Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/214443 / KG ZA 18-56
Vonnis in kort geding van 28 februari 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
advocaat mr. P.J.A. Plattel te Arnhem,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HARIME HOLDING B.V.,
gevestigd te Zwolle en kantoorhoudende te Wapenveld,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Harime 2 B.V.,
gevestigd te Zwolle en kantoorhoudende te Wapenveld,
gedaagde partij,
advocaat mr. M.A. Kerkdijk te Zwolle.
Eiseres zal hierna [A] worden genoemd. Gedaagden zullen afzonderlijk worden aangeduid met Harime Holding en Harime 2. Gezamenlijk zullen zij worden aangeduid met Harime c.s.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 21 februari 2018
- de brief van Harime c.s. van 26 februari 2018 met daarbij gevoegd 5 producties
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [A]
- de pleitnota van Harime c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[A] is eigenaar van twee percelen grond met opstallen, plaatselijk bekend als Spelderholt 5A en Spelderholt 22 te Beekbergen, kadastraal bekend als gemeente Beekbergen, sectie F, nummer 5587, groot 08.29.35 hectare, en gemeente Beekbergen, sectie M, nummer 3, groot 02.18.80 hectare. De percelen zijn gezamenlijk bekend als Landgoed Spelderholt. [A] wil Landgoed Spelderholt ontwikkelen door middel van het verkopen van afzonderlijke percelen ten behoeve van de realisatie van 11 villa’s en 20 appartementen.
2.2.
Op 11 juni 2015 is tussen [A] en Harime Holding een overeenkomst van geldlening tot stand gekomen, waarbij [A] van Harime Holding een bedrag van € 2.500.000,00 heeft geleend. De rente bedraagt 8% per jaar en moet in maandelijkse termijnen bij achterafbetaling worden voldaan. Ter zekerheid van deze geldlening heeft Harime Holding een recht van hypotheek verkregen op voormelde percelen. Ten behoeve van de financieringsaanvraag heeft [A] aan Harime c.s. een overzicht verstrekt met daarop de grondwaarden van de percelen waarop de villa’s en appartementen gerealiseerd moeten worden (productie 2 van Harime c.s., hierna te noemen: het overzicht).
2.3.
In de notariële akte is ten aanzien van de geldlening onder meer bepaald:
‘
Aflossing
Aflossing
Indien gedurende de looptijd van deze overeenkomst van geldlening door schuldenaar een individuele kavel of een individueel appartementsrecht wordt verkocht dient door schuldenaar per individuele kavel of appartementsrecht vijftig procent (50%) van de grondprijs van de kavel of het appartementsrecht aan de schuldeiser afgelost te worden met uitzondering van de eerste grondgebonden bouwkavel. Deze eerste grondgebonden bouwkavel is vrijgesteld van aflossing. Schuldenaar is ten alle tijde bevoegd om de hoofdsom boetevrij af te lossen.’
2.4.
Bij akte van 29 februari 2016 heeft Harime Holding haar vordering op [A] gecedeerd aan Harime 2. Harime Holding heeft bij brief van 15 maart 2016 aan [A] medegedeeld dat zij haar vordering aan Harime 2 heeft gecedeerd.
2.5.
Op 24 januari 2018 is tussen [A] en [B] een koop- en samenwerkingsovereenkomst gesloten op grond waarvan [B] van [A] het perceel grond nabij Spelderholt 5 en 7 te Beekbergen, kadastraal bekend als gemeente Beekbergen, sectie F, nummers 6048 en 6049, heeft gekocht tegen een koopprijs van € 1.179.000,00 exclusief omzetbelasting. Ten aanzien van perceel 6048 zijn [A] en [B] 1 maart 2018 als leveringsdatum overeengekomen. De leveringsdatum van perceel 6049 is bepaald op uiterlijk vier weken nadat de huurovereenkomst ten aanzien van de woning op dit perceel is beëindigd.
2.6.
De percelen 6048 en 6049 zijn afkomstig uit het perceel gemeente Beekbergen, sectie F, nummer 5587, waarop ten behoeve van Harime Holding een recht van hypotheek is gevestigd.
3.Het geschil
3.1.
[A] heeft gevorderd dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. Harime c.s. hoofdelijk veroordeelt om uiterlijk 1 maart 2018, althans binnen 24 uur na het in deze procedure te wijzen vonnis, medewerking te verlenen aan doorhaling van het recht van hypotheek dan wel royement van het hypotheekrecht in het Kadaster op:
a. het perceel nabij Spelderholt 5 en 7 te Beekbergen, kadastraal bekend als gemeente Beekbergen, sectie F, nummers 6048, kadastraal groot één hectare, achtentwintig are en drieënvijftig centiare (01.28.53 hectare);
b. het perceel nabij Spelderholt 5 en 7 te Beekbergen, kadastraal bekend als gemeente Beekbergen, sectie F, nummers 6049, kadastraal groot veertien are en negen centiare (14.09 are);
op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 per dag voor iedere dag dat zij in gebreke blijven, althans een zodanige voorziening treft als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
2. voor het geval Harime c.s. 24 uur na het in deze procedure te wijzen vonnis nog steeds geen medewerking hebben verleend zoals gevorderd onder 1: bepaalt dat de uitspraak op grond van artikel 3:300 BW Pro in de plaats treedt van de handtekening onder de royementsvolmacht dan wel in de plaats treedt van de royementsvolmacht, zodat de notaris over kan gaan tot doorhaling van het ingeschreven recht van hypotheek dan wel royement van het hypotheekrecht in het Kadaster op:
a. het perceel nabij Spelderholt 5 en 7 te Beekbergen, kadastraal bekend als gemeente Beekbergen, sectie F, nummers 6048, kadastraal groot één hectare, achtentwintig are en drieënvijftig centiare (01.28.53 hectare);
b. het perceel nabij Spelderholt 5 en 7 te Beekbergen, kadastraal bekend als gemeente Beekbergen, sectie F, nummers 6049, kadastraal groot veertien are en negen centiare (14.09 are);
althans een zodanige voorziening treft als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren;
3. Harime c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten, te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
3.2.
Harime c.s. hebben de vordering betwist.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang is gelet op het gevorderde voldoende aannemelijk gemaakt.
4.2.
In dit kort geding dient beoordeeld te worden of de vordering van [A] een zodanige kans van slagen heeft in een eventuele bodemprocedure dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevorderde voorlopige maatregelen voorshands gerechtvaardigd voorkomen. Daarbij zal de voorzieningenrechter uitgaan van de door partijen gepresenteerde feiten en omstandigheden en het daaromtrent gevoerde debat, zonder nadere bewijslevering.
4.3.
[A] heeft – kort gezegd – aangevoerd dat Harime c.s. op grond van de hiervoor onder 2.3. genoemde bepaling uit de notariële akte gehouden zijn mee te werken aan verkoop van percelen ongeacht de prijs waarvoor [A] die verkoopt. Partijen zijn geen minimumwaarde overeengekomen. Het verstrekte overzicht diende slechts als indicatie. Er is geen reden voor angst bij Harime c.s. dat de opbrengst van het restant van de percelen niet voldoende zal zijn om de geldlening volledig af te lossen. Eén van de percelen van de villa’s is verkocht voor € 500.000,00. [A] verwacht dat de verkoop van de overige percelen voor de villa’s bespoedigd wordt nu het perceel voor de appartementen verkocht is en de bouw van het appartementencomplex kan starten. Voor de villa’s is wel belangstelling, maar veel potentiële kopers wachten af totdat er gebouwd gaat worden. [A] heeft er veel belang bij dat het project nu verder ontwikkeld wordt. Door de crisis van de afgelopen jaren duurt het project al ongeveer 13 jaar.
4.4.
Harime c.s. hebben geweigerd om mee te werken aan doorhaling van de hypotheek, omdat zij in hun optiek recht hebben op de helft van de grondwaarde zoals blijkt uit het aan Harime c.s. verstrekte overzicht. Die waarde is hoger dan de gerealiseerde verkoopprijs. Indien Harime c.s. dienen mee te werken aan de doorhaling van een gedeelte van de hypotheek – zonder dat in ieder geval duidelijk is dat de verkoopprijs een reële en maximaal te realiseren opbrengst is – raken zij een deel van hun zekerheid kwijt. Het is niet zeker dat de percelen voor de villa’s verkocht worden voor de waarde volgens het overzicht. Indien ook die percelen voor de helft worden verkocht, resteert een geleend bedrag waar geen zekerheid meer tegenover staat, aldus Harime c.s.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij hebben afgesproken dat de hypotheek gedeeltelijk moet worden doorgehaald bij verkoop van een perceel van het Landgoed Spelderholt. In de hypotheekakte staat niets vermeld omtrent de prijs waartegen [A] de percelen dient te verkopen. Partijen hebben enkel bepaald dat [A] bij verkoop van een perceel een bedrag, gelijk aan de helft van de grondprijs, aflost op de geldlening. De voorzieningenrechter volgt Harime c.s. niet in hun standpunt dat met ‘grondwaarde’ de waarde wordt aangeduid op het overzicht dat [A] in het kader van de financiering aan Harime c.s. heeft verstrekt. Indien die waarden tot uitgangspunt zouden worden genomen, lag het voor de hand om die waarden dan wel de verwijzing naar het overzicht op te nemen in de hypotheekakte. Evenmin is echter aannemelijk dat [A] tegen iedere prijs kan verkopen zonder dat duidelijk is dat het een reële prijs betreft. Juist nu partijen hebben afgesproken dat de hypotheek deels wordt doorgehaald en Harime c.s. dus een gedeelte van hun zekerheid kwijtraken, brengt een redelijke uitleg van de onder 2.3. genoemde bepaling naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter met zich dat [A] niet tegen iedere prijs de percelen kan verkopen. Als [A] immers voor een bedrag van € 50,00 zou verkopen, zou dat de facto betekenen dat Harime c.s. nooit de geldlening terugbetaald krijgen. Dat kan niet de bedoeling zijn. In het kader van deze procedure diende [A] daarom voldoende aannemelijk te maken dat de percelen voor een reële prijs aan [B] zijn verkocht. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [A] daaraan niet heeft voldaan. [A] heeft weliswaar gesteld dat sprake is van een reële verkoopprijs, maar die stelling is gemotiveerd betwist en [A] heeft niet inzichtelijk gemaakt wat de huidige waarde is van de afzonderlijke percelen. Het overzicht met grondwaarden stamt uit de periode 2007/2008, waarna een financiële crisis heeft plaatsgevonden, zodat ten aanzien van de grondwaarden voor de villapercelen niet van de waarden op het overzicht kan worden uitgegaan. Dit blijkt ook al wel uit het feit dat de percelen voor de appartementen nu door [A] aan [B] voor een veel lager bedrag (circa 1 miljoen euro minder) zijn verkocht. Daarom is ook niet duidelijk of de resterende percelen van [A] wel voldoende zekerheid bieden voor het terugbetalen van de geldlening. De conclusie is dat Harime c.s. onder deze omstandig-heden niet kunnen worden gedwongen mee te werken aan de doorhaling van de hypotheek.
4.6.
Nu de vordering van [A] zal worden afgewezen, behoeft het verweer van Harime c.s. omtrent de cessie en de ontvankelijkheid van [A] jegens Harime Holding geen verdere bespreking.
4.7.
[A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Harime c.s. worden begroot op:
- griffierecht € 626,00
- salaris advocaat 527,00
Totaal € 1.153,00.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Harime c.s. tot op heden begroot op € 1.153,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2018. [1] (SvW)