Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 8066725 \ CV EXPL 19-5553
Vonnis in kort geding van 30 december 2019
in de zaak van
1.[eiser] ,wonende te [plaats] ,
2.
[eiseres],
wonende te [plaats] ,
[eiseres],
wonende te [plaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiser c.s.] ,
gemachtigde: mr. B.E.J.M. Tomlow,
tegen
de besloten vennootschap
KORAY B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
KORAY B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Deventer,
gedaagde partij, hierna te noemen Koray,
gemachtigde: mr. O. Çolak.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de door Koray overgelegde producties,
- de door [eiser c.s.] overgelegde producties, waarvan de producties 14, 15 en 17 zijn toegelaten,
- de mondelinge behandeling op 14 november 2019,
- de pleitnota van [eiser c.s.] ,
- de pleitnota van Koray,
- de akte uitlating partijen, waarin partijen de kantonrechter verzoeken vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser c.s.] hebben de percelen [adres 1] en [adres 2] te [plaats] (hierna: het gehuurde) in 2019 op een veiling gekocht.
2.2.
De begane grond van het gehuurde is ingevolge een huurovereenkomst van 20 juli 2014 voor de periode van 10 jaar vanaf 1 september 2014 tegen een aanvangsprijs van
€ 3.450,00 per maand verhuurd aan Koray. In het gehuurde wordt een tandartsenpraktijk geëxploiteerd onder de naam “Tandartsenpraktijk [X] ”.
Op de huurovereenkomst zijn ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ d.d. 17 september 2012 (hierna: Algemene bepalingen) van toepassing.
2.3.
Mevrouw [A] is eigenaar en enig bestuurder van Koray. Zij is tevens de echtgenote van de heer [B] , die vanaf 20 december 2010 tot 19 juli 2019 (de datum van de overdracht aan [eiser c.s.] ) eigenaar en verhuurder was van het gehuurde.
2.4.
In de huurovereenkomst en Algemene bepalingen zijn – voor zover hier van belang – onder andere de volgende bepalingen opgenomen:
4.8
Per betaalperiode van 1 kalendermaand(en) bedraagt bij ingangsdatum van deze huurovereenkomst
- de huurprijs inclusief inventaris € 3.450,00
- het voorschot op de servicekosten € 0,00
- de promotiebijdrage € 0,00
Totaal: € 3.450,00 (…)
Artikel 4.10 De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
Artikel 4.5 Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 01 januari voor het eerst met ingang van 01 januari 2016 aangepast in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.
Huurprijswijziging
18.1
Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishouden (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS). (…)
18.2
Indien huurder of verhuurder gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om, afgezien van de overeengekomen huurprijsaanpassing als bedoeld in 18.1, nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven in kennis.
(…).
Kosten van de levering van zaken en diensten (servicekosten)
(…)
19.3
Indien partijen zijn overeengekomen dat aan huurder door of vanwege verhuurder zaken en diensten worden geleverd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering van zaken en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. (…).
Betalingen
25.1
De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata in wettig Nederlands betaalmiddel – zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden door storting dan wel overschrijving op een door verhuurder op te geven rekening.
(…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.
(…).”.
2.5.
Op 5 augustus 2019 hebben [eiser c.s.] Koray aangeschreven, omdat Koray een bedrag van € 2.450,00 aan huur overgemaakt had. [eiser c.s.] hebben Koray er op gewezen dat de restanthuur voor juli 2019 in totaal € 2.337,10 bedraagt. Het teveel overgemaakte bedrag van € 112,90 kan Koray verrekenen met de huur van augustus van
€ 3.450,00.
2.6.
Op 12 augustus 2019 hebben [eiser c.s.] Koray een brief gestuurd waarin zij aangeven dat de huur over de maand augustus 2019 nog niet ontvangen is. Zij verzoeken Koray om een bedrag van in totaal € 3.337,10 (€ 3.450,00 min € 112,90) zo spoedig mogelijk over te maken.
2.7.
Op 29 augustus 2019 heeft Koray een brief aan [eiser c.s.] gestuurd. In deze brief staat onder andere dat de huur over de maand juli op 1 juli betaald is en dat de betaalde huur ziet op de maand augustus 2019 in plaats van juli 2019. Verder staat in de brief dat er sprake zou zijn van huur inclusief inventaris. In verband met beslaglegging op de inventaris zou destijds per 1 februari 2016 een nieuwe huurprijs van € 2.450,00 per maand overeengekomen zijn. Bij haar brief heeft Koray een ‘aanhangsel huurovereenkomst van 01 augustus 2014’ (hierna: aanhangsel) overgelegd. In dit stuk, wat door beide daarin genoemde partijen is ondertekend, staat:
“Verhuurder en huurder komen overeen tot:
Met ingang van hierboven genoemde datum wordt de huur aangepast wegens het beslaglegging en op het inventaris, deze is door de beslaglegger op 18 januari 2016 uitgevoerd.
Met ingang van 01 februari 2016 wordt de nieuwe huurprijs € 2450,00 (te zeggen tweeduizend vierhonderd vijftig euro)
Deventer, 20 januari 2016 Deventer, 20 januari 2016
Verhuurder, [B] Huurder, [A]
2.8.
[eiser c.s.] en Koray hebben vervolgens nog meerdere malen contact gehad over onder andere de volgens ieder van hen verschuldigde huurprijs.
3.Het geschil
3.1.
[eiser c.s.] vorderen - samengevat - dat de kantonrechter, rechtdoende in kort geding, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Koray zal veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis ontruimd en verlaten te hebben met al hetgeen zich vanwege Koray daarin of daarop bevindt en al diegenen die zich daarin of daarop vanwege Koray bevinden en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking van [eiser c.s.] te stellen;
Koray zal veroordelen om na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot betaling van een voorschot van € 5.912,40 (bestaande uit: € 4.715,82 aan hoofdsom, € 569,58 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 600,00 aan verschuldigde boetes), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 5 september 2019 tot aan de dag van volledige voldoening;
Koray zal veroordelen tot maandelijkse vooruitbetaling van een voorschot van
€ 3.591,45 per maand vanaf 1 oktober 2019 tot datum einde huurovereenkomst, zijnde 1 september 2024, onder aftrek van eventuele huurinkomsten in deze periode;
een zodanige beslissing zal nemen als de kantonrechter in goede justitie meent te behoren;
Koray zal veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten inbegrepen.
3.2.
[eiser c.s.] leggen hieraan, kort samengevat, het volgende ten grondslag. Koray voldoet maandelijks een te laag bedrag aan huur. Conform de huurovereenkomst moet zij namelijk een bedrag van € 3.591,45 per maand inclusief prijsindexatie (€ 3.450,00 exclusief prijsindexatie) voldoen, en zij betaalt slechts € 2.450,00. Hierdoor is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.3.
Koray voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering in kort geding een spoedeisend belang is vereist. Hiervan is sprake indien een onverwijlde voorziening is geboden en de afloop van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het ligt op de weg van [eiser c.s.] om te stellen en onderbouwen dat zij een spoedeisend belang hebben bij de door haar ingestelde vorderingen.
4.2.
[eiser c.s.] hebben daartoe het volgende gesteld. Er is een schadeprocedure tegen Koray aanhangig, waarbij door de accountant al een schadestaat is opgesteld van circa 1,4 miljoen euro. Verder missen [eiser c.s.] nu € 12.000,00 inkomsten per jaar. Er is sprake van een restitutierisico. Koray heeft de stellingen van [eiser c.s.] niet betwist, maar voert aan dat er voldoende mogelijkheden zijn tot het stellen van zekerheid voor de eventuele restanthuur.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat met de niet betwiste stellingen van [eiser c.s.] voldoende is gebleken dat [eiser c.s.] een spoedeisend belang hebben bij de door hen ingestelde vorderingen.
4.4.
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is verder slechts plaats als met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid moet worden aangenomen dat ook in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijzing van de vordering te verwachten is.
4.5.
In deze zaak draait het om de vraag of Koray een huurprijs van € 3.591,45 per maand verschuldigd is. [eiser c.s.] hebben onderbouwd gesteld dat dit het geval is. Zij verwijzen hierbij onder andere naar de huurovereenkomst van 20 juli 2014, waarin staat de huurprijs bij aanvang (dus zonder prijsindexatie) € 3.450,00 bedroeg. Koray heeft gemotiveerd betwist dat dit de actuele huurprijs is. Volgens Koray is er bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs inclusief inventaris afgesproken en is dit later, toen er geen inventaris meer mee verhuurd werd, aangepast naar een huurprijs van € 2.450,00 exclusief inventaris. Zij verwijst hierbij onder andere naar het aanhangsel. [eiser c.s.] hebben het verweer van Koray gemotiveerd betwist. Beide partijen hebben hun standpunten met stukken onderbouwd.
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat zonder grondig feitenonderzoek en/of bewijslevering niet kan worden vastgesteld wie van partijen gelijk heeft en wat aldus de tussen partijen geldende huurprijs is. Met name kan niet worden vastgesteld of de door Koray gestelde nadere afspraak over de huurprijs wel of niet gemaakt is en of deze aan [eiser c.s.] kan worden tegengeworpen. In het beperkte bestek van dit kort geding is voor nader onderzoek en bewijslevering echter – anders dan in een bodemprocedure – geen plaats. Aldus kan niet met de vereiste mate van waarschijnlijkheid worden aangenomen dat de bodemrechter de vordering(en) van [eiser c.s.] zal toewijzen. Dit leidt ertoe dat de vorderingen in dit kort geding moeten worden afgewezen.
4.7.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser c.s.] , omdat zij ongelijk krijgen. De kosten aan de zijde van Koray worden tot op heden begroot op € 720,00 aan salaris advocaat.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser c.s.] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van Koray begroot op € 720,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld - Koekkoek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2019. (EB)