin begrepen € 400,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2018. (AKL)