Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/214431 / KG ZA 18-55 (ib)
Vonnis in kort geding van 14 maart 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. N.B.F. Telders te Zeist,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
METAGROO B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
verschenen in de persoon van de heer [C] .
Partijen zullen hierna [eiseres] en Metagroo genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de mondelinge behandeling d.d. 7 maart 2018, alwaar [eiseres] , vertegenwoordigd door de heer [A] en vergezeld door mr. Telders, voornoemd, en Metagroo , in de persoon van de heer [C] , zijn verschenen,
- de pleitnota van de zijde van [eiseres] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald, dat heden bij vervroeging wordt uitgesproken.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaresse van het onroerend goed aan [het adres] (hierna: de bedrijfshal).
2.2.
[eiseres] verhuurt met ingang van 1 juli 2014 de bedrijfshal aan Metagroo . De oorspronkelijke huurprijs bedraagt € 2.420,-- per maand inclusief BTW en exclusief indexering. De huurpenningen dienen voor of op elke 1e van de maand te worden voldaan.
2.3.
De huurovereenkomst is opgemaakt in het ROZ- model ‘huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 230a BW’ en luidt - voor zover van belang - als volgt:
“(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 01-07-2014 (…) en is aangegaan vooreen periode van 2 jaar en loopt tot en met 30-06-2016.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde termijn wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging doorHuurder of Verhuurderin overeenstemming met artikelen 3.3 en 3.4 voortgezet voor telkenmaleeen aansluitende periode van 1 jaar.
(…)
Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
(…)
4.5
De huurprijs wordt jaarlijks per 01-05 voor het eerst met ingang van 01-05-2015 aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen.
(…)
4.8
De betalingsverplichting van de Huurder bestaat uit de volgende componenten:
Per betaalperiode van 1 kalendermaand(en) bedraagt bij huuringangsdatum:01-07-2014
- de huurprijs per maand € 2.000,-
- in geval van belaste huur de over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting € 420,-
(…)
4.1
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door Huurder aan Verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in artikel 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
(…)”
Bijzondere bepalingen
11 Aan huurder wordt een eerste optie tot koop van het gehuurder aangeboden.
(…)”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing. In de Algemene Bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
Betalingen
23.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel - zonder opschorting, aftrek of verrekening met een vordering welke Huurder op Verhuurder heeft- geschieden door storting dan wel overschrijving op een door Verhuurder op te geven rekening. Huurder kan alleen dan verrekenen als de vordering door de rechter is vastgesteld.(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.(…)”
2.5.
Bij brief van 12 februari 2018 heeft (de advocaat van) [eiseres] Metagroo vanwege de achterstallige huur een betalingsvoorstel gedaan. Bij e-mailbericht van 15 februari 2018 is van de zijde van Metagroo gereageerd in die zin dat is meegedeeld dat de heer [D] op maandag 19 februari 2018 zal reageren op de brief van 12 februari 2018.
2.6.
Aangezien Metagroo niet nader heeft gereageerd, heeft [eiseres] Metagroo bij dagvaarding van 22 februari 2018 in kort geding gedagvaard.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat weergegeven - Metagroo te veroordelen:
I. om binnen zeven (werk)dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt vóór of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de ontruiming volledig, behoorlijk en in goede staat te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen en het gehuurde vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom, en de ontruiming zelf zo nodig met de sterke arm te bewerkstelligen,
II. tot betaling aan [eiseres] van het bedrag van € 61.149,23, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente hierover met ingang van de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,
III. tot betaling van de huur, zijnde het bedrag van € 2.475,90 per maand, aan [eiseres] met ingang van 1 april 2018 tot aan de dag waarop het gehuurde door Metagroo volledig verlaten en ontruimd is, vermeerderd met de contractuele boete van € 300,-- voor elke maand huurachterstand over elke maand dat deze niet is betaald,
IV. in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente en de nakosten.
3.2.
Metagroo voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Van de zijde van Metagroo is tijdens de mondelinge behandeling een ordner met stukken overgelegd. Namens [eiseres] is hiertegen bezwaar gemaakt. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat deze stukken te laat zijn ingediend en dat de stukken niet bij de beoordeling zullen worden betrokken. De ordner is ter zitting teruggegeven aan Metagroo .
4.2.
In dit kort geding dient beoordeeld te worden of de vorderingen van [eiseres] een zodanige kans van slagen hebben in een eventuele bodemprocedure dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door haar gevorderde voorlopige voorziening bij voorraad gerechtvaardigd is.
4.3.
Voor zover de vordering strekt tot betaling van een geldsom heeft te gelden dat voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding slechts dan plaats is, als het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is en er daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van belangen mede betrokken dient te worden de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van terugbetaling.
4.4.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat het spoedeisend belang volgt uit de aard van de zaak, hetgeen naar zijn oordeel evenzeer geldt voor de gevorderde boetes. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat het een vordering tot nakoming van een contractuele verplichting aan de kant van Metagroo betreft. Bovendien bestaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende samenhang tussen de hoofdvordering(en) en de nevenvordering om naast een spoedeisend belang bij de hoofdvordering(en), ook een spoedeisend belang bij de gevorderde boetes aan te nemen.
4.5.
De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat er sprake is van een huurachterstand.
4.6.
Metagroo heeft ter zitting verklaard dat zij vanaf mei 2017 de huur niet meer heeft betaald omdat de intentie aanwezig was om de bedrijfshal te kopen van Metagroo . Zij verkeerde ook in de veronderstelling dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de verkoop van de bedrijfshal en de daaraan verbonden voorwaarden, waaronder de verrekening van (reeds betaalde) huurpenningen en dat de koop rond was. Recent is gebleken dat de koop van de bedrijfshal toch niet doorgaat.
4.7.
[eiseres] betwist de lezing van Metagroo . Zij stelt - kort gezegd - dat er in
mei 2017 geen koopovereenkomst is ondertekend en dat de bedrijfshal ook nooit is geleverd aan Metagroo . [eiseres] stelt verder dat zij commentaar heeft gegeven op de door de transporterende notaris, aangewezen door Metagroo , eind 2017 opgestelde concept koop/leveringsakte en dat Metagroo nadien niets meer van zich heeft laten horen. Ook betwist [eiseres] de door Metagroo gestelde verrekening van (nog te betalen) huurpenningen. Een dergelijke afspraak zou betekenen dat Metagroo in feite gratis huurt.
mei 2017 geen koopovereenkomst is ondertekend en dat de bedrijfshal ook nooit is geleverd aan Metagroo . [eiseres] stelt verder dat zij commentaar heeft gegeven op de door de transporterende notaris, aangewezen door Metagroo , eind 2017 opgestelde concept koop/leveringsakte en dat Metagroo nadien niets meer van zich heeft laten horen. Ook betwist [eiseres] de door Metagroo gestelde verrekening van (nog te betalen) huurpenningen. Een dergelijke afspraak zou betekenen dat Metagroo in feite gratis huurt.
4.8.
De voorzieningenrechter stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat zij op diverse momenten hebben gesproken over de (ver)koop van de bedrijfshal. Vast staat dat de bedrijfshal tot op heden niet is geleverd aan Metagroo . Een getekende koopovereenkomst is niet in het geding gebracht. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Metagroo haar betoog dat partijen op een bepaald moment overeenstemming hadden bereikt over de verkoop van de bedrijfshal en de daaraan verbonden voorwaarden, niet onderbouwd met stukken, terwijl dit, gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiseres] , wel op haar weg had gelegen. Het enkele gegeven dat Metagroo de intentie had (en heeft) om de bedrijfshal te kopen van [eiseres] rechtvaardigt, onder de gegeven omstandigheden, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet dat Metagroo haar meest wezenlijke verplichting, te weten haar verplichting tot het betalen van huur, maandenlang algeheel terzijde heeft gesteld. Voor zover Metagroo in dit kader heeft gesteld dat partijen een afspraak hebben gemaakt over verrekening van nog niet betaalde huurpenningen, overweegt de voorzieningenrechter dat zij deze stelling zal passeren. Nog daargelaten dat [eiseres] deze afspraak betwist en artikel 23 lid 1 van de Algemene Bepalingen (in beginsel) een opschortings- en verrekeningsverbod bevat, komt de voorzieningenrechter een dergelijke afspraak onaannemelijk voor. Een dergelijke afspraak zou immers betekenen dat [eiseres] , zo lang de bedrijfshal niet aan Metagroo is verkocht en geleverd, de hypotheek dient te voldoen, terwijl zij geen huur ontvangt van Metagroo . Bovendien kan verrekening van de huurpenningen eerst aan de orde zijn indien de huurpenningen zijn betaald.
4.9.
Met inachtneming van het vorenoverwogene zal de voorzieningenrechter dan ook de qua omvang niet door Metagroo betwiste vorderingen met betrekking tot de huurachterstand en de contractuele indexering van de huur van in totaal € 29.773,24
(€ 29.040,-- en € 733,24) toewijzen.
(€ 29.040,-- en € 733,24) toewijzen.
4.10.
Nu Metagroo tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting tot het tijdig betalen van de huur heeft zij daardoor in beginsel de in artikel 23 lid 2 van de Algemene Bepalingen bedoelde boetes verbeurd. Voor de berekening van de verbeurde boetes zal de voorzieningenrechter niet de door [eiseres] gebezigde, op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 8 september 2015 gebaseerde, uitleg van artikel 23 lid 2 van de Algemene Bepalingen hanteren, nu het nimmer de bedoeling van de opsteller van die Algemene Bepalingen is geweest om voor elke huurtermijn die in een maand niet werd betaald een minimumboete van € 300,-- per maand te laten vervallen. De voorzieningenrechter zal zich voor de berekeningswijze van de verbeurde boetes baseren op de uitleg die het
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden blijkens haar arrest van 23 januari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:714) voorstaat met betrekking tot artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (d.d. 29 februari 1996) dat, voor zover van belang, gelijkluidend is aan artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden blijkens haar arrest van 23 januari 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:714) voorstaat met betrekking tot artikel 14.2 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte (d.d. 29 februari 1996) dat, voor zover van belang, gelijkluidend is aan artikel 23.2 van de Algemene Bepalingen.
4.11.
Met inachtneming van het vorenoverwogene en nu het totale bedrag aan huurachterstand minder bedraagt dan € 30.000,--, zodat het minimumbedrag van € 300,-- van toepassing is, betekent dit dat het totaalbedrag aan boetes € 3.600,-- is (12 maanden
x € 300,--).
x € 300,--).
4.12.
[eiseres] maakt aanspraak op de wettelijke (handels)rente over de achterstallige huur. Deze vordering wordt afgewezen. Uit artikel 6:92, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat een verschuldigde contractuele boete in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Dit betekent dat de schuldeiser niet én boete én schadevergoeding kan vorderen. Nu wettelijke rente een vorm van wettelijke schadevergoeding is - immers schadevergoeding die is verschuldigd bij de vertraging in de voldoening van een geldsom - kan in dit geval de wettelijke rente niet naast de boete worden gevorderd. Daarbij is niet van belang of het boetebeding strekt tot fixatie van de schadevergoeding dan wel tevens strekt tot het verzekeren van de nakoming van de hoofdverbintenis (vgl. Gerechtshof Amsterdam 4 maart 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:640).
4.13.
Over de contractuele boete kan [eiseres] slechts aanspraak maken op de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, aangezien het een schadevergoeding betreft.
4.14.
De periode en de hoogte van de huurachterstand in aanmerking nemende staat buiten redelijke twijfel dat de bodemrechter, later oordelend, tot het oordeel zal komen dat de tussen [eiseres] en Metagroo bestaande huurovereenkomst kan worden ontbonden. De gevorderde ontruiming jegens Metagroo zal dan ook - op na te melden wijze - worden toegewezen, nu [eiseres] daarbij ook een voldoende belang heeft. De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd op een bedrag van € 30.000,-- en de ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op zes weken na betekening van dit vonnis.
4.15.
De mede gevorderde machtiging om de ontruiming van het gehuurde zo nodig zelf, met behulp van de sterke arm, te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen.
Artikel 556 lid 1 van het Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder heeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen nodig. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.16.
Zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden en niet is ontruimd, is Metagroo voor het gebruik daarvan huur verschuldigd. De in dit kader gevorderde (mogelijk) vervallen contractuele boete zal worden afgewezen, reeds omdat deze thans nog niet opeisbaar is.
4.17.
De door [eiseres] op grond van artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke (incasso)kosten van zal worden toegewezen tot een bedrag van € 4.465,98 (15% over het bedrag van € 29.773,24). Over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts de wettelijke rente op grond van
artikel 6:119 BW verschuldigd.
artikel 6:119 BW verschuldigd.
4.18.
Metagroo zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Nu de onderhavige procedure tegen lagere proceskosten ook bij de kantonrechter had kunnen worden aangebracht, zal het advocatensalaris worden gematigd voor het in kantonprocedures gangbare tarief, zijnde
€ 600,-- (gemiddelde zaak).
€ 600,-- (gemiddelde zaak).
4.19.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Metagroo om binnen zes weken na betekening van dit vonnis de bedrijfshal aan [het adres] te ontruimen en te verlaten met al de hunnen en al het hunne, en onder afgifte van alle sleutels in lege, behoorlijke en goede staat ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen en voornoemde bedrijfsruimte vervolgens ontruimd en verlaten te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,-- voor elke dag dat hiermee in gebreke wordt gebleven tot een maximum van € 30.000,--;
5.2.
veroordeelt Metagroo om tegen voldoende bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 29.773,24 aan achterstallige huur en indexeringen tot en met
maart 2018;
maart 2018;
5.3.
veroordeelt Metagroo om tegen voldoende bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 3.600,-- aan contractuele boete, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt Metagroo om tegen voldoende bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.465,98 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
5.5.
veroordeelt Metagroo om tegen voldoende bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen het bedrag van € 2.475,90 per maand vanaf 1 april 2018 tot aan de dag waarop het gehuurde door Metagroo volledig verlaten en ontruimd is;
5.6.
veroordeelt Metagroo in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 2.031,-- aan verschotten en € 600,-- aan salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.7.
veroordeelt Metagroo in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,-- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Metagroo niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,-- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2018. [1]