ECLI:NL:RBOVE:2021:1944

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats

Zaaknummer : 9178654 \ EJ VERZ 21-58

Beschikking van de kantonrechter van 17 mei 2021

in de zaak van

de vereniging

DE ALMELOSE VERENIGING VAN UIT TURKIJE AFKOMSTIGE ARBEIDERS,

gevestigd te Almelo,

verzoekende partij, verder te noemen ATIB,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo.

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ALMELO,

zetelend te Almelo,

verwerende partij, verder te noemen de gemeente,

gemachtigde: mr. M. Ichoh, advocaat te Almelo.

1.De procedure

1.1.

ATIB heeft een verzoekschrift ingediend - ontvangen op 26 april 2021- ingevolge artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW).

1.2.

Met instemming van partijen heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden op 30 april 2021, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van het kort geding, welk kort geding door de gemeente als eiseres aanhangig is gemaakt tegen ATIB als gedaagde (met zaaknummer C/08/265125 / KG ZA 21/106).

Op de mondelinge behandeling zijn namens ATIB verschenen de heer [A] , adviseur van ATIB, en de heer [B] , voorzitter van ATIB, bijgestaan door mr. Briedé, en zijn namens de gemeente verschenen mevrouw [X] en mevrouw [Y] , bijgestaan door mr. Ichoh.

Mr. Ichoh heeft verzocht om de dagvaarding in deze procedure als herhaald en ingelast te beschouwen. Mr. Ichoh heeft tevens, vanwege de getroffen maatregelen in verband met het Coronavirus, voorafgaand aan de zitting een pleitnotitie toegezonden. Partijen hebben hun standpunten verder toegelicht, mr. Briedé mede aan de hand van een pleitnota. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.

1.3.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2. Waarvan uit kan worden gegaan

2.1.

ATIB is een belangenvereniging voor arbeidsmigranten die vanuit Turkije naar Nederland zijn gekomen.

2.2.

Sinds ruim 30 jaar heeft ATIB een aantal ruimtes in het pand aan de Bornerbroeksestraat 19 te Almelo (hierna: de Kolkschool) feitelijk in gebruik.

2.3.

Bij brief van 22 mei 1990 heeft de gemeente ATIB meegedeeld dat zij heeft besloten om met ingang van 1 juli 1990 de huur van het door ATIB gehuurde in de Kolkschool te verhogen naar een bedrag van fl. 13.659,09 per jaar.

2.4.

Eind december 1993 hebben partijen een ingebruikgevingsovereenkomst (hierna: de gebruikersovereenkomst) gesloten, waarbij de gemeente om niet een gedeelte van de Kolkschool aan ATIB in gebruik geeft. Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van een jaar, ingaande op 1 augustus 1993 en lopend tot 31 juli 1994. In artikel 1 van de overeenkomst is - kort gezegd - bepaald dat de overeenkomst - behoudens opzegging, waarbij een opzegtermijn van ten minste drie maanden moet worden gehanteerd, telkens wordt verlengd voor een jaar.

2.5.

De Kolkschool staat sinds 2013 op de nominatie om te worden verkocht en ontwikkeld. Eind 2014 heeft de gemeente een verzoek uitgezet om een plan voor de herontwikkeling van de Kolkschool in verband met de gewenste verkoop daarvan. In 2017 hebben marktpartijen interesse getoond voor de aankoop van het pand.

2.6.

In april 2017 hebben partijen een allonge ondertekend, waarmee zij de gebruikersovereenkomst hebben gewijzigd wat betreft de duur en de opzegtermijn. Partijen zijn overeengekomen dat de gebruikersovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van een maand ingaande op 1 augustus 2017 en eindigend op 31 augustus 2017. Daarnaast zijn partijen overeengekomen dat de gebruikersovereenkomst wordt voortgezet met een periode van één (1) maand, tenzij de overeenkomst door één van partijen wordt opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van één (1) maand.

2.7.

Op 12 september 2017 is in de raadsvergadering van de gemeenteraad van Almelo gesproken over de verkoop van de Kolkschool. ATIB heeft gebruik gemaakt van de geboden mogelijkheid om gedurende de raadsvergadering "in te spreken". Daarbij heeft ATIB (onder meer) het volgende naar voren gebracht:

"(…) Mevrouw [C] (inspreker ATIB): Voorzitter! Goedenavond, geachte leden van de gemeenteraad en college. Ik ben [C] . Ik ben voorzitter van ATIB. Wij vinden deze locatie uitstekend. De locatie is voor ons geweldig. Wij zijn voorstander van het behoud van het gebouw, maar u bent de gemeenteraad en u beslist daarover.(…) In de voormalige Kolkschool is de Turkse vereniging ATIB gevestigd. Door de verkoop van het gebouw wordt ATIB dakloos. Er is namelijk voor de vereniging nog geen vervangende ruimte beschikbaar. Wij vragen daarvoor aandacht. Wij verzoeken de raad om het voorstel zodanig te accepteren dat het college met onze vereniging meedenkt over een vervangende ruimte. Er worden gesprekken gevoerd, maar die hebben nog geen concrete oplossing opgeleverd.

In het voorstel is sprake van een opzegtermijn van een maand. Deze opzegtermijn is eerder met ons gecommuniceerd. Het college weet dat wij bij het vinden van een vervangende ruimte zeer afhankelijk zijn van een concreet voorstel van het college. Het is niet de bedoeling van ATIB om de nieuwe ontwikkelingen tegen te gaan.( ... )."

2.8.

Tijdens de raadsvergadering op 12 september 2017 is een motie van de SP, waarin het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) wordt verzocht om samen met Paco Plumtrek^[1]en ATIB te zoeken naar een goede en betaalbare oplossing met betrekking tot huisvesting, aangenomen.

2.9.

Vanaf 20 april 2017 is er op diverse momenten gecorrespondeerd dan wel overleg geweest tussen partijen over alternatieve huisvesting.

2.10.

Bij collegevoorstel van 23 december 2020 is voorgesteld in te stemmen met verkoop van de Kolkschool aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Kloos 2 B.V. (hierna: Kloos 2), opzegging van de gebruikersovereenkomsten met de gebruikers van de Kolkschool en het informeren van de gemeenteraad. In punt 2.1 van de toelichting op dit voorstel is vastgelegd dat in de Kolkschool een asbestsanering moet worden uitgevoerd en dat om die reden de gebruikersovereenkomsten met Paco Plumtrek en ATIB dienen te worden opgezegd. Nadat beide partijen geen gebruik meer maken van de Kolkschool kan tot asbestsanering worden overgegaan en het gebouw verkoop-gereed gemaakt worden.

2.11.

Op 26 januari 2021 heeft het college het collegevoorstel overgenomen en besloten tot verkoop van de Kolkschool aan Kloos 2 en tot opzegging van de gebruikersovereenkomst met (onder andere) ATIB.

2.12.

Het hiervoor genoemde besluit is door wethouder [Z] persoonlijk toegelicht aan ATIB op 27 januari 2021. Op 29 januari 2021 heeft het college een brief van ATIB ontvangen.

2.13.

Bij brief van 29 januari 2021 heeft de gemeente de gebruikersovereenkomst met ATIB opgezegd met ingang van 1 maart 2021.

2.14.

Bij brief van 23 februari 2021 heeft de gemeente gereageerd op de brief die zij op 29 januari 2021 heeft ontvangen van ATIB. In deze brief heeft de gemeente er - kort gezegd en voor zover van belang - op gewezen dat ATIB het gedeelte dat zij in gebruik heeft van de Kolkschool (in principe) op 1 maart 2021 moet ontruimen en opleveren. Mocht het onverhoopt vanwege zeer dringende redenen niet mogelijk zijn om deze termijn te halen, dan wordt ATIB verzocht om dat uiterlijk 26 februari 2021 om 15.00 uur schriftelijk en gemotiveerd aan de gemeente kenbaar te maken onder vermelding van een voor ATIB haalbare datum. Daarbij is aangegeven dat een eventueel uitstel maximaal tot en met
15 april 2021 kan worden gegeven en alleen onder de voorwaarde dat ATIB onherroepelijk toezegt dat zij uiterlijk op 15 april 2021 het bij haar in gebruik zijnde deel van de Kolkschool in goede staat en geheel ontruimd en oplevert.

2.15.

Bij e-mailbericht van 25 februari 2021 heeft ATIB de gemeente meegedeeld dat zij de context van het voorstel om tot medio april 2021 in de Kolkschool te kunnen blijven, niet begrijpt, dat zij op 26 februari 2021 daarover graag een telefoongesprek wil, maar dat zij wel gebruik wil maken van de mogelijkheid om tot 15 april 2021 in de Kolkschool te kunnen blijven.

2.16.

Bij e-mailbericht van 1 maart 2021 heeft de gemeente gereageerd op eerdergenoemd mailbericht van ATIB. De gemeente heeft meegedeeld dat uitstel alleen mogelijk is als ATIB op 1 maart 2021 verklaart dat zij uiterlijk 15 april 2021 de Kolkschool heeft ontruimd en een tijdstip aangeeft voor de oplevering/sleuteloverdracht.

2.17.

Bij e-mailbericht van 1 maart 2021 heeft ATIB aan de gemeente meegedeeld dat zij wil voldoen aan de aanzegging om uiterlijk op 15 april 2021 de ruimtes in de Kolkschool op te leveren en de sleutel wil overdragen om 16.00 uur, maar dat er een probleem is en dat is dat zij onvoldoende middelen heeft om het meubilair en andere middelen te verhuizen en opslagruimte te huren. Daarover wil ATIB graag in overleg met de gemeente.

2.18.

Bij brief van 9 maart 2021 heeft de gemeente gereageerd op de e-mailberichten van 25 februari 2021 en 1 maart 2021. De gemeente heeft meegedeeld dat zij instemt met het uitstelverzoek van ATIB, hetgeen betekent dat het gedeelte van de Kolkschool dat ATIB gebruikt op basis van de gebruikersovereenkomst uiterlijk op 15 april 2021 leeg en ontruimd moet worden opgeleverd. Tevens heeft de gemeente meegedeeld dat het verhuizen en het al dan niet tijdelijk opslaan van de spullen van ATIB de eigen verantwoordelijkheid is van ATIB en dat zij hiervoor geen beroep kan doen op de gemeente. ATIB is, ter vastlegging van het verleende uitstel en de gemaakte afspraken over de datum van oplevering, verzocht de brief van 9 maart 2021 voor akkoord te ondertekenen en voor 12 maart 2021 te retourneren aan de gemeente.

2.19.

Bij e-mailbericht van 12 maart 2021 heeft ATIB de gemeente meegedeeld dat zij de brief van 9 maart 2021 niet zal ondertekenen.

2.20.

Nadien hebben de advocaten van partijen nog gecorrespondeerd.

3.Het geschil

3.1.

Het verzoek van ATIB strekt ertoe de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, te verlengen met een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot 1 maart 2022, met compensatie van kosten.

3.2.

De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Gezien de samenhang tussen deze zaak en het kort geding zal de kantonrechter bij de beoordeling van deze zaak alle in beide procedures ingebrachte stukken en hetgeen in beide procedures door partijen naar voren is gebracht, in de beoordeling betrekken.

4.2.

De kantonrechter stelt vast dat het verzoek tijdig is ingediend.

4.3.

In deze procedure staat allereerst de vraag centraal of de tussen partijen gesloten overeenkomst is te kwalificeren als een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW. Volgens ATIB is dit het geval, terwijl de gemeente zich op het standpunt stelt dat er sprake is van een bruikleenovereenkomst.

4.4.

Bij de beantwoording van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt
(HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (artikel 7:201 lid 1 BW) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van - in dit geval - ruimtes in de Kolkschool. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door uitlener gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een ruimte.

4.5.

Een vergoeding van kosten is aldus niet noodzakelijkerwijs een tegenprestatie voor het gebruik van ruimtes door ATIB, zodat het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen nog niet maakt dat sprake is van huur en niet van bruikleen. Van bruikleen kan sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot, of indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of kosten van bemiddeling of beheer. Als gebruikskosten worden aangemerkt kosten die moeten worden gemaakt ten behoeve van het gebruik en het normale onderhoud van de geleende zaak (artikel 7A:1685 BW). Dit betreffen kosten die direct toegerekend kunnen worden aan de gebruiker, zoals levering van gas, water, licht en kleine onderhoudskosten. Indien de te betalen vergoeding daarentegen in rechtstreeks verband staat met het ter beschikking stellen van een ruimte en geen symbolisch karakter heeft, dan is sprake van een huurovereenkomst in de zin van de wet. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, is dan niet relevant.

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat ATIB reeds jarenlang een vergoeding betaalt. Deze vergoeding lag de afgelopen jaren rond het bedrag van € 500,-- per maand. Laatstelijk betaalt ATIB een bedrag van € 488,67 als vergoeding aan de gemeente. De kantonrechter is van oordeel dat een dergelijke maandelijkse vergoeding op voorhand niet als een louter symbolische bijdrage kan worden aangemerkt. Onderzocht moet daarom worden wat de aard van de vergoeding is.

4.7.

ATIB stelt dat de vergoeding ziet op het gebruik van de ruimtes in de Kolkschool. Zij heeft nimmer een afrekening van de servicekosten ontvangen, terwijl servicekosten naar hun aard plegen te worden afgerekend. Daarnaast is de vergoeding percentueel verhoogd. In de ogen van ATIB is de door haar betaalde vergoeding dan ook aan te merken als huur.

4.8.

De gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergoeding die ATIB betaalt betrekking heeft op een bescheiden deel van de energiekosten, namelijk maximaal een derde deel. Ter onderbouwing heeft de gemeente een gespecificeerd overzicht van de (totale) kosten met betrekking tot de nutsvoorzieningen en de ontvangen betalingen van ATIB overgelegd.

4.9.

De kantonrechter overweegt als volgt. Uit het door de gemeente overgelegde overzicht, dat niet (voldoende) gemotiveerd is betwist door ATIB, blijkt dat de jaarlijkse totale kosten wat betreft de nutsvoorzieningen vele malen hoger zijn dan de jaarlijkse vergoeding die ATIB aan de gemeente betaalt. Gesteld noch gebleken is dat ATIB naast de vergoeding van (thans) € 488,67 een bedrag voldoet aan de gemeente in verband met de kosten voor nutsvoorzieningen, terwijl partijen in artikel 10 van de gebruikersovereenkomst zijn overeengekomen dat de kosten voor het gebruik van de nutsvoorzieningen (met inbegrip van het vastrecht) voor rekening van ATIB komen. De stelling van ATIB dat de vergoeding niet op deze kosten kan zien omdat er geen afrekening plaatsvindt, volgt de kantonrechter niet. Een afrekening tussen de gemeente en ATIB is niet aan de orde, reeds omdat de jaarlijkse kosten voor de nutsvoorzieningen ruimschoots de jaarlijkse vergoeding van ATIB overstijgen. Weliswaar heeft ATIB slechts een gedeelte, namelijk naar haar zeggen ongeveer een vierde deel, van de Kolkschool in gebruik, maar het aantal ruimtes dat zij in gebruik heeft, is zodanig dat, gelet op de verschillende kosten die de gemeente heeft moeten maken en moet maken, de conclusie gerechtvaardigd is dat de vergoeding alleen op de gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen betrekking heeft. In dit verband acht de kantonrechter eveneens van belang dat de gemeente onvoldoende weersproken heeft gesteld dat zij de kosten die worden vermeld in de artikelen 5 en 8 van de gebruikersovereenkomst niet bij ATIB in rekening heeft gebracht en brengt en dat de temperatuur in de ruimtes die niet in gebruik zijn bij derden is verlaagd tot vorstbeveiligingsstand, zodat die ruimtes voor een minder groot deel bijdragen aan de totale kosten voor nutsvoorzieningen. Aan het gegeven dat de gebruikersovereenkomst een enkele keer termen als ‘het gehuurde’ en ‘huurder’ bevat en in correspondentie in 1990 ‘huur’ wordt vermeld, kan ATIB in de gegeven omstandigheden geen rechtens te honoreren rechten ontlenen en deze terminologie brengt de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding.

4.10.

Met inachtneming van het vorenstaande is er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW, nu zij aannemelijk acht dat het door ATIB betaalde bedrag niet in rechtstreeks verband staat met het beschikbaar stellen van de ruimtes, maar slechts een vergoeding vormt voor daadwerkelijke kosten die samenhangen met het feit dat de Kolkschool door ATIB wordt gebruikt in plaats van leegstaat. Naar het oordeel van de kantonrechter is er in het onderhavige geval dan ook geen sprake van een huurovereenkomst maar van een bruikleenovereenkomst.

4.11.

Het voorgaande betekent dat ATIB niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex artikel 7:230a BW omdat haar geen beroep op artikel 7:230a BW toekomt.

4.12.

Gelet op de uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding om ATIB ambtshalve in de kosten van de procedure te veroordelen. Deze kosten worden aan de zijde van de gemeente begroot op € 124,50 (een half punt x tarief € 249,--) aan salaris van de gemachtigde in verband met de mondelinge behandeling. Er wordt een half punt aan salaris toegekend, omdat de mondelinge behandeling is gecombineerd met de mondelinge behandeling van het eerdergenoemde kort geding.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart ATIB niet-ontvankelijk in haar verzoek;

5.2.

veroordeelt ATIB tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente, tot de uitspraak vastgesteld op € 124,50.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.M. Lorist, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2021. (ib)