Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer : C/08/254584 / KG ZA 20-203
Vonnis in kort geding van 7 oktober 2020
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen [eiser] of: de man,
advocaat: mr. H. Versluis te Enschede,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen [gedaagde] , of: de vrouw,
advocaat: mr. M. ter Brake te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 september 2020 met productie 1 tot en met 8,
- de namens [gedaagde] toegestuurde producties 1 tot en met 5,
- de mondelinge behandeling, gehouden op 30 september 2020 waarbij zijn verschenen:
de advocaat van [eiser] , mr. H. Versluis die een whats-app beeldverbinding met zijn cliënt heeft gemaakt waardoor [eiser] op deze wijze de zitting heeft bijgewoond.
[gedaagde] is verschenen bijgestaan door haar advocaat mr. Ter Brake en tolk mevrouw Jankovic.
Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt;
- de pleitnota van de zijde van [eiser] ,
- de pleitnota van de zijde van [gedaagde] waarin tevens een eis in reconventie is geformuleerd,
- het proces-verbaal van de ter zitting gesloten overeenkomst tussen partijen, waarin is vastgelegd de afspraken die partijen hebben gemaakt over de overdracht van de woning bij de notaris op donderdag 1 oktober 2020, en depot van de overwaarde bij een deurwaarder.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn ex-echtgenoten. Bij beschikking van [datum] is de echtscheiding uitgesproken. De beschikking is op 24 oktober 2014 ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand. Bij die beschikking is bepaald dat de voormalige echtelijke woning aan [het adres] te [woonplaats] , waarvan partijen allebei voor de helft eigenaar waren, moet worden verkocht en dat partijen ieder recht hebben op de helft van de overwaarde.
2.2.
Partijen hebben daarna een civiele procedure gevoerd over deze woning. De vrouw vorderde dat de man zou worden veroordeeld om mee te werken aan de verkoop. De man stelde dat de woning alsnog aan hem moest worden toegedeeld.
2.3.
Bij eindvonnis van 31 oktober 201 heeft de rechtbank Overijssel [eiser] veroordeeld om:
- mee te werken aan de verkoop van de woning aan [het adres] te [woonplaats] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag waarop [eiser] weigert om zijn medewerking te verlenen, zulks tot een maximum van € 25.000,--;
- in overleg te treden met Snelder Zijlstra te [woonplaats] voor een taxatie, het maken van foto’s, het toelaten van te-koopborden rondom het huis, het op advies van Snelder Zijlstra meedoen aan Open-Huizen-dagen, het huis presenteerbaar te maken voor (een) rondleiding(en), op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,-- voor iedere dag waarop [eiser] weigert om zijn medewerking te verlenen, zulks tot een maximum van € 25.000,--.
2.4.
[eiser] heeft hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. Bij arrest van 1 oktober 2019 is het vonnis van de rechtbank door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bekrachtigd.
2.5.
De man heeft in november 2018 contact opgenomen met Snelder Zijlstra. In een
e-mail van 21 november 2018 aan zowel mr. Ter Brake (de advocaat van de vrouw) als aan mr. Versluis (de advocaat van de man) schrijft makelaar [A] van Snelder Zijlstra onder meer:
Op donderdag 15 november 2018 ben ik bij de heer [eiser] geweest aan [het adres] op zijn verzoek.
Wij hebben samen het een en ander doorgenomen om de eventuele verkoop op te starten, hieraan heeft dhr. [eiser] ook zijn medewerking verleent.
Als vraagprijs adviseer ik om € 225.000,- te hanteren, hierbij wil ik aangeven dat wij hier inzetten op de keurige staat van de woning en de huidige gunstige marktomstandigheden.
Objectief gezien is dit een ambitieuze vraagprijs gezien de locatie van de woning. De marktwaarde schatten wij op € 200.000,-.
Voor mij blijven enkele vragen onbeantwoord. Deze zou ik graag aan de advocaten van beide partijen willen voorleggen:
- Opstartkosten: Aan wie kan de factuur (€ 795,- excl. btw) geadresseerd worden, wij zullen pas actief de verkoop starten op het moment dat deze kosten zijn voldaan.
- Vraagprijs, en bij welke bieding kan er akkoord gegaan worden? Dhr. [eiser] denkt zelf aan een opbrengst van rond de 250.000 / 260.000. Dit is aanzienlijk hoger dan wij verwachten dat reëel is.
- Taxatie, in het vonnis van de rechtbank wordt gesproken over een taxatie, echter neem ik aan dat hier bedoelt wordt dat wij een waarde advies geven om de verkoop op te starten.
Indien er wel sprake is van een taxatierapport zijn hier uiteraard kosten aan verbonden.
- Courtage, wie tekent de opdracht tot dienstverlening en staat garant voor de betaling van de verkoopvergoeding?
- Restschuld, ik heb vernomen dat de huidige hypotheek ca € 245.000,- dit betekend dat met de door ons ingeschatte marktwaarde een restschuld overblijft. Is hier een oplossing voor?
Ik hoor het graag.
2.6.
Mr. Ter Brake, de advocaat van de vrouw, heeft bij mail van 5 december 2018 de vragen van de makelaar beantwoord.
2.7.
Op 23 juli 2019 is makelaar mevrouw [B] van Snelder Zijlstra bij de woning geweest voor een update van de waardebepaling uit 2018.
2.8.
Om een e-mail van 27 juli 2019 schrijft makelaar [B] aan mr. Ter Brake, advocaat van de vrouw:
Op dinsdag 23 juli jl ben ik bij de heer [eiser] aan [het adres] in [woonplaats] geweest voor een vrijblijvende waardebepaling. De woning is helemaal verbouwd en ziet er keurig en schoon uit. Een koper kan er zo in.
Ik heb hem een vraagprijs afgegeven van € 225.000,= k.k. Daar was de heer [eiser] het niet mee eens en gaf aan dat hij meerdere makelaars op bezoek had gehad, die € 60.000,= meer hadden afgegeven. Dat betwijfel ik, omdat in het gesprek heel duidelijk naar voren kwam, dat de heer [eiser] de woning niet wil verlaten. Ik krijg nu ook geen toegang meer en hij wil niet meewerken.
U gaf aan dat wij als Snelder Zijlstra makelaars de woning in de verkoop mogen zetten en mogen proberen te verkopen zonder dat er bezichtigingen kunnen plaatsvinden. Daar werken wij niet aan mee. De woning ziet er zo mooi en keurig uit; er is gewoon een goede prijs voor te realiseren als er bezichtigd kan worden. Kan dat niet, dan levert de woning veel minder op. En dan moet u denken aan € 150.000,= / € 160.000,=. En dat gaat tegen onze principes in. Een woning moet marktconform verkocht worden! (…)
Wij gaan graag aan de slag, maar wel als er bezichtigingen kunnen worden gedaan.
2.9.
Op 8 augustus 2019 heeft de deurwaarder aan [eiser] een grosse van het vonnis van 31 oktober 2018 betekend, en bevel gedaan aan [eiser] om binnen twee dagen:
I. mee te werken aan de verkoop van de woning aan [het adres] te [woonplaats] ;
II. in overleg te treden met Snelder Zijlstra te Enschee voor een taxatie, het maken van foto’s, het toelaten van te-koopborden rondom het huid, het op advies van Snelder Zijlstra meedoen aan Open-Huizen-dagen, het huis predenteerbaar te maken voor (een) rondleiding(en);
III. de voldoen de kosten van dit exploot ad € 97,33.
2.10.
Op 7 februari 2020 heeft de deurwaarder op verzoek van de vrouw aan de man aangezegd dat hij tot op heden in gebreke is gebleven met voldoening aan de veroordeling uit het vonnis van 31 oktober 2018, zodat thans aan dwangsommen is verbeurd een bedrag van € 50.000,00. De deurwaarder heeft aan [eiser] bevel gedaan om dit bedrag, verhoogd met de kosten van het exploot ad € 81,88, binnen twee dagen te voldoen.
2.11.
In juni 2020 is het verkooptraject gestart door Snelder Zijlstra.
2.12.
Eind juli/begin augustus 2020 is de woning verkocht aan een derde voor € 271.000,00. De koper heeft de koopovereenkomst op 31 juli 2020 ondertekend. [eiser] heeft de koopovereenkomst op 4 augustus 2020 ondertekend en [gedaagde] op 5 augustus 2020.
2.13.
Bij deurwaardersexploot van 5 augustus 2020 heeft de deurwaarder op verzoek van [gedaagde] aan [eiser] aangezegd dat bij exploot van 7 februari 2020 was aangezegd dat er dwangsommen zijn verbeurd tot een bedrag van € 50.000,00 en dat hij dat bedrag binnen twee dagen diende te betalen, maar dat hij dat niet heeft gedaan.
Aangezegd is dat [gedaagde] ondubbelzinnig aanspraak blijft maken op de dwangsommen.
2.14.
Op of omstreeks 21 september 2020 heeft de vrouw executoriaal beslag laten leggen op de woning aan [het adres] te [woonplaats] . Het transport van de woning zou plaatsvinden (en heeft inmiddels plaatsgevonden) op donderdag 1 oktober 2020.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, bij wege van voorlopige voorziening:
- [gedaagde] verbiedt het vonnis van de rechtbank Overijssel van 31 oktober 2018, door alle middelen en wegen rechtens (verder) executoriaal ten uitvoer te (doen) leggen en (indien ten uitvoer gelegd) ten uitvoer gelegd te houden, op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere keer dat [gedaagde] in strijd met dit verbod handelt en € 2.500,00 voor iedere dag dat de niet-naleving voortduurt, met een maximum van € 25.000,00;
- [gedaagde] gebiedt om haar onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het aan [eiser] (doen) uitkeren van de helft van de netto-verkoopopbrengst van de woning aan [het adres] te [woonplaats] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, met een maximum van € 15.000,00.
3.2.
[eiser] legt – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende aan zijn vordering ten grondslag.
De vrouw heeft aangekondigd dat zij ten laste van de man executoriaal beslag onder de transporterende notaris zal leggen op het aan hem toekomende deel van de overwaarde om zo de – volgens haar – verschuldigde dwangsommen uit te winnen.
De man heeft echter van meet af aan het vonnis nageleefd. Hij heeft na het vonnis direct contact opgenomen met Snelder Zijlstra en meegewerkt aan een taxatie. Kennelijk hebben de advocaten echter niet gereageerd op de mail van de makelaar [A] van 21 november 2018. In juni 2019 heeft [eiser] zelf weer contact opgenomen met Snelder Zijlstra en ook toen heeft hij meegewerkt aan de taxatie. Pas in juni 2020 is sprake van feitelijkheden als het plaatsen van te-koopborden en het huis presenteerbaar maken voor rondleidingen. [eiser] heeft overal aan meegewerkt en er zijn dus geen dwangsommen verbeurd.
Dat het verkooptraject pas in juni 2020 gestalte heeft gekregen is niet te wijten aan de man. Het verkooptraject start pas als
beidepartijen een verkoopopdracht hebben gegeven aan de makelaar en hun input hebben gegeven. [gedaagde] heeft ten onrechte alles wat te maken had met de verkoop van de woning bij [eiser] gelaten.
beidepartijen een verkoopopdracht hebben gegeven aan de makelaar en hun input hebben gegeven. [gedaagde] heeft ten onrechte alles wat te maken had met de verkoop van de woning bij [eiser] gelaten.
[gedaagde] beroept zich op een e-mail van Snelder Zijlstra van 2 augustus 2019 aan haar advocaat, waaruit zou volgen dat [eiser] niet meewerkte aan de verkoop. Dat is onjuist. Het klopt wel dat de man een hogere vraagprijs wilde hanteren dan de makelaar, maar het is niet waar dat hij de woning niet wilde verlaten en de makelaar geen toegang meer zou geven tot de woning. Over bezichtigingen en de medewerking daaraan door de man, is helemaal niet gesproken.
3.3.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [eiser] . Samengevat en zakelijk weergegeven voert zij aan dat de man vanaf het begin niet heeft meegewerkt aan de verkoop van de woning. Hij wilde er zelf blijven wonen.
Niet de man, maar de vrouw heeft in juni 2019 aangedrongen op een nieuwe waardebepaling.
Uit de mail van de makelaar van 27 juli 2019 blijkt dat de man een te hoge verkoopprijs noemt en niet wil meewerken aan verkoop voor een lagere vraagprijs. De makelaar krijgt geen toegang tot de woning.
In februari 2020 heeft de vrouw pas het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ontvangen, nadat zij daar zelf om had gevraagd. Toen heeft zij contact opgenomen met de makelaar. De makelaar heeft contact opgenomen met de man, maar hij was in Bosnië en kon vanwege de corona-crisis niet terugkomen. In juni is hij teruggekomen en toen heeft de vrouw de makelaar wederom aangesproken. Pas toen is het verkooptraject op gang gekomen, omdat er nu wel een hogere vraagprijs werd gehanteerd. De dwangsommen waren echter al lang tot het maximum verbeurd.
In februari 2020 heeft de vrouw pas het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ontvangen, nadat zij daar zelf om had gevraagd. Toen heeft zij contact opgenomen met de makelaar. De makelaar heeft contact opgenomen met de man, maar hij was in Bosnië en kon vanwege de corona-crisis niet terugkomen. In juni is hij teruggekomen en toen heeft de vrouw de makelaar wederom aangesproken. Pas toen is het verkooptraject op gang gekomen, omdat er nu wel een hogere vraagprijs werd gehanteerd. De dwangsommen waren echter al lang tot het maximum verbeurd.
In reconventie
3.4.
In reconventie vordert de vrouw op grond van artikel 3:300, lid 2, BW te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaringen en/of handtekeningen van de man, benodigd voor de levering en overdracht van de woning aan [het adres] te [woonplaats] .
3.5.
De vrouw onderbouwt haar vordering als volgt. De man heeft gedreigd de volmacht voor de notaris niet te tekenen, zodat de overdracht van de woning op 1 oktober 2020 geen doorgang kan vinden. De vrouw, en ook de man, heeft er belang bij dat de overdracht wel plaatsvindt, omdat zij anders de boete verschuldigd is die opgelegd kan worden als de koopovereenkomst niet wordt nagekomen. Deze bedraagt 10% van de koopsom.
3.6.
Op de stellingen van partijen zowel in conventie als in reconventie, wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In reconventie
4.1.
De rechtbank zal eerst de vordering in reconventie behandelen.
4.2.
Ter zitting hebben partijen afgesproken dat de man de volmacht zal tekenen en diezelfde dag (30 september 2020) aan de notaris zal mailen, zodat het transport op 1 oktober 2020 kan doorgaan. [1]
Partijen hebben verder afgesproken dat het deel van de overwaarde dat aan de man toekomt, zal worden overgemaakt aan de deurwaarder, en dat de deurwaarder dit bedrag binnen vijf dagen na de datum van dit vonnis, zal uitbetalen aan degene die in dit kort gedingvonnis in het gelijk zal worden gesteld. [2]
4.3.
Hiermee kon de overdracht op 1 oktober 2020 plaatsvinden, en heeft de vrouw geen belang meer bij haar vordering in reconventie. Om die reden zal de vordering in reconventie worden afgewezen.
4.4.
Gelet op het feit dat partijen ex-echtgenoten zijn, zullen de kosten van dit geding in reconventie tussen partijen worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij zijn of haar eigen kosten draagt.
In conventie
4.5.
Ook na de ter zitting gemaakt afspraak heeft de man voldoende spoedeisend belang bij zijn vordering, nu is afgesproken dat het deel van de overwaarde dat aan hem toekomt, bij de deurwaarder zal blijven totdat in dit kort geding vonnis is gewezen.
4.6.
In de kern gaat het in deze procedure om de vraag of door de man dwangsommen zijn verbeurd omdat hij het vonnis van 31 oktober 2018 niet is nagekomen, zoals de vrouw stelt en de man betwist.
De man is in dat vonnis veroordeeld om – samengevat – (1) mee te werken aan de verkoop en (2) in overleg te treden met Snelder Zijlstra over – kort gezegd - het verkooptraject en met name genoemde handelingen te verrichten c.q. te gedogen.
4.7.
Het is in een zaak als deze aan de vrouw om in kort geding voldoende aannemelijk te maken dat de man niet aan het vonnis heeft voldaan.
4.8.
De voorzieningenrechter overweegt daarover het volgende.
4.8.1.
In november 2018 heeft de man de makelaar ingeschakeld. De makelaar heeft de advocaten van partijen per e-mail een aantal vragen gesteld. Gebleken is dat de advocaat van de vrouw de vragen van de makelaar heeft beantwoord. De advocaat van de man heeft ter zitting verklaard dat hij die e-mail niet heeft ontvangen, en pas recent van zijn cliënt ontving.
Aangenomen moet worden dat de makelaar niet verder kon, omdat hij niet van beide partijen een reactie had ontvangen. In zoverre is nog geen sprake van het niet-meewerken aan de verkoop of niet in overleg treden met de makelaar door de man.
Uit de mail van de makelaar van 21 november 2018 blijkt wel dat de man een (veel) hogere vraagprijs in gedachten had dan de makelaar reëel achtte.
4.8.2.
Zowel de man als de vrouw stellen dat de update van de waardebepaling in juli 2019 op zijn c.q. haar initiatief is gebeurd. Een objectief aanknopingspunt voor de ene dan wel de andere versie is in het dossier niet aanwezig.
4.8.3.
Wat wel vast staat is dat de makelaar, mevrouw [B] , op 27 juli 2019 een e-mail heeft gestuurd aan de advocaat van de vrouw naar aanleiding van het bezoek aan de woning, waarin zij schrijft dat de man niet wil meewerken aan de verkoop en geen mensen wil toelaten tot de woning, ook niet voor bezichtiging.
De man heeft ter zitting verklaard dat dit niet waar is. Er was inderdaad wel een meningsverschil tussen de makelaar en hem over de vraagprijs, maar hij heeft gezegd dat de makelaar haar gang mocht gaan. Bezichtigingen zijn niet aan de orde geweest, aldus de man.
De voorzieningenrechter overweegt dat deze verklaring in het licht van de e-mail van de – onafhankelijke – makelaar, niet aannemelijk is. De man heeft meerdere keren verklaard dat hij vond dat een vraagprijs van € 225.000,00 veel te laag was en dat hij het voor die prijs niet wilde verkopen, ook omdat er dan een restschuld achter zou blijven.
De makelaar heeft er geen belang bij om een verkoopopdracht terug te geven als daar geen goede reden voor is. De voorzieningenrechter acht het daarom aannemelijk dat de makelaar geen toegang meer kreeg tot de woning, en dus ook geen bezichtigingen meer kon doen met potentiële kopers.
4.8.4.
Vlak na deze e-mail van de makelaar, heeft de deurwaarder, op verzoek van de vrouw, aan de man bevel gedaan om (conform het vonnis van 31 oktober 2018) mee te werken aan de verkoop van de woning en in overleg te treden met Snelder Zijlstra.
Desgevraagd heeft de man ter zitting verklaard dat hij hierop geen actie heeft ondernomen. Hij heeft het bevel aan zijn advocaat laten zien, die hem adviseerde om mee te werken.
De man heeft daarop verklaard dat hij dat wel wilde, maar dat hij wachtte op actie van de makelaar.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de man op dat moment zelf actie had moeten ondernemen. Het moet hem duidelijk zijn geweest dat de vrouw zijn medewerking aan de verkoop van de woning onvoldoende vond. Het had op zijn weg gelegen om, als hij verbeurte van dwangsommen wilde voorkomen, contact op te nemen met de makelaar.
4.9.
Het voorgaande betekent dat de man op het moment van de nieuwe waardebepaling in juli 2019 (r.o. 4.8.3) en naar aanleiding van het bevel van de deurwaarder (r.o. 4.8.4) niet heeft meegewerkt aan de verkoop van de woning aan [het adres] te [woonplaats] (veroordeling onder I in het vonnis van 31 oktober 2018). Nu de dwangsom was gesteld op € 500,00 per dag en er meer dan 50 dagen zijn verstreken zonder dat de man aan het vonnis heeft voldaan, zijn de dwangsommen die in dit vonnis zijn gekoppeld aan de veroordeling onder I, tot het maximum verbeurd.
Dat de man ook niet heeft voldaan aan het bepaalde onder II van het vonnis van 31 oktober 2018, kan de voorzieningenrechter in de gegeven omstandigheden niet constateren. De man is immers wel in overleg getreden met Snelder Zijlstra voor een taxatie (waardebepaling). Dat hij concreet heeft geweigerd foto’s te laten maken, te-koopborden te laten plaatsen, mee te werken aan Open-Huizen-dagen of het huis presenteerbaar te maken voor rondleidingen, is niet gebleken.
4.10.
De conclusie is dat de man € 25.000,00 aan dwangsommen heeft verbeurd. Ter zitting is gebleken dat de totale overwaarde ten gevolg van de overdracht van de woning iets meer dan € 18,000,00 is. Dat betekent dat de notaris een bedrag van ruim € 9.000,00 op de bankrekening van de deurwaarder moet hebben gestort. Het bij de deurwaarder ondergebrachte bedrag voor het deel van de man van de overwaarde van de woning, dient dus te worden uitgekeerd aan de vrouw.
4.11.
Ter zitting is nog aan de orde geweest de eventuele ambtshalve matiging van de dwangsommen. Die mogelijkheid bestaat echter alleen bij het opleggen van een dwangsom, niet in dit executiegeschil waarbij wordt beoordeeld of een dwangsom daadwerkelijk is verbeurd (artikel 611d Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering).
4.12.
De vrouw heeft gevraagd om veroordeling van de man in de kosten van deze procedure. De voorzieningenrechter zal de kosten echter compenseren, zoals gebruikelijk is tussen ex-echtgenoten, nu er geen zodanig bijzondere omstandigheden aan de orde zijn dat van dat uitgangspunt zou moeten worden afgeweken.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter in kort geding:
In conventie
5.1.
wijst het gevorderde af;
5.2.
compenseert de kosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
In reconventie
5.3.
wijst het gevorderde af;
5.4.
compenseert de kosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2020.