ECLI:NL:RBOVE:2020:1094

• Datum uitspraak: 8 januari 2020
• Publicatiedatum: 11 maart 2020
• Zaaknummer: C/08/238396 / KG ZA 19-269
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H. Bottenberg - van Ommeren
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van studentenhuis afgewezen wegens vermoedelijke huurovereenkomst

In deze zaak vorderde [X], eigenaar van een woning aan [adres] te [plaats], de ontruiming van de woning door de bewoners, die hij als krakers beschouwde. [X] ontving periodiek een betaling van Vereniging Cook, die de studenten vertegenwoordigde. Hij stelde dat de studenten zonder recht of titel in de woning verbleven en dat hij als eigenaar het recht had om de woning op te eisen. De studenten, vertegenwoordigd door Vereniging Cook, voerden aan dat er sprake was van een huurovereenkomst, die hen huurbescherming bood. De voorzieningenrechter oordeelde dat de zaak te complex was voor een kort geding, omdat er geen schriftelijke overeenkomst was en er veel geschilpunten waren. De rechter concludeerde dat het aannemelijk was dat er een huurovereenkomst bestond, waardoor de studenten recht hadden op bescherming. De vorderingen van [X] werden afgewezen, en hij werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/238396 / KG ZA 19-269

Vonnis in kort geding van 8 januari 2020

in de zaak van

[X] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser in conventie,

gedaagden in reconventie,

advocaat mr. R. Pril te Enschede,

tegen

1. de vereniging

VERENIGING COOK ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[A] ,

wonende te [woonplaats] ,

3.
[B] ,

wonende te [woonplaats] ,

4.
[C] ,

wonende te [woonplaats] ,

5.
[D] ,

wonende te [woonplaats] ,

6.
[E] ,

wonende te [woonplaats] ,

7.
Hen/zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan [adres] in [plaats]
, anders dan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. M.D. Ubbink te Enschede.

Partijen zullen hierna [X] en Vereniging Cook c.s. dan wel afzonderlijk Vereniging Cook of de studenten genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de door Verenging Cook c.s. in het geding gebrachte producties 1 tot en met 12
• de mondelinge behandeling
• de pleitnota van Vereniging Cook c.s., tevens houdende een akte eis in reconventie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[X] is eigenaar van de woning aan [adres] te [plaats] .

2.2.

[X] heeft in deze woning eerder kamers verhuurd aan studenten. Ook nu wonen er studenten in de woning. De samenstelling van de groep bewoners wisselt. Selectie van de nieuwe bewoners geschiedt door de studenten die op dat moment in de woning wonen.

2.3.

Van Vereniging Cook ontvangt [X] periodiek een betaling van laatstelijk € 1.109,-, waarbij wordt gerefereerd aan de woning. De studenten die in de woning wonen betalen ieder naar rato van het deel dat zij van de woning bewonen een deel van dit bedrag aan Vereniging Cook.

2.4.

[X] heeft tevergeefs geprobeerd om met iedere individuele student die in de woning woont een afzonderlijke (huur)overeenkomst aan te gaan.

2.5.

[X] heeft de bewoners van de woning aangeschreven en hen gemaand en gesommeerd om de woning te ontruimen. Daaraan is door de bewoners geen gehoor gegeven.

3. Het geschil in conventie

3.1.

[X] vordert samengevat - om bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Vereniging Cook c.s. binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis te veroordelen tot ontruiming van de woning aan [adres] te [plaats] , bij gebreke waarvan [X] bevoegd is om de deurwaarder tot gedwongen ontruiming te laten over gaan. Voorts vordert [X] om Vereniging Cook c.s. hoofdelijk te veroordelen in de (na)kosten van deze procedure.

3.2.

Samengevat weergegeven legt [X] aan zijn vordering ten grondslag dat de studenten de woning en aanhorigheden (verder: de woning) zonder recht of titel bewonen en gebruiken. De studenten dienen volgens [X] te worden aangemerkt als krakers. [X] stelt dat er op dit moment voor hem onbekende personen in de woning wonen en dat die personen zich ook niet willen identificeren. Het bedrag van € 1.109,- dat [X] maandelijks van Vereniging Cook ontvangt moet worden aangemerkt als een gebruiksvergoeding. Het ontvangen en behouden van deze periodieke betaling doet volgens [X] nadrukkelijk geen huurovereenkomst ontstaan. Bovendien stelt [X] dat niet alle studenten lid zijn van de Vereniging, zodat het lidmaatschap niet altijd als grondslag voor het bestaan van huurbescherming kan worden aangenomen. [X] stelt zich op het standpunt dat hij als eigenaar van de woning bevoegd is de woning op te eisen en stelt dat de studenten verplicht zijn om de woning te ontruimen en aan hem ter beschikking te stellen. [X] meent dat zijn belang om weer te kunnen beschikken over zijn eigendom zwaarder weegt dan het belang van de studenten dat zij als gevolg van een ontruiming mogelijk dakloos worden. Volgens [X] is de woning uitgewoond, is er schade aangericht door de studenten en is er sprake van een brandgevaarlijke situatie. [X] is als eigenaar van de woning aansprakelijk voor schade die kan ontstaan door achterstallig onderhoud. Daarvan is zijns inziens sprake en de woning dient onderhouden en gerenoveerd te worden. Daartoe is [X] vanwege zijn gezondheid en de feitelijke bewoningssituatie al meerdere jaren niet meer in staat geweest.

3.3.

Vereniging Cook c.s. voert verweer en stelt kort gezegd dat sprake is van een huurovereenkomst. Primair is sprake van een huurovereenkomst met Verenging Cook, die conform de concept-akte van oprichting ten doel heeft ‘het in groepsverband bewonen van een pand (…)’, omdat deze als tegenprestatie voor het ter beschikking stellen van de woning huurpenningen heeft betaald. Subsidiair is sprake van een huurovereenkomst met de gemeenschap van bewoners, een gemeenschap ex artikel 3:166 BW, aldus Vereniging Cook c.s. In de woning wonen met medeweten van [X] al sinds 1988 studenten. Studenten betaalden eerst individueel huur aan [X] , een tijd lang werd de huur maandelijks via de rekening van een van de studenten over gemaakt. Sinds 2016 loopt de betaling via de rekening van Vereniging Cook. In het verleden zou er een schriftelijke huurovereenkomst zijn geweest, maar geen van de partijen blijkt daar nog over te beschikken. [X] heeft volgens Vereniging Cook c.s. van meet af aan geaccepteerd dat hij vanaf 1988 verhuurde aan een huurderscollectief van steeds wisselende samenstelling. [X] heeft zich nooit bemoeid en heeft zich ook nooit hoeven te bemoeien met het vinden van nieuwe huurders, die door de studenten zelf werden aangedragen. [X] ontving maandelijks de volledige huurprijs, ongeacht of alle kamers op dat moment bezet waren. Er was sprake van een systeem van contractuele medehuur. Vanaf 2013 heeft [X] te kennen gegeven dat hij met de afzonderlijke bewoners individuele huurovereenkomsten wil afsluiten. Op deze eenzijdige wilsverandering van [X] hebben de studenten nooit willen ingaan. Dat ook [X] uitging van een huurrelatie blijkt onder meer uit briefjes waarin hij de studenten aanschrijft als ‘huurders/bewoners’, zo stelt Vereniging Cook c.s.

4. In reconventie

Vereniging Cook c.s. heeft haar vordering in reconventie ter zitting ingetrokken, zodat deze geen bespreking meer behoeft.

5. De beoordeling in conventie

5.1.

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Die belangen worden mede bepaald door de verwachting omtrent wat er in een bodemprocedure ten aanzien van het tussen partijen gerezen geschil zal worden beslist. De voorzieningenrechter stelt vast dat de grondslag voor de vorderingen van [X] is gelegen in een door hem gestelde inbreuk die de studenten maken op zijn eigendomsrecht door zonder recht of titel te verblijven in de aan hem in eigendom toebehorende woning. Voorts heeft [X] gesteld dat de studenten de woning hebben ‘uitgewoond’, dat zij een brandgevaarlijke situatie laten ontstaan en dat hij al jarenlang geen gelegenheid heeft gehad en gekregen om onderhoud aan de woning te plegen, terwijl [X] , als er als gevolg daarvan iets gebeurt, mogelijk aansprakelijk is voor de schade. Deze omstandigheden leveren een voldoende spoedeisend belang op bij een beslissing op de in dit geding aan de orde zijnde vorderingen.

5.2.

Vereniging Cook c.s. is van mening dat de kort geding procedure niet geschikt is om de vraag te beantwoorden hoe de rechtsverhouding tussen partijen met betrekking tot de woning moet worden gekwalificeerd en dat om die reden de gevorderde voorzieningen niet kunnen worden toegewezen.

5.3.

De voorzieningenrechter stelt bij haar beoordeling voorop dat de aard van de procedure – gericht op het verkrijgen van voorlopige voorzieningen in afwachting van een beslissing in een bodemprocedure – met zich brengt dat een onderzoek naar de juistheid van door partijen gestelde feiten en omstandigheden, voor zover betwist, doorgaans niet zal kunnen plaatsvinden. Wanneer een dergelijk onderzoek noodzakelijk is voor het vaststellen van de rechtsverhouding tussen partijen (de “kwalificatievraag”), kan die vraag in kort geding dus niet beantwoord worden. Wel mag de rechter in kort geding bij de afweging van de belangen van partijen mede betekenis toekennen aan de verwachtingen ten aanzien van het oordeel dat in een bodemprocedure over de standpunten van partijen zal worden gegeven.

5.4.

De voorzieningenrechter stelt vast dat er sprake is van een groot aantal geschilpunten van zowel feitelijke als juridische aard. Nu een schriftelijk vastgelegde overeenkomst ontbreekt en nu enkel een concept-akte van oprichting van Vereniging Cook in het geding is gebracht, dient niet alleen nog vastgesteld te worden van welke rechtsverhouding sprake is, maar ook wie partij zijn in die rechtsverhouding en welke afspraken tussen partijen zijn gemaakt. Voor het in kort geding beantwoorden van deze vragen is de onderhavige zaak te complex. Op voorhand kan de (on)juistheid van de stellingen van beide partijen niet louter uit de door hen overgelegde stukken worden afgeleid. Om tot een afgewogen oordeel te kunnen komen, is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering nodig. De aard van een kort geding procedure leent zich hiervoor niet. Een bodemprocedure is daarvoor de geschikte weg.

5.5.

Op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting komt het de voorzieningenrechter echter niet onaannemelijk voor dat sprake is van een huurovereenkomst. Weliswaar hebben de studenten geen schriftelijke huurovereenkomst kunnen overleggen, maar een overeenkomst kan ook op een andere wijze dan schriftelijk tot stand komen. Ter zitting heeft [X] erkend dat er sinds 1988 een steeds wisselende groep studenten in de woning woont en dat zij [X] daarvoor ook betalen. Van een situatie waarin de woning wordt gekraakt lijkt dan ook geen sprake. Hoewel volgens vaste jurisprudentie een huurovereenkomst niet kan ontstaan door het ongevraagd gaan betalen van een periodieke vergoeding, lijkt die situatie hier niet aan de orde, nu [X] de van de studenten ontvangen vergoedingen steeds heeft behouden. Het bedrag van laatstelijk

€ 1.109,- per maand is dermate hoog dat het de voorzieningenrechter vooralsnog onaannemelijk voorkomt dat daarmee enkel de gebruikskosten worden gedekt, zoals [X] stelt. Dat [X] in correspondentie zelf spreekt van ‘huurders’, ‘huurverhoging’ en dat onbetwist is gesteld dat hij vanaf 2013 heeft geprobeerd met iedere individuele student een huurovereenkomst te sluiten, zijn ook aanwijzingen die duiden op het bestaan van een huurovereenkomst.

5.6.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie, dat niet op voorhand gezegd kan worden dat de bodemrechter [X] zal volgen in zijn stelling dat de woning wordt gekraakt. Veeleer lijkt op dit moment aannemelijk dat de bodemrechter het bestaan van een huurovereenkomst zal aannemen op grond waarvan huurbescherming bestaat. In dat licht bezien acht de voorzieningenrechter het belang van de studenten om in afwachting van een bodemprocedure de woning te kunnen blijven wonen zwaarder wegen dan het belang van [X] om de woning reeds nu te ontruimen om deze te gaan onderhouden en renoveren. Dit laat overigens onverlet dat de studenten [X] wel in staat dienen te stellen het in het kader van de veiligheid noodzakelijk onderhoud uit te (laten) voeren.

5.7.

De voorzieningenrechter zal de vorderingen van [X] afwijzen en hem als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten. Deze worden aan de zijde van Vereniging Cook c.s. tot op heden begroot op:

- griffierecht € 639,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.619,00

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen af,

6.2.

veroordeelt [X] in de proceskosten, aan de zijde van Vereniging Cook c.s. tot op heden begroot op € 1.619,00,

6.3.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg - van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2020.