Uitspraak
beschikking
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rekestnummer: C/08/239182 / HA RK 19-148
Beschikking van 7 december 2020
in de zaak van
1. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BORNE,
zetelend te Borne,
2. het publiekrechtelijk bestuursorgaan
HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE BORNE,
zetelend te Borne,
verzoekers, hierna te noemen de gemeente,
advocaten mr. T.E.P.A. Lam en mr. C.M.M. van Mil te Nijmegen,
tegen
1.[verweerder 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[verweerder 2],
[verweerder 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[verweerder 3],
[verweerder 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
verweerders, hierna te noemen [verweerders] ,
advocaat mr. D.G.J. Sanderink te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de tussenbeschikking van 18 november 2019
- de beschikking van de rechter-commissaris van 11 december 2019
- het proces-verbaal van de descente op 16 januari 2020 met nota’s voor deskundigen van
beide partijen
- het verweerschrift van [verweerders] van 12 december 2019
- de akte houdende overlegging van producties van de gemeente van 8 januari 2020
- het aanvullend verweerschrift van [verweerders] van 20 februari 2020
- (in afschrift) de brief van de gemeente aan de deskundigen van 26 februari 2020
- de akte van [verweerders] van 10 maart 2020
- (in afschrift) de brieven van de gemeente aan de deskundigen van 11 maart 2020 en van
24 april 2020
- ( in afschrift) de brief van [verweerders] aan de deskundigen van 30 april 2020
- het concept-deskundigenrapport van 20 mei 2020
- ( in afschrift) de brief van [verweerders] aan de deskundigen van 23 juni 2020 houdende
reactie op het concept-deskundigenrapport
- ( in afschrift) de brief van de gemeente aan de deskundigen van 24 juni 2020 houdende
reactie op het concept-deskundigenrapport
- het definitieve rapport van de deskundigen van 21/22 juli 2020
- het aanvullend verweerschrift van [verweerders] van 8 oktober 2020
- de akte houdende overlegging van producties van de gemeente van 13 oktober 2020
- het aanvullend verweerschrift van [verweerders] van 22 oktober 2020
- de mondelinge behandeling en de bij die gelegenheid aan weerszijden overgelegde pleit-
of spreekaantekeningen
- de op 3 november 2020 per e-mail ontvangen kostenopgave van de deskundigen
- de reactie van de gemeente ten aanzien van deze kostenopgave
- de reactie van [verweerders] ten aanzien van deze kostenopgave.
1.2.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2020.
Daarbij zijn voor de gemeente verschenen mr. C.M.M. van Mil, vergezeld van J. de Vries, taxateur/partijdeskundige en mr. J. Niemans, jurist grondzaken, voor [verweerders]
mr. dr. D.G.J. Sanderink en mr. S.G. van Hoogmoed RT, taxateur/partijdeskundige. Tevens is aan de zijde van [verweerders] verschenen H. Kloosterman van HK2, projectontwikkelaar te Ambt-Delden. Voorts zijn verschenen de door de rechtbank benoemde deskundigen mr. J.R. Vermeulen (voorzitter), ir. E.G.J. Schuerink en C.G. Plomp RMT RT.
1.3.
Ten slotte is beschikking bepaald op heden.
2.De beoordeling
2.1.
Het verzoek strekt tot het door de rechtbank geven van een oordeel over de prijs ex artikel 13 van Pro de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van gronden, gelegen in de te realiseren derde fase van de woonwijk Bornsche Maten te Borne, die [verweerders] als eigenaren in het kader van het voorkeursrecht aan de gemeente ter aankoop hebben aangeboden. Het verzoek betreft de percelen, kadastraal bekend gemeente Borne, [kadastrale gegevens 1] , en [kadastrale gegevens 2] . De totale oppervlakte van deze gronden is circa 7 hectare 4 are en 80 centiare. De gemeente heeft in beginsel besloten deze percelen te kopen en heeft daarvoor een kooprijs per vierkante meter aangeboden van € 30,00, ofwel in totaal € 2.114.400,00.
De rechtbank heeft in verband met het verzoek deskundigen benoemd om aan haar advies over de prijs uit te brengen, in welk kader zij een descente heeft bevolen, die op 16 januari 2020 heeft plaatsgevonden. De deskundigen hebben op 21 juli 2020 hun definitieve advies uitgebracht.
[perceel 1]
2.2.
Onder invloed van gewijzigde inzichten van de gemeente ten aanzien van de planologische ontwikkeling van de woonwijk Bornsche Maten met de daarbij gekozen begrenzing en de daaruit voorgekomen beslissing(en) van de gemeente om tot een bestemmingswijziging te komen en het voorkeursrecht wat betreft [perceel 1] in te trekken, is dit perceel in het licht van het voorliggende verzoek in een ander daglicht komen te staan dan de andere percelen en is dit perceel in zoverre een eigen leven gaan leiden in het debat tussen partijen over de waarde van de grond alsook in de advisering door de deskundigen.
Hoewel de gemeente aanvankelijk aangaf dat [perceel 1] verder buiten beschouwing zou kunnen blijven bij de beslissing op haar verzoek, heeft zij zich later gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank om al dan niet over de waarde van dit perceel mede een oordeel te geven.
[verweerders] hebben bepleit om dit perceel in de procedure te blijven betrekken.
De rechtbank is van oordeel dat het verzoek van de gemeente, dat is gebaseerd op de conform de Wvg gedane opgave van [verweerders] van aan de gemeente te vervreemden percelen, integraal dient te worden ingewilligd. Hierbij heeft zij mede in aanmerking genomen dat [perceel 1] onderdeel vormt van een samenhangend geheel van de percelen. Met het oog daarop overweegt zij dat de vervreemder zich kan beroepen op zijn recht ingevolge artikel 11, lid 3, van de Wvg om te eisen dat ook een niet aangewezen perceel vanwege het samenhangend geheel in de vervreemding aan de gemeente wordt betrokken.
Het deskundigenadvies
2.3.
De deskundigen hebben hun advies ten aanzien van de koopprijs gedifferentieerd naar de waarde van enerzijds de [perceel 2] en [perceel 3] , [perceel 4] en [perceel 5] en anderzijds [perceel 1] . De eerstgenoemde percelen, tezamen groot 53.290 m2, waarderen de deskundigen op € 40,00/m2, ofwel in totaal op € 2.131.600,00.
[perceel 1] , groot 11.790 m2, waarderen zij op € 8,00/m2, ofwel in totaal op € 94.320,00. Daarmee waarderen zij de totale waarde van alle percelen op € 2.225.920,00.
Correctie op deskundigenadvies
2.4.
De rechtbank stelt vast dat het deskundigenrapport een rekenfout bevat, te weten waar op pagina 11 van 16 de uitkomst van de rekensom van € 94.320,00 is gebaseerd op een onjuiste oppervlakte van [perceel 1] van 11.790 m2 (ook foutief vermeld op pagina 2 van 16). Deze oppervlakte bedraagt immers 17.190 m2 (zoals correct vermeld op pagina 5 van 16). Uitgaande van de juiste oppervlakte van [perceel 1] had genoemd bedrag dus € 137.520,00 moeten zijn, waarmee de totale waarde in de benadering van de deskundigen uit zou komen op € 2.269.120,00.
Standpunt gemeente
2.5.
De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat de marktwaarde van de percelen gezocht moet worden in een range van € 30,00/m2 tot € 35,00/m2, met dien verstande dat zij wat betreft de waarde van [perceel 1] de deskundigen volgt in hun benadering en waardering van dit perceel als agrarische grond.
Standpunt [verweerders]
2.6.
[verweerders] hebben laatstelijk als standpunt ingenomen dat de waarde van alle percelen van het verzoek gesteld moet worden op € 56,30/m2. Aangezien dit bedrag op 12 juni 2020 als concreet schriftelijk bod tot aankoop van de gronden van de [perceel 2] , [perceel 3] , [perceel 4] en [perceel 5] aan [verweerders] is gedaan door projectontwikkelaar HK2 B.V. te Ambt Delden (hierna: HK2) moet deze prijs aangemerkt worden als prijs die heeft te gelden als zijnde tot stand gekomen bij een veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelend koper en die aldus de werkelijke waarde weergeeft. Als een marktpartij, in dit geval HK2, een bod uitbrengt, blijkt daar volgens [verweerders] de prijs uit die in het vrije commerciële verkeer waarschijnlijk tot stand zou zijn gekomen.
Wat betreft [perceel 1] moet volgens [verweerders] dezelfde waarde worden aangehouden.
Ondanks de waardering als grond met een agrarische bestemming - waartegen [verweerders] zich niet hebben verzet - zijn zij van mening dat deze waarde moet worden verhoogd met een bedrag wegens het nadeel als gevolg van de bestemmingswijziging van uit te werken woonbestemming naar de bestemming “Agrarisch met waarden-2”. Met dit nadeel, dat volgens hen in aanmerking moet worden genomen op grond van artikel 40e aanhef en onder 2 van de onteigeningswet (hierna: ow), erbij toegerekend, moet de waarde van [perceel 1] op hetzelfde bedrag als voor de overige percelen worden bepaald. Voor zover dit artikel niet in aanmerking zou moeten worden genomen dan rechtvaardigt ligging en toekomst een hogere waarde dan enkel de agrarische, zo betogen [verweerders] , waarbij zij € 15,00 een realistische waarde vinden.
De standpunten in relatie tot het deskundigenadvies
2.7.
De deskundigen hebben zich voor hun advies van € 40,00/m² met name laten leiden door een drietal in hun rapport uit het geheel van geïnventariseerde transacties “naar voren gehaalde” referentietransacties (op blz. 9 van 16), hierna aan te duiden met Denekamp, De Bongerd en Heino. Partijen hebben commentaar geleverd op deze referentietransacties, waarbij de gemeente meent dat van een vergelijkbaarheid van de desbetreffende gronden met de percelen in Bornsche Maten geen sprake is en dat deze transacties niet de waarde van € 40,00/m² kunnen ondersteunen. Zij hebben aandacht van de deskundigen gevraagd voor andere door hen aangedragen referentietransacties in het plangebied.
[verweerders] zijn van mening dat op grond van referentietransacties Denekamp, De Bongerd en Heino geen getrouw beeld van de (hogere) waarde van grond in Borne tot stand is gekomen.
[verweerders] hebben in reactie op het concept-deskundigenadvies uit het geheel van referentietransactie nog een tweetal transacties in Rijssen gelicht, waarvan de situaties huns inziens méér met die in Borne vergelijkbaar zijn dan die in Denekamp en Heino.
In hun definitieve advies zijn de deskundigen ingegaan op de door partijen genoemde (andere) referentietransacties en hebben zij aangegeven dat en waarom de door de gemeente genoemde transacties uit 2015 en 2017 en de door [verweerders] benadrukte referenties in Rijssen huns inziens niet tot referentie kunnen dienen. Partijen hebben hierop niet meer gereageerd.
2.8.
Wat betreft de waarde van [perceel 1] hebben de deskundigen hun advies bepaald aan de hand van een zestal in het deskundigenadvies vermelde referentietransacties.
Nieuwere transacties
2.9.
Na het uitbrengen van het deskundigenadvies hebben [verweerders] nog een recentere transactie in het plangebied Bornsche Maten aangedragen, betreffende de verkoop van twee percelen aan de [adres 1] en [adres 2] (kadastrale percelen [perceel 6] en [perceel 7] ) en vervolgens nog een recente transactie inzake de verkoop van een perceel cultuurgrond in de gemeente Tubbergen (Vasse). Zij menen dat deze transacties hun standpunt ondersteunen dat de deskundigen te laag hebben gewaardeerd.
De gemeente heeft ter zitting als haar standpunt ten aanzien van deze twee transacties kenbaar gemaakt dat wat betreft de transactie [adres 1] en [adres 2] , haar aanbod tot schadeloosstelling in het kader van minnelijk overleg méér dan enkel de grond van de percelen heeft omvat. Omdat dit geen ruwe bouwgrondtransactie betreft, gaat deze als vergelijking in het geheel niet op. De transactie in Vasse kan qua feitencomplex evenmin ter vergelijking met de aankoop van de gronden van [verweerders] dienen volgens de gemeente
2.10.
De deskundigen hebben bij de mondelinge behandeling hun visie op deze laatste twee transacties gegeven en verklaard daarin geen aanleiding te zien tot het aanpassen van hun advies.
2.11.
Ter beoordeling van de rechtbank staat of zij haar oordeel over de prijs van de (mogelijk) te vervreemden percelen van [verweerders] in navolging van het deskundigenadvies op de door de deskundigen geadviseerde waarden zal bepalen dan wel of aanleiding bestaat om over die prijs anders te oordelen. Voor twijfel aan de deskundigheid van de deskundigen, zoals ter zitting geopperd, wegens vermeend gebrek aan kennis van de Twentse markt, acht zij overigens geen steekhoudende onderbouwing gegeven.
[perceel 2] en [perceel 3] , [perceel 4] en [perceel 5]
2.12.
De rechtbank zal zich eerst buigen over de waarde van de gronden van [verweerders] anders dan perceel [perceel 1] , waarop zij daarna terugkomt. Het komt hierbij aan op een beoordeling van het deskundigenrapport in het licht van de betwisting door partijen van de waardebepaling door de deskundigen op basis van de drie door hen gebruikte referentietransacties Denekamp, De Bongerd en Heino, en op een beoordeling in dat kader van het aanbod van HK2 en van de twee recentelijk in de procedure door [verweerders] gesignaleerde transacties.
2.13.
Wat betreft het aanbod van HK2 geldt dat [verweerders] dit aanbod reeds naar voren hebben gebracht in hun reactie op het concept-deskundigenadvies. De deskundigen hebben in het definitieve advies als gemotiveerd standpunt ingenomen dat dit aanbod – kort gezegd – niet kan dienen als referentie voor de te bepalen waarde omdat het geen daadwerkelijk gerealiseerde transactie betreft. Voorts zijn achtergrond en intentie van een dergelijk bod voor hen niet inzichtelijk en kan een geboden prijs niet zonder meer gelijk gesteld worden aan de waarde van de onroerende zaak. Ter zitting hebben de deskundigen hun standpunt gehandhaafd, ondanks dat [verweerders] hebben aangevoerd dat het een daadwerkelijk serieus bod is, bij aanvaarding waarvan door [verweerders] een overeenkomst tot stand komt, mits het obstakel van het voorkeursrecht wegvalt. Niet gemotiveerd is door de deskundigen volgens [verweerders] dat de bieder geen redelijk handelend koper zou zijn.
De rechtbank acht de benadering van de deskundigen juist en is van oordeel dat de waarde van de gronden niet bepaald kan worden conform het aanbod van HK2. Bij de waardebepaling volgens de comparatieve waarderingsmethode moet worden uitgegaan van feitelijke transacties. Een bod is geen koopovereenkomst laat staan de levering van een onroerende zaak. Niet te doorgronden is welke bedoeling achter een bod steekt en of daarin mogelijk een speculatief element of een opzetje zit verborgen. In dit geval is degene die het bod doet, bekend met de voorkeursrechtsituatie en heeft hij het bod in die zin voorwaardelijk gedaan, dat de gemeente moet meewerken aan de verkoop door toestemming daarvoor door intrekking van het voorkeursrecht. Waar inzake het voorkeursrecht voorts nog een procedure bij de Hoge Raad loopt, is het bod weliswaar gedaan maar kan verkoop onder de huidige omstandigheden niet plaatsvinden. In zoverre faalt de kwalificatie van HK2 als redelijk handelend koper. Het betoog van [verweerders] dat de waarde op het bod van HK2 bepaald zou moeten worden, verwerpt de rechtbank derhalve.
2.14.
De rechtbank stelt vast dat de transactie inzake [adres 1] en [adres 2] geen levering van landbouwgrond als ruwe bouwgrond betreft, maar percelen met opstallen met erf, tuin en weidegrond. Aan de vaststelling van [verweerders] dat een derde hiervoor substantieel meer heeft betaald dan de gemeente had geboden, kan de rechtbank dan ook geen gevolgtrekking verbinden ten aanzien van de prijs van de opstallen van [verweerders]
2.15.
Inzake de transactie in Vasse is niet van een leveringsakte gebleken – de levering is voorzien in 2021 - maar er is wel een notariële verklaring met een koopprijs van € 50,00/m2 voor 2.890 m2. [verweerders] zien in deze koopprijs een argument voor hun mening dat de door de deskundigen geadviseerde prijs te laag is. Een vergelijking tussen Vasse en de Bornsche Maten levert volgens hen als minpunten van Vasse op dat daar geen woonbestemming geldt, dat Vasse in een uithoek van Twente ligt zonder stedelijke druk en dat de gronduitgifteprijzen aldaar lager zijn. De gemeente heeft erop gewezen dat het om een niet te vergelijken klein perceel gaat met een warme ligging, dat voor 100% uitgeefbaar is, anders dan de grond in Bornsche Maten met 52% uitgeefbaarheid, en waarbij geen bovenwijkse voorzieningen en openbaar groen nodig zullen zijn.
De deskundigen hebben ter zitting verklaard deze transactie niet maatgevend te achten voor de waardering van ruwe bouwgrond in Borne. Anders dan [verweerders] , die vooral het verschil in planstatus hebben benadrukt, achten de deskundigen niet alleen de planologische situatie bepalend voor de prijs van ruwe bouwgrond, maar ook casuïstische gegevens als de exploitatiebijdragen aan de gemeente, de te realiseren infrastructuur en groen. Gelet op de structuurvisie en eerdere plannen van de gemeente is volgens de deskundigen in Vasse op de bewuste - kleine - locatie naast een woonwijk wel in woningbouw voorzien, die onder gunstige omstandigheden wat betreft uitgeefbaarheid, wijkvoorzieningen en ontsluiting (op een bestaande weg) gerealiseerd kan worden.
De rechtbank volgt [verweerders] niet in hun betoog over deze transactie, gehoord de verklaringen van de gemeente en van de deskundigen met een vergelijkbare strekking,
die naar haar oordeel meebrengen dat deze transactie voor een klein stukje grond niet als goed vergelijkingsobject voor de prijs van ruwe bouwgrond in Borne kan dienen. Op de voorgenomen transactie in Vasse komt zij hierna nog terug.
2.16.
Daarmee komt de rechtbank toe aan de transacties Denekamp, De Bongerd en Heino in het licht van de standpunten van partijen.
2.17.
De gemeente acht de transacties in Denekamp niet vergelijkbaar omdat, anders dan in Borne, het plangebied direct “aan snee” ligt en de mate van bovenwijkse voorzieningen minder is dan in het plangebied in Borne. Bovendien betreft de aankoop completering van reeds door de gemeente verworven eigendom. Conform de structuurvisie van de gemeente Denekamp leent het aankoopgebied zich uitstekend voor woningbouw. In Borne zou daarom de prijs lager moeten zijn dan € 30,36/m2, aldus de gemeente.
Wat betreft Heino veronderstelt de gemeente een prijsverhogend effect na de keuze voor de nieuwbouwlocatie terwijl de prijs niet vergelijkbaar is vanwege de mogelijkheid – beter dan in Bornsche Maten - tot directe ontsluiting van die locatie en de beperktere omvang. De aldaar gehanteerde prijs is dus te hoog voor Borne.
De prijs bij de transactie inzake De Bongerd te Borne is volgens de gemeente niet als objectief zakelijk te zien vanwege vergaande onderhandelingen met de koper, met voorkennis bij de koper over weggenomen onzekerheden. De koper liep daardoor geen enkel risico vanwege een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente. Ofwel, de prijs van € 40,75/m2 is geen marktconforme prijs volgens de gemeente.
2.18.
De kritiek van [verweerders] op deze transacties spitst zich toe op de volgende aspecten: de fase van de planontwikkeling voor woningbouw in relatie tot de prijs voor ruwe bouwgrond en de verhouding van die prijs tot de prijsontwikkeling op de markt voor koopwoningen sinds de data van de door de deskundigen gehanteerde referentietransacties.
Wat betreft de planvorming voeren [verweerders] aan dat naarmate de planvorming voor ontwikkeling van de bouwmogelijkheden verder is gevorderd en het uitzicht daarop concreter is, dit met zich brengt dat kopers met het oog op een kortere doorlooptijd en minder renteverlies méér voor de grond zullen betalen. In dit licht onderscheidt de situatie wat betreft hun percelen zich van de gevallen in Denekamp en Heino, waar mogelijk wel intenties tot woningbouw bestaan, maar nog geen sprake is van een uit te werken of uitgewerkte woonbestemming. Voor het grootste deel van hun percelen is er evenwel een directe bouwmogelijkheid. Weggenomen onzekerheid hierover, zoals ook al bij De Bongerd het geval was, geldt hier nu nog te méér omdat de woonbestemming grotendeels is uitgewerkt en dit rechtvaardigt een prijs zoals door HK2 is geboden.
2.19.
[verweerders] hebben voorts betoogd dat voor de prijzen van ruwe bouwgrond een koppeling zou moeten worden gelegd met de prijsontwikkeling op de markt voor koopwoningen met in dit geval veel hogere prijzen tot gevolg (Heino € 43,30/m2 en De Bongerd € 47,00/m2), gelet op de NVM-indexcijfers voor de regio Zwolle resp. de regio Hengelo-Enschede. Afgezien van het voorgaande hadden de deskundigen bij de prijs voor De Bongerd op zijn minst, conform de voorwaarden van de transactie, de grondprijs moeten indexeren tot € 41,50.
2.20.
De deskundigen hebben ter zitting verklaard dat een correlatie tussen de fase van planvorming en de prijzen die een redelijk handelend koper wil bieden wel kan worden aangenomen maar dat in de praktijk dat niet een op zichzelf staand, bepalend criterium is. Bij ruwe bouwgrond is die fase niet altijd in het openbaar te onderkennen. Tegelijkertijd zal een redelijk handelend koper graag bieden omdat hij afspraken met de gemeente heeft en zal deze niet in ongewisheid speculatief bieden. Ofwel, veel omstandigheden zullen mede een rol spelen, zodat de stelling van [verweerders] niet ongenuanceerd geldt. Niettemin hebben de deskundigen in hun advies aangegeven dat de vergelijkbaarheid van de transactie in Heino beter is dan die in Denekamp vanwege de mate van zekerheid van de ontwikkeling
en dat, hoewel ook in Denekamp ontwikkeling van het gebied voor de hand ligt, de woningbouwmarkt in Denekamp als “minder” wordt bevonden.
Wat betreft de door [verweerders] gelegde relatie met de woningmarkt ontkennen de deskundigen het bestaan van een directe relatie tussen de ontwikkeling van de verkoopprijzen van woningen en die van ruwe bouwgrond. De laatste is van meer zaken afhankelijk, zoals bijvoorbeeld de bouwkosten, exploitatiebijdrage aan de gemeente en benodigde infrastructuur en groen.
Ten aanzien van de indexering van de prijzen van transacties stellen de deskundigen zich terughoudend op, zolang hen niet is gebleken van objectieve gegevens die bevestigen dat de markt sinds de transactie De Bongerd méér betaalt. Ter zitting hebben zij evenwel verklaard dat de prijs mogelijk thans op € 41,00 à € 42,00 per m2 zou kunnen worden gesteld op basis van de bekende transacties.
2.21.
De rechtbank ziet onvoldoende reden om op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de reactie daarop van de deskundigen om de deskundigen in hun advisering niet te volgen wat betreft hun keuze en interpretatie van referentietransacties vanuit hun deskundigheid, kennis en intuïtie. Echter, wat betreft de hieruit getrokken conclusie ten aanzien van de prijs, acht de rechtbank hen té terughoudend wat betreft een verhoging van de waarde bij wijze van indexering van gevonden referentiewaarden. In aanmerking genomen dat voor de prijs voor De Bongerd door partijen zelf bij wijze van indexering al € 41,70/m2 is overeengekomen en betaald, dat de gemeente Dinkelland in Denekamp haar bod al had verhoogd naar € 30,36 naar € 35,00 per m2, dat de prijs in Heino ondanks een andere - ongunstiger - planstatus € 40,75/m2 was, en gehoord het ter zitting geuite gevoelen van de deskundigen dat de prijs een marge hoger zou kunnen liggen, is de rechtbank van oordeel dat de prijs voor de percelen van [verweerders] , behoudens [perceel 1] , in dit geval als prijs bij een veronderstelde koop tussen een redelijk handelend koper en verkoper in het vrije commerciële verkeer hoger gesteld moet worden dan op € 40,00/m2. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat, hoewel de voorgenomen transactie in Vasse niet één op één als een goed vergelijkingsobject voor de prijs van ruwe bouwgrond in Borne kan dienen, de aldaar overeengekomen prijs wel iets zegt over de prijs van ruwe bouwgrond in zijn algemeenheid in Twente. Ondanks dat voor Vasse geen woonbestemming geldt, dat Vasse in een uithoek van Twente ligt zonder stedelijke druk en dat de gronduitgifteprijzen aldaar lager zijn is de prijs met € 50,00/m2 aanzienlijk hoger dan de door de deskundigen genoemde prijs voor de percelen in Borne. Dat het om een niet te vergelijken klein perceel gaat met een warme ligging, dat voor 100% uitgeefbaar is (anders dan de grond in Bornsche Maten met 52% uitgeefbaarheid) en waarbij geen bovenwijkse voorzieningen en openbaar groen nodig zullen zijn, is onvoldoende om dat prijsverschil te verklaren en veeleer een uiting dat de gemiddelde verkoopprijs hoger ligt. De rechtbank zal gelet hierop de prijs voor de percelen van [verweerders] , behoudens [perceel 1] , op € 45,00/m2 stellen.
[perceel 1]
2.22.
De deskundigen hebben de waarde van perceel [perceel 1] als agrarisch perceel geadviseerd op € 8,00/m2. Gelet op de nadere ruimtelijke planning ten aanzien van [perceel 1] , inhoudende dat dit perceel buiten de te ontwikkelen woonwijk wordt gehouden, en de agrarische bestemming die dit perceel heeft in het op 16 juni 2020 door de gemeente vastgestelde bestemmingsplan “Algemene herziening Borne, Hertme, Zenderen”, acht de rechtbank dit uitgangspunt juist. Hoewel dat op het moment van de zitting kennelijk nog niet het geval was, is de rechtbank gebleken dat het bestemmingsplan ingevolge de uitspraak van de Voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 oktober 2020 in werking is getreden.
2.23.
[verweerders] zijn van mening dat de prijs voor dit perceel ook op € 56,30 zou moeten worden bepaald, op grond van hun standpunt zoals hiervoor in r.o. 2.6 reeds is weergegeven.
De deskundigen zijn in hun advies niet ingegaan op het standpunt van [verweerders] waar dit ziet op de bepaling van artikel 40e, aanhef en onder 2, ow. Ter zitting hebben zij verklaard dat het voorkeursrecht niet is gelegd op dit perceel om de bestemming te handhaven maar dat een voorkeursrecht wordt gelegd voor een afwijkende bestemming.
Volgens [verweerders] zou de gemeente, indien deze procedure een onteigening was geweest, [perceel 1] onteigenen voor de handhaving van de feitelijke toestand overeenkomstig de toegekende bestemming c.q. de agrarische bestemming.
2.24.
De rechtbank is van oordeel dat artikel 40e, aanhef en onder 2, van de onteigeningswet toepassing - naar analogie van een onteigeningsprocedure – mist. Voor [perceel 1] geldt immers geen voorkeursrecht meer, zodat voor een overeenkomstige toepassing van voornoemd artikellid, als ware sprake van een onteigening om het feitelijk agrarisch gebruik te handhaven, geen grondslag bestaat. Bovendien was het voorkeursrecht niet gevestigd ten behoeve van een agrarische bestemming. Hoewel partijen onverminderd een beslissing op het verzoek om een oordeel over de prijs te geven van [perceel 1] hebben gevraagd of zich daartegen niet hebben verzet, ligt daaraan geen titel meer ten grondslag voor dit perceel uit hoofde van de Wvg.
2.25.
Naar het oordeel van de rechtbank doelen [verweerders] veeleer op vergoeding van planschade door de bestemmingswijziging. Voor vergoeding daarvan acht de rechtbank in deze procedure geen plaats. Zodra het nieuwe bestemmingsplan voor [perceel 1] onherroepelijk is geworden, kan vergoeding van planschade worden gevraagd volgens de daarvoor bestaande, met alle waarborgen omgeven procedure.
Voor een hogere waarde dan € 8,00/m2 en/of een waarde van € 15,00/m² acht de rechtbank voorts geen andere motivering gegeven dan ‘het schot voor de boeg’ van [verweerders]
2.26.
De rechtbank ziet onvoldoende redenen om het deskundigenadvies ten aanzien van [perceel 1] niet te volgen.
Resumé
2.27.
Resumerend komt de rechtbank tot haar oordeel dat de waarde van de [perceel 2]
en [perceel 3] , [perceel 4] en [perceel 5] op € 45,00/m2 gesteld moet worden en die van [perceel 1] op € 8,00/m2. Zij zal de prijs voor deze percelen dienovereenkomstig bepalen.
Kosten
2.28.
[verweerders] hebben opgave gedaan van hun kosten van deskundige en juridische bijstand. De kosten van juridische bijstand omvatten een bedrag van € 34.982,38 inclusief btw. De opgave wegens deskundige bijstand betreft een totaalbedrag van € 6.664,68 inclusief btw.
De (totale) kosten voor de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun opgave € 38.936,13 inclusief btw.
Ingevolge artikel 13, lid 6, van de Wvg komen de kosten van de gerechtelijke procedure, het deskundigenadvies alsmede de redelijkerwijs door de vervreemder voor rechtsbijstand en andere deskundige bijstand gemaakte kosten ten laste van de gemeente.
De gemeente heeft zich ter zake van de kosten, behoudens die van de door de rechtbank benoemde deskundigen, niet uitgelaten. [verweerders] hebben ter zake van de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen gewezen op voorgaande bepaling. De rechtbank acht de kosten van rechtsbijstand in redelijkheid gemaakt en redelijk. Hetzelfde geldt voor de kosten van deskundige bijstand. Ook de kosten van de deskundigen worden redelijk geacht. De gemeente zal dus worden veroordeeld tot betaling van voornoemde kosten, te vermeerderen met het door [verweerders] betaalde griffierecht.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
bepaalt de prijs van de [perceel 2] en [perceel 3] , [perceel 4] en [perceel 5] tezamen ter grootte van 53.290 m2 op het bedrag van € 2.398.050,00 (twee miljoen driehonderdachtennegentig duizend vijftig euro) en de prijs van het perceel [perceel 1] ter grootte van 17.190 m² op het bedrag van € 137.520,00 (één honderdzevenendertigduizend vijfhonderdtwintig euro),
3.2.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan [verweerders] van de kosten van deskundige en juridische bijstand van € 41.647,06 inclusief btw, te vermeerderen met het door [verweerders] betaalde griffierecht van € 297,00,
3.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan de deskundigen van hun advieskosten
van € 38.936,13,
3.4.
verklaart deze beschikking wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. W.J.B. Cornelissen, mr. K.J. Haarhuis en mr. H. Bottenberg - van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2020.