ECLI:NL:RBOVE:2020:3700

• Datum uitspraak: 19 oktober 2020
• Publicatiedatum: 9 november 2020
• Zaaknummer: 8757924 \ CV EXPL 20-3813
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.J.S. Groeneveld - Koekkoek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming van gehuurd bedrijfspand wegens huurachterstand en illegale hennepkweek

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 19 oktober 2020 uitspraak gedaan in een kort geding tussen [eiser], de eigenaar van een bedrijfsruimte, en Dostlar Holding B.V., de huurder van het pand. De vordering van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde pand werd toegewezen vanwege een huurachterstand van € 9.350,90, het aantreffen van voorbereidingshandelingen voor hennepkweek in het pand, en onderverhuur zonder toestemming. De huurovereenkomst was aangegaan voor een bepaalde tijd van vijf jaar, met een einddatum op 31 december 2022. De huurachterstand was ontstaan in 2019 en ondanks betalingsafspraken was deze niet ingelopen. De gemeente had [eiser] op de hoogte gesteld van de illegale activiteiten in het pand, wat leidde tot de ontbinding van de huurovereenkomst. Dostlar erkende de huurachterstand, maar voerde aan dat zij niet op de hoogte was van de hennepkweek en vroeg om meer tijd voor ontruiming. De kantonrechter oordeelde dat de ontbinding van de huurovereenkomst rechtsgeldig was en dat Dostlar zonder recht of titel gebruik maakte van het gehuurde. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een ontruimingstermijn van zeven dagen. Daarnaast werd Dostlar veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur, schadevergoeding en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats

Zaaknummer : 8757924 \ CV EXPL 20-3813

Vonnis in kort geding van 19 oktober 2020

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. M. van Egmond,

tegen

de besloten vennootschap
DOSTLAR HOLDING B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te Arnhem,

gedaagde partij, hierna te noemen Dostlar,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties;

- de pleitnota van [eiser] ;

- de mondelinge behandeling op 12 oktober 2020. De mondelinge behandeling heeft via een Skype-verbinding plaatsgevonden vanwege de overheidsmaatregelen die zijn uitgevaardigd als gevolg van de uitbraak van het coronavirus. Bij de mondelinge behandeling is [eiser] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Namens Dostlar is de heer [X] , enig aandeelhouder van Dostlar Holding B.V. (hierna: [X] ), verschenen. [X] heeft telefonisch aan de zitting deelgenomen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de Koningsbergenstraat 1-1a in Deventer (hierna ook: het gehuurde en/of het pand). Dostlar huurt het pand met ingang van 1 januari 2018 op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van 5 jaar van [eiser] . De huurovereenkomst eindigt (in beginsel) op 31 december 2022.

2.2.

De huurprijs bedraagt momenteel € 3.327,50 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft Dostlar een waarborgsom van

€ 8.167,50 voldaan.

2.3.

In 2019 is er een huurachterstand ontstaan van € 7.913,40. [eiser] heeft hier op 13 januari 2020 met [X] over gesproken. Er zijn toen betalingsafspraken gemaakt om de achterstand in te lopen.

2.4.

Op 24 juni 2020 bedroeg de huurachterstand € 7.853,02. [eiser] heeft toen besloten een deurwaarder in te schakelen. Op 3 juli 2020 heeft Dostlar met de deurwaarder een betalingsregeling getroffen.

2.5.

[eiser] heeft op 24 juli 2020 een aangetekend schrijven ontvangen van de gemeente Deventer. In deze brief staat onder andere:

“
U bent eigenaar van het pand aan de Koningsbergenstraat 1 te Deventer. In dit pand is op 4 juni 2020 een grote hoeveelheid goederen ten behoeve van hennepkweek aangetroffen. Dit vormt een ernstige aantasting van de veiligheid en leefbaarheid. In deze brief geef ik u een waarschuwing (…). ”

2.6.

Van de bevindingen die aan voormelde brief van de gemeente ten grondslag liggen, heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgemaakt.

2.7.

Op 18 augustus 2020 heeft de gemachtigde van [eiser] een (aangetekende) brief (en e-mail) aan Dostlar gestuurd waarin zij onder andere schrijft:

“
Tot mij heeft zich gewend, cliënt, [eiser] , verhuurder van het door u gehuurde pand gelegen aan de Koningsbergenstraat 1-1a te (7418 ER) Deventer. Cliënt ontbindt hierbij de tussen hem en u bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de door u gehuurde (bedrijfs)ruimte.

De reden van de ontbinding van de huurovereenkomst is gelegen in het feit dat er na een inval in juni 2020 een grote hoeveelheid goederen ten behoeve van hennepkweek is aangetroffen, u aangehouden bent op verdenking van het plegen van een strafbaar feit, althans op verdenking van voorbereidingshandelingen voor hennepteelt en daarnaast heeft verklaar dat u het (bedrijfs)pand onderverhuurd (heeft gehad).

Voorgaande is vanzelfsprekend in strijd met de wettelijke bepalingen, het goed huurderschap en tevens in strijd met de (algemene voorwaarden van de) huurovereenkomst. De buitengerechtelijke ontbinding vindt daarom plaats op grond van artikel 6:267 BW jo artikel 7:213 BW jo 7:231 lid 2 BW.

U dient het gehuurde per 20 augustus 2020 om 12:00 te hebben ontruimd. (…)

2.8.

Op 17 augustus 2020 heeft Dostlar op voormelde brief gereageerd. Dostlar schrijft onder andere:

“
(…) Zoals bij u bekend, hebben wij het betreffende pand aan een ander verhuurd en pas naderhand bleek dat onze onderhuurder het voornemen had tot het plegen van een strafbaar feit, althans in het bedrijfspand (ruimte) namelijk voorbereidingshandelingen voor hennepkweek. Dat was ons absoluut niet bekend. (…)

U wilt dat wij het betreffende bedrijfspand op 20 augustus a.s. ontruimen aangezien de eigenaar van de bedrijfsruimte de huurovereenkomst met ons wil beëindigen. Dat lukt ons echter niet in zo’n kort tijdsbestek. Wij hebben een huuropzegtermijn van één jaar. Wij willen uw wensen tegemoet komen en ook niet met u de strijd aanbinden, maar wij verzoeken u wel met redelijke en aanvaardbare voorstellen te komen. (…)

Om het voor beide partijen niet al te moeilijk te maken willen wij u een voorstel doen toekomen: ons voorstel is om eind oktober of 2e week november 2020, zoals in de huurovereenkomst vermeld, het betreffende bedrijfspand in goede staat aan u over te dragen. (…)”.

2.9.

Op 18 augustus 20202 heeft de gemachtigde van [eiser] onder andere als volgt gereageerd op de brief van Dostlar:

“
Cliënt is evenwel bereid om met die procedure te wachten en u tegemoet te komen door een nadere termijn van 5 weken te geven voor ontruiming, dat wil zeggen tot uiterlijk 22 september a.s. mits u zich houdt aan de betalingsregeling met de reeds betrokken deurwaarder, BJK en u een redelijk voorstel doet over het restant van de achterstand.(…)”

2.10.

Op 20 augustus 2020 heeft Dostlar per e-mail aan de gemachtigde van [eiser] laten weten: “
Bij deze ga ik akkoord met de uittreding van de 22ste, verder zou ik graag openstaande bedrag verrekenen met de borg”.

2.11.

Vervolgens heeft de gemachtigde van [eiser] een vaststellingsovereenkomst opgesteld. Deze is – ondanks toezeggingen daartoe – niet ondertekend retour ontvangen van Dostlar. Ook zijn er sindsdien geen betalingen meer verricht. Dostlar heeft het gehuurde nog steeds in gebruik.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, Dostlar zal veroordelen:

om, met al degenen die, en al hetgeen dat, zich in of op het gehuurde bevindt, voor of uiterlijk op het vastgestelde tijdstip van de beëindiging, het gehuurde volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, welke ontruiming bij gebreke zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde;

om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 3.327,50 per maand, zijnde de maandelijks aan [eiser] verschuldigde huurverplichting, zulks zolang het gehuurde door Dostlar feitelijk wordt gebruikt c.q. het gehuurde door Dostlar niet is ontruimd;

om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 9.350,90, bij wijze van voorschot, zijnde de achterstand van de verschuldigde huurverplichting, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

aan [eiser] te vergoeden de schade ten bedrage van € 4.433,36, althans een in goede justitie te betalen bedrag, in verband met de incasso- en advocaatkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering samengevat ten grondslag dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die van zodanige betekenis is dat (buitengerechtelijke) ontbinding van de overeenkomst hierdoor gerechtvaardigd is. [eiser] wijst hierbij op de volgende omstandigheden: in het pand zijn goederen aangetroffen ten behoeve van een hennepkwekerij, er is geknoeid met de elektra-installatie, er is een huurachterstand van ruim drie maanden en er is sprake van onderverhuur zonder dat daarvoor toestemming is gegeven. Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat het niet van hem verlangd kan worden om eerst een bodemprocedure af te wachten.

3.3.

Dostlar erkent dat er sprake is van een huurachterstand, dat het pand zonder specifieke toestemming is onderverhuurd en dat het zou kunnen dat er is geknoeid met de meterkast. Verder heeft Dostlar aangegeven dat wat [eiser] onder punt 14 in de dagvaarding heeft aangevoerd niet klopt, omdat [X] tijdens de politie-inval niet in het pand aanwezig was en hij ook niet is aangehouden. Tot slot heeft Dostlar aangevoerd dat hij het pand wel wil ontruimen, maar dat daar meer tijd, ongeveer vier weken, voor nodig is. Er moet namelijk eerst een nieuwe bedrijfsruimte gevonden worden, aldus Dostlar.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat uit de aard van het gevorderde al volgt dat [eiser] daarbij voldoende spoedeisend belang heeft, zodat [eiser] in zoverre ontvankelijk is in zijn vordering.

4.2.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is verder vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat zou moeten gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.3.

Het staat vast dat [eiser] de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden (r.o. 2.6). Tegen deze ontbinding heeft Dostlar geen verweer gevoerd. Bovendien is niet in geschil dat Dostlar op 20 augustus 2020 heeft ingestemd met ontruiming van het gehuurde per 22 september 2020 (r.o. 2.9). De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het hierdoor vaststaat dat de huurovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig (en met wederzijds goedvinden) is beëindigd. Dostlar maakt daarom zonder recht of titel gebruik van het gehuurde, zodat [eiser] gerechtigd is tot ontruiming.

4.4.

Daarbij komt dat er sprake is van diverse tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, waardoor ontbinding van de huurovereenkomst naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook ingevolge het bepaalde artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gerechtvaardigd is. Er is namelijk (onder andere) sprake van een betalingsachterstand van € 9.350,90, er zijn voorbereidingshandelingen voor hennepkweek in het pand aangetroffen en het pand is zonder toestemming onderverhuurd. Bovendien heeft Dostlar geen verzachtende omstandigheden aangevoerd die aanleiding zouden kunnen geven om de tenzij-clausule van lid 1 toe te passen.

4.5.

De kantonrechter merkt hierbij op dat het door de politie opgestelde rapport over de in het pand aangetroffen voorbereidingshandelingen voor hennepkweek op ambtseed is opgemaakt. Hierdoor dient te worden uitgegaan van de juistheid van de in het rapport weergegeven bevindingen. De kantonrechter leest in het rapport overigens niet dat [X] is aangehouden of dat hij tijdens de inval in het pand aanwezig was, maar dat betekent niet dat (de inhoud van) het politierapport niet aan Dostlar kan worden tegengeworpen.

4.6.

Tegen de hiervoor geschetste achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat een eventuele vordering tot (ontbinding en) ontruiming in een bodemprocedure een grote kans van slagen zal hebben, zodat het gerechtvaardigd is hier in kort geding op vooruit te lopen. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter zal de ontruimingstermijn naar redelijkheid vaststellen op zeven dagen. Voor een langere ontruimingstermijn (van vier weken) - zoals door Dostlar is verzocht - ziet de kantonrechter geen aanleiding. Daarbij weegt mee dat Dostlar zelf heeft ingestemd met ontruiming op 22 september 2020 en dat hij vanaf dat moment al op zoek had kunnen en moeten gaan naar een nieuw pand. Gesteld noch gebleken is dat zij hier actief mee bezig is geweest of dat er andere omstandigheden zijn waardoor haar een langere ontruimingstermijn gegeven moet worden.

4.7.

De door [eiser] gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Deze heeft geen rechterlijke machtiging nodig om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent de deurwaarder al aan artikel 557 jo. 444 Rv.

4.8.

De vordering tot betaling van de achterstand van € 9.350,90 komt, gelet op het voorgaande, voor toewijzing in aanmerking. De hierover gevorderde wettelijke rente is niet betwist en zal eveneens worden toegewezen. De maandelijkse huur van € 3.327,50 is verschuldigd tot en met de dag van de ontruiming.

4.9.

[eiser] heeft verder betaling van een bedrag van € 4.433,36 gevorderd (bestaande uit: € 911,78 aan incassokosten wegens het inschakelen van de deurwaarder en € 3.521,58 aan advocaatkosten). Deze vordering zal worden toegewezen, nu voldoende gebleken is dat [eiser] genoodzaakt was om deze kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte en ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid te maken (artikel 6:96 lid 2 BW), de gestelde daartoe verrichte werkzaamheden niet zijn betwist en het kostenbedrag de kantonrechter gelet op de dagvaarding en onderliggende producties niet onredelijk voorkomt. De rente over deze kosten is toewijsbaar zoals verzocht.

4.10.

Dostlar zal worden veroordeeld in de kosten van het geding, omdat zij in het ongelijk is gesteld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- dagvaarding € 89,53

- griffierecht 499,00

- salaris gemachtigde 480,00

- nakosten
120,00

Totaal € 1.188,53

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Dostlar om de bedrijfsruimte aan de Koningsbergenstraat 1-1a in Deventer met al degenen die, en al hetgeen dat, zich in of op het gehuurde bevindt binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

5.2.

veroordeelt Dostlar om aan [eiser] een bedrag van € 3.327,50 per maand aan schadevergoeding te betalen, zulks zolang het gehuurde door Dostlar feitelijk wordt gebruikt c.q. het gehuurde door Dostlar niet is ontruimd;

5.3.

veroordeelt Dostlar om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 9.350,90 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt Dostlar om aan [eiser] te voldoen een bedrag van € 4.433,36 aan incasso- en advocaatkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt Dostlar in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.188,53 inclusief nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld - Koekkoek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2020. (EB)