Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 7465735 \ CV EXPL 19-281
Vonnis van 9 juli 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
UIP IV B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
UIP IV B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
eisende partij, hierna te noemen
UIP,
UIP,
gemachtigde: mr. H.R. Bos,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
APOTHEEK AA-LANDEN B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
APOTHEEK AA-LANDEN B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Zwolle,
gedaagde partij, hierna te noemen
de apotheek,
de apotheek,
gemachtigde: mr. M.J. Seijbel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 maart 2019;
- een akte met aanvullende producties van de kant van UIP,
- de comparitie na antwoord op 3 juni 2019, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Door beide partijen daarbij zijn spreekaantekeningen overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
UIP is eigenaar van winkelcentrum Aa-Landen te Zwolle. Het winkelcentrum heeft een overdekt gedeelte en een niet overdekt gedeelte met circa 30 winkels, waaronder de winkel van de apotheek en een Albert Heijn-supermarkt.
2.2.
De apotheek huurt met ingang van 26 maart 1999 haar winkelpand in het winkelcentrum van (een rechtsvoorgangster van) UIP. Het winkelpand (verder te noemen: het gehuurde) bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond van circa 385 m2 en een entresol van circa 156 m2.
2.3.
UIP heeft op 1 oktober 2009 de eigendom van het gehuurde verkregen en is sindsdien de verhuurder. Het gehuurde is volgens artikel 1.2. van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als “winkelruimte ten behoeve van een apotheek”.
2.4.
De huurovereenkomst is in eerste instantie aangegaan voor een periode van 10 jaar, tot 25 maart 2009. Daarna is de huurovereenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.2. van de huurovereenkomst met een aansluitende termijn van 5 jaar verlengd. Per 1 april 2014 zijn partijen een nieuw vijfjaarstermijn overeengekomen, tot en met 31 maart 2019. Deze afspraken zijn vastgelegd in een allonge bij de huurovereenkomst.
2.5.
De advocaat van UIP heeft op 7 maart 2018 de huurovereenkomst namens UIP opgezegd tegen 31 maart 2019. Deze opzegging is tevens per deurwaardersexploot uitgereikt op 8 maart 2018. De apotheek heeft niet met de beëindiging ingestemd.
2.6.
In de opzeggingsbrief staat”, voor zover relevant:
“De reden voor deze opzegging is dat cliënte de bedrijfsruimte (…) wil aanpassen, renoveren en betrekken bij de naastgelegen bedrijfsruimte ten behoeve van de uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt in het winkelcentrum. Deze uitbreiding is nodig om de layout van de supermarkt te optimaliseren en nieuwe producten te kunnen toevoegen, teneinde Albert Heijn daarmee in staat te stellen haar concurrentiepositie te behouden en versterken ten opzichte van de andere supermarkten in het winkelcentrum én ten opzichte van de supermarkten in de omgeving. De supermarkt van Albert Heijn in het winkelcentrum is de trekker, die cliënte graag wil behouden. Ondermeer voor de aantrekkingskracht en concurrentiepositie van het winkelcentrum als geheel en de beleggingswaarde, is deze uitbreiding daarmee van groot belang.”
3.Het geschil
3.1.
De vordering
UIP vordert - samengevat – dat de kantonrechter
3.1.1.
3.1.2.
de apotheek zal veroordelen om, binnen 5 dagen nadat de huurovereenkomst is geëindigd, het gehuurde te ontruimen,
met veroordeling van de apotheek in de proceskosten.
3.2.
Het verweer
De apotheek heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vordering.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Dringend eigen gebruik
4.1.
In artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en sub b BW is bepaald – voor zover in deze zaak relevant – dat de rechter deze vordering slechts kan toewijzen als
“de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”.
“de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”.
4.2.
UIP heeft de vordering op deze grond onderbouwd door te stellen dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor herontwikkeling van het gehuurde en de naastgelegen supermarkt van Albert Heijn tot 1 nieuwe grote supermarkt. De supermarkt van Albert Heijn is volgens UIP de belangrijkste trekker van het winkelcentrum. Renovatie en uitbreiding van deze supermarkt is nodig om deze trekker voor het winkelcentrum te kunnen behouden.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat dringend eigen gebruik door UIP geenszins aannemelijk is gemaakt. Uit de toelichting volgt dat de beëindiging van de huur geen ander doel heeft dan de uitbreiding van de naastgelegen supermarkt van Albert Heijn, alsmede de vestiging van de bloemenkiosk bij de ingang van het winkelcentrum, mogelijk te maken. Geen eigen gebruik dus, maar dat van anderen. Weliswaar kan onder dringend eigen gebruik ook renovatie van de bedrijfsruimte worden begrepen, maar uit de toelichting blijkt dat die renovatie geen ander doel heeft dan om de uitbreiding van Albert Heijn mogelijk te maken. Van een zelfstandige noodzaak voor de renovatie van het gehuurde is niet gebleken, laat staan dat die renovatie van het gehuurde onmogelijk zou zijn zonder beëindiging van de huurovereenkomst.
4.4.
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat van een dringend eigen gebruik, als bedoeld in art. 7:296 lid Pro 1, aanhef en sub b) BW, geen sprake is.
Afweging van belangen
4.5.
In artikel 7:296 lid 3 BW Pro is bepaald, dat de rechter – in een geval als deze, waarin de huurtermijn al meermalen met een termijn van 5 jaar is verlengd – “
de vordering kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem (…) tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.”
de vordering kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de voormelde belangen van hem (…) tegen de voormelde belangen van de verhuurder, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt.”
4.6.
UIP heeft in dit verband aangevoerd, dat zij het gehuurde nodig heeft om bij de naastgelegen supermarkt van Albert Heijn te betrekken, zodat Albert Heijn kan uitbreiden en aan de moderne eisen van de consumenten kan voldoen. Supermarkten hebben tegenwoordig meer winkelruimte nodig om voldoende producten te kunnen aanbieden en daarmee in de dagelijkse behoefte van de consument te kunnen blijven voorzien. Als dat niet kan, zal Albert Heijn het winkelcentrum gaan verlaten en verliest het winkelcentrum haar belangrijkste trekker. Dit zal grote gevolgen hebben voor de aantrekkingskracht en de concurrentiepositie van het winkelcentrum en zal ook een negatieve invloed hebben op de beleggingswaarde van het winkelcentrum. Daar tegenover is een apotheek eigenlijk geen retailer die thuishoort in een hedendaags winkelcentrum. Dat merk je onder meer aan de afwijkende openingstijden. Zo is de apotheek op de drukste dag van de week, op zaterdag, gesloten. UIP heeft dan voor het winkelcentrum liever de levendige uitstraling van een bloemenkiosk. De trend is ook dat apotheken uit dit soort winkelcentra verdwijnen en zich huisvesten in zorgclusters. Daarbij komt dat de apotheek genoeg alternatieve bedrijfsruimtes in de omgeving van het winkelcentrum heeft (bijvoorbeeld aan de Rijnlaan 25), waarin zij haar intrek zou kunnen nemen. In het bijzonder is er direct tegenover het winkelcentrum een passende bedrijfsruimte beschikbaar, waar de apotheek tegen een beduidend lagere huurprijs zou kunnen gaan huren, terwijl er bovendien een gunstiger huurregime zal gelden. Verder geldt, dat een apotheek niet zozeer afhankelijk is van winkelend publiek, maar dat zij een vast klantenbestand van mensen heeft, die naar de apotheek komen om hun medicijnen op te halen. Ook worden medicijnen steeds meer online besteld en opgehaald in de afhaalkluis/medicomaat.
4.7.
Daartegenover betwist de apotheek dat de supermarkt van Albert Heijn voor het winkelcentrum de belangrijkste trekker is Maar ook betwist de apotheek dat Albert Heijn zou gaan vertrekken als zij niet de gelegenheid krijgt om haar supermarkt uit te breiden. Dit blijkt nergens uit, als het juridisch al op korte termijn mogelijk zou zijn. Volgens de apotheek gaat het om een zeer aantrekkelijk winkelcentrum, dat strategisch is gelegen, met grote bezoekersaantallen, met veel landelijke retailers, zonder enige leegstand, en een uitstekende uitstraling door onder meer de grote en gratis parkeerplaats. Het winkelcentrum bedient een grote stadswijk en trekt ook bezoekers uit andere wijken. Er zijn al twee andere supermarkten in het winkelcentrum aanwezig, waarvan die van Albert Heijn de grootste is, en Albert Heijn zal er wel voor waken om haar positie tegenover die twee concurrenten prijs te geven, meent de apotheek. Albert Heijn noemt het zelf haar drukste supermarkt in de regio Almere/Zwolle. Als Albert Heijn al uit het winkelcentrum vertrekt, is het te verwachten dat zich andere grote “trekkers” zullen aandienen om hun intrek te nemen. De zes grootste winkelketens van Nederland zijn nu al in het winkelcentrum gehuisvest.
4.8.
De kantonrechter komt bij een redelijke afweging van belangen tot het oordeel dat de vordering moet worden afgewezen. De kantonrechter licht dit als volgt toe.
4.8.1. Het gaat om een afweging van gelijksoortige, namelijk bedrijfseconomische belangen. Enerzijds het bedrijfseconomische belang van UIP om de concurrentiepositie en daarmee de beleggingswaarde van het winkelcentrum te behouden, anderzijds het bedrijfseconomische belang van de apotheek om voldoende omzet te draaien om de bedrijfsvoering te kunnen continueren en de werkgelegenheid van het personeel te kunnen behouden.
4.8.1. Het gaat om een afweging van gelijksoortige, namelijk bedrijfseconomische belangen. Enerzijds het bedrijfseconomische belang van UIP om de concurrentiepositie en daarmee de beleggingswaarde van het winkelcentrum te behouden, anderzijds het bedrijfseconomische belang van de apotheek om voldoende omzet te draaien om de bedrijfsvoering te kunnen continueren en de werkgelegenheid van het personeel te kunnen behouden.
4.8.2.
Bij de afweging daarvan zijn vele onzekere variabelen betrokken. Met andere woorden: het is koffiedik kijken. Wat gaat Albert Heijn doen als het niet kan uitbreiden? Wat komt er voor in de plaats, als Albert Heijn vertrekt? Wat heeft dat voor invloed op het consumentengedrag van het winkelend publiek? Wat heeft het voor invloed op het rendement voor UIP? Hoe verhoudt zich dat rendement tot het rendement van de apotheek? Wat betekent het voor de omzet van de apotheek als deze naar een andere locatie vertrekt? Hoe verhoudt zich een eventueel verlies aan rendement voor UIP (als Albert Heijn zou vertrekken) tot een eventueel verlies aan rendement voor de apotheek (als zij de huidige locatie zou verlaten)?
4.8.3.
Deze vragen beginnen bij Albert Heijn. UIP heeft naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aannemelijk weten te maken dat Albert Heijn daadwerkelijk zal vertrekken, als zij haar supermarkt niet kan uitbreiden met (een gedeelte van) de ruimte van de apotheek. Albert Heijn heeft er uiteraard belang bij om in verband met deze procedure te verklaren dat zij zal vertrekken als zij niet kan uitbreiden. Want dat uitbreiding van de winkel wenselijk is, begrijpt de kantonrechter wel. Toch is het vertrek van Albert Heijn weinig aannemelijk, vanwege het feit dat Albert Heijn de supermarkt in dit winkelcentrum zelf “de drukste supermarkt in de regio Almere-Zwolle” noemt. Ook al heeft “druk” in dit geval misschien (anders dan de apotheek daarin kennelijk leest) een negatieve betekenis, in die zin dat het in de winkel vaak te vol is, met teveel mensen op te weinig oppervlakte, dan nog kan de kantonrechter niet zomaar aannemen dat Albert Heijn een dergelijke locatie met veel consumentenbelangstelling wil verruilen voor een andere. Hoewel de apotheek dit stap van Albert Heijn heeft betwist, heeft UIP die toekomstige strategische keuze van Albert Heijn niet nader toegelicht en aannemelijk gemaakt.
4.8.4.
Maar wat daarvan ook zij, het belang van Albert Heijn is niet gelijk te stellen aan dat van UIP. En het gaat in deze procedure om het belang van UIP. Niet uit te sluiten valt dat er voor Albert Heijn een aantrekkelijke vervanger te vinden is. Er zijn in het winkelcentrum al twee supermarkten, dus zou een huurder uit een andere branche ook nog wel eens aantrekkelijk kunnen zijn. Een verband tussen de aanwezigheid van een supermarkt van Albert Heijn in het winkelcentrum en het rendement van UIP heeft zij wel gesuggereerd, maar niet aangetoond. En dan nog is de vraag of een verlies aan rendement (relatief) van een zodanige omvang zal zijn dat de apotheek daarvoor moet wijken.
4.8.5.
Het mag zo zijn, zoals UIP stelt, dat de apotheek weinig toegevoegde waarde heeft voor het winkelcentrum, maar dat de apotheek andersom wel profiteert van het winkelcentrum is heel waarschijnlijk. Maxx Vastgoed B.V. (productie 11 van UIP) noemt het dan ook “vanzelfsprekend” dat de apotheek gesteld is op de huidige locatie. Maar dat een verhuizing van de apotheek bedrijfseconomisch een succes zal kunnen worden, zoals Maxx Vastgoed B.V. ook schrijft, is naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende (cijfermatig) onderbouwd. En het is ook onvoldoende aangetoond dat hetgeen de apotheek aan klandizie verliest, als zij het winkelcentrum zal moeten verlaten, voldoende zal worden gecompenseerd door een lagere huurprijs in een elders te betrekken pand (bijvoorbeeld dat van de Rijnlaan 25).
4.8.6.
De kantonrechter verwerpt met de overwegingen onder 4.8.5. ook de stelling van UIP dat de apotheek geen profijt zou trekken uit de huidige locatie, omdat zij volgens UIP niet afhankelijk is van een toevallige passantenstroom en dat bovendien medicijnen tegenwoordig ook online kunnen worden besteld op de website en opgehaald in de afhaalkluis/medicomaat. Het wordt, zoals gezegd, weersproken door de brief van Maxx Vastgoed die door UIP zelf is overgelegd. Daarbij komt dat, zoals de apotheek tijdens de comparitie heeft verklaard, apotheken tegenwoordig méér leveren dan alleen medicijnen. En de mogelijkheid om medicijnen online te bestellen en af te halen in de afhaalkluis/medicomaat neemt mee dat het winkelend publiek, dat naar het winkelcentrum komt voor de wekelijkse boodschappen in één van de supermarkten, de medicijnen thuis kan bestellen en in één moeite door kan afhalen in de afhaalkluis/medicomaat. Het staat voor de kantonrechter al met al geenszins vast dat de apotheek geen profijt heeft van het grote aantal mensen dat in het winkelcentrum boodschappen komt doen.
4.8.7.
Locatus stelt weliswaar – in het als productie 10 door UIP overgelegde rapport – dat er sprake is van een trend, waarbij steeds meer apothekers uit de winkelgebieden verdwijnen en zich vestigen in zorgclusters, maar zo’n zorgcluster moet zich dan wel aandienen. Gesteld noch gebleken dat dit voor de apotheek nu een reële optie is. Overigens vermeldt Locatus in de conclusie van het rapport dat de trend ook is dat apothekers steeds meer solitair komen te zitten, maar die conclusie kan de kantonrechter in par. 2.2. van het rapport niet lezen. Dat er een trend bestaat, zoals Locatus die heeft geconstateerd, betekent nog niet dat dit voor de apotheek in dit concrete geval ook zonder verliezen zal verlopen. En die conclusie kan ook niet getrokken worden uit de constatering van een trend waarbij in de afgelopen 15 jaar (meer dan) 10% van de apotheken een dergelijke verhuisbeweging heeft gemaakt. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit slechts een betrekkelijk voorzichtige ontwikkeling en zegt het niets over de concrete situatie van deze apotheek.
4.8.8.
De apotheek is al sinds 1999 op de huidige locatie gevestigd en daar uitgegroeid tot een apotheek “met grote naam en faam” (zoals Maxx Vastgoed B.V. het uitdrukt). De aanwezigheid van de apotheek heeft er niet aan in de weg gestaan dat het winkelcentrum zich heeft ontwikkeld tot – zoals de apotheek onbestreden heeft gesteld – een zeer goed lopend winkelcentrum, met grote bezoekersaantallen, met veel landelijke retailers, zonder enige leegstand en met een uitstekende uitstraling. De kantonrechter is van oordeel dat dit een contra-indicatie is voor de noodzaak om de huurovereenkomst nu, na 20 jaren, te beëindigen.
4.9.
De kantonrechter gaat voorbij aan het standpunt van UIP dat de apotheek met haar beperkte openingstijden haar exploitatieplicht schendt (als bedoeld in artikel 2.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst) en zich daarmee niet als een goed huurder ex art. 7:213 BW Pro gedraagt. Dit is namelijk niet in de opzeggingsbrief d.d. 7 maart 2018 aan de opzegging ten grondslag gelegd.
4.10.
De kantonrechter komt op grond van voorgaande overwegingen tot het oordeel dat de door UIP aangevoerde gronden niet kunnen leiden tot toewijzing van de vordering.
4.11.
De kantonrechter zal de vorderingen van UIP dan ook afwijzen. UIP zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure, die tot op heden aan de zijde van de apotheek worden begroot op € 800,00 (2 punten á € 400,00 per punt volgens het huidige liquidatietarief). Dit bedrag zal kunnen worden vermeerderd met een bedrag van € 120,00 aan nakosten (0,5 salarispunt met een maximum van € 120,00) alsmede de wettelijke rente, indien UIP niet tijdig het bedrag van de proceskostenveroordeling zal hebben voldaan.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt UIP in de kosten van deze procedure, die tot op heden aan de zijde van de apotheek worden begroot op een bedrag van € 800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de 15e na de datum van dit vonnis, totdat dit bedrag zal zijn voldaan;
5.3.
veroordeelt UIP tot een bedrag van € 120,00 aan nakosten, indien UIP niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis uit eigen beweging aan dit vonnis zal hebben voldaan;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2019. (FK)