ECLI:NL:RBOVE:2019:1092

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/228976 / KG ZA 19-42

Vonnis in kort geding van 19 maart 2019

in de zaak van

de stichting

STICHTING EIGENAREN VILLAPARK MAKKUMERSTRAND/MAKKUM IN ZEE,

gevestigd te Makkum,

eiseres,

advocaat mr. A.E. Koster te Den Helder,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats 1] ,

gedaagden,

advocaat mr. A.P. Maes te Apeldoorn.

Partijen zullen hierna StEM en [gedaagden c.s.] (mannelijk enkelvoud) genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 25 februari 2019 met 11 producties
de brief van [gedaagden c.s.] van 1 maart 2019 met 12 producties
de brief van [gedaagden c.s.] van 1 maart 2019 met productie 13
de mondelinge behandeling op 5 maart 2019 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde

e-mailcorrespondentie tussen de heer H. Buren van StEM-Toezicht Makkum en gedaagde sub 1

de pleitnotities van StEM
de pleitnota van [gedaagden c.s.]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

StEM is in 1993 opgericht en heeft als statutair doel de “
belangenbehartiging van de eigenaren van de te stichten of reeds gestichte bungalows en appartementen in het recreatiepark Villapark Makkumerstrand te Makkum en voorts al hetgeen met een en ander rechtstreeks of zijdelings verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin des woords.”

2.2.

Nadat [gedaagden c.s.] eerder op het park een zogenaamde Vissersvilla had aangeschaft, heeft hij in april 2016 een tweede recreatiewoning van het type Starvilla gekocht. [gedaagden c.s.] wenst deze villa geheel af te breken en daarvoor in de plaats een Vissersvilla te bouwen, waarvoor hij een omgevingsvergunning heeft aangevraagd. Bij – inmiddels onherroepelijk geworden – besluit van 7 september 2018 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Súdwest-Fryslán deze vergunning verleend. StEM stelt dat zij als belangenbehartiger van de gezamenlijke eigenaren van Villapark Makkumerstrand / Makkum in Zee daarvoor geen toestemming heeft gegeven en dat zij deze toestemming ook niet zal verlenen. Bij brief van 4 december 2018 heeft StEM [gedaagden c.s.] verzocht en zo nodig gesommeerd te bevestigen dat hij zijn bouwplannen niet tot uitvoering zal brengen. [gedaagden c.s.] heeft daaraan geen gevolg gegeven.

3.Het geschil

3.1.

StEM vordert – na eisvermindering ter zitting – dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden c.s.] zal verbieden om na betekening van dit vonnis:

(A) de door [gedaagden c.s.] geplande afbraak van zijn recreatiewoning staande en gelegen [adres 1] te 8754 HR Makkum (Friesland) te realiseren;

(B) op dat perceel een andere (anders dan een zogenaamde “Starvilla”) recreatiewoning te (laten) bouwen,

een en ander (A en B) op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagden c.s.] met een en ander in strijd handelt, met een maximum van € 500.000,00;

(D) althans zodanige beslissingen zal nemen die de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren.

3.2.

[gedaagden c.s.] voert gemotiveerd verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Van een spoedeisend belang van StEM bij haar vorderingen is in voldoende mate gebleken.

4.2.

Vooropgesteld moet worden dat, indien tegen een besluit van een bestuursorgaan een met voldoende waarborgen omklede administratiefrechtelijke rechtsgang heeft opengestaan, maar deze rechtsgang niet is gebruikt, de burgerlijke rechter, ingeval de geldigheid van het besluit in het voor hem gevoerde geding in geschil is, in beginsel van die geldigheid dient uit te gaan, behoudens indien de daaraan verbonden bezwaren door bijkomende omstandigheden zo klemmend worden dat op dat beginsel een uitzondering moet worden gemaakt (HR 16 mei 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9347, Heesch/Van de Akker). Hetzelfde geldt ingeval gebruik is gemaakt van een administratiefrechtelijke rechtsgang als vorenbedoeld, in welk geval de burgerlijke rechter van de geldigheid van dat besluit dient uit te gaan, zolang het niet is vernietigd.

Gelet op het hiervoor door de Hoge Raad geformuleerde leerstuk van de formele rechtskracht, dient de voorzieningenrechter in beginsel uit te gaan van de geldigheid van de omgevingsvergunning van 7 september 2018.

4.3.

De voorzieningenrechter begrijpt de stellingen van StEM aldus dat [gedaagden c.s.] door de beoogde vervangende nieuwbouw in strijd handelt met de in de akte van levering van de recreatiewoning van 30 september 2016 (hierna: de leveringsakte) opgenomen erfdienstbaarheden, alsmede de tussen partijen gesloten beheerovereenkomst en het Reglement van Orde Villapark Makkumerstrand en Makkum in Zee (hierna: het RvO), waardoor [gedaagden c.s.] tegenover StEM onrechtmatig handelt. StEM betoogt dat bedoelde (privaatrechtelijke) erfdienstbaarheden in de weg staan aan gebruikmaking van de (bestuursrechtelijke) omgevingsvergunning en dat zij – gelet op haar (ruime) statutaire doelstelling – bevoegd is ter zake handhavend op te treden. [gedaagden c.s.] betwist dit. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.

4.4.

In de leveringsakte staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

Voor erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar na te melden akte van eigendomsverkrijging, in welke akte onder meer het volgende woordelijk staat vermeld:

(begin citaat)

“VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden te vestigen de navolgende erfdienstbaarheden/kwalitatieve verplichtingen, over en weer, ten nutte en ten laste van het hierbij verkochte en ten nutte en ten laste van het resterende en aan de gemeente in eigendom verblijvende gedeelte van onderhavig perceel gemeente [plaats 2] sectie D [nummer 1] alsmede ten nutte en ten laste van de percelen, kadastraal bekend Gemeente [plaats 2] sectie D [nummer 2] en [nummer 2] , voor zover dit nog niet bij eerdere akte is geschied:

de erfdienstbaarheid van (vaar)weg, (…);

de erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting om de bij de oplevering van het verkochte aangelegde beplanting (bestaande uit planten, heesters en bomen) in stand te laten, te houden en te onderhouden en waar nodig te vervangen ten einde de kwaliteit binnen het park te waarborgen; (…);

de erfdienstbaarheid/kwalitatieve verplichting inhoudende de verplichting het bij de oplevering van het verkochte aan de buitenkant aangebrachte kleurenschema te handhaven en daarin geen wijziging aan te brengen;

e erfdienstbaarheid van overpad, (…);

de erfdienstbaarheid/kwalitatieve verplichting te dulden dat ten behoeve van het onderhoud en reparatie van waterwegen en oevers binnen het (te realiseren) recreatiepark het verkochte (tijdelijk) wordt betreden, al dan niet met machines, die voor bedoelde werkzaamheden noodzakelijk zijn; (…);

de erfdienstbaarheid, inhoudende dat de eigenaar van het verkochte de mogelijkheid heeft tot aanleg van een steiger in de aan het verkochte grenzende vaarweg; (…);

de erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting te gedogen, dat in/op/aan het verkochte in verband met het funktioneren van voorzieningen ten behoeve van andere bewoners binnen het park kabels, draden, palen en leidingen worden aangebracht en in stand gehouden; (…);

de erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting het verkochte aan te sluiten en aangesloten te houden op de binnen het te realiseren recreatiepark aan te leggen kabeltelevisie en de hieruit voortvloeiende (periodieke) bijdrage te voldoen; (…);

de erfdienstbaarheid, inhoudende de verplichting om aan of bij het verkochte of in de tot het verkochte behorende tuin geen tuinhuisjes, schuttingen of andere gebouwen van hout, steen of andere materialen te bouwen en in stand te houden;

de erfdienstbaarheden van:

1.
inbalking, inankering en overbouw, (…);

2.
waterloop en drop, (…).

Voor zover de hiervoor gemelde erfdienstbaarheden niet bij de onderhavige akte worden gevestigd zijn zij reeds bij eerdere akte gevestigd en verklaarde de koper hiermede volkomen bekend te zijn.”

4.5.

Bij de uitleg van een notariële akte waarin een erfdienstbaarheid is vastgelegd komt het aan op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (zie o.a. HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904).

4.6.

StEM heeft bij de vorderingen tot uitgangspunt genomen dat in de leveringsakte diverse erfdienstbaarheden zijn opgenomen – zie rechtsoverweging 4.4 – die alle strekken tot ongewijzigde instandhouding van de bestaande toestand van de Starvilla en het perceel waarop deze Starvilla is gebouwd en dat vervangende nieuwbouw van een ander type recreatiewoning – in dit geval een Visserswoning – niet is toegestaan. StEM heeft daartoe aangevoerd dat dit de bedoeling van de erfdienstbaarheden is en dat deze bedoeling door een andere uitleg verloren zal gaan. StEM wijst met name op onderdeel i. van de leveringsakte.

4.7.

De voorzieningenrechter kan dit uitgangspunt niet volgen. De (letterlijke) tekst van de leveringsakte biedt daarvoor geen steun. Bij de uitleg van de leveringsakte moet een objectieve maatstaf worden aangelegd. Naar voorshands oordeel van de voorzieningenrechter laat deze maatstaf een uitleg van de leveringsakte naar de door StEM gestelde bedoeling van de erfdienstbaarheden niet toe. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter het volgende.

4.8.

[gedaagden c.s.] heeft erop gewezen dat StEM zelf ook worstelt met (de uitleg van) de erfdienstbaarheden. Daartoe heeft [gedaagden c.s.] verwezen naar een nieuwsbrief van november 2017 waarin StEM het volgende zou hebben geschreven: “
Ter voorbereiding van dit voorstel zijn koopakten van vakantievilla’s op ons Villapark qua erfdienstbaarheden onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt, dat niet alle erfdienstbaarheden even goed toegankelijk en eenvoudig raadpleegbaar zijn, sommige erfdienstbaarheden enkel relevant waren tijdens de ontwikkeling van het Villapark en daardoor nu niet meer actueel zijn, en weer andere erfdienstbaarheden qua redactie verschillen vertonen, omdat ze tijdens de ontwikkeling van het park op grond van voortschrijdend inzicht zijn aangepast. Het is op basis hiervan dan ook niet vreemd, dat sommige erfdienstbaarheden vragen oproepen naar uitleg en concrete betekenis en ook onduidelijkheden en lacunes bevatten.” (zie randnummer 29 van de pleitnota van [gedaagden c.s.] ). Voorts heeft [gedaagden c.s.] betwist dat de door hem getekende beheerovereenkomst en het RvO (productie 9 en 10 bij dagvaarding) een verbod tot vervangende nieuwbouw bevat. Volgens [gedaagden c.s.] ziet artikel 3.1 van het RvO op onderhoud van de villa (gelet op de titel) en niet op het opnieuw bouwen van een villa. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [gedaagden c.s.] naar de e-mails van [A] (notarieel medewerker commercieel vastgoed bij Het Notarieel), mede namens [B] (notaris), van 15 en 16 januari 2019 (productie 9 en 10 van [gedaagden c.s.] ). In dat kader heeft [gedaagden c.s.] ook nog aangevoerd dat in de considerans van hoofdstuk 3 (Overige verplichtingen) van het RvO – van welk hoofdstuk artikel 3.1 deel uitmaakt en waarop StEM haar stellingen mede heeft gebaseerd – letterlijk staat vermeld dat de in dat hoofdstuk opgenomen voorschriften gelden voor de eigenaren van de vakantievilla’s, “
welke ertoe strekken om het oorspronkelijk karakter van en de eenheid in villatype alsmede de kwaliteit, de uitstraling en het open landschappelijk karakter van het Villapark te bewaren en in stand te houden”. Volgens [gedaagden c.s.] heeft de welstandscommissie Hûs en Hiem zijn bouwplan onder meer aan die voorschriften getoetst en geconcludeerd dat dit voldoet aan redelijke eisen van welstand, waarna de omgevingsvergunning is verleend. Daarbij heeft [gedaagden c.s.] gewezen op de impressietekening van de beoogde situatie die als bijlage bij de e-mail van [C] (bouwkundig adviseur van [gedaagden c.s.] ) van 26 februari 2019 is gevoegd (productie 11 van [gedaagden c.s.] ). Daaruit blijkt volgens [gedaagden c.s.] dat zijn kavel is omzoomd met woningen van het type Vissersvilla waardoor die goed past in het cluster van Vissersvilla’s ( [adressen 2] en [adressen 3] ) zonder afbreuk te doen aan de cluster van Starvilla’s ( [adressen 4] ). Gelet hierop heeft de welstandscommissie gemeend dat het ruimtelijke beeld klopt met de beoogde nieuwbouw, in die zin dat voldaan wordt aan de voorwaarde van uniformiteit, aldus [gedaagden c.s.] StEM heeft dit alles onvoldoende weersproken.

4.9.

Uit het voorgaande volgt dat niet aannemelijk is dat het gevorderde in een mogelijke bodemprocedure zal worden toegewezen. Al met al komt de voorzieningenrechter – in het bijzonder gelet op de strenge toetsingsmaatstaf die geldt voor de uitleg van een erfdienstbaarheid in een akte (zie rechtsoverweging 4.5) – tot de slotsom dat de vorderingen van StEM moeten worden afgewezen.

4.10.

StEM zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden c.s.] worden tot op heden begroot op:

griffierecht € 297,00
salaris advocaat

Totaal € 1.277,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt StEM in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden c.s.] tot op heden begroot op € 1.277,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld - Koekkoek en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2019.^[1]