Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/237154 / HA ZA 19-412
Vonnis van 25 maart 2020
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. H.C.J. Coumou te Apeldoorn,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.F.M. Hanus te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 november 2019
- het proces-verbaal van de comparitie van 15 januari 2020
- de verzoeken van 28 januari 2020 van beide partijen tot aanhouding van de zaak in verband met schikkingsonderhandelingen
- het verzoek van 11 februari 2020 van [eiseres] om vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] heeft van [gedaagde] het pand gehuurd aan de [adres] (hierna: het pand). Het pand bevat een cafégedeelte/ snackbar met woonhuis op de begane grond, alsmede een bovenwoning.
2.2.
In de schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst van 29 juli 2015 is onder meer vermeld dat [eiseres] de woning op de begane grond en de bovenwoning mag onderverhuren, dat de huurovereenkomst loopt van 1 augustus 2015 tot en met 31 december 2019 en dat de huurovereenkomst nadien niet wordt verlengd. De huurovereenkomst bevat ook de navolgende bepaling.
‘3.4
huurder mag na afloop van het overeengekomen huurcontract het object van verhuurder kopen voor een bedrag van € 300.000,00 zegge driehonderdduizend euro.’
2.3.
[eiseres] is uitbaatster van het buurtcafé ‘ [A] ’ dat in het pand is gevestigd.
De bovenwoning van het pand wordt door [eiseres] onderverhuurd.
2.4.
Bij brief van 12 januari 2019 aan [eiseres] heeft [gedaagde] de huur van het pand opgezegd per 31 december 2019.
2.5.
De adviseur van [eiseres] heeft bij brief van 23 januari 2019 aan [gedaagde] bericht
– kort weergegeven – dat [eiseres] de huuropzegging accepteert.
2.6.
De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 20 juni 2019 aan [gedaagde] geschreven dat [eiseres] het pand wenst te kopen voor € 300.000,00. In de brief wordt een beroep gedaan op artikel 3.4 van de huurovereenkomst.
2.7.
De rechtsbijstandsverzekeraar van [gedaagde] heeft bij brief van 10 juli 2019 aan de advocaat van [eiseres] – samengevat – het navolgende geschreven. Artikel 3.4 van de huurovereenkomst bevat geen koopoptie, maar een voorkeursrecht. [gedaagde] heeft het pand diverse keren te koop aangeboden aan [eiseres] , maar iedere keer heeft [eiseres] verklaard geen interesse te hebben omdat financiering niet mogelijk is. Daarmee heeft [gedaagde] voldaan aan de verplichtingen die voor haar voortvloeien uit artikel 3.4 van de huurovereenkomst. Verkoop van het pand aan [eiseres] is niet meer aan de orde.
2.8.
De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 16 juli 2019 aan de rechtsbijstands-verzekeraar van [gedaagde] bericht – kort weergegeven – dat in artikel 3.4 van de huurovereen-komst een koopoptie is opgenomen en dat [eiseres] geen afstand heeft gedaan van haar rechten uit de koopoptie.
2.9.
[gedaagde] heeft het pand verkocht aan een derde. In verband hiermee heeft [eiseres] met verlof van 5 augustus 2019 van de voorzieningenrechter van de rechtbank op 6 augustus 2019 leveringsbeslag gelegd op het pand.
3.De vordering
3.1.
[eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
I. voor recht te verklaren dat tussen partijen een koopovereenkomst bestaat op basis waarvan het pand aan [eiseres] is verkocht tegen betaling van een koopprijs van € 300.000,00;
II. [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van deze koopovereenkomst, op straffe van een dwangsom en met in de plaats stelling van dit vonnis;
III. [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van schade, op te maken bij staat;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proces- en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Hierna zal – voor zover van belang – worden ingegaan op de standpunten van partijen.
4. De beoordeling
4.1.
In geschil is of artikel 3.4 van de huurovereenkomst een koopoptie of een voorkeursrecht bevat. De rechtbank overweegt in dit verband dat een koopoptie een onvoorwaardelijk recht is dat, door uitoefening ervan, een koopovereenkomst tot stand doet komen. In de verlening van een koopoptie ligt een bindend, onherroepelijk aanbod tot verkoop besloten. Dit aanbod dient voldoende bepaalbaar te zijn. Ingeval van een koopoptie komt de koopovereenkomst tot stand door een enkele verklaring van de gerechtigde.
Daarentegen is een voorkeursrecht (of recht van eerste koop) een (voorwaardelijk) recht om een object te kopen, voordat het door de eigenaar aan een ander wordt aangeboden. Het voorkeursrecht doet slechts een aanbiedingsplicht ontstaan op het moment dat de eigenaar het voornemen heeft tot verkoop van het object.
4.2.
De vraag wat partijen hebben afgesproken – een koopoptie of een voorkeursrecht – kan niet enkel beantwoord worden op de grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de huurovereenkomst. Steeds komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981/635 (Haviltex)).
4.3.
De rechtbank overweegt dat uit de tekst van de huurovereenkomst volgt dat partijen een koopoptie zijn overeengekomen en niet een voorkeursrecht. In artikel 3.4 van de huurovereenkomst is vermeld dat de huurder na afloop van de huurovereenkomst het pand mag kopen. Daarbij is de koopsom genoemd waartegen het pand dan mag worden gekocht, te weten € 300.000,00. Daarin ligt een bindend, onherroepelijk aanbod tot verkoop door [gedaagde] besloten. Dit aanbod is ook voldoende bepaalbaar door de vermelde koopprijs en het object van de koop, te weten het pand.
4.4.
[gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat [eiseres] , ondanks de tekst van de huurovereenkomst, uit verklaringen en gedragingen van [gedaagde] had moeten begrijpen dat een voorkeursrecht is bedoeld en geen koopoptie. Zo is niet in geschil dat partijen samen nimmer hebben gesproken over de betekenis van artikel 3.4. Verder brengt het feit dat [gedaagde] diverse keren het pand te koop heeft aangeboden aan [eiseres] nog niet mee dat [eiseres] had moeten begrijpen dat [gedaagde] dat deed ter uitvoering van een voorkeursrecht en dat een voorkeursrecht wat anders is dan een koopoptie. Bedacht moet worden dat partijen geen juristen zijn.
4.5.
Aan het vorenstaande doet niet af dat in de voornoemde brief van 20 juni 2019 van de advocaat van [eiseres] het woord ‘voorkeursrecht’ is vermeld. In de brief is namelijk verder vermeld – samengevat – dat [eiseres] op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst het recht heeft om na afloop van de huurovereenkomst het pand te kopen voor € 300.000 en dat door uitoefening van dat recht er een koopovereenkomst tot stand komt tussen [gedaagde] en [eiseres] . Dat duidt op een koopoptie en niet op een voorkeursrecht.
4.6.
De volgende vraag is of [eiseres] afstand heeft gedaan van haar rechten uit de koopoptie in artikel 3.4 van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Ter zitting is wel gebleken dat [eiseres] in 2017 en in 2018 bij diverse gelegenheden en in diverse gesprekken jegens [gedaagde] heeft kenbaar gemaakt geen interesse te hebben in de aankoop van het pand omdat aankoop van het pand financieel voor haar niet mogelijk was en ook dat zij wilde stoppen met het café, maar daarmee heeft [eiseres] nog niet ondubbelzinnig afstand gedaan van haar recht om bij het einde van de huurovereenkomst het pand te kopen. Het einde van de huurovereenkomst op 31 december 2019 lag ook nog relatief ver weg. In de tussentijd had de (financiële) situatie van [eiseres] kunnen veranderen, hetgeen later ook is gebleken.
4.7.
Verder is niet gebleken dat [eiseres] ondubbelzinnig afstand heeft gedaan van haar kooprecht nadat de huurovereenkomst schriftelijk was opgezegd namens [gedaagde] . Bij voornoemde brief van 23 januari 2019 heeft [eiseres] wel de huuropzegging geaccepteerd, maar daaruit volgt nog niet dat [eiseres] afstand heeft gedaan van haar kooprecht. Eerder geldt het tegendeel, dat de koopoptie juist in beeld kwam door de acceptatie van de huuropzegging. Immers, op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst mag [eiseres] het pand kopen na afloop van de huurovereenkomst. [gedaagde] had hierdoor er op bedacht moeten zijn dat [eiseres] na acceptatie van de huuropzegging een beroep zou kunnen gaan doen op de koopoptie.
4.8.
Het vorenstaande wordt niet anders als [eiseres] precies wist of had kunnen weten – partijen strijden daarover – dat [gedaagde] al vanaf 2017 bezig was met de verkoop van het pand aan derden en dat de verkoop aan een derde al (zo goed als) rond was ten tijde van de (in 2018 reeds mondeling aangekondigde) huuropzegging. Anders dan [gedaagde] betoogt, maakt kennis van [eiseres] met de verkoopplannen van [gedaagde] en de stadia waarin die plannen zich bevinden, zoals het hebben ingediend van een bouwaanvraag bij de gemeente door de (aspirant-)koper, niet dat [eiseres] zich al vóór de voormelde brief van 20 juni 2019 had moeten uitspreken over haar kooprecht. Tot op de laatste dag van de huurovereenkomst
– 31 december 2019 – had [eiseres] immers haar kooprecht kunnen uitoefenen. Uit het zwijgen van [eiseres] over de uitoefening van haar kooprecht tot de brief van 20 juni 2019, mocht [gedaagde] dan ook niet opmaken dat [eiseres] afstand van haar kooprecht had gedaan. Dit alles brengt mee dat evenmin sprake is van rechtsverwerking. Enkel tijdsverloop is onvoldoende is om een recht te verwerken.
4.9.
Uit al het bovenstaande volgt dat door de voormelde brief van 20 juni 2019 op grond van het bepaalde in artikel 3.4 van de huurovereenkomst een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde] en [eiseres] , inhoudende dat [eiseres] het pand van [gedaagde] heeft gekocht tegen een koopprijs van € 300.000,00. Nu met betrekking tot de inhoud van de koopovereenkomst verder geen verweer is gevoerd, zullen de vorderingen sub I, II en III worden toegewezen, zoals hierna volgt. Daarbij zal geen dwangsom worden opgelegd en evenmin zal [eiseres] tot dwangvertegenwoordiger van [gedaagde] worden benoemd. [eiseres] heeft daar geen belang bij omdat de eveneens gevorderde indeplaatsstelling zal worden toegewezen, op de wijze zoals hierna is vermeld.
4.10.
De vordering sub IV tot schadevergoeding, op te maken bij staat, zal worden afgewezen. [eiseres] heeft over schade niets concreet en onderbouwd gesteld, althans onvoldoende voor toewijzing van deze vordering.
4.11.
[eiseres] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden tot op heden begroot op
- verschotten (€ 260,71 + € 85,87) € 346,58
- salaris advocaat (1 punt × tarief ad € 543,00)
- 543,00
- 543,00
Totaal € 889,58
4.12.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 101,06
- griffierecht (mede voor het beslagverlof) - 297,00
- salaris advocaat (2 punten × tarief ad 543,00) -
1.086,00
1.086,00
Totaal € 1.484,06
4.13.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat tussen [eiseres] en [gedaagde] een overeenkomst bestaat krachtens welke overeenkomst [eiseres] van [gedaagde] koopt, gelijk [gedaagde] aan [eiseres] verkoopt, de eerder door [eiseres] gehuurde onroerende zaak, staande en gelegen op de percelen, plaatselijk bekend [adres] , op de kadastrale percelen met nummers [plaats 3] E [----] , [----] , [----] en [----] , na afloop van de huurperiode per 31 december 2019 tegen gelijktijdige betaling van de koopprijs ad € 300.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot nakoming door levering van de eigendom van de onroerende zaak met alle toebehoren, staande en gelegen op de percelen, plaatselijk bekend [adres] , op de kadastrale percelen met nummers [plaats 3] E [----] , [----] , [----] en [----] , op een datum binnen
veertien(14) dagen na betekening van dit vonnis;
veertien(14) dagen na betekening van dit vonnis;
5.3.
bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van alle door [gedaagde] te verrichten (rechts)handelingen ten aanzien van de levering van de eigendom van de voormelde onroerende zaken, ingeval zij niet binnen
veertig(40) dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking verleent, in het bijzonder dat dit vonnis in de plaats treedt van de handtekening van [gedaagde] onder de leveringsakte zodat de levering dan zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers;
veertig(40) dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking verleent, in het bijzonder dat dit vonnis in de plaats treedt van de handtekening van [gedaagde] onder de leveringsakte zodat de levering dan zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 889,58, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 1.484,06, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien (14) dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
5.7.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2020. [1] (mjd)