Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 7240188 \ CV EXPL 18-3291
Vonnis in kort geding van 1 november 2018
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ALMELO,
zetelende te Almelo,
eiseres, verder te noemen de Gemeente Almelo,
advocaat: mr. J. Schutrups te Enschede,
tegen
1.[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [B] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden, verder ook te noemen [A] (in mannelijk enkelvoud),
advocaat: mr. J.P. van den Berg te Den Haag.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de producties van de zijde van [A] ,
- de mondelinge behandeling op 17 oktober 2018,
- de pleitnota van mr. Van den Berg, voornoemd.
1.2.
Aan het einde van de zitting is door partijen verzocht de zaak in verband met schikkingsonderhandelingen aan te houden. De gemeente Almelo heeft bij brief van
24 oktober 2018 bericht dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen en dat wordt verzocht vonnis te wijzen.
24 oktober 2018 bericht dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen en dat wordt verzocht vonnis te wijzen.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De heer [A] huurde sinds begin 2009, laatstelijk van de gemeente Almelo, de onroerende zaak gelegen aan [het adres] te Almelo. Krachtens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van vlaaien c.q. taarten, aangevuld met daghoreca conform de Multi-vlaai formule. Artikel 9.2. van de huurovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:
“Huurder dient het gehuurde geopend te houden gedurende tenminste alle uren, waarop het (winkel)centrum en het omliggende stadscentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt, voor het publiek is geopend. (…)
Bij overtreding van deze bepaling verbeurt huurder aan verhuurder, zonder dat ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist, een niet voor matiging vatbare boete van € 454,00 voor elke dag of dagdeel dat de huurder nog in gebreke blijft aan zijn verplichting te voldoen, onverminderd het recht van verhuurder om daarnaast aanspraak te maken op vergoeding van schade, kosten en interesten.”
2.2.
Bij brief van 6 mei 2010 heeft de gemeente Almelo ermee ingestemd dat de huurovereenkomst op naam van VOF [C] (hierna: Multivlaai) wordt gesteld en dat de heer en mevrouw [A] als vennoten vanaf dat moment huurder zijn.
2.3.
De huurovereenkomst is per 1 oktober 2013 voor (de tweede maal) voor de duur van vijf jaar verlengd.
2.4.
De gemeente Almelo heeft in samenwerking met Urban Interest en Beter Wonen het centrumplan ‘Haven Zuid’ ontwikkeld. In het plan wordt onder andere de haven in het centrum van Almelo doorgetrokken. Deze waterpartij komt ter hoogte van Multivlaai te liggen. Voor het deel van de binnenstad waarin Multivlaai is gelegen is het plan ‘Aanleg Havenkom/Herinrichting Waterboulevard’ opgesteld en tevens is een inmiddels onaantastbaar geworden bestemmingsplan ‘Binnenstad Haven-Zuid eo’ (verder: het bestemmingsplan) vastgesteld. De gemeente Almelo heeft het perceel waarop Multivlaai is gevestigd nodig voor de realisatie van de vernieuwingen die de gemeente wil doorvoeren en die zijn beschreven in ‘Aanleg Havenkom/Herinrichting Waterboulevard’.
2.5.
[A] heeft procedures tegen de Gemeente Almelo gevoerd, omdat hij meent dat hij vanwege de realisatie van het nieuwe stadscentrum en de daarmee gepaard gaande werkzaamheden, te veel huur betaalt en omzet derft. De kantonrechter van deze rechtbank, locatie Almelo, heeft op 14 november 2017 vonnis gewezen in de zaak met betrekking tot de verschuldigde huurpenningen, waarbij de huurprijs naar beneden is bijgesteld.
2.6.
In verband met de herontwikkeling van het centrum van Almelo zijn partijen sinds 2014 met elkaar in gesprek over de beëindiging of verplaatsing van de onderneming van [A] . Partijen hebben elkaar voorstellen gedaan, maar er is geen overeenstemming bereikt over de aan [A] toekomende schadevergoeding.
2.7.
Op 29 december 2016 heeft [A] een brief naar Multivlaai Retail B.V. gezonden, waarin hij meedeelt dat hij het contract tijdelijk opzegt vanwege zijn streven op 31 juli 2017 de deuren van Multivlaai te sluiten.
2.8.
Bij (aangetekende) brieven van 8 september 2017 heeft de Gemeente Almelo aan [A] , de huur opgezegd tegen 30 september 2018, onder vermelding van de gronden die tot opzegging hebben geleid. [A] heeft niet ingestemd met de opzegging.
2.9.
Bij vonnis van 20 december 2017 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Almelo, de vordering van [A] om de Gemeente Almelo te veroordelen om met hem door te onderhandelen, afgewezen.
2.10.
Op 28 september 2018 heeft de Gemeente Almelo aan [A] een dagvaarding betekend en - kort gezegd en voor zover van belang - primair ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen, subsidiair, meer subsidiair, nog meer subsidiair en meest subsidiair de beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen per 30 september 2018, althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen tijdstip en zowel primair als subsidiair, meer subsidiair, nog meer subsidiair en meest subsidiair ontruiming van het gehuurde gevorderd.
2.11.
Op basis van de (aangepaste) projectplanning start de sloop van het gedeelte van het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen op 6 november 2018.
3.Het geschil
3.1.
De Gemeente Almelo vordert - kort gezegd - [A] te veroordelen binnen twee dagen na datum vonnis, althans binnen een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen termijn, het gehuurde, met al hetgeen zich daarin bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter beschikking van de Gemeente Almelo te stellen en te houden, alles met machtiging aan de Gemeente Almelo om die ontruiming zelf te doen bewerkstelligen door inschakeling van de deurwaarder en sterke arm, zulks op kosten van [A] . Daarnaast vordert de Gemeente [A] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover en verder te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten op vertoon van de daartoe nodige, in het vonnis te vermelden, bescheiden.
3.2.
[A] voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover van belang – nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering en de daaraan ten grondslag gelegde stellingen.
4.2.
Ter beoordeling ligt de vraag of het naar het oordeel van de kantonrechter zozeer aannemelijk is dat uiteindelijk in de bodemprocedure de veroordeling tot ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde worden uitgesproken en dat deze ook na eventueel daartegen ingesteld appel en cassatie in stand zullen blijven, dat het gerechtvaardigd is daarop door toewijzing van de vordering tot ontruiming in het onderhavige kort geding vooruit te lopen.
4.3.
Daargelaten de vraag of in de bodemprocedure de primaire vordering tot ontbinding en ontruiming van de Gemeente Almelo zal worden toegewezen, is de kantonrechter voorshands van oordeel dat er geen gerede twijfel bestaat dat in de bodemprocedure uiteindelijk wel de beëindiging van de huurovereenkomst en de ontruiming zullen worden uitgesproken. Daartoe acht de kantonrechter het volgende redengevend.
4.4.
De kantonrechter stelt vast dat de Gemeente Almelo in haar brief van
8 september 2017 een aantal redenen heeft vermeld op grond waarvan zij de huurovereenkomst met [A] tegen 30 september 2018 heeft opgezegd. Zo heeft de Gemeente Almelo aangevoerd dat zij de huurovereenkomst opzegt vanwege dringend eigen gebruik en vanwege verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft de Gemeente Almelo thans voldoende aannemelijk gemaakt dat, in verband met de herontwikkeling van het centrum van Almelo, sprake is van dringend eigen gebruik
endat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot verwezenlijking van de (krachtens inmiddels onherroepelijk bestemmingsplan) op het verhuurde liggende bestemming. In de onderhavige procedure heeft [A] ook geen inhoudelijke bezwaren/verweren tegen deze gronden aangevoerd en evenmin is, voorshands oordelend, gebleken dat de beëindigingsvordering op deze gronden in de bodemprocedure niet voor toewijzing gereed ligt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de hiervoor vermelde opzeggingsgronden zogenoemde verplichte toewijzingsgronden zijn en dat het begrip dringend eigen gebruik volgens vaste jurisprudentie ruim dient te worden opgevat.
8 september 2017 een aantal redenen heeft vermeld op grond waarvan zij de huurovereenkomst met [A] tegen 30 september 2018 heeft opgezegd. Zo heeft de Gemeente Almelo aangevoerd dat zij de huurovereenkomst opzegt vanwege dringend eigen gebruik en vanwege verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft de Gemeente Almelo thans voldoende aannemelijk gemaakt dat, in verband met de herontwikkeling van het centrum van Almelo, sprake is van dringend eigen gebruik
endat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot verwezenlijking van de (krachtens inmiddels onherroepelijk bestemmingsplan) op het verhuurde liggende bestemming. In de onderhavige procedure heeft [A] ook geen inhoudelijke bezwaren/verweren tegen deze gronden aangevoerd en evenmin is, voorshands oordelend, gebleken dat de beëindigingsvordering op deze gronden in de bodemprocedure niet voor toewijzing gereed ligt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de hiervoor vermelde opzeggingsgronden zogenoemde verplichte toewijzingsgronden zijn en dat het begrip dringend eigen gebruik volgens vaste jurisprudentie ruim dient te worden opgevat.
4.5.
Ook indien de bodemrechter echter tot de conclusie zou komen dat de door de Gemeente Almelo in haar brief van 8 september 2017 vermelde opzeggingsgronden niet tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden, is voldoende aannemelijk dat met toereikende mate van zekerheid de beëindigingsvordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de huur tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huur. Het evidente belang van de Gemeente Almelo bij sloop van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van [A] . [A] heeft in onderhavige procedure ook niet uiteengezet waarom zijn belang, afgezien van de financiële wijze van afwikkeling, zwaarder zou wegen dan dat van de Gemeente Almelo. In dit verband kan niet onvermeld blijven dat [A] de bedrijfsruimte al sinds (in ieder geval) 1 augustus 2017 niet meer exploiteert. Het winkelcentrum is reeds geheel ontruimd en verlaten. De tijdens de mondelinge behandeling door [A] ingenomen stelling dat hij overweegt de bedrijfsruimte te heropenen is in feite niet meer dan een blote stelling die onvoldoende is onderbouwd. Zo heeft [A] op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat hij (opnieuw) een franchiseovereenkomst kan sluiten met Multivlaai Retail B.V.. Bovendien staat deze stelling haaks op de - bijvoorbeeld in de kortgedingprocedure die heeft geleid tot het vonnis van 20 december 2017 - eveneens door hem alstoen ingenomen stelling dat hij niet meer in staat zou zijn zijn onderneming voort te zetten. Voorts is het [A] ook al jaren duidelijk dat de uitvoering van het plan in het centrum van Almelo feitelijk ontruiming met zich brengt en dat realisering van het plan onafwendbaar is. Sinds 2014 zijn partijen in gesprek (geweest) over beëindiging dan wel verplaatsing van de onderneming van [A] . De Gemeente Almelo heeft [A] in dat kader diverse, voorshands oordelend, serieuze voorstellen gedaan. Het voorstel tot betaling van een schadeloosstelling van € 250.000,-- is door [A] niet geaccepteerd, omdat hij meent aanspraak te kunnen maken op een schadeloosstelling van € 425.644,--. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter lijkt het er sterk op dat het verzet van [A] niet zozeer de ontruiming tot inzet heeft als wel de hoogte van de toe te kennen schadeloossteling. [A] verlangt (veel) meer dan de Gemeente Almelo bereid is te betalen. De (discussie over de) hoogte van de schadeloosstelling staat echter op zichzelf niet aan toewijzing van de vordering tot beëindiging en tot ontruiming in de weg.
4.6.
Met inachtneming van het vorenoverwogene is de kantonrechter van oordeel dat het zo aannemelijk is dat in de bodemprocedure de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming zullen worden toegewezen, dat het verweer van [A] daartegen slechts kan worden beschouwd als het rekken van een op zichzelf kansloze zaak. Onder die omstandigheden kunnen de beëindiging van de huurovereenkomst en de veroordeling tot de ontruiming, in afwijking van het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW), uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Te verwachten is dat de kantonrechter dat in de hoofdzaak ook zal doen. Hoewel aan [A] kan worden toegegeven dat de Gemeente Almelo zeer lang heeft gewacht met het uitbrengen van de dagvaarding in de bodemprocedure rechtvaardigt het (enkele) belang van [A] bij een (hogere) financiële compensatie, alle omstandigheden in ogenschouw nemende, niet dat de Gemeente Almelo langer op een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde toewijzing van de ontruimingsvordering moet wachten, De kantonrechter acht ook van belang dat het, gelet op de in het geding gebrachte aangepaste projectplanning, aannemelijk is dat indien het gehuurde niet voor 6 november 2018 wordt ontruimd dit zal leiden tot vertraging en daarmee tot (financiële) schade. Het feit dat een veroordeling tot ontruiming ingrijpend is en tot moeilijk terug te draaien gevolgen leidt, staat in dit bijzondere geval niet aan toewijzing van de vordering in de weg.
4.7.
De vordering tot ontruiming zal derhalve - op na te melden wijze - worden toegewezen en die veroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Aan [A] zal een (iets) langere termijn worden gegeven om te ontruimen dan gevorderd, waarbij de kantonrechter in het midden laat wat er de facto nog te ontruimen valt, nu [A] sinds (in ieder geval) augustus 2017 de bedrijfsruimte niet meer exploiteert en gebruikt.
4.8.
De mede gevorderde machtiging om de ontruiming van het gehuurde zo nodig zelf, met behulp van de sterke arm, te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen.
Artikel 556 lid 1 van het Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder heeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen nodig. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.9.
[A] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente Almelo worden begroot op
€ 203,14 aan verschotten (dagvaarding € 84,14 en griffierecht € 119,--) en € 400,-- (2 punten x € 200,--) aan salaris van de advocaat. De gevorderde nakosten zullen conform de landelijke aanbeveling worden begroot op het tarief van een half punt gemachtigdesalaris, met een maximum van € 100,--. Gelet op het salaris van de advocaat in deze zaak, van € 200,-- per punt, zal worden toegewezen € 100,--. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten (en de nakosten) is pas verschuldigd vanaf datum verzuim. De kantonrechter zal een termijn van 14 dagen na dagtekening van dit vonnis bepalen voor betaling van deze kosten en beslissen dat de wettelijke rente over deze kosten pas is verschuldigd wanneer betaling binnen deze termijn uitblijft.
4.10.
De op voorhand gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen nu deze kosten niet vallen onder de kosten ex artikel 237 lid 3 Rv en zij zich zonder nadere toelichting, niet lenen voor voorwaardelijke begroting.
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [A] om de gehuurde bedrijfsruimte gelegen aan [het adres]
te Almelo
vóór 5 november 2018 om 14.00 uur, met al hetgeen zich daarin bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter beschikking van de Gemeente Almelo te stellen en te houden, en bepaalt dat, wanneer [A] binnen de gestelde termijn om tot ontruiming over te gaan in gebreke mocht blijven, de Gemeente Almelo gerechtigd is die ontruiming op grond van artikel 556 lid 1 Rv te laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zulks op kosten van [A] ,
te Almelo
vóór 5 november 2018 om 14.00 uur, met al hetgeen zich daarin bevindt, volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter beschikking van de Gemeente Almelo te stellen en te houden, en bepaalt dat, wanneer [A] binnen de gestelde termijn om tot ontruiming over te gaan in gebreke mocht blijven, de Gemeente Almelo gerechtigd is die ontruiming op grond van artikel 556 lid 1 Rv te laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder, zulks op kosten van [A] ,
5.2.
veroordeelt [A] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de Gemeente Almelo begroot op € 603,14 , waaronder € 400,-- wegens het salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze proceskosten vanaf de vijftiende dag na heden tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [A] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,-- en te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de nakosten vanaf de vijftiende dag na heden tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.G. Vermeulen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 november 2018. (ib)