Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/257779 / KG ZA 20-270
Vonnis in kort geding van 22 december 2020
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. G.W. Weenink te Almelo,
tegen
DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSPERSOON GEMEENTE ENSCHEDE,
gevestigd te Enschede,
gedaagde,
advocaat mr. D.K. ten Cate te Enschede.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met daarbij producties 1 tot en met 14
- de pleitnota van de Gemeente met daarbij productie 1.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 december 2020 door middel van een digitale zitting. Bij die zitting zijn verschenen [eiser] , bijgestaan door mr. G.W. Weenink en namens de Gemeente mevrouw [A] en de heren [B] en [C] , bijgestaan door mr. D.K. ten Cate. Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 2 september 2019 heeft [eiser] telefonisch contact gehad met het bureau Kaveluitgifte van de Gemeente over een op de kavelwebsite vermelde mogelijkheid om een “optie” te nemen op een kavel in het ontwikkelingsgebied ’t Zeggelt. Bij e-mail van 2 september 2019 heeft [eiser] aan het bureau Kaveluitgifte bericht:
Graag neem ik een maand een optie op Kavel 15 (’t Zeggelt).
De afgelopen dagen heb ik al wat verkend. Ik ken het beeldkwaliteitsplan. Nu het serieuzer wordt ontvang ik graag meer info:
• Zijn er nog verdere voorwaarden, die besloten liggen in de uiteindelijke
koopovereenkomst?. Daarvan ontvang ik dan ook graag een concept.
• Welke eisen stelt het bestemmingsplan (kunt u mij dat -of en link er naar-) toesturen?
• Wat zijn de voorwaarden bij eventuele verlening van een optie?
• Zijn er verder nog regels/voorwaarden waarmee ik rekening moet houden?
2.2.
Bij brief van 6 september 2019 heeft de Gemeente bevestigd dat kavel 15 (hierna: de kavel) in het plan ’t Zeggelt voor een maand, namelijk tot 15 oktober 2019, kosteloos voor [eiser] wordt gereserveerd, na afloop waarvan [eiser] de volgende keuzemogelijkheden heeft:
• U kiest ervoor om verder te gaan met de ontwikkeling van uw plannen voor de kavel en de reservering van de kavel te verlengen. Om de reservering te verlengen dient u de bijgaande verklaring te ondertekenen en retour te zenden aan Bureau Kaveluitgifte van de afdeling Gebieds- & Projectontwikkeling. (…) Na ontvangst van de door u ondertekende verklaring reserveren wij de kavel voor u voor een periode van zes maanden (van 15 oktober 2019 tot 15 april 2020). Voor de verlengde reservering bent u een vergoeding verschuldigd van 2,76% van de koopsom. U bent deze vergoeding echter alleen verschuldigd indien u de reservering beëindigd of indien u de koopovereenkomst ontbindt. De vergoeding wordt louter berekend over het aantal dagen dat wij de kavel voor u hebben gereserveerd (met een maximum van drie maanden).
• U kiest ervoor om niet verder te gaan met uw plannen voor de kavel en ziet af van verdere reservering van de kavel. (…)
De Gemeente heeft 15 bijlagen bij de brief gevoegd, waaronder een “reserveringsverklaring” en de Algemene verkoopvoorwaarden 2018 van de Gemeente (hierna: de verkoopvoorwaarden).
2.3.
Bij e-mail van 26 september 2019 heeft [eiser] nadere vragen gesteld aan het bureau Kaveluitgifte:
Ik heb vier vragen over de koopoptie en de bouwkundige spelregels. Ik zal ze eerst inleiden. Helemaal aan het eind formuleer ik de vier genummerde vragen.
De koopoptie
Kavel 15 wordt voor mij gereserveerd. Als ik dat tot na 15 oktober 2019 wil laten voortduren, moet ik dat laten weten en word ik voor de eerste drie maanden (15-10-2019 tot 15-01-2020) een vergoeding verschuldigd. Daarna kan de optie nog drie maanden voortduren. Daarvoor hoef ik dan weer geen vergoeding te betalen.
U gebruikt ook de term “reservering”. Ik begrijp dat ik daarmee een optie heb die mij (binnen de duur ervan) het recht geeft om het kavel te kopen voor de bekend gemaakte prijs (nu € 59.205,00 incl 21% btw; bij de jaarwisseling door u eenzijdig te indexeren), onder de voorwaarden die blijken uit de (door mij voor 15 oktober te tekenen en aan u te doen toekomen) reserveringverklaring. De bijbehorende tussen ons geldende spelregels zijn dan dat ik het kavel dan moet bebouwen in overeenstemming met het beeldkwaliteitsplan ’t Zeggelt (zoals ik dat aantrof op www.enschede .nl/kavelstekoop), terwijl ook de regels gelden uit de hoofdstukken 1 en 2 van uw algemene verkoopvoorwaarden, uit de “aanvullende informatie bouwkavel” en uit de technischere stukken die u mij toestuurde (zoals in de bijlagen “aanvullende informatie bouwkavel”, de flyer “rioolaansluiting” en de flyer “Aardgasloos wonen”). Vanzelfsprekend zijn op het uiteindelijke bouwplan ook bestemmingsplannen en andere publiekrechtelijke regels van toepassing,
(…)
Kortom, ik heb de volgende vier vragen:
1. Heb ik de inhoud van de koopoptie goed begrepen?
(…)
2.4.
Bij e-mail van 30 september 2019 heeft de Gemeente [eiser] , voor zover van belang, bericht:
1. U hebt de inhoud van de koopoptie inderdaad goed begrepen, met dien verstande dat u slechts een reserveringsvergoeding verschuldigd bent ingeval u de kavel afzegt tijdens dan wel na afloop na de verlengde reservering. Indien u aangeeft tot aankoop te willen overgaan, brengen wij u uiteraard geen reserveringsvergoeding in rekening. Het klopt dat deze reserveringsvergoeding gemaximeerd is tot 3 maanden.
2.5.
Bij e-mail van 14 oktober 2019 heeft [eiser] de Gemeente een getekende reserveringsverklaring toegezonden, waarin hij, voor zover hier van belang, aangeeft dat hij de reservering voor kavel 15 in het plan ’t Zeggelt tegen een door de Gemeente vastgestelde vergoeding wil verlengen met maximaal zes maanden, te weten tot uiterlijk 15 april 2020 en verder verklaart dat hij zijn beslissing omtrent wel/niet aankoop van de bouwkavel uiterlijk 15 april 2020 schriftelijk kenbaar zal maken aan de afdeling Gebieds- & Projectontwikkeling van Gemeente.
2.6.
Bij e-mail van 15 oktober 2019 en vervolgens bij brief van 12 november 2019 heeft de Gemeente de ontvangst van de reserveringsverklaring bevestigd. In deze brief staat, voor zover hier van belang, dat de Gemeente de reservering voor de kavel heeft verlengd tot 15 april 2020 en dat [eiser] wordt verzocht voor deze datum kenbaar te maken of hij al dan niet tot aankoop van de kavel overgaat, waarop de Gemeente bij een beslissing tot aankoop [eiser] een conceptovereenkomst zal toesturen. De Gemeente heeft bij die brief verder 5 bijlagen bijgevoegd, waaronder een model koopovereenkomst. In artikel 2 van Pro die koopovereenkomst staat dat de hoofdstukken 1 en 2 van de verkoopvoorwaarden van de Gemeente van toepassing zijn, alsmede de artikelen 3.1, 3.10, 3.11, 3.12, 3.14 en 3.15.
2.7.
Artikel 1.3 onder a van de verkoopvoorwaarden bepaalt:
De koopovereenkomst komt tot stand en verkrijgt rechtskracht op de datum waarop deze door de koper(s) en de gemeente is getekend.
Voorts staat in artikel 3.11 onder a van de verkoopvoorwaarden:
Koper verplicht zich de op de onroerende zaak te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - dat de voorzieningenrechter bepaalt dat indien en voor zover de Gemeente 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de kavel niet aan [eiser] zal hebben overgedragen door middel van een levering, ter keuze van de Gemeente gebaseerd op het model van productie 11 of 12, mevrouw [D] , werkzaam ten kantore van [X] notarissen, als vertegenwoordiger van de Gemeente zal compareren bij de levering van de kavel aan [eiser] , volgens het model van het aan het vonnis te hechten model, dat door [eiser] als productie 13 in het geding is gebracht, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.2.
De Gemeente voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] bepleit dat hij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, omdat hij tegen het begin van volgend academisch jaar voor zijn dochters een woongroep wil formeren in de woning die hij op de kavel wil laten bouwen. Om dit te kunnen realiseren dient [eiser] in de loop van februari 2021 met de bouw aan te vangen en heeft hij er dus alle belang bij dat de Gemeente haar leveringsverplichting betreffende de kavel nakomt, aldus [eiser] . De Gemeente betwist dat sprake is van een spoedeisend belang bij levering van de kavel; volgens haar is namelijk uitgesloten dat [eiser] in februari 2021 kan beginnen met bouwen van de woning, nu zijn vergunningaanvraag in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan - zelfstandige bewoning - en daarom de vereiste omgevingsvergunning niet kan worden verleend. Aan de Gemeente moet worden toegegeven dat inderdaad ernstig dient te worden betwijfeld of de benodigde omgevingsvergunning tijdig voorhanden zal zijn, maar dit laat naar het oordeel van de voorzieningenrechter onverlet dat [eiser] in de gegeven omstandigheden voldoende spoedeisend belang heeft bij een voorlopig oordeel over de hoofdvraag die partijen in dit geding verdeeld houdt, te weten of [eiser] thans terecht aanspraak maakt op levering van de kavel.
4.2.
[eiser] heeft aan zijn vordering, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat de Gemeente hem een onherroepelijk aanbod zoals bedoeld in artikel 6:219 lid 3 BW Pro heeft gedaan en dat hij dit aanbod door middel van het insturen van de reserveringsverklaring op 14 oktober 2019 heeft aanvaard. Hierdoor is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen die de Gemeente tot levering van de kavel verplicht, aldus [eiser] .
4.3.
De Gemeente betwist een en ander. Zo heeft [eiser] volgens haar uit de e-mail van 30 september 2019 niet mogen afleiden dat bij haar de wil bestond om [eiser] een onherroepelijk aanbod te doen en bestaat zodoende geen wilsovereenstemming tussen partijen. Dit standpunt snijdt naar voorshands oordeel hout, waartoe als volgt wordt overwogen.
4.3.1.
[eiser] heeft in zijn e-mail van 26 september 2019 onder het kopje ‘De koopoptie’ omschreven wat volgens hem de “reservering” van de kavel inhoudt, zoals hiervoor geciteerd in rechtsoverweging 2.3. Hij doet daarbij een aantal aannames wat betreft het door hem begrepen recht de kavel te kopen, waarbij hij expliciet verwijst naar de voorwaarden die blijken uit de reserveringsverklaring en bijbehorende spelregels benoemt. [eiser] formuleert daarna de vraag: “Heb ik de inhoud van de koopoptie goed begrepen?” De Gemeente heeft hierop bij e-mail van 30 september 2019 gereageerd en aangegeven dat [eiser] ‘de inhoud van de koopoptie’ inderdaad goed heeft begrepen, evenwel met de toevoeging “met dien verstande …”; zie rechtsoverweging 2.4. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan dit antwoord, anders dan [eiser] betoogt, niet de conclusie dragen dat sprake is van een onherroepelijk aanbod, te minder nu de verdere reactie van de Gemeente slechts een nadere toelichting bevat op de verschuldigdheid van de reserveringsvergoeding.
4.3.2.
[eiser] heeft er gelet op de fase waarin partijen zich bevonden - reservering van de kavel - vooralsnog hoe dan ook niet op mogen vertrouwen dat de Gemeente hem een onherroepelijk aanbod zou doen, c.q. heeft gedaan. Dit past immers niet bij de door de Gemeente gehanteerde procedure die zij volgens haar onweersproken stellingen voorafgaand aan het sluiten van een koopovereenkomst met een potentiële kavelkoper doorloopt, namelijk dat een kavel kosteloos kan worden gereserveerd voor de duur van een maand en deze bij serieuze interesse verder kan worden verlengd met een periode van zes maanden, zodat partijen verder in overleg kunnen gaan. [eiser] is bij brief van 6 september 2020 van deze gang van zaken op de hoogte gesteld en uit de inhoud van de “reserveringsverklaring” die de Gemeente [eiser] bij voornoemde brief heeft toegezonden en die [eiser] op 14 oktober 2019 heeft ingestuurd, kan eveneens worden opgemaakt dat dit de gebruikelijke procedure is. Voorts blijkt deze procedure ook uit de door [eiser] bij productie 14 ingebrachte informatie van de Kavelsite van ’t Zeggelt (pagina 13, 14 en 15). [eiser] had hieruit genoegzaam dienen af te leiden dat de mogelijkheid om een kavel te reserveren niet meer inhoudt dan een uitnodiging om in onderhandeling te treden en daarmee onderdeel uitmaakt van de pre-contractuele fase.
Het feit dat [eiser] op zijn in de mail van 26 september 2019 gestelde vraag: “Zijn er nog verdere voorwaarden die besloten liggen in de uiteindelijke koopovereenkomst? Daarvan ontvang ik dan ook graag een concept.” een dergelijk concept niet aanstonds ontving, doch een ‘model koopovereenkomst’ eerst bij gemelde brief van 12 november 2019 ondersteunt naar Haviltex-maatstaven het onderhavige standpunt van de Gemeente evenzeer.
4.4.
De Gemeente wijst er daarnaast op dat niet is voldaan aan het in artikel 1.3 sub a van de verkoopvoorwaarden neergelegde vereiste van een ondertekende koopovereenkomst en dat ook om die reden geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Ook dit betoog wordt vooralsnog gevolgd.
4.4.1.
[eiser] heeft ter zitting een beroep gedaan op de vernietigbaarheid van artikel 1.3 sub a, omdat deze voorwaarde conform artikel 6:236 lid Pro k BW als onredelijk bezwarend zou moeten worden aangemerkt, maar dit standpunt gaat niet op. In dit artikel 1.3 sub a is een schriftelijkheidsvereiste opgenomen, welk vereiste - anders dan [eiser] stelt - echter niet kwalificeert als een bewijsbeding, zoals bedoeld in artikel 6:236 lid Pro k BW. Vooralsnog wordt er daarom vanuit gegaan dat artikel 1.3 sub a toepasselijk is en dat, overeenkomstig het standpunt van de Gemeente, voor “verkrijging van rechtskracht” sprake moet zijn van een ondertekende koopovereenkomst. Nu daaraan niet is voldaan, is vooralsnog ook daarom een tot levering verplichtende koopovereenkomst tussen partijen niet aan de orde. [eiser] heeft overigens nog opgeworpen dat de Gemeente geen beroep kan doen op het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW Pro, maar de relevantie van dit standpunt valt niet in te zien. De Gemeente baseert het ingeroepen constitutieve vereiste van een getekende koopovereenkomst immers niet op die wetsbepaling maar op artikel 1. 3 onder a van de verkoopvoorwaarden.
4.5.
De slotsom uit het bovenstaande is dat er voorshands niet van kan worden uitgegaan dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen die de Gemeente ertoe verplicht om de kavel aan [eiser] te leveren. De verlangde voorlopige voorziening is daarom niet toewijsbaar. Hetgeen overigens is aangevoerd, behoeft in deze procedure geen verdere behandeling.
4.6.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- griffierecht € 656,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.636,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5 .1. wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.636,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken door mr. U van Houten op 22 december 2020.