Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/233133 / HA ZA 19-246
Vonnis van 22 januari 2020
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [A] ,
advocaat mr. A.Th. de Haan te Alblasserdam,
tegen
1.[X] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[Y],
[Y],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in voorwaardelijke reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen: [X] c.s.,
advocaat mr. P.H.A. Mulder te Almelo.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 september 2019 en hetgeen daarin is opgenomen over het procesverloop,
- de namens [A] op 1 november 2019 toegestuurde aanvullende productie 20,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van de zijde van [A] ,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling d.d. 15 november 2019 met daaraan gehecht de pleitaantekeningen van partijen. Ter zitting zijn tevens betere afdrukken van de producties 2b, 3 en 4 van de zijde van [A] overgelegd.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
In deze zaak staat als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, het navolgende vast.
2.1.
[X] c.s. waren eigenaars van een onroerende zaak (woning met tuin en bijgebouwen) aan de [adres] te [plaats] . Deze woning is volgens [X] c.s. in 1958 gebouwd (in de verkoopbrochure staat dat de bouwperiode 1965 is) en in de loop van de jaren uitgebreid.
2.2.
In juni 2016 hebben zij de woning te koop gezet. Er is door de verkopende makelaar (de heer [B] van [Z] makelaars) een verkoopbrochure gemaakt, voorzien van foto’s. [1]
Bij de verkoopbrochure is een vragenlijst gevoegd die door [X] c.s. is ingevuld.
[X] c.s. hebben een bouwkundig rapport op laten maken, dat is gedateerd 24 augustus 2016. Het bouwkundig rapport is opgesteld door de heer [C] , werkzaam voor Bouwkundig Inspectie Centrum (hierna: het BIC-rapport). [2]
2.3.
Het bouwkundig rapport begint met een algemene toelichting op de bouwkundige inspectie (hoofdstuk 2).
Hierin staat onder meer dat het om een visuele inspectie gaat. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd.
Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten.
Er wordt geen specialistisch onderzoek uitgevoerd, er worden geen metingen verricht, er worden geen berekeningen uitgevoerd en er vindt geen destructief onderzoek plaats.
Indien de opdrachtgever zekerheid wenst over een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient hij een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren, aldus het rapport.
In hoofdstuk 4 van het rapport wordt een groot aantal onderdelen beoordeeld. Een aantal onderdelen is “niet inspecteerbaar”, een aantal onderdelen is slechts deels waarneembaar. Van de wel te beoordelen onderdelen is een deel “goed”, een deel “redelijk” en een klein deel “matig” gewaardeerd.
In hoofdstuk 5 wordt een samenvatting gegeven van de herstelkosten. Deze komen uit op € 4.320,00 direct en € 2.000,00 op termijn.
2.4.
[A] heeft de woning tweemaal bezichtigd. De eerste keer met de verkoopmakelaar de heer [B] , de tweede keer was daar ook zijn aankoopmakelaar, mevrouw [D] van makelaarskantoor [E] bij aanwezig. Het BIC-rapport is op 26 augustus 2016 aan (de aankoopmakelaar van) [A] toegestuurd.
2.5.
[A] heeft de onroerende zaak gekocht voor € 200.000,00. Op 3 oktober 2016 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend.
2.6.
In de koopovereenkomst staat dat de eigendomsoverdracht plaatsvindt op 15 januari 2017. De overdracht is, op verzoek van [A] , uiteindelijk verschoven naar 30 december 2016. Twee gebreken waren toen echter met medeweten van [A] , nog niet verholpen (twee ruiten in de douchecabine die gebarsten waren zouden worden vervangen, en er was een lekkage in de slaapkamer).
2.7.
[A] was niet in staat om de woning vóór de overdracht op 30 december 2016 nog te inspecteren. Tussen partijen is afgesproken dat de verkopende makelaar [B] foto’s zou maken, ook van de stand van de watermeter, en die aan de notaris zou sturen. [3]
2.8.
De sleuteloverdracht heeft plaatsgevonden op 2 januari 2017. [A] heeft de woning bekeken in het bijzijn van de verkopende makelaar.
2.9.
Bij e-mail van 2 januari 2017, 16:55 uur, heeft de aankopende makelaar aan de verkopende makelaar laten weten dat [A] niet tevreden is over de staat waarin de woning is achtergelaten. Er is een lekkage gevonden in de slaapkamer en een wand van de douchecabine is kapot. [4] De verkopende makelaar heeft in eerste instantie laten weten dat verkopers niet verantwoordelijk zijn voor vergoeding daarvan. [5] Op 17 maart 2017 heeft de verkopende makelaar de aankoopmakelaar gevraagd of [A] een bedrag kan noemen voor de gestelde gebreken. [6] Daarop is geen reactie meer gekomen.
2.10.
In de daaropvolgende periode heeft [A] destructief onderzoek gedaan naar (onder andere) lekkages en vochtproblemen in de woning.
2.11.
[A] heeft een bouwkundig rapport op laten maken door Perfectkeur. Dit rapport is gedateerd 9 februari 2018.
In dit rapport staat een groot aantal gebreken genoemd. Met name de constructie (waaronder doorzadeling van het dak, wijzigingen aan de constructie en lekkages en vocht) en trappen vormen een belangrijke kostenpost. Volgens de kostensamenvatting zijn de directe kosten (0 tot 1 jaar) te begroten op € 54.573,00 en de termijnkosten (0 tot 5 jaar) op € 23.752,00. De totale raming (exclusief verbeterkosten) komt aldus volgens dit rapport op € 78.325,00.
2.12.
Bij brief van 9 maart 2018 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [A] [X] c.s. aangeschreven. In deze brief staat dat [A] een groot aantal gebreken in de woning heeft geconstateerd, waaronder een daklekkage in de slaapkamer waarvan verkopers in februari 2017 al op de hoogte zijn gebracht. Het rapport van Perfectkeur wordt meegestuurd, waaruit volgens de rechtsbijstandsverzekeraar blijkt dat er heel veel gebreken aan de woning bestaan, gebreken die niet staan genoemd in het bouwkundig rapport van BIC. [X] c.s. worden aansprakelijk gesteld voor door [A] geleden schade. De woning is niet geschikt om te bewonen en er is dus sprake van non-conformiteit, aldus deze brief. [7]
2.13.
Namens [X] c.s. heeft hun advocaat bij brief van 23 maart 2018 gereageerd. De woning was ten tijde van de koop/verkoop volgens [X] c.s. wel geschikt voor bewoning. Er is kennelijk sprake van een grootscheepse verbouwing en [X] c.s. verzoeken de huidige staat van de woning op te mogen nemen.
2.14.
Ter uitvoering van dit laatste heeft de verkopende makelaar op 9 april 2018 de woning bezocht en foto’s gemaakt. [8]
2.15.
De advocaat van [X] c.s. heeft vervolgens de rechtsbijstandsverzekeraar geschreven en gevraagd om zelf een afspraak te maken met [A] om zijn woning te bekijken, zodat zij zich ook zelf een oordeel kan vormen. [9] Daarop is geen reactie gevolgd.
2.16.
Bij brief van 2 mei 2018 van de advocaat van [X] c.s. aan de rechtsbijstandsverzekeraar van [A] , heeft deze een aantal van de op 9 april 2018 gemaakte foto’s meegestuurd. De huidige staat van de woning wijkt blijkens deze foto’s aanzienlijk af van de staat waarin deze werd verkocht, aldus deze brief. De advocaat van [X] c.s. schrijft dat vast staat dat de heer [A] de woning van zowel binnen als buiten volledig heeft gestript en daarbij zelfs constructieve aanpassingen is gaan verrichten. De woning is daardoor onherkenbaar en mogelijk onherstelbaar veranderd.
2.17.
Op 27 december 2018 heeft zich een nieuwe advocaat bij (de advocaat van) [X] c.s. gemeld met de mededeling dat hij binnenkort inhoudelijk op de zaak zal terugkomen.
2.18.
Bij brief van 12 maart 2019 heeft de advocaat van [A] laten weten dat [A] een aannemer heeft gevraagd wat de hoogte van de herstelkosten zou zijn. Door de betreffende aannemer werd aangegeven dat het minder kosten met zich zal brengen als er onderdelen geheel opnieuw worden opgebouwd. Dit was voor [A] aanleiding om een nadere opname te laten uitvoeren en calculatie te laten maken van de kosten die verbonden zijn aan het herstel van de gebreken. Dit onderzoek is uitgevoerd door Bouwkonsult B.V.. Het rapport van Bouwkonsult wordt meegestuurd. Er blijkt sprake van een groot aantal gebreken.
Op grond van het rapport van Bouwkonsult concludeert [A] dat er sprake is van non-conformiteit. [A] is genoodzaakt om zeer hoge kosten te maken om het gekochte geschikt te maken voor normaal gebruik als woonruimte. Voor deze kosten houdt hij [X] c.s. aansprakelijk.
2.19.
In het rapport staat dat het rapport van BIC een misleidend beeld geeft van de bouwkundige staat van de woning. Een aantal kosten is te laag ingeschat en niet correct beoordeeld. Bovendien ontbreken in het rapport veel kritieke gebreken aan de woning.
Bouwkonsult komt tot de conclusie dat een aantal onderdelen van de woning geheel vernieuwd moeten worden. Het gaat om het hoofdverblijf van de oorspronkelijke woning, waarvan vooral de dakconstructie gebreken vertoont. De kosten voor vernieuwing bedragen € 50.000,00. Voorts gaat het om de aanbouwen 1 (voormalige slaapkamer) en 5 (voormalige slaap- en badkamer) met herstelkosten ad € 80.000,00, aanbouw 2 (serre) met herstelkosten ad € 20.000,00 en het gastenverblijf met herstelkosten ad € 30.000,00. Voor aanbouw 3 en 4 zijn grote herstelwerkzaamheden nodig. De kosten daarvan worden geraamd op € 7.500,00. Alle bedragen zijn exclusief BTW.
2.20.
Op 17 mei 2019 heeft [A] [X] c.s. gedagvaard.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[A] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
1. voor recht verklaart dat [X] c.s. gehouden zijn tot betaling van de door eiser ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming geleden schade,
2. gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 156.046,86, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;
Subsidiair:
1. voor recht verklaart dat [X] c.s. gehouden zijn tot betaling van het door eiser ten gevolge van de dwaling geleden nadeel,
2. de gevolgen van de op 3 oktober 2016 gesloten koopovereenkomst wijzigt op zodanige wijze dat [X] c.s. hoofdelijk aan eiser ter opheffing van het door hem geleden nadeel een bedrag van € 156.046,86 zullen voldoen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele betaling;
Primair en subsidiair:
[X] c.s. hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze niet binnen 14 dagen na het wijzen van het vonnis zijn voldaan.
3.2.
[A] onderbouwt zijn vorderingen als volgt.
3.2.1.
[A] stelt primair dat [X] c.s. hem een onroerende zaak hebben verkocht die niet voldeed aan hetgeen [A] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Er is sprake van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De zaak is niet geschikt voor bewoning. Dat blijkt uit de rapporten van Perfectkeur en Bouwkonsult. Bovendien is voor sommige onderdelen van de woning geen vergunning verleend en voor de erker kan die ook niet worden verleend.
[X] c.s. wisten van de gebreken. Zij hebben hun mededelingsplicht geschonden door het verstrekken van het BIC-rapport waarin gebreken niet zijn genoemd, dan wel onvolledig of onjuist zijn benoemd. Ook de vragenlijst is onjuist ingevuld.
3.2.2.
Door deze gang van zaken heeft [A] schade geleden. Bouwkonsult raamt de kosten die gemoeid zijn met herstel op € 187.500,00 exclusief BTW, dat is € 226.875,00 inclusief BTW. [A] past een percentage van 40% aftrek toe wegens nieuw-voor-oud. Het te vergoeden bedrag kom dan op € 136.125,00. Daar komt de schade wegens de illegale erker ad € 4.950,00 bij, alsmede kosten voor het aanpassen/herstel van de cv-installatie ad € 10.000,00. Voorts vordert [A] op basis van artikel 6:96, lid 2, sub b, BW vergoeding van kosten voor de deskundigenonderzoeken ad € 2.387,00 en op basis van artikel 6:96, lid 2, sub c, BW vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.584,86. Het totaal te vorderen bedrag komt daarmee op € 156.046,86.
3.2.3.
Subsidiair beroept [A] zich op dwaling. Er is sprake van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. [X] c.s. hebben door het verstrekken van het BIC-rapport onjuiste mededelingen gedaan over de toestand van de woning. Voorts hebben [X] c.s. de onroerende zaak verkocht als een woning die te gebruiken was als woonruimte. [A] mocht ervan uitgaan dat de benodigde vergunningen aanwezig waren. [A] vordert subsidiair dan ook dat, op grond van artikel 6:228 en 6:230 lid 2, BW, de koopovereenkomst zodanig wordt gewijzigd dat zijn nadeel wordt opgeheven. De koopprijs van € 200.000,00 dient daartoe verminderd te worden met € 136.125,00.
3.3.
[X] c.s. hebben tegen de vorderingen de volgende verweren gevoerd.
3.3.1.
Ten aanzien van de gang van zaken stellen [X] c.s. dat [A] voorafgaand aan de koop, bewust geen eigen onderzoek heeft gedaan naar de onderhoudstoestand van de woning. Hij gebruikte het juist als onderhandelingspunt: in ruil voor een lagere koopprijs heeft hij afstand gedaan van een eigen bouwtechnische keuring.
Tussen partijen is afgesproken dat als [X] c.s. mee zouden werken aan vervroegde levering op 30 december 2016, de ruiten van de douchewand en het verhelpen van de lekkage in de slaapkamer voor rekening van [A] zouden blijven.
3.3.2.
[X] c.s. voeren de volgende juridische verweren.
A. Primair: er is geen sprake van non-conformiteit. Er is een woning verkocht die geschikt is voor normaal gebruik.
B. Subsidiair: onderzoeks- en mededelingsplicht. [X] c.s. hebben voldaan aan hun mededelingsplicht door overhandiging van het BIC-rapport en door het invullen van de vragenlijst. [A] heeft zijn onderzoeksplicht verzuimd na te komen.
C. Meer subsidiair: [A] heeft zijn klachtplicht verzaakt. Kennelijk ondervond hij direct na de overdracht ernstige problemen, maar hij heeft daarvan pas 16 maanden later melding gemaakt. Als hij dat gelijk had gedaan, had er direct onderzoek kunnen worden gedaan door een onafhankelijke deskundige. Nu is alles gesloopt.
D. Meer subsidiair: de oorzaak van de gebreken is niet gebleken, althans er is sprake van eigen schuld. De rapporten van Perfectkeur en Bouwkonsult zijn opgemaakt nadat [A] alles al had gesloopt. Het BIC-rapport geeft een reëel beeld. Ten aanzien van de onderdelen waar volgens [A] sprake is van gebreken, staat in het BIC-rapport dat daarnaar nader onderzoek moet worden verricht.
E. Meer meer subsidiair: normaal gebruik is mogelijk. De familie [F] heeft er 16 jaar gewoond. Zelfs de genoemde gebreken staan een normaal gebruik niet in de weg.
3.3.3.
Gelet op het BIC-rapport kan er ook geen sprake zijn van dwaling.
3.3.4.
Ten aanzien van de schade stellen [X] c.s. dat de vordering grenst aan het absurde. De werkelijke schade, als er al schade aanwezig is, is nimmer meer te achterhalen.
3.3.5.
[X] c.s. verzoeken in elk geval de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad af te wijzen.
In voorwaardelijke reconventie
3.4.
[X] c.s. vorderen in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de vordering in conventie zou worden toegewezen, [A] te veroordelen tot vergoeding van de geleden schade door [X] c.s. uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van [A] , primair te begroten op het in conventie toe te wijzen bedrag, subsidiair te begroten op een door de rechtbank in goede justitie te begroten bedrag.
3.5.
[X] c.s. onderbouwen hun vordering als volgt.
Toewijzing van de vordering in conventie zou leiden tot een ongerechtvaardigde verrijking. [A] zou dan immers op kosten van [X] c.s. de woning grotendeels kunnen herbouwen. Hij verkrijgt dan een woning met een waarde van € 180.000,00 (Bouwkonsult) op een perceel dat, gezien de omvang en uitgifteprijzen in de buurt, minstens € 150.000,00 waard is. [A] heeft slechts € 200.000,00 betaald en zou dan voor € 130.000,00 zijn verrijkt terwijl [X] c.s. zijn verarmd met € 156.046,86.
Subsidiair bedraagt de waarde van de woning tenminste de waarde van de verbouwing.
3.6.
[A] heeft verweer gevoerd. Hij stelt dat artikel 6:212 BW niet van toepassing is in deze zaak. [A] heeft een woning gekocht die niet de eigenschappen bezat die hij mocht verwachten, de woning was non-conform. Door de aftrek nieuw-voor-oud komt [A] in de situatie te verkeren die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Als er wel sprake is van een verrijking, is die niet ongerechtvaardigd, althans is het een opgedrongen verrijking.
4.De beoordeling
In conventie
Non-conformiteit
4.1.
De rechtbank laat op dit moment in het midden of de woning ten tijde van de overdracht beantwoordde aan de koopovereenkomst.
Die vraag is moeilijk en wellicht onmogelijk nog te beantwoorden nu de staat van de woning in geen enkel opzicht nog vergelijkbaar is met de staat ten tijde van de overdracht.
Dat [A] deskundigenrapporten heeft overgelegd waarin staat dat een aantal ernstige gebreken al aanwezig moet zijn geweest ten tijde van de overdracht, bewijst dat nog niet. Door [X] c.s. is dat immers gemotiveerd betwist. Het zou in elk geval een onafhankelijk deskundigenonderzoek vergen, met het risico dat er geen definitief oordeel meer is te geven.
De vraag naar non-conformiteit hoeft ook niet beantwoord te worden als één of meer van de overige verweren gehonoreerd moet worden, hetgeen – zoals hierna zal blijken – het geval is.
Onderzoeks- en mededelingsplicht
4.2.
De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper, wordt afgeleid uit artikel 7:17 lid 2, BW. Dit artikellid bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
Als de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden, zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan. [11]
De koper van zijn kant mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aanwezigheid niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten.
In hoeverre op de verkoper een mededelingsplicht rust of op de verkoper een
onderzoeksplicht, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
4.3.
De rechtbank acht de volgende omstandigheden van belang.
4.3.1.
De woning is in 1958 dan wel in 1965 gebouwd. Ten tijde van de verkoop was de woning in elk geval meer dan 50 jaar oud. Dat alleen al betekent dat [A] geen woning zonder enige gebreken of noodzakelijke (grote) onderhoudswerkzaamheden mocht verwachten. Hij zou alert moeten zijn op de mogelijkheid van gebreken.
4.3.2.
Koper en verkoper zijn beiden particulieren. [A] had echter wel een aankoopmakelaar die in staat moet worden geacht zich enig oordeel te kunnen vormen over de staat van de woning, of in elk geval advies moet kunnen geven over de vraag of nader onderzoek geïndiceerd is.
4.3.3.
Ten aanzien van de onderzoeks- en mededelingsplicht van verkopers, acht de rechtbank van belang dat [Y] (geboren in 1990) vanaf 2000 in de woning heeft gewoond. Eerst met haar ouders, vanaf 2015 met haar man. Zij stelt dat de woning in die tijd zonder meer geschikt was om te bewonen. Het feit dat zij er 16 jaar heeft gewoond, maakt dat naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk. Dat betekent dat er voor verkopers geen noodzaak of aanleiding bestond om meer onderzoek te doen dan de bouwtechnische keuring die zij door BIC hebben laten verrichten.
4.3.4.
De mededelingen die de verkopers hebben gedaan staan met name in het BIC-rapport.
Een aantal van de onderdelen van de woning die volgens [A] gebreken vertonen, worden in het BIC-rapport genoemd als “niet inspecteerbaar” of “deels waarneembaar”, of worden qua staat gewaardeerd als “redelijk” of “matig” waarbij nader onderzoek wordt geadviseerd.
Het gaat daarbij onder meer om:
- fundering: niet inspecteerbaar.
- kruipruimte: niet inspecteerbaar. In de toelichting staat dat de kruipruimte niet toegankelijk is. Hierdoor is geen beoordeling te geven van bodemafsluiting, opgaande wanden, begane grondvloer en eventuele leidingen.
- buitenramen: waardering: redelijk. Toelichting: de ramen klemmen plaatselijk, hierdoor gaan deze met moeite open, en dicht. Geadviseerd wordt om de ramen na te zien en waar nodig gangbaar te maken.
- buitendeuren: waardering: goed. Toelichting: opgemerkt is dat de achterdeur aanloopt tegen de dakgoot. Zie voor opmerkingen: “Dakuitrustingen, goten”.
- dakconstructie schuin: waardering is redelijk, waarneembaarheid: deels. Als gebrek wordt genoemd “doorbuiging/onvoldoende stijf” en als advies wordt gegeven “nazien dakconstructie en verstevigen waar nodig”. Bij de toelichting heeft de inspecteur onder meer opgemerkt dat de aansluiting van de nokbalk te veel speling heeft. Geadviseerd wordt om de dakconstructie te laten nazien door een constructeur en indien nodig te verstevigen.
- dakconstructie plat: niet inspecteerbaar.
- dakbeschot: het is niet mogelijk om het volledige dakbeschot te inspecteren.
- goten: waardering is redelijk, waarneembaarheid: deels. Als gebrek wordt genoemd dat de goot is verzakt waardoor de achterdeur aanloopt.
- dakkapel: waardering: redelijk. Waarneembaarheid: deels. Als gebrek wordt genoemd: onjuiste detaillering. Bij de toelichting staat dat het raam van de dakkapel tegen het boeiboord aan loopt, waardoor deze lastig open gaat. Geadviseerd wordt om de detaillering aan te passen. De dakbedekking van de dakkapel was ten tijde van de keuring niet inspecteerbaar. Nader onderzoek naar de dakbedekking wordt geadviseerd.
- dakraam: waardering: matig. Als gebrek wordt genoemd: beglazing is lekgeslagen.
- schoorsteen: als opmerking wordt onder meer gemaakt dat het bij visuele inspectie niet vast te stellen is of de schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm.
- loodslabben en loketten: waardering: redelijk. Waarneembaar: deels. Als gebrek is genoemd dat dit niet professioneel is uitgevoerd, en geadviseerd wordt om alle loodaansluitingen van het dak na te zien en waar nodig te herstellen/vervangen.
- dakbedekking schuin - keramische pannen: waardering: matig. Opgemerkt wordt dat de dakpannen losse en beschadigde delen vertonen. Geadviseerd wordt de dakpannen na te lopen, de losse delen te herschikken en de beschadigde delen te vervangen. Daarnaast wordt geadviseerd de specie onder de nokvorsten te vervangen door flexibele dak mortel.
- dakbedekking plat - bitumen: waardering: redelijk. Gebrek: verouderd. Hetzelfde geldt voor de dakbedekking met golfplaten.
- schilderwerk: waardering: redelijk, waarneembaarheid: deels. Het schilderwerk van de houten dak elementen vertoont barstvorming. Geadviseerd wordt het schilderwerk bij te werken.
- begane grondvloer - hout. Bij de toelichting staat dat de begane grondvloer aan de onderzijde niet inspecteerbaar is geweest. Hierdoor is geen volledige beoordeling te geven van de vloerconstructie.
- zoldervloer - hout: opgemerkt wordt dat de zoldervloer deels betreedbaar is.
- wanden - dragend: waardering: redelijk. Waarneembaar: deels. Opgemerkt wordt dat er diverse vochtmetingen zijn uitgevoerd. Daaruit is gebleken dat in de beplating lokaal een te hoog vochtpercentage aanwezig is. Geadviseerd wordt om nader onderzoek uit te voeren naar de oorzaak. Tevens zal worden geadviseerd om de wand te herstellen en waterdicht te maken.
- sanitair: waardering: matig. Gebrek: gebreken aan kitwerk (onthechting).
- wandafwerking - algemeen: waardering: redelijk. Gebrek: scheurvorming. In de toelichting staat dat de wandafwerking scheurvorming (krimpscheuren) vertoont. Deze scheurvorming is ontstaan door het werken met verschillende soorten materiaal. De vervangingskosten hangen sterk af van de kwaliteit, uitvoering en persoonlijke voorkeur.
- bijgebouwen: buiten beschouwing gelaten.
De rechtbank constateert dat [X] c.s. op behoorlijk veel onderdelen hebben laten weten dat de situatie niet optimaal is en/of dat er nader onderzoek moet worden gedaan, ook op onderdelen die de constructie kunnen betreffen zoals het dak en vochtproblemen.
De rechtbank constateert ook dat [A]
geen enkelnader onderzoek heeft gedaan of laten doen en dat hij, volgens onbetwiste stelling van [X] c.s., zelfs geen enkele vraag aan [X] c.s. of de verkopend makelaar heeft gesteld over de staat van de woning.
geen enkelnader onderzoek heeft gedaan of laten doen en dat hij, volgens onbetwiste stelling van [X] c.s., zelfs geen enkele vraag aan [X] c.s. of de verkopend makelaar heeft gesteld over de staat van de woning.
4.3.5.
Eigen onderzoeken namens [A] .
[A] heeft gesteld dat in het BIC-rapport op een aantal onderdelen staat dat de toestand “goed” is, terwijl dat onwaar is, of dat onderdelen ten onrechte niet aan de orde zijn gesteld (dagvaarding alinea 26, onderdelen a tot en met m). Dat blijkt uit het rapport van Perfektkeur. Als voorbeeld kan worden genoemd de fundering die deels wel te beoordelen was en aanleiding gaf tot nader onderzoek, de steenstrips die wel degelijk gebreken vertonen, de kozijnen van deuren en ramen die meer gebreken vertonen dan in het BIC-rapport staan, de boeiboorden die wel degelijk gebreken hebben, de dakbedekking van de dakkapel die wel degelijk te beoordelen was, de begane grond-vloer die wel te inspecteren was en gebreken vertoont, de binnenwanden die meer gebreken vertonen dan in het BIC-rapport staat, niet professioneel zijn geplaatst en schots en scheef staan, en de riolering die wel degelijk te inspecteren was.
Bouwkonsult heeft in haar rapport aangegeven dat het BIC-rapport een misleidend beeld geeft. Een aantal kosten is te laag ingeschat en niet correct beoordeeld. Ook ontbreken in het rapport vele kritieke gebreken aan de woning. Als voorbeelden worden door Bouwkonsult genoemd de dakbedekking plat, de dakconstructie, de dakbedekking plat-golfplaten, de dubbele deurcombinatie, en de niet in gebruik zijnde betonnen c.q. gemetselde schoorsteen.
In de vragenlijst is ten onrechte ingevuld dat er geen lekkages zijn.
De rechtbank overweegt hierover dat niet zonder meer uitgegaan kan worden van de juistheid van de rapporten van Perfektkeur en Bouwkonsult. Het rapport van Perfectkeur dateert van 9 februari 2018, nadat [A] destructief onderzoek had verricht. De foto’s van productie 8 bij conclusie van antwoord laten zien dat er van een woning geen sprake meer is. Het rapport van Bouwkonsult is van 5 maart 2019. Bouwkonsult komt tot de conclusie dat van een groot aantal onderdelen zo weinig over is dat het economischer is om die onderdelen helemaal te slopen en opnieuw op te bouwen. In de tijd tussen de overdracht en de rapporten van Perfektkeur en Bouwkonsult, is niet alleen heel veel tijd verstreken, maar is ook heel veel aan de woning gewijzigd (zie ook de foto’s uit de verkoopbrochure die een heel ander beeld laten zien). Dat deze rapporten de toestand weergeven zoals die ten tijde van de overdracht was, is dus niet zeker, zelfs niet waarschijnlijk. Dat [X] c.s. hun mededelingsplicht hebben verzaakt, kan daaruit dan ook niet worden afgeleid.
4.4.
De hiervoor genoemde gezichtspunten afwegend, komt de rechtbank tot het oordeel dat niet is aangetoond dat [X] c.s. een onderzoeks- of mededelingsplicht hebben veronachtzaamd, terwijl de rechtbank wel tot het oordeel komt dat [A] zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.
Er was gelet op het bouwjaar van de woning en het BIC-rapport alle aanleiding om zelf onderzoek te doen naar de staat van de woning. Veel punten zijn daar immers aangehaald als niet te beoordelen, of met het advies nader onderzoek te doen. Dat geldt ook voor constructieve onderdelen zoals het dak en een hoog vochtgehalte in de wanden. Als in het BIC-rapport al niet alle op dat moment relevante punten zijn genoemd, had [A] dat door middel van eigen onderzoek kunnen constateren.
Ten aanzien van de lekkage in de slaapkamer voegt de rechtbank daar nog aan toe dat deze ten tijde van de overdracht bekend was en dat [X] c.s. daar ter zitting een plausibele verklaring voor hebben gegeven (kort gezegd loopt een hoekje van de regenpijp door de slaapkamer. Dit is afgetimmerd maar als de regenpijp daar lekt, lekt dat door de aftimmering de slaapkamer in). Dat sprake is van een structureel probleem, blijkt niet.
4.5.
De conclusie is dat [A] niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Daarom kan niet gezegd worden dat de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten. De koper mocht niet verwachten dat er een woning zonder de door hem genoemde gebreken zou worden geleverd. Hij had zijn verwachting in moeten kleuren met eigen onderzoek.
Nu niet gezegd kan worden dat de woning non-conform is, is er ook geen sprake van een schadevergoeding die door [X] c.s. aan [A] zou moeten worden betaald.
Voor zover dit al niet geldt voor alle onderdelen waarvan [A] stelt dat ze niet voldoen, verwijst de rechtbank naar hetgeen hierna nog wordt overwogen over de klachtplicht.
Klachtplicht
4.6.
[X] c.s. voeren aan dat [A] te laat heeft geklaagd. Zij stellen dat er vlak na de overdracht alleen enige correspondentie is geweest over de douchewanden en de teruggekeerde lekkage in de slaapkamer. [A] stelt nu echter dat hij vanaf het begin met allerlei ernstige problemen werd geconfronteerd. Tot aan de brief van 9 maart 2018 verkeerden [X] c.s. in volstrekte onwetendheid over de talloze gebreken waarover [A] thans klaagt. [A] heeft in de woning alleen maar gesloopt en niets opgelost. Hij heeft zijn klachtplicht ex artikel 7:23 BW geschonden. De gestelde ernstige gebreken heeft hij 16 maanden voor zich gehouden. Als hij tijdig had geklaagd had er direct onderzoek gedaan kunnen worden door een onafhankelijke deskundige. Nu is alles gesloopt, aldus [X] c.s.
4.7.
De rechtbank constateert dat [X] c.s. bij brief van 9 maart 2018 voor het eerst op de hoogte zijn gesteld van het standpunt van [A] dat er (behalve de bij overdracht reeds bekende en benoemde gebreken) sprake was van een zeer groot aantal ernstige gebreken die een grote schade tot gevolg zou hebben.
4.8.
De rechtbank overweegt het volgende.
Artikel 7:23 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.
4.9.
Deze bepaling verplicht de verkoper de zaak op deugdelijkheid te onderzoeken en zo spoedig mogelijk de verkoper te waarschuwen als de zaak niet aan de overeenkomst voldoet.
4.10.
De termijn begint te lopen nadat de koper het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken bij een in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek. De koper wordt wel enige tijd gegund om eerst zelf onderzoek te doen. De ingewikkeldheid van het onderzoek speelt een rol bij de vraag wanneer de termijn begint, evenals de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de manier waarop het aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper.
4.11.
In deze zaak heeft [A] gesteld dat hij in de periode na de overdracht werd geconfronteerd met tal van problemen. Er was sprake van steeds terugkerende gebreken van lekkage, vocht en tocht. [A] heeft geprobeerd de oorzaken zelf te achterhalen, door wanden en vloeren en plafonds open te breken. Ook heeft [A] geprobeerd zelf een oplossing voor de problemen te vinden. Zo bleek de cv-installatie niet te functioneren en er was, volgens de stelling in de dagvaarding, ook geen open haard. [A] heeft toen zelf een houtkachel geïnstalleerd om de woning tot een acceptabele temperatuur te verwarmen.
Op 2 februari 2018 heeft [A] er een deskundige bijgehaald in de vorm van Perfectkeur.
Uit het rapport van Perfectkeur en uit de foto’s die de makelaar heeft gemaakt op 9 april 2018, blijkt dat er in de woning toen al heel veel sloopwerkzaamheden hadden plaatsgevonden.
Na enige correspondentie in maart/april/mei 2018, waarbij door [X] c.s. de claim gemotiveerd is betwist, hebben zij wederom lange tijd niets meer gehoord. Pas op 12 maart 2019, dus nog weer een jaar later, ontvingen zij bericht dat er nog veel meer gebreken waren geconstateerd en nog vele grotere schade werd geleden.
4.12.
De vraag of de kennisgeving “binnen bekwame tijd” is gedaan, moet worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen, en met inachtneming van alle relevante omstandigheden. De belangen van de verkoper zijn daarbij in belangrijke mate bepalend. [12] Rekening moet worden gehouden met het ingrijpende rechtsgevolg voor de koper enerzijds, maar ook met de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad door het late tijdstip waarop is geprotesteerd anderzijds.
4.13.
Naar het oordeel van de rechtbank is van een tijdige klacht geen sprake.
[A] moet wel enige tijd worden gegund om onderzoek te doen, maar hij heeft na ontdekking van de eerste klachten, meer dan een jaar zelf “onderzoek” gedaan alvorens hij er een deskundige bij haalde en [X] c.s. in kennis heeft gesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank had [A] voortvarender een professioneel onderzoek moeten laten doen of in elk geval de verkopers in kennis moeten stellen van het feit dat er problemen leken te zijn en dat hij die aan het onderzoeken was.
Weliswaar was de oorzaak van sommige problemen misschien niet eenvoudig te ontdekken, maar juist dan had [A] er een deskundige bij moeten halen. Dat hij daar de financiën niet voor had, zoals in de dagvaarding wordt gesteld, kan niet voor risico van de verkopers worden gebracht. Ter zitting is nog aangevoerd dat bij deze beoordeling ook rekening gehouden moet worden met de persoon van de koper, en is aangeboden medische stukken in het geding te brengen. De rechtbank is echter van oordeel dat ook dit niet voor rekening van de verkopers kan worden gebracht. Als [A] dit niet zelf aankon, lag het op zijn weg om daar hulp bij te zoeken.
Doordat [A] pas meer dan 14 maanden na de overdracht voor het eerst heeft geklaagd, zijn [X] c.s. ernstig gedupeerd in het voeren van verweer. De toestand van de woning was toen al zodanig gewijzigd dat objectief onderzoek naar de staat van de woning ten tijde van de overdracht, vrijwel onmogelijk was. [X] c.s. konden geen eigen deskundige meer laten kijken naar de juistheid van de verwijten. Ook was het niet meer mogelijk om zelf nog klachten te verhelpen of onderdelen te vervangen.
Duidelijk is dat het rechtsgevolg voor [A] van het honoreren van dit verweer, heel ernstig is. Het betekent dat hij geen enkele vordering meer heeft op [X] c.s.. Aan de andere kant zou afwijzing van het verweer betekenen dat verkopers er 14 maanden en vele sloopwerkzaamheden later nog rekening mee zouden moeten houden dat zij een schadeclaim zouden krijgen ter hoogte van bijna de koopprijs. Dat is, gelet op het feit dat het [A] is die deze situatie had kunnen voorkomen, niet aanvaardbaar.
De conclusie is dat [A] niet aan zijn klachtplicht van artikel 7:23 BW heeft voldaan. De consequentie is dat al zijn rechten zijn vervallen. Dat geldt dus ook voor de eventuele klachten die ten onrechte niet in het BIC-rapport zijn vermeld.
Overige verweren
4.14.
Gelet op het voorgaande, hoeven de overige verweren van [X] c.s. geen bespreking meer.
Dwaling
4.15.
[A] heeft subsidiair een beroep op dwaling gedaan. Hij stelt dat hij deze koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij een juiste voorstelling van zaken zou hebben gehad. Een juiste voorstelling van zaken ontbrak echter, want door het verstrekken van het BIC-rapport zijn aan hem onjuiste mededelingen gedaan over de toestand van de woning.
4.16.
De rechtbank overweegt het volgende.
Artikel 6:228 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, in bepaalde gevallen vernietigbaar is.
Deze gevallen betreffen onder meer de situatie dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten (artikel 228, lid 1, sub a), of de situatie dat de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten (artikel 228, lid 1, sub b).
Artikel 6:228, lid 2 BW bepaalt onder meer dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.
4.17.
[A] stelt dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, namelijk het overgelegde BIC-rapport en de ingevulde vragenlijst. Daar valt volgens [A] - in de woorden van de rechtbank – uit af te leiden dat er slechts een paar kleinere gebreken waren die voor € 4.320,00 konden worden opgelost. Dat bleek echter een veel te rooskleurige en dus onjuiste voorstelling van zaken te zijn.
4.18.
De gestelde dwaling is naar het oordeel van de rechtbank echter niet te wijten aan deze inlichting van de wederpartij. Deze inlichting (met name het BIC-rapport) had voor [A] aanleiding moeten zijn om zelf onderzoek te doen. De rechtbank verwijst naar r.o. 4.2 tot en met 4.5. Dat de mededeling niet volledig is geweest (dat niet over alle onderdelen van de woning een oordeel is gegeven), valt uit de mededeling zelf af te leiden. Veel onderdelen konden niet worden beoordeeld of er wordt nader onderzoek geadviseerd (zie ook r.o. 4.3.4). Juist dat had voor [A] aanleiding moeten zijn om, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, zelf onderzoek te doen.
4.19.
Dat [X] c.s. meer inlichtingen hadden moeten geven (artikel 228, lid 1, sub b BW) is evenmin aan de orde, zoals de rechtbank in r.o. 4.3 (met name 4.3.3) al heeft overwogen.
4.20.
Als er al sprake was van dwaling in de zin van artikel 228, lid 1, BW, zou deze bovendien gelet op het voorgaande voor rekening van [A] moeten blijven (artikel 228, lid 2 BW). Hij had aanwijzingen dat er gebreken konden zijn, bijvoorbeeld vochtproblemen, of de constructie van het dak. Op deze en andere onderdelen is in het BIC-rapport geadviseerd nader onderzoek te doen. Door geen enkele vraag te stellen en geen enkel onderzoek te doen, maar wel de koopovereenkomst te sluiten, heeft [A] zijn onderzoeksplicht verzaakt. De dwaling moet in deze omstandigheden van het geval en volgens de in het verkeer geldende opvattingen dan voor rekening van [A] blijven.
4.21.
Naast dit alles moet worden aangenomen dat de klachtplicht van artikel 7:23 BW in dit geval ook geldt voor het beroep op dwaling. [13] De aan het beroep op dwaling ten grondslag gelegde feiten zijn immers dezelfde als die aan het beroep op non-conformiteit ten grondslag zijn gelegd.
Ook om deze reden kan [A] geen beroep meer doen op dwaling.
4.22.
De conclusie is dat ook de subsidiaire vorderingen moeten worden afgewezen.
Proceskosten
4.23.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [A] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten worden tot op heden aan de zijde van [X] c.s. als volgt begroot.
- salaris van de gemachtigde: twee procespunten (conclusie van antwoord en bijwonen comparitie van partijen) maal € 1.707,00 (tarief V) maakt € 3.414,00;
- verschotten: griffierecht ad € 1.599,00.
In voorwaardelijke reconventie
4.24.
De vordering in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat [X] c.s. in conventie worden veroordeeld tot betaling van enig bedrag. Uit het voorgaande blijkt dat dat niet het geval is. Aan de voorwaarde is derhalve niet voldaan, zodat de vordering in voorwaardelijke reconventie verder geen bespreking behoeft.
4.25.
Over de proceskosten in reconventie wordt als volgt geoordeeld. Indien de voorwaardelijke reconventie niet wordt beoordeeld omdat niet aan de voorwaarde is voldaan, dient de rechter te onderzoeken of de eis in voorwaardelijke reconventie ondeugdelijk is, in welk geval de kosten voor rekening van de eiser in reconventie moeten worden gebracht, dan wel of de kosten daarvan nodeloos gemaakt of veroorzaakt zijn, in welk geval de kosten eveneens voor rekening van de eiser in reconventie kunnen worden gelaten, onderscheidenlijk of, gelet op de samenhang van de gedingen in conventie en reconventie, de eis in voorwaardelijke reconventie een redelijke vorm van verdediging vormt en de kosten daarvan op die grond ten laste van de in conventie in het ongelijk gestelde partij dienen te komen, dan wel of geen van beide partijen als in reconventie in het ongelijk gestelde partij kan worden beschouwd en een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege moet blijven. [14]
4.26.
Gelet op de samenhang van de gedingen in conventie en reconventie, vormt de eis in voorwaardelijke reconventie een redelijke vorm van verdediging. De rechtbank beschouwt geen van de partijen als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij, zodat een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege moet blijven en ieder der partijen de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
In conventie
I. wijst het gevorderde af,
II. veroordeelt [A] in de proceskosten van [X] c.s., tot op heden aan de zijde van [X] c.s. begroot op een bedrag van € 3.414,00 wegens salaris van de gemachtigde en € 1.599,00 wegens verschotten, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en - voor het geval voldoening van deze proceskosten niet binnen deze gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over deze proceskosten,
III. verklaart onderdeel II uitvoerbaar bij voorraad.
In voorwaardelijke reconventie
IV. verstaat dat de voorwaarde voor het instellen van de vorderingen in reconventie niet is vervuld,
V. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elke partij zijn of haar eigen kosten draagt,
VI. wijst af het anders of meer gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg - van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2020.