ECLI:NL:RBOVE:2019:1484

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: 204157 / HA ZA 306/17

Vonnis in hoofdzaak van 20 februari 2019

in de zaak van

1.[A] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[B],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. J.A. Venema te Emmen,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

DE ZON B.V.,

gevestigd te Enschede,

2.
[C],

wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[D],

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.J. Wolleswinkel te Barneveld.

Partijen zullen hierna [eiser c.s.] (eisers gezamenlijk), [A] en [B] (eisers) en De Zon B.V., [C] en [D] (gedaagden) genoemd worden.

1.Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het procesverloop tot dan toe blijkt uit het tussenvonnis van 18 april 2018, hersteld bij vonnis van 2 mei 2018. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het proces-verbaal van getuigenverhoor van 19 juni 2018;
het proces-verbaal van getuigenverhoor van 13 september 2018;
de conclusie na enquête van de zijde van [eiser c.s.] ;
de antwoordconclusie na enquête van de zijde van De Zon B.V.;
de akte uitlating producties van de zijde van [eiser c.s.]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2.De verdere beoordeling

2.1.

[eiser c.s.] heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat met De Zon B.V. een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het te bouwen complex van 15 appartementen aan de Zuiderhagen te Enschede . Voor zover er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een perfecte overeenkomst, meent [eiser c.s.] dat hij er gelet op het vergevorderde stadium van de onderhandelingen op mocht vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen. Nu De Zon B.V. niet verder wil onderhandelen, stelt [eiser c.s.] geen vordering in van die strekking. Wel wil hij vergoeding van het positieve, althans het negatieve contractbelang.

De Zon B.V. heeft betwist dat tussen partijen een (geldige) koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat zij de onderhandelingen met [eiser c.s.] niet (meer) mocht afbreken. Gezien de vele punten waarover nog geen overeenstemming was bereikt, mocht [eiser c.s.] er niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen en stond het De Zon B.V. dus vrij om de onderhandelingen af te breken zonder gehouden te zijn tot vergoeding van schade.

2.2.

De vraag of tussen [eiser c.s.] en De Zon B.V. een overeenkomst tot stand is gekomen moet worden beantwoord aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Verder is van belang dat een overeenkomst ook tot stand kan komen als partijen nog niet over alle onderdelen van de overeenkomst overeenstemming hebben bereikt. Of overeenstemming op onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang over andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen. Bij de vaststelling van de bedoeling van partijen is onder andere relevant: i) de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is (is er op wezenlijke punten overeenstemming bereikt?), ii) het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en iii) hetgeen op grond van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen. Bij de beoordeling of er op wezenlijke onderdelen overeenstemming is bereikt, dient tevens rekening te worden gehouden met de aard en de strekking van de (beoogde) overeenkomst.

2.3.

De rechtbank heeft reeds overwogen dat [eiser c.s.] voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij met De Zon B.V. een koopovereenkomst heeft gesloten en dat het, gezien de gemotiveerde betwisting door De Zon B.V., op de weg van [eiser c.s.] ligt om het bestaan van een koopovereenkomst te bewijzen. Verder is al overwogen dat, als [eiser c.s.] slaagt in de bewijslevering, de rechtbank voorshands van oordeel is dat de overeenstemming op de in het e-mailbericht van 10 februari 2017 genoemde onderdelen voldoende is om te kunnen spreken van een overeenkomst. Vervolgens is [eiser c.s.] toegelaten tot levering van bewijs van zijn stelling dat [C] op of omstreeks 10 februari 2017 heeft verklaard dat [eiser c.s.] en De Zon B.V. op basis van de inhoud van het e-mailbericht van 9/10 februari 2017 een overeenkomst (“deal”) hadden, alsmede dat [C] bevoegd was De Zon B.V. daarbij te vertegenwoordigen en te binden, althans dat [eiser c.s.] daar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen.

2.4.

Ter uitvoering van de bewijsopdracht heeft [eiser c.s.] drie getuigen doen horen op 19 juni 2018.
[A]heeft onder meer verklaard:

“
In december 2016 is afgesproken dat ik zou onderhandelen (…) met de heer [C] namens De Zon B.V..

Dat gebeurde met instemming van de heer [D] , die was toen ook bij dat gesprek aanwezig. Het woord vertegenwoordigingsbevoegdheid is toen niet gevallen.

Ik heb nooit gekeken in het handelsregister of de heer [C] bevoegd was om De Zon B.V. te vertegenwoordigen. Omdat hij makelaar was en bij MKB Vastgoed zat ging ik er van uit dat hij bevoegd was, ook gelet op de instemming van de heer [D] .

Op 20 januari 2017 hadden wij een bijeenkomst bij Van der Valk in Zwolle. (…) We hebben op 20 januari 2017 niet gesproken over de vertegenwoordigingsbevoegdheid bij De Zon B.V.

(…)

Op 9 februari 2017 heb ik een mail gestuurd aan [C] . (…) Ik denk dat ik [C] op die dag zelf heb gebeld. We hebben over de inhoud van de mail gesproken. Hij zei toen: “Zoals het nu is verwoord hebben we een overeenkomst”. Ik heb vervolgens gevraagd of we dan een deal hadden. De heer [C] bevestigde toen dat we een deal hadden. (…) Vervolgens heb ik op 10 februari 2017 naar iedereen de mails gestuurd, ook aan de heer van [E] en de heer [D] . Tijdens mijn gesprek met de heer [C] stond de telefoon niet op de speaker. (…) Ik denk dat ik de heer [B] op 9 of 10 februari nog wel heb gebeld. (…) Na 10 februari 2017 is er geen contact meer geweest met de heer [C] over de inhoud van de overeenkomst.

(…)

Ik heb op 9 februari 2017 de mail eerst naar de heer [C] gestuurd omdat ik met hem onderhandelde. Tijdens dat gesprek met de heer [C] zei hij dat als ik dit verstuurde naar iedereen er een deal was. (…)

Na het telefoongesprek op 9 februari 2017 met de heer [C] heb ik tegen mijn vrouw gezegd dat er een deal was en dat de 15 appartementen door gingen. Mijn vrouw feliciteerde mij toen. (…).”

[B]heeft verklaard:

“
(…)

In 2016 heb ik samen met de heer [A] in [woonplaats 3] een gesprek gehad met betrekking tot deze aankoop met onder meer de heren [D] en [C] . (…) De heer [D] zei bij die gelegenheid dat wij voor verdere vragen en dergelijke bij de heer [C] moesten zijn.

(…) Ik weet niet meer of ik op 9 of 10 februari 2017 door de heer [A] gebeld ben. Ik weet wel dat ik in die tijd op Curaçao zat en dat ik op Curaçao door de heer [A] gebeld ben over deze aankoop. De heer [A] vertelde dat de deal telefonisch was afgemaakt. Daarna volgde er een mail met de bevestiging daarvan, daar heb ik een kopie van gehad. (…)

Voor mij was duidelijk dat er een deal met De Zon B.V. was, ik weet niet meer precies hoe mij dat door de heer [A] is meegedeeld.

De indruk tijdens het gesprek met De Zon B.V. in 2016 was duidelijk dat wij zaken moesten doen met de heer [C] . (…)”

Mevrouw
[F]heeft verklaard:

“
Op 9 februari 2017 was ik thuis. Mijn man zat in de bruine fauteuil bij het raam in de woonkamer. Ik wist dat het telefoongesprek dat hij voerde spannend kon zijn. Op een gegeven moment hoorde ik hem zeggen “dus we hebben een deal?”. Vervolgens zei hij bevestigend: “oké, dus we hebben een deal” en dat hij een mail ging opstellen en iedereen op de hoogte zou brengen. Ik liep op dat moment langs de fauteuil waarin mijn man zat. Na het gesprek zei hij dat het door ging en heb ik hem gefeliciteerd.

De deal ging over appartementen, de andere partij was De Zon B.V.. Mijn man voerde dat gesprek met de heer [C] . (…)”

De Zon B.V. heeft in contra-enquête ook drie getuigen laten horen, op 13 september 2018.

[C]heeft verklaard:

“
In december 2016 heb ik een gesprek gehad met de heren [A] en [B] (…). Daarbij waren ook de heren [D] en [J] aanwezig. (…) Ik heb direct gezegd dat er aan de kant van De Zon B.V. drie partijen aan de onderhandelingstafel zaten, de heren [D] en [J] en ik, en dat er drie mensen waren die erover gingen of er een deal was of niet. Ik denk niet dat dit ooit op schrift is gezet. Statutair was er bij De Zon B.V. niets afgesproken over de vertegenwoordigingsbevoegdheid. We zouden beslissen met zijn drieën. We hadden alle drie evenveel rechten. (…) De communicatie met [eiser c.s.] verliep via mij.

Op 20 januari 2017 heeft er een gesprek plaatsgevonden bij Van der Valk. (…) Hier is herhaald dat er pas een deal was als we alle drie binnen De Zon B.V. akkoord waren. (…) U houdt mij voor de mail van de heer [A] van 9 februari 2017. Ik denk dat ik daar wel telefonisch of per mail op heb gereageerd. Ik heb uitdrukkelijk niet tegen de heer [A] gezegd dat, zoals het nu was verwoord, wij een deal hadden. Hij heeft wel tien keer gevraagd of we een deal hadden. Ik heb gezegd dat we pas een deal hadden als er een koopovereenkomst met alle randvoorwaarden (details) bij de notaris zou liggen en wij het met zijn drieën eens waren. Ik zou nooit telefonisch naar aanleiding van een mail een grote overeenkomst als deze sluiten. (…) Na 10 februari 2017 hebben we de zaak op zijn beloop gelaten.

Naar aanleiding van de mail van de heer [A] van 10 februari 2017, is telefonisch contact geweest met hem, waarin is gezegd dat we geen deal hadden. (…)”

[D]heeft verklaard:

“
(…)

In december 2016 heeft er een gesprek plaatsgevonden met de heren [A] en [B] . (…) Bij De Zon B.V. zou ik de logistiek doen, de heer [C] het woord voeren en de heer [J] zorgen voor de begeleiding van de bouw. Dat was bij de heer [A] bekend. De heer [C] was het aanspreekpunt, maar wij moesten beslissen met zijn drieën

. (…)

Het volgende gesprek met [eiser c.s.] (…) zou (…) ook 20 januari 2017 geweest kunnen zijn. Bij mijn weten is over de vertegenwoordigingsbevoegdheid bij De Zon B.V. niet gesproken, dat moet voor de heer [A] duidelijk zijn geweest. (…)

Ik weet niet of ik de mail van de heer [A] van 9 februari 2017 heb ontvangen. De heer [C] heeft mij wel verteld dat hij telefonisch met de heer [A] gesproken had, dat de heer [A] door wilde gaan en er uit wilde komen en dat er een ander gesprek gepland zou zijn. [C] heeft mij niet verteld dat de heer [A] gezegd zou hebben dat er een deal zou zijn. (…)”

De heer
[E]heeft verklaard:

“
(…) In 2018 ben ik aandeelhouder geworden van De Zon B.V.

In januari 2017 ben ik bij Van der Valk in Zwolle geweest als adviseur van De Zon B.V. (…) Halverwege het gesprek ben ik vertrokken (…) Tijdens dat gesprek is niet gesproken over de vertegenwoordigingsbevoegdheid bij De Zon B.V. (…)

Ik zal het e-mailbericht van de heer [A] van 9 februari 2017 wel ontvangen hebben, maar die is aan mij voorbij geschoten. Ik heb toen niet gehoord dat er een deal zou zijn. (…)”

2.5.

Bij de beoordeling van de (waarde van de) getuigenverklaringen is van belang het bepaalde in artikel 164, tweede lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv): indien een partij als getuige is gehoord kan haar verklaring omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Van onvolledig bewijs als hiervoor bedoeld is alleen sprake als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring voldoende geloofwaardig maken.

2.6.

Waar het betreft het telefoongesprek op 9 februari 2017 zijn er maar twee mensen die uit eigen wetenschap kunnen verklaren over de inhoud ervan: [A] en [C] . [A] heeft verklaard dat [C] heeft gezegd dat er een deal was, [C] heeft dat ontkend. De verklaring van mevrouw [F] is slechts gebaseerd op wat zij [A] heeft horen zeggen: de telefoon stond immers niet op de speaker. Naast de verklaring van partijgetuige [A] , waar de beperking van artikel 164, tweede lid Rv voor geldt, acht de rechtbank de verklaring van mevrouw [F] gelet hierop onvoldoende overtuigend om als onvolledig bewijs te dienen als hiervoor bedoeld. Datzelfde geldt voor de verklaring van [B] , die is gebaseerd op hetgeen [A] hem verteld heeft. Dit wordt niet anders als in aanmerking wordt genomen dat De Zon B.V. niet (kenbaar) naar aanleiding van de mail van [A] schriftelijk of per mail heeft ontkend dat er een overeenkomst was bereikt, dat er na 10 februari 2017 niet meer is onderhandeld en dat er is gesproken over het laten opstellen van een overeenkomst door een notaris: dat kan ook betekenen dat De Zon B.V. eigenlijk geen overeenkomst wilde in afwachting van een beter bod, maar de deur naar [eiser c.s.] ook nog niet definitief wilde dichtgooien.

2.7.

Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser c.s.] er niet in is geslaagd te bewijzen dat [C] op 9 februari 2017 heeft bevestigd dat er een deal, dat wil zeggen een perfecte koopovereenkomst was.

2.8.

De rechtbank acht evenmin bewezen dat [C] bevoegd was om De Zon B.V. te vertegenwoordigen, althans dat [eiser c.s.] daar gerechtvaardigd mocht vertrouwen. Uit de statuten van De Zon B.V. en het handelsregister blijkt niet dat [C] zelfstandig bevoegd was De Zon B.V. te vertegenwoordigen. Uit de verklaringen van de getuigen kan blijken dat [C] is aangewezen als degene die namens De Zon B.V. de contacten met [eiser c.s.] zou onderhouden en met [eiser c.s.] zou onderhandelen, maar niet dat hij zelfstandig bevoegd was namens De Zon B.V. een overeenkomst te sluiten. Het feit dat [A] zijn e-mailbericht van 10 februari 2017 ook aan [D] en Van [E] heeft gestuurd maakt dit niet anders, integendeel: waarom zou hij de mail ook aan [D] en Van [E] (geen bestuurder van De Zon B.V.) sturen, als hij dacht dat [C] zelfstandig bevoegd was?

2.9.

Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat niet gebleken is dat tussen [eiser c.s.] en De Zon B.V. een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen. Resteert de vraag of de onderhandelingen tussen hen in een dusdanig ver gevorderd stadium waren beland dat het afbreken daarvan als onrechtmatig moet worden aangemerkt. De rechtbank beantwoordt die vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.

2.10.

Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005 ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Dit is een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf. Wat betreft het object moet worden vastgesteld dat het een nog te bouwen complex met 15 appartementen betrof, waarbij derhalve ook afspraken gemaakt moesten worden over de kwaliteit van de bouw(materialen) en de aannemer, de (overbruggings)financiering en dergelijke.

2.11.

Het staat vast dat er na 9 februari 2017 niet meer onderhandeld is tussen partijen. Naar het oordeel van de rechtbank moet De Zon B.V. worden aangemerkt als de partij die de onderhandelingen heeft afgebroken. Zij is immers de partij geweest die uiteindelijk heeft geweigerd om, zoals partijen hadden besproken, naar de notaris te gaan om een (concept-) koopovereenkomst op papier te zetten.

2.12.

De Zon B.V. heeft aangevoerd dat zij de onderhandelingen op elk moment mocht afbreken, omdat zij het voorbehoud had gemaakt dat haar aanbod zou vervallen als een derde een conveniërend bod zou uitbrengen. De Zon B.V. heeft dit voorbehoud inderdaad in haar e-mailbericht van 20 december 2016 gemaakt. De Zon B.V. heeft echter onvoldoende onderbouwd dat zich de situatie heeft voorgedaan dat een derde een conveniërend bod heeft uitgebracht. De Zon B.V. kan zich derhalve ter afwering van de vordering van [eiser c.s.] niet beroepen op het voorbehoud.

2.13.

De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 18 april 2018, hersteld op 2 mei 2018, in 4.5. al overwogen dat, als [eiser c.s.] zou slagen in de bewijslevering, zij voorshands van oordeel is dat de overeenstemming op de in het e-mailbericht van 10 februari 2017 genoemde onderdelen voldoende is om te kunnen spreken van een overeenkomst. Er was dan overeenstemming over het object, de prijs, de opleverdatum en de gevolgen van overschrijding daarvan, de levering met ROZ-huurcontracten, het moment van betaling, de afname, de (overbruggings)financiering, de kosten van onderhoud, de uitvoering van de achterwand en dakbedekking, het voorleggen van het bestek met voorgeschreven materialen aan [eiser c.s.] en het toezichthouderschap van [D] . [eiser c.s.] zijn echter niet geslaagd in het leveren van het hun opgedragen bewijs. Daarmee kan er niet van worden uitgegaan dat over (alle) voornoemde punten overeenstemming bestond.

Vergelijking van de laatste e-mailberichten van De Zon B.V. van 2 en 8 februari 2017 aan [eiser c.s.] met het e-mailbericht van [A] van 9 februari 2017 leert dat partijen het over een aantal wezenlijke punten nog niet eens waren.

Zo was geen concrete oplever- en afnamedatum afgesproken (waardoor het moment van betaling niet vaststond), stond kennelijk nog niet vast of er dertien of vijftien appartementen geleverd zouden worden (zie het e-mailbericht van De Zon B.V. van 8 februari 2017, waarin wordt gerept van de verkoop van dertien appartementen als de twee op dat moment nog niet verhuurde appartementen niet verhuurd zijn bij sleuteloverdracht), bestond er verschil van mening over het verleggen van eventuele claims naar de aannemer en (de kosten van) het overbruggingskrediet en wilde [eiser c.s.] een huurgarantie, die De Zon B.V. niet wilde afgeven. Gelet hierop, alsmede op het hiervoor in 2.12. genoemde voorbehoud van De Zon B.V., op grond waarvan het haar vrij stond om met andere potentiële kopers in gesprek te gaan en [eiser c.s.] er dus rekening mee moest houden dat het project aan een ander zou worden verkocht als die een beter bod zou uitbrengen, is de rechtbank van oordeel dat het afbreken van de onderhandelingen door De Zon B.V. niet op grond van gerechtvaardigd vertrouwen van [eiser c.s.] in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar was. Hierbij speelt ook een rol dat [eiser c.s.] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [C] bevoegd was De Zon B.V. zelfstandig te vertegenwoordigen en te binden aan een overeenkomst.

2.14.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de grondslagen voor de vorderingen van [eiser c.s.] ontbreken, zodat de vorderingen van [eiser c.s.] dienen te worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser c.s.] worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van De Zon B.V., [C] en [D] tot op deze uitspraak begroot op € 618,- aan griffierecht en € 2.715,- aan salaris van hun advocaat.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

wijst de vorderingen af;

3.2.

veroordeelt [A] en [B] in de proceskosten, tot op dit vonnis aan de zijde van De Zon B.V., [C] en [D] begroot op € 618,- aan griffierecht en € 2.715,- aan salaris van hun advocaat.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op

20 februari 2019.^[1]

Afwijzing vorderingen wegens ontbreken perfecte koopovereenkomst en gerechtvaardigd vertrouwen bij afgebroken onderhandelingen