ECLI:NL:RBOVE:2019:2065

• Datum uitspraak: 29 mei 2019
• Publicatiedatum: 19 juni 2019
• Zaaknummer: 7708515 \ CV EXPL 19-2354
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak bedrijfsruimte met bovenwoning; ontruiming en huurachterstand

In deze zaak, die zich afspeelt in het kader van een kort geding, vordert de verhuurder, aangeduid als [de Erven], de ontruiming van een bedrijfspand met bovenwoning dat door de huurder, [X], wordt gehuurd. De verhuurder stelt dat er sprake is van een aanzienlijke huurachterstand van meer dan zeven maanden, en vordert ontruiming en betaling van de achterstallige huur. De huurder beroept zich echter op opschorting van de huurbetalingen, omdat hij meent dat de verhuurder zijn onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder voorshands gerechtvaardigd is in zijn beroep op opschorting, omdat er gebreken aan het gehuurde zijn die de verhuurder niet heeft verholpen. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder tot ontruiming en betaling van huurachterstand af, omdat de huurder voldoende heeft aangetoond dat hij recht heeft op opschorting van de huurbetalingen. De tegenvordering van de huurder, die onder andere herstel van gebreken en vermindering van de huurprijs vorderde, wordt afgewezen omdat deze onvoldoende concreet is en niet toewijsbaar in kort geding.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 7708515 \ CV EXPL 19-2354

Vonnis in kort geding van 29 mei 2019

in de zaak van

1. [A] ,wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[B] ,
wonende te [woonplaats 2] ,

3.
[C] ,
wonende te [woonplaats 3] , [land] ,

eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen [de Erven] ,

gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow,

tegen

[X] ,
wonende te [woonplaats 4] ,

gedaagde partij in conventie, tevens eisen de partij in reconventie,
hierna te noemen [X] ,

gemachtigde: mr. W.L. Hogenkamp.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 april 2019 met producties genummerd 1 t/m 7;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties genummerd 8 t/m 20;

- de brief van 17 mei 2019 van mr. Tomlow houdende wijziging van eis;

- de brief van 20 mei 2019 van mr. Tomlow met producties genummerd 21 t/m 23;

- de mondelinge behandeling van 21 mei 2019, waarbij beide partijen met hun gemachtigden zijn verschenen en waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden;

- de pleitnota van mr. Tomlow.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[X] huurt van de Erven het bedrijfspand met bovenwoning aan de [adres] te [plaats] . De schriftelijke huurovereenkomst dateert van 15 maart 1996. Op de overeenkomst zijn ‘algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte’ van toepassing verklaard. De huur dient maandelijks bij vooruitbetaling te worden voldaan en bedraagt € 2.316,10 per maand.

2.2.

In artikel 13 van de algemene voorwaarden is bepaald:

13.1

De betaling van de huur en van al hetgeen verder krachtens de huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige korting, aftrek of compensatie met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden ten kantore van verhuurder of door storting dan wel overschrijving op een nader door verhuurder op te geven rekening. (…)

13.2

Indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder, van rechtswege, voor elk geval dat hij hiermee in verzuim is, vanaf de vervaldag een direct opeisbare en niet voor matiging vatbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van ƒ 250,- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt.

2.3.

Op 8 september 2018 schrijft [X] per e-mail aan [D] (vertegenwoordiger van de Erven) onder meer:

(…)

Bij het overmaken van de huur heb ik laatst een opmerking geplaatst, in de hoop dat dit uw aandacht zou trekken, maar zelfs dat mag niet helpen.

Het maak niet uit of ik de huur op tijd overmaak of halverwege u reageert nergens op, terwijl u al veel langer op de hoogte bent van het gebrekkige staat van het pand.

(…)

Mocht ik voor 28 september wederom niks van u gehoord hebben dan zal ik wederom de gemeente (net als in 2003) hun onderzoek aan het pand laten verrichten.

Daarnaast zal ik de huur op een tussenrekening zetten en pas overmaken als de gebreken aan het pand in totaliteit zijn verholpen. (…)

3. Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

[de Erven] vorderen na wijziging van eis a) veroordeling van [X] om het gehuurde binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen, (b) veroordeling van [X] om binnen twee dagen na betekening over te gaan tot betaling van een voorschot van € 27.971,77 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 25.905,50, (c) veroordeling van [X] tot betaling wegens huurderving een bedrag van € 2.316,10 per maand van 1 juni 2019 tot en met 1 juni 2020 (verminderd met eventuele huurinkomsten die de Erven tot laatstgenoemde datum maandelijks ontvangen betreffende het gehuurde), met veroordeling van [X] in de kosten van de procedure.

3.2.

[X] heeft verweer gevoerd waarbij hij een tegenvordering heeft ingesteld. [X] vordert in reconventie (1) de Erven te veroordelen om binnen drie maanden na de uitspraak over te gaan tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst, bestaande uit het herstel van alle gebreken als vervat in het rapport van de heer [Y] en het NEN3140 rapport, op straffe van een dwangsom; (2) de Erven te veroordelen in de kosten voor vervangende woonruimte voor [X] en zijn gezin, onder betaling van een voorschot hierop binnen 1 week na het vonnis van € 3.000,= en (3) te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde wordt verminderd per 20 juni 2001, dan wel 16 juni 2010, dan wel 22 januari 2018, dan wel 8 september 2019 met een door de rechter vast te stellen percentage en de teveel ontvangen huurbetalingen als onverschuldigd te voldoen aan [X] , met veroordeling van de Erven in de kosten van de procedure..

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In conventie en in reconventie

4.1.

Het betreft hier een vordering in kort geding. Dat betekent dat er in deze procedure geen ruimte is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten. De vordering betreft een vordering tot ontruiming van bedrijfsruimte en woonruimte. Bij de beoordeling van de vordering speelt daarom een rol dat een eventuele ontruiming verstrekkende gevolgen heeft voor de huurder. De vordering loopt vooruit op een te voeren bodemprocedure waarin de ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd. Bij de beoordeling in kort geding is van belang of valt te verwachten dat in de te voeren bodemprocedure de ontbinding zal worden toegewezen. Dit zal het geval zijn wanneer over de feiten weinig twijfel bestaat en deze feiten een onmiddellijke voorziening rechtvaardigen. In dat licht wordt het volgende overwogen.

In conventie

4.2.

De Erven stellen dat zij een spoedeisend belang hebben bij de gevorderde ontruiming aangezien er sprake is van een aanzienlijke huurachterstand (van ruim 7 maanden). Het spoedeisend belang is daarmee voldoende gegeven.

4.3.

De Erven leggen aan hun vordering ten grondslag dat [X] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkoming bestaat er volgens de Erven allereerst uit dat [X] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan. Op de zitting is verklaard dat die huurachterstand gerekend tot en met de maand mei 2019 een som van € 18.005,67 bedraagt. Verder weigert [X] mee te werken aan het maken van afspraken met een door de Erven ingeschakelde aannemer om onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde uit te laten voeren. Volgens de Erven zullen deze tekortkomingen in een eventuele bodemprocedure leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Zij wensen nu reeds tot ontruiming te komen.

4.4.

[X] heeft tegen de hoogte van de gestelde huurachterstand alleen aangevoerd dat hij op 26 april 2019 de helft van de huur heeft overgemaakt met betrekking tot de maand april 2019. Voor het overige heeft [X] de hoogte van het onbetaald gebleven bedrag niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat er een aanzienlijk bedrag, van in elk geval 7 huurtermijnen onbetaald is gebleven.

4.5.

[X] heeft als verweer gevoerd dat er - ondanks het geheel of gedeeltelijk onbetaald laten van de huur (sedert de maand september 2018) - geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan zijn kant. [X] beroept zich op opschorting en verwijst ter onderbouwing daarvan naar zijn e-mailbericht van 8 september 2018 aan [D] . In dat bericht heeft hij meegedeeld dat hij de huur op een tussenrekening zal zetten en pas zal betalen als de gebreken aan het gehuurde zijn verholpen. [X] voert aan dat hij ook feitelijk op die manier heeft gehandeld. Volgens [X] was er op dat moment – en is er nu nog steeds -ten aanzien van het gehuurde sprake van achterstallig onderhoud en van gebreken die veiligheids- en gezondheidsrisico’s voor hem en zijn gezin opleveren. De Erven weerspreken dat aan [X] een recht op opschorting toekomt. Om tot een oordeel te komen overweegt de kantonrechter als volgt.

4.6.

Volgens de Erven kan een beroep op opschorting in dit geval niet slagen omdat in artikel 13.1 van de algemene voorwaarden bij de overeenkomst is bepaald dat de huurpenningen elke maand volledig verschuldigd zijn
zonder enige korting, aftrek of compensatie met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben. De kantonrechter zal aan dit verweer van de Erven voorbij gaan. Opschorting ziet immers op het uitstellen van de eigen verplichting tot het moment dat de wederpartij aan zijn of haar verplichting heeft voldaan. [X] heeft in dat verband aangevoerd dat hij de gelden, bestemd voor de huurbetalingen, vanaf de maand september 2018 apart heeft gehouden om deze later te kunnen voldoen. Van korting op de huurpenningen dan wel aftrek of compensatie met een andere vordering is in dit verband dus geen sprake. Het artikel uit de algemene voorwaarden staat dus niet aan opschorting in de weg.

4.7.

De kantonrechter zal daarom ingaan op de door [X] aangevoerde tekortkomingen van de Erven. Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende gebleken dat er sprake is van veiligheids- en gezondheidsrisico’s. Daartoe is van belang dat het pand onder toezicht staat van de gemeente, aangezien het een monument betreft. Tussen partijen staat vast dat de gemeente (na een toezichtscontrole op het pand) niet heeft ingegrepen omdat er een onveilige situatie zou bestaan. De aangevoerde veiligheids- en gezondheidsrisico’s zijn daarom onvoldoende komen vast te staan en kunnen het beroep op opschorting niet dragen. Dat ligt anders voor de door [X] aangevoerde gebreken als gevolg van achterstallig onderhoud. [X] voert aan dat hij al langere tijd heeft te kampen met gebreken aan het gehuurde en dat hij de vertegenwoordiger van de Erven, de heer [D] , daarvan op de hoogte heeft gesteld. Uit het door [X] overgelegde e-mailbericht van 22 januari 2018 (productie 11 van [X] ) blijkt dat [X] op dat moment al melding maakt van gebreken zoals scheuren in het balkon, tochtgaten in de kozijnen, slecht sluitende ramen en een uitsteekraam dat niet geopend kan worden. Dat [D] (als vertegenwoordiger van de Erven) deze gebreken kennelijk ook heeft waargenomen, volgt uit de herstelpunten die [D] op 23 februari 2019 in een brief aan [aannemer] opsomt (productie 22 van de Erven). [D] vraagt in die brief om een kostenraming voor de aanpak van het onderhoud en herstel. Vaststaat dat herstel- en/of onderhoudswerkzaamheden tot op heden nog niet hebben plaatsgehad. Op basis van deze stukken kan voldoende worden vastgesteld dat er op 8 september 2018 daadwerkelijk sprake was van serieuze gebreken aan het gehuurde en daarmee van een tekortkoming aan de zijde van de Erven. Tot september 2018 heeft [X] elke maand de huurpenningen voldaan en – zoals [X] in zijn verweer heeft opgeschreven en ter zitting heeft verklaard – vanaf september 2018 heeft hij de huur apart gezet in afwachting van herstel en onderhoud door de Erven. Naar voorshands oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt dit in beginsel het beroep op opschorting. Wel dient nog het hierna volgende verweer van de Erven tegen het opschortingsberoep te worden besproken.

4.8.

De Erven stellen dat [X] heeft verhinderd dat het onderhoud kon worden uitgevoerd. Daarom zou een beroep op opschorting hem niet toekomen en is er juist sprake van een tekortkoming aan de kant van [X] . In dat verband overweegt de kantonrechter dat [X] , zoals hiervoor is uiteengezet, in elk geval al vanaf januari 2018 heeft geklaagd over onderhoudsgebreken aan het gehuurde en dat hij daarover op 8 september 2018 een e-mailbericht heeft gestuurd aan de vertegenwoordiger van de Erven. Dit leidt ertoe dat [D] op 5 november 2018 het gehuurde komt inspecteren. Hoewel [Z] van de gemeente op 4 december 2018 per e-mail eveneens aan [D] om aandacht vraagt voor de onderhoudsgebreken, duurt het ruim drie maanden (tot 23 februari 2019) totdat [D] een [aannemer] en een [schildersbedrijf] benadert met het verzoek om een kostenraming te maken van de uit te voeren werkzaamheden. In de maand maart 2019 lukt het niet om met [X] een afspraak te maken over de feitelijke uitvoering van de werkzaamheden. Volgens de Erven is er dan sprake van een weigering tot medewerking aan de kant van [X] . De kantonrechter kan de Erven daarin niet volgen. [X] heeft immers toegelicht dat hij in de maand maart 2019 zelf bezig was om zijn rechtspositie in beeld te krijgen omdat herstel van de gebreken uitbleef. Daarom wilde hij een deskundige een inspectie laten uitvoeren naar de staat van het gehuurde. Die inspectie door Bouwkundig Adviesbureau [Y] heeft op 2 april 2019 plaatsgevonden en op 9 april 2019 heeft [Y] gerapporteerd. Nadien heeft de gemachtigde van [X] bij brief van 17 april 2019 aan de gemachtigde van de Erven laten weten dat inspectie heeft plaatsgevonden en dat [X] graag meewerkt aan de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter spreekt uit deze gang van zaken aan de kant van [X] geen weigering om mee te werken aan het uit te voeren onderhoud. Zeker gezien de lange tijd die is verstreken na de klachtmelding van [X] in januari 2018 en het feit dat [X] meteen na het uitbrengen van de door hem gewenste rapportage, onvoorwaardelijk zijn medewerking aan de werkzaamheden heeft toegezegd, kan aan [X] niet worden tegengeworpen dat hij weigerachtig zou zijn geweest. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [X] die als schuldeisersverzuim van [X] moet worden gekwalificeerd en daarom aan zijn recht op opschorting in de weg zou staan.

4.9.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat het beroep op opschorting rechtsgeldig is ingeroepen. Dit betekent dat de vorderingen van de Erven tot ontruiming en tot betaling van huurachterstand en huurderving zullen worden afgewezen.

4.10.

Dat laatste geldt ook voor de vordering tot betaling van de waarborgsom. De huurovereenkomst is al in 1996 tot stand gekomen. Weliswaar hebben de Erven in november 2018 aan [X] geschreven dat zij aanspraak maken op betaling van de waarborgsom omdat de waarborg van Allied Brewers Nederland N.V. is komen te vervallen, maar niet valt in te zien dat er op dit moment een spoedeisend belang bestaat bij de betaling van dit bedrag.

In reconventie

4.11.

[X] heeft nakoming gevorderd van de verplichtingen die voortvloeien uit de overeenkomst, bestaande uit het herstel van alle gebreken die in het rapport van de heer [Y] evenals in het NEN3140 rapport zijn vervat. De kantonrechter is van oordeel dat met deze vordering onvoldoende concreet is gesteld om welke gebreken het in dit kort geding moet gaan en in hoeverre bij het herstel van deze gebreken een spoedeisend belang bestaat. Deze vordering, en in het verlengde daarvan de vordering tot voldoening van kosten voor vervangende woonruimte, is daarom niet toewijsbaar.

4.12.

Voorts heeft [X] gevorderd om een verminderde huurprijs vast te stellen (als bedoeld in artikel 7:207 BW). Deze vordering leent zich niet voor behandeling in kort geding aangezien deze vordering betrekking heeft op de vaststelling van een rechtstoestand en niet op het treffen van een voorlopige voorziening. Deze vordering moet daarom eveneens worden afgewezen.

In conventie en in reconventie

4.13.

Nu de vorderingen in conventie en in reconventie zijn afgewezen, zullen de kosten van de procedure worden gecompenseerd aldus dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.

5. De beslissing in kort geding

De kantonrechter,

In conventie en in reconventie

5.1.

wijst de vorderingen over en weer af,

5.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2019. (AP)