Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer : C/08/253828 / KG ZA 20-192
Vonnis in verzet in kort geding van 2 oktober 2020
in de zaak van
[opposant],
wonende te [woonplaats 1] (Duitsland),
opposant,
advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam,
tegen
1.[geopposeerde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[geopposeerde sub 2],
[geopposeerde sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
geopposeerden,
advocaat: procederend in persoon.
Partijen worden hierna [opposant] en [geopposeerde sub 1] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de verzetdagvaarding van 7 september 2020,
- de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 30 september 2019 een overeenkomst gesloten over de verkoop en levering van de onroerende zaak aan [het adres] in [woonplaats 2] (hierna: de woning) door [opposant] aan [geopposeerde sub 1] .
2.2.
In de koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel met woning en verdere aanhorigheden:
(…)
hierna te noemen: “de onroerende zaak”,
tegen een koopsom van€ 175.000,= k.k., zeggehonderdvijfenzeventigduizend euro kosten kopermet inbegrip van de zaken zoals omschreven in de bij deze koopovereenkomst behorende lijst.
(…)”.
2.3.
Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat de akte van levering op 9 januari 2020 zou worden gepasseerd. Op 7 januari 2020 heeft de partner van [opposant] aan de betrokken notaris medegedeeld dat [opposant] ziek was en dat hij om die reden niet op 9 januari 2020 op het kantoor van de notaris aanwezig kon zijn. [opposant] is gewezen op de mogelijkheid van het tekenen van een volmacht. [geopposeerde sub 1] heeft [opposant] bij e-mail een nieuwe datum voorgesteld, te weten 16 maart 2020. Daarna heeft [geopposeerde sub 1] niets meer van [opposant] vernomen.
2.4.
[geopposeerde sub 1] heeft [opposant] op 14 maart 2020 per e-mail, reguliere post alsmede per aangetekende post formeel in gebreke gesteld en aan [opposant] voor de laatste keer de mogelijkheid geboden om de akte van overdracht bij de notaris te laten passeren op 16 maart 2020.
2.5.
[opposant] is op 16 maart 2020 niet verschenen. Om die reden kon de akte van levering niet worden gepasseerd.
2.6.
De notaris heeft per e-mail, reguliere post alsmede per aangetekende brief van 25 maart 2020 [opposant] in gebreke gesteld en nogmaals verzocht om op 6 april 2020 op het kantoor van de notaris te verschijnen om de akte van overdracht te ondertekenen en heeft hem nogmaals gewezen op de mogelijkheid van het tekenen van een volmacht. [opposant] is op 6 april 2020 wederom niet verschenen.
2.7.
Door het Openbaar Ministerie (hierna: OM) was op 30 maart 2016, ten laste van [opposant] , strafrechtelijk conservatoir beslag gelegd op de woning. [geopposeerde sub 1] werd hiermee (naar zijn zeggen) na het sluiten van de koopovereenkomst bekend.
2.8.
Het OM heeft per e-mail van 15 mei 2020 aan [geopposeerde sub 1] te kennen gegeven mee te willen werken aan beslagvrije levering van de woning aan [geopposeerde sub 1] . Het OM kan echter alleen instemmen met opheffing van het door haar gelegde conservatoire strafrechtelijke beslag als de overwaarde als zekerheidsstelling ex artikel 118a Sv wordt overgemaakt aan het OM. Door de zekerheidsstelling kan het onroerend goed vrij van beslag worden geleverd aan [geopposeerde sub 1] . Hiervoor is een handtekening van [opposant] onder de overwaardeverklaring nodig.
2.9.
Op 8 juni 2020 heeft de gemachtigde van [geopposeerde sub 1] een brief zowel per gewone als ook per aangetekende post verzonden aan [opposant] waarbij aan [opposant] nog eenmaal een termijn werd gesteld om alsnog zijn medewerking te verlenen aan de beslagvrije levering van de woning. Ook hierop is door [opposant] niet gereageerd en om die reden heeft [geopposeerde sub 1] een kort geding gestart.
2.10.
[geopposeerde sub 1] vorderde in kort geding – samengevat – [opposant] te veroordelen zijn verplichting uit de koopovereenkomst na te komen en indien [opposant] zijn medewerking weigert, te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke handtekening van [opposant] onder de akte van levering en de overwaardeverklaring. De zitting vond plaats op 13 augustus 2020 om 11:00 uur. [opposant] is op die zitting niet verschenen en tegen hem is verstek verleend.
2.11.
Op 19 augustus 2020 heeft de voorzieningenrechter een verstekvonnis gewezen onder zaaknummer C/08/250670 / KG ZA 20-136. In dit vonnis zijn tegenover [opposant] de volgende veroordelingen uitgesproken:
“(…)
4.2.
veroordeelt [opposant] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de overdracht van de woning aan [het adres] te [woonplaats 2] voor een koopprijs van € 175.000,- ten overstaan van een notaris, alsmede om binnen die termijn zijn medewerking te verlenen aan de overwaardeverklaring ter zekerheidsstelling van het OM, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke handtekeningen van [opposant] voor de levering van voornoemde woning aan [geopposeerde sub 1] en de overwaardeverklaring van het OM, zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers;
4.3.
veroordeelt [opposant] de woning aan [het adres] te [woonplaats 2] uiterlijk een week voor levering aan [geopposeerde sub 1] leeg en ontruimd en in goede staat ter beschikking te stellen;
4.4.
veroordeelt [opposant] tot betaling aan [geopposeerde sub 1] van de direct opeisbare boete van drie promille van de koopsom per dag, tot maximaal 10% van de koopsom, te rekenen vanaf 22 maart 2020, tot aan de dag van nakoming;
4.5.
veroordeelt [opposant] in de kosten van deze procedure, te voldoen aan [geopposeerde sub 1] , tot op heden aan de zijde van [geopposeerde sub 1] bepaald op € 633,- wegens het salaris van de gemachtigde en € 387,83 wegens verschotten;
(…)”
3.Het geschil
3.1.
[opposant] vordert bij vonnis:
I. hem te ontheffen van de veroordeling uitgesproken bij vonnis van 19 augustus 2020;
II. de vorderingen van [geopposeerde sub 1] af te wijzen;
III. [geopposeerde sub 1] te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.
[opposant] legt – samengevat en voor zover relevant – aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [opposant] is ernstig ziek. Hierdoor woont hij al maanden niet meer op het adres waar de dagvaarding is betekend. Verder voert [opposant] aan dat de koopovereenkomst in strijd is met de openbare orde of goede zeden en daarom nietig is. Het doel van het contract was de overheid te benadelen. [opposant] heeft de woning op 3 juli 2013 voor € 210.000,-- gekocht. Vervolgens heeft hij voor € 40.000,-- een kamer van 25 m² groot aangebouwd en medio 2014 heeft [opposant] voor € 30.000,-- de daarnaast gelegen grond met kadastraal nummer [woonplaats 2] [nummer] gekocht. In mei 2019 heeft [opposant] makelaar [A] ingeschakeld en hem gevraagd een koper voor de woning in [woonplaats 2] te zoeken die bereid was, naast de officiële koopsom een bedrag in contanten te betalen. [A] zou daarvan een deel krijgen. [A] vond [geopposeerde sub 1] en sprak met hem een officiële koopsom van € 175.000,-- af alsmede dat [opposant] naast de officiële koopsom nog een bedrag in contanten zou krijgen. [geopposeerde sub 1] ’s vriendin heeft op 9 september 2019 een taxatieopdracht aan [B] gegeven waarbij de waarde exact € 175.000,-- moest zijn. Medio september 2019 zorgde [A] voor een ontmoeting tussen [opposant] en [geopposeerde sub 1] in een café in [plaats] . [opposant] vroeg toen € 50.000,-- extra in contanten. Partijen spraken vier termijnen van € 12.500,-- af, aldus [opposant] . Dit werd genoteerd op een briefje, welke [opposant] inmiddels kwijt is. Partijen beoogden dus winst te maken ten laste van het OM. De WOZ waarde per 30 september 2020 was minimaal € 275.000,--. Verder meent [opposant] dat de vordering op grond van haar complexiteit niet geschikt is voor een kort geding procedure.
3.3.
[geopposeerde sub 1] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ontvankelijkheid [opposant] in verzet
4.1.
Allereerst dient beoordeeld te worden of [opposant] tijdig in verzet is gekomen. Op grond van artikel 143 lid 2 en Pro 3 Rv dient het verzet (kort samengevat) te worden gedaan binnen vier weken na betekening van het vonnis aan de veroordeelde in persoon, na het plegen van deze van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging aan gedaagde bekend is of na de dag waarop het vonnis ten uitvoer is gelegd. De voorzieningenrechter oordeelt dat het verzet tijdig en op juiste wijze is ingesteld.
Verdere beoordeling
4.2.
De kern van het geschil tussen partijen is de vraag of partijen, naast de afgesproken koopprijs, een extra bedrag van € 50.000,-- in contanten hebben afgesproken. Als dit zo is, moet de koopovereenkomst naar het oordeel van de voorzieningenrechter namelijk inderdaad als nietig worden aangemerkt zoals bedoeld in artikel 3:40, lid 1, Burgerlijk Wetboek (BW). Een overeenkomst die mede tot doel heeft geld aan het OM te onttrekken, is in strijd met de goede zeden.
4.3.
[geopposeerde sub 1] stelt dat partijen een koopprijs van € 175.000,-- en niets meer hebben afgesproken. [geopposeerde sub 1] verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de koopovereenkomst en het taxatierapport en heeft ter zitting ook verklaard dat een bedrag van € 175.000,-- is afgesproken.
4.4.
[opposant] stelt daarentegen dat partijen naast de koopprijs van € 175.000,-- een contant bedrag van € 50.000,-- hebben afgesproken en dat om die reden de koopovereenkomst nietig is wegens strijd met de goede zeden.
4.5.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Voor de beoordeling van deze vordering staat de door beide partijen op 30 september 2019 ondertekende koopovereenkomst voorop. De stelling van [opposant] dat er, in afwijking van de koopovereenkomst, nadere afspraken zijn gemaakt, wordt door [geopposeerde sub 1] nadrukkelijk betwist. Het is dan aan [opposant] om bewijs te leveren van de door hem gestelde afspraken, of in het kader van dit kort geding, om deze afspraken op zijn minst aannemelijk te maken. Hierin is [opposant] naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet geslaagd. [opposant] heeft naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aangevoerd waaruit dit zou kunnen blijken. Zelfs een verklaring van [opposant] zelf ontbreekt. Hij was ter zitting immers niet aanwezig en heeft ook geen schriftelijke verklaring overgelegd. [opposant] heeft enkel stukken overgelegd, waaruit blijkt dat hij de woning in 2013 heeft gekocht tegen een koopprijs van € 210.000,-- en dat hij in 2014 een extra stuk grond met een waarde van € 30.000,-- heeft gekocht. Voorts heeft [opposant] een overzicht van recente WOZ-waardes overgelegd. Als hieruit al afgeleid zou moeten worden dat de woning op het moment van verkoop meer waard is dan € 175.000,-- (door [geopposeerde sub 1] wordt dat gelet op de verwaarloosde staat van de woning betwist) dan zegt dit echter niets over de door [opposant] gestelde nadere afspraken tussen partijen. In dit kort geding is [opposant] er dan ook niet in geslaagd aannemelijk te maken dat partijen, buiten de door hen ondertekende koopovereenkomst om, nadere afspraken hebben gemaakt. Om deze reden acht de voorzieningenrechter de zaak geschikt voor behandeling in kort geding en zal het door [opposant] ingestelde verzet worden afgewezen.
4.6.
[opposant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [geopposeerde sub 1] worden begroot op nihil.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [opposant] af,
5.2.
bekrachtigt het door de voorzieningenrechter op 19 augustus 2020 onder zaaknummer C/08/250670 / KG ZA 20-136 gewezen verstekvonnis,
5.3.
veroordeelt [opposant] in de kosten van de verzetprocedure, aan de zijde van [geopposeerde sub 1] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2020.