Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/226864 / KG ZA 18-356
Vonnis in kort geding van 5 februari 2019
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
hierna te noemen [eiser] ,
eiser,
advocaat mr. L.L. de Geus te Groningen,
tegen
1.[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna te noemen [gedaagde] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.I.M. B.V.,
hierna te noemen A.I.M.,
gevestigd te Almelo,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VERMONT REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Deventer,
hierna te noemen Vermont Real Estate,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FERMA HOLDING B.V.,
gevestigd te Bathmen,
hierna te noemen Ferma Holding,
gedaagden,
advocaat mr. J.M. Wagenaar te Enschede.
Gedaagden zullen hierna gezamenlijk [gedaagde] c.s. (in enkelvoud) worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 14 producties
- producties 1 t/m 6 aan de zijde van [gedaagde] c.s.,
- de mondelinge behandeling op 22 januari 2019,
- de pleitnota van [eiser] ,
- de pleitnota van [gedaagde] c.s.,
- de mailwisseling tussen [gedaagde] en de notaris d.d. 3 oktober 2018.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een woon- en winkelpand aan de Grotestraat 21 te (7607 CB) Almelo en de Hagengracht 96 te (7607 EE) Almelo (hierna samen te noemen: het pand). Vanaf januari 2017 staat het pand te koop via makelaarskantoor [X] te Almelo.
2.2.
[gedaagde] is bestuurder en enig aandeelhouder van A.I.M. [gedaagde] koopt, verkoopt, ontwikkelt en verhuurt onroerend goed in het oosten van het land.
2.3.
Per e-mail van 26 januari 2017 heeft [gedaagde] aan de makelaar een bod uitgebracht op het pand. Het bod luidde -voor zover van belang-:
“Het vorenstaande in ogenschouw genomen denken aan een koopprijs van maximaal 220.000,- euro kk voor Grotestraat 21. Liefst leeg en ontruimd.
Uitgaande van schone ondergrond en minimaal asbest in het pand.”
2.4.
De makelaar heeft dit bod afgewezen.
2.5.
Medio juni 2018 kwamen [eiser] en [gedaagde] met elkaar in gesprek over het pand. Partijen hebben vervolgens telefonisch en via WhatsApp met elkaar gecommuniceerd over het pand.
2.6.
In de WhatsApp-berichten staat -voor zover van belang-:
[06-07-18 16:59:33] [gedaagde] : [eiser] , heb het even besproken, maar voor 280 hebben wij echt geen interesse. Op 10.000€ zit het niet vast, denk dat we te ver uit elkaar liggen. Mvg [gedaagde]
[07-07-18 13:26:45] [eiser] : Dag [gedaagde] . Ik nog wel wat zakken met de prijs! Maar er moet wel wat meer bij dan 10000
[07-07-18 13:30:49] [eiser] : Die huurder wat [X] heeft wil graag maandag weten of de huur door gaat of niet!! Mvg [eiser]
[08-07-18 12:09:35] [gedaagde] : Hoi [eiser] , ons finale voorstel 235k kk. afname wanneer jij wil. Mvg [gedaagde]
[08-07-18 13:10:31] [eiser] : Dag [gedaagde] doe er 15000 bij dan dan is het rond!! Mvg [eiser]
[08-07-18 17:16:14] [gedaagde] : Dat geloof ik graag. Zit al over limiet. Verder dan 240k komen we niet.
[23-08-18 15:55:33] [gedaagde] : Hoi [eiser] , stelt [X] een overeenkomst op? Mvg [gedaagde]
[23-08-18 19:19:12] [eiser] : Die opdracht heeft hij direct gekregen! Nog niks van gehoord. Heb ook al gebeld! Mvg [eiser] ”.
2.7.
Een koopovereenkomst van de makelaar bleef uit. Partijen hebben via WhatsApp het volgende hierover met elkaar gecommuniceerd:
“[03-10-18 16:22:57] [gedaagde] : Laten we maar direct naar de notaris gaan want die koopovereenkomst komt er niet volgens mij..? Mvg [gedaagde]
[03-10-18 16:27:48] [eiser] : ik vind het helemaal goed welke notaris? Ik moet weer op nieuw royement aan vragen
[03-10-18 16:28:24] [gedaagde] : Dat regelt notaris? Ik denk aan Vwz in Almelo
[03-10-18 16:29:19] [eiser] : Oké wanneer regel je dat?
[03-10-18 16:29:48] [gedaagde] : Ik mail hem om een concept akte v levering te maken. Vandaag”.
2.8.
Op 3 oktober 2018 om 16:55 uur heeft [gedaagde] aan mr. J.G Smelt, notaris bij VWZ Notarissen te Almelo gemaild:
“kun jij een concept koopovk maken voor de koop Grotestraat 21 Almelo?
wij willen voor de koop reeds toedelen
verkoper is de heer [eiser]
namen kopers volgen nog”.
2.9.
De notaris heeft hierop dezelfde dag nog aan [gedaagde] gevraagd of hij verdere informatie heeft. [gedaagde] heeft hierop gelijk -voor zover van belang- het volgende geantwoord:
“er is geen koopovereenkomst deze komt maar niet van [X] ..
De Koopprijs bedraagt 242.500€ kk.
-Uitgaande van minimaal asbest en schone grond.
(…)
We kopen een onverdeeld aandeel als volgt:
50% AIM BV
25% [A] , bv of privé nog onbekend, volgt
25% [B] in BV. Gegevens volgen”.
2.10.
Op 24 oktober 2018 heeft mr. N.M. van der Aa-Eulink, kandidaat-notaris bij VWZ notarissen in Almelo (hierna te noemen: de notaris) het ontwerp van de akte van levering betreffende het pand aan partijen gestuurd. In deze akte staat -voor zover van belang-:
“Doel
Het doel van deze akte is koper het hierna omschreven registergoed te leveren en daarmee uitvoering te geven aan de tussen verkoper en koper gesloten koopovereenkomst
(…)
2. Koopovereenkomst
De koopovereenkomst is mondeling tot stand gekomen. Partijen bevestigen dat de inhoud daarvan overeenkomt met de uitwerking in deze akte.
(…)
6.3
verontreiniging en bodemkwaliteit
Verkoper is -voor zover hierna niet anders vermeld- niet bekend met verontreiniging van het gekochte, zodanig dat het daardoor ongeschikt is voor het opgegeven voorgenomen gebruik. Verkoper weet niet van gebruik in het verleden of andere feiten die zouden kunnen wijzen op de aanwezigheid van een dergelijke verontreiniging.
asbestverklaring
Het is de koper bekend dat in het gekochte minimaal asbest is verwerkt. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen moeten op grond van de milieuwetgeving speciale maatregelen worden genomen. Koper is hiermee bekend en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het gekochte kan voortvloeien.
restrisico verontreiniging
Verkoper is niet aansprakelijk voor het geval alsnog van verontreiniging mocht blijken, tenzij koper kan aantonen dat de verklaring van verkoper van onbekendheid daarmee, onjuist is of dat verkoper op een andere wijze in zijn informatieplicht ten opzichte van koper is tekortgeschoten.”
2.11.
Bij e-mail van 25 oktober 2018 heeft [gedaagde] aan de notaris een reactie gegeven op de door haar gestelde vragen en haar gewezen op het feit dat in de akte een verkeerd huisnummer van A.I.M. is genoemd.
2.12.
Op 12 november 2018 heeft de notaris aan [eiser] het volgende gemaild:
“Van de kopers ontving ik de volgende opmerking over het ontwerp van de akte van levering:
“blz 5 het restrisico verontreiniging willen wij nemen tot een maximum van 10.000,- euro excl btw. Kosten daarboven zijn voor rekening van verkoper.”
Graag verneem ik van u of u met deze wijziging in kunt stemmen, dan zal ik het ontwerp van de akte van levering daarop aanpassen.”
2.13.
Per e-mail van 15 november 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] aangegeven dat hij een bodemonderzoek en een asbestinventarisatie wil laten verrichten.
2.14.
Bij brief van 15 november 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat hij akkoord is dat [gedaagde] op eigen kosten een bodemonderzoek en asbestinventarisatie laat verrichten, maar dat de uitslag daarvan geen invloed heeft op de koop en de prijs van het pand.
2.15.
Per e-mail van 22 november 2018 heeft [gedaagde] nogmaals aan [eiser] aangegeven dat hij een bodemonderzoek en een asbestinventarisatie wil laten verricht. Hierbij heeft hij aan [eiser] medegedeeld dat partijen opnieuw om tafel moeten indien blijkt dat er grote vervuiling in de grond zit of het pand vol asbest zit. [gedaagde] deelt tevens mede per omgaande te kunnen afnemen, maar dan niet meer dan € 10.000,00 risico te willen lopen inzake grond en asbest.
2.16.
[eiser] heeft op 22 november 2018 hierop via WhatsApp gereageerd en aan [gedaagde] aangegeven dat hij een sleutel kan krijgen ten behoeve van de onderzoeken, maar dat dit niets afdoet aan de koop van het pand.
2.17.
Op 11 december 2018 is het rapport verkennend Bodemonderzoek van Kruse Milieu BV beschikbaar gekomen. Uit dit rapport blijkt -kort gezegd- dat sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging op het terrein van het pand.
2.18.
Bij aangetekende brief van 12 december 2018 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om binnen zeven dagen na dagtekening van de brief te bevestigen dat [gedaagde] uiterlijk 31 december 2018 zijn medewerking zal verlenen aan het passeren van de leveringsakte.
2.19.
Op 12 december 2018 is het asbestinventarisatierapport van Bolier advies en Sloopbegeleiding beschikbaar gekomen. Uit dit rapport blijkt dat sprake is van asbest in het pand, te weten een asbesthoudende leidingisolatie in de cv ruimte en achter het knieschot en een asbesthoudende wand en plafondbeplating in de cv ruimte.
2.20.
Per e-mail van 13 december 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] -voor zover van belang- medegedeeld dat hij het aanbod om maximaal € 10.000,00 exclusief BTW bij te dragen aan eventuele bodemvervuiling intrekt.
2.21.
Per aangetekende brief van 14 december 2018 en per e-mail van 21 december 2018 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht om een bevestiging dat hij voor 31 december 2018 bereid is medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte.
2.22.
Per e-mail van 24 december 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten niet aan dit verzoek te zullen voldoen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. gedaagden sub 2 t/m 4 te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst -conform de als productie 5 overgelegde leveringsakte- ten aanzien van het pand, waaronder in ieder geval moet worden verstaan medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte, binnen veertien dagen na dit vonnis;
II. te bepalen dat indien gedaagden sub 2 t/m 4 hun medewerking aan het passeren van de leveringsakte ten aanzien van het pand niet binnen de onder I. bepaalde termijn verlenen, dit vonnis in de plaats zal treden van de vereiste leveringsakte;
III. gedaagden sub 2 t/m 4 -indien de vordering onder II. niet kan worden toegewezen- te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de vereiste medewerking aan het passeren van de leveringsakte na het verstrijken van de door de voorzieningenrechter onder I. bepaalde termijn uitblijft;
IV. gedaagden sub 2 t/m 4 te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede de nakosten en de wettelijke rente daarover;
Subsidiair
I. gedaagde sub 1 te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst -conform de als productie 5 overgelegde leveringsakte- ten aanzien van het pand, waaronder in ieder geval moet worden verstaan medewerking te verlenen aan het passeren van de leveringsakte, binnen veertien dagen na dit vonnis;
II. te bepalen dat indien gedaagden sub 1 zijn medewerking aan het passeren van de leveringsakte ten aanzien van het pand niet binnen de onder I. bepaalde termijn verleent, dit vonnis in de plaats zal treden van de vereiste leveringsakte;
III. gedaagde sub 1 -indien de vordering onder II. niet kan worden toegewezen- te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat de vereiste medewerking aan het passeren van de leveringsakte na het verstrijken van de door de voorzieningenrechter onder I. bepaalde termijn uitblijft;
IV. gedaagde sub 1 te veroordelen in de kosten van dit geding, alsmede de nakosten en de wettelijke rente daarover.
3.2.
[gedaagde] c.s. voert verweer.
3.3.
Op de standpunten van partijen wordt hierna -voor zover van belang- nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiser] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. Reeds gelet op het feit dat [eiser] het pand thans niet aan een derde kan aanbieden voor verkoop en/of verhuur, heeft [eiser] er belang bij dat er op korte termijn een oordeel wordt gegeven over de door hem ingestelde vorderingen.
4.2.
[eiser] vordert nakoming van de koopovereenkomst conform de concept-leveringsakte van de notaris. De voorzieningenrechter heeft echter geconstateerd dat de door de notaris opgestelde concept-leveringsakte onder 6.3 bepalingen bevat (zoals hiervoor onder r.o. 2.10 weergegeven), die inhoudelijk noch met het standpunt van [eiser] noch met het standpunt van [gedaagde] c.s. overeenkomen.
4.3.
[gedaagde] c.s. stelt dat slechts sprake was van voorwaardelijke onderhandelingen over de mogelijke koop van het pand c.q. dat slechts voorwaardelijke overeenstemming over enkel de prijs bestond. Volgens [gedaagde] c.s. zijn vanaf het begin door [gedaagde] twee duidelijke voorwaarden gesteld t.a.v. de mogelijke koop van het pand, namelijk (1) dat er geen sprake was van bodemverontreiniging en (2) dat er geen sprake was van asbest. Indien dat standpunt (veronderstellenderwijs) al juist zou zijn, dan komen de onder 6.3 van de concept-leveringsakte opgenomen bepalingen daarmee echter niet overeen. Uit de door [gedaagde] c.s. overgelegde verklaring van de notaris van 10 januari 2019 blijkt dat de notaris de bepalingen onder 6.3 heeft opgenomen naar aanleiding van de mail van [gedaagde] van 3 oktober 2018 waarin [gedaagde] onder meer schrijft “Uitgaande van minimaal asbest en schone grond”. De notaris heeft deze woorden aldus begrepen dat zij in de concept-akte de bepaling omtrent (minimale) asbest direct heeft meegenomen en is uitgegaan van “de schone grond”. De notaris heeft voornoemde woorden niet opgevat als voorwaarden voor een mogelijke koop door [gedaagde] c.s. en derhalve evenmin dusdanig verwoord in de concept-leveringsakte.
4.4.
[eiser] stelt dat sprake is van een onvoorwaardelijke mondelinge koopovereenkomst ten aanzien van het pand, waarbij nimmer is gesproken over bodemverontreiniging of asbest. Indien dat standpunt (veronderstellenderwijs) al juist zou zijn, dan komen de niet standaard bepalingen onder 6.3 van de concept-leveringsakte opgenomen, daarmee evenmin overeen. Zoals hiervoor reeds is overwogen, heeft de notaris naar aanleiding van een opmerking van [gedaagde] in de concept-leveringsakte de bepaling omtrent (minimale) asbest direct meegenomen en is zij uitgegaan van “de schone grond”. Het feit dat [gedaagde] bij e-mail van 25 oktober 2018 de notaris enkel heeft gewezen op het verkeerde huisnummer van A.I.M. in de akte betekent nog niet dat hij met de overige inhoud van de akte wel akkoord was.
4.5.
Gelet op het vorenstaande concludeert de voorzieningenrechter dat de inhoud van de concept-leveringsakte afwijkt van hetgeen partijen afzonderlijk hebben gesteld ten aanzien van de bodemverontreiniging en het asbest van het pand. Dit betekent dat [gedaagde] c.s. niet kan worden veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst conform de concept-leveringsakte en evenmin kan worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking aan het passeren van de leveringsakte. Reeds gelet hierop zullen de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
Het antwoord op de vraag of tussen partijen een onvoorwaardelijke mondelinge koopovereenkomst ten aanzien van het pand tot stand is gekomen, kan thans dan ook in het midden blijven.
4.6.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] c.s. worden begroot op:
- griffierecht 639,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.619.00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] c.s. tot op heden begroot op € 1.619,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door K.G.F. van der Kraats en in het openbaar uitgesproken door mr. P.L. Alers op 5 februari 2019. (sr) [1]