Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/264533 / KG ZA 21-94
Vonnis in kort geding van 17 mei 2021
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JOHOBRO B.V.,
gevestigd te Deventer,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. P.F. Schepel te Deventer,
tegen
1. de vennootschap onder firma
[gedaagde 1],
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. W.A. van Overbeek de Meyer te Deventer.
Partijen zullen hierna Johobro c.s. (dan wel afzonderlijk Johobro en [eiser 2] ) en [gedaagde 2] c.s. (dan wel afzonderlijk de vof, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 april 2021 met 7 producties
- de e-mail van [gedaagde 2] c.s. van 28 april 2021 met de conclusie van antwoord in kort geding en 20 producties
- de e-mail van Johobro c.s. van 29 april 2021 om 11:46 uur met de pleitnota en productie 8 t/m 12
- de e-mail van [gedaagde 2] c.s. van 29 april 2021 om 13:35 uur met productie 21 en 22
- de e-mail van Johobro c.s. van 29 april 2021 om 17:12 uur
- de e-mail van [gedaagde 2] c.s. van 30 april 2021 om 10:15 uur
- de e-mail van Johobro c.s. van 30 april 2021 om 13:37 uur met bijlage
- de mondelinge behandeling via Skype op 30 april 2021 om 14:00 uur.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 2] is bestuurder en enig aandeelhouder van Johobro.
2.2.
In 1997 is de vof door wijlen [X] , de vader van [gedaagde 2] , opgericht. De vof houdt zich bezig met de verhuur en lease van machines en werktuigen en het plaatsen en afvoeren van containers voor particulieren en bedrijven. Daarnaast houdt de vof zich bezig met het afvoeren van afval, houtverkoop en in- en verkoop van sloopmaterialen. Vanaf 1 januari 2003 hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de vof overgenomen.
2.3.
[A] Beheer B.V. (hierna: [A] ) is eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente Deventer, sectie C, nummer 2080, plaatselijk bekend Sint Olafstraat 12002 (A) te Deventer (hierna: het perceel). Op het perceel zijn een kantoorgebouw, loodsen en opslagterrein gesitueerd. Bestuurder en enig aandeelhouder van [A] was
[X] .
2.4.
Vanaf 1997 verhuurt [A] het perceel aan de vof. Artikel 14 van de huurovereenkomst d.d. april 2010, aangevuld op 4 juli 2014, luidt als volgt:
KOOPOPTIE
Artikel 14:
1. Indien en zodra de verhuurder het gehuurde wenst over te dragen, op welke wijze dan ook, dient hij het gehuurde door middel van een aangetekende brief eerst te koop aan te bieden aan de huurder. Het is de verhuurder niet toegestaan het gehuurde gedeeltelijk te vervreemden, tenzij partijen anders overeenkomen.
2. Indien de huurder het gehuurde wenst te kopen zal hij dit uiterlijk binnen drie maanden na ontvangst van het in lid 1 bedoelde bericht bij aangetekende brief meedelen aan de verhuurder, bij gebreke waarvan het recht van de huurder vervalt.
3. Indien partijen na bevestigend bericht als bedoeld in lid 2 niet binnen drie maanden tot overeenstemming komen omtrent de koopprijs en overige voorwaarden, zal de koopprijs bindend worden vastgesteld door drie makelaars. Elke partij wijst een makelaar aan, welke gezamenlijk een derde aanwijzen. Bij gebreke van overeenstemming over de prijs beslist de laatst bedoelde makelaar. De taxatiekosten worden door elk der partijen bij helfte gedragen. Nadat hij het taxatierapport houdende de taxatieprijs heeft ontvangen dient de huurder binnen twee weken bij aangetekende brief mee te delen of hij het gehuurde tegen de getaxeerde prijs wil kopen, bij gebreke waarvan zijn recht vervalt.
4. (…).
5. (…).
2.5.
Op 6 april 2015 is [X] overleden.
2.6.
Nadat eerst de zus van [gedaagde 2] daartoe was aangewezen, heeft de kantonrechter van deze rechtbank bij beschikking van 28 maart 2018 Bonnerman & Partners B.V. te Deventer (mr. D. Bos) tot executeur benoemd in de nalatenschap van [X] .
2.7.
Bij aangetekende brief van 1 maart 2019 heeft de executeur conform artikel 14 van de huurovereenkomst het perceel aan de vof te koop aangeboden tegen een koopsom van
€ 250.000,00 k.k. Daarin staat het volgende vermeld:
Bijzonderheden:
De koopsom is gebaseerd op het feit dat er van bodemverontreiniging geen sprake is. In casu bedoelen wij met bodemverontreiniging dat uit recent onderzoek blijkt dat de streefwaarden de norm overschrijden en dit leidt tot verplichting tot sanering. Als norm wordt gesteld: onbelemmerd gebruik van de locatie o.b.v. de vigerende bestemming, zijnde bedrijventerrein (zie bijlage).
2.8.
Op 6 maart 2019 zou [eiser 2] met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] een samenwerkingsovereenkomst zijn aangegaan, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
2. Grond en weegbrug
[gedaagde 2] koopt de grond aan de St Olafstraat aan en verkoopt en levert deze – tegen dezelfde prijs en voorwaarden – op dezelfde dag door aan [eiser 2] . [eiser 2] zal de koopprijs voor de grond betalen en zal in een weegbrug investeren. Ook zal [eiser 2] eventueel de daarvoor benodigde sanering van de afgegraven grond voor zijn rekening nemen.
2.9.
Bij brief van 15 maart 2019 heeft de vof in verband met de kosten van sanering van de bodemverontreiniging ter plaatse van het perceel aan de executeur een tegenbod van
€ 1,00 gedaan, waarbij de vof aan de heer mr. [B] een volmacht heeft verleend om namens de vennoten “
op te treden bij de uitoefening van het optierecht als genoemd in de huurovereenkomst (…)”.
op te treden bij de uitoefening van het optierecht als genoemd in de huurovereenkomst (…)”.
2.10.
Bij e-mail van 9 april 2019 heeft de executeur dit tegenbod van de vof afgewezen.
2.11.
Bij e-mail van 24 april 2019 heeft de executeur de vof verzocht een nieuw voorstel te doen.
2.12.
Bij beschikking van 24 maart 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank Johobro c.s. verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag tot levering ten laste van [A] op het perceel. Op 26 maart 2021 heeft Johobro c.s. dit beslag aan [gedaagde 2] c.s. laten betekenen.
2.13.
Op 26 maart 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds [gedaagde 2] en zijn adviseur, de heer [C] , en anderzijds [eiser 2] en [B] . Van dit gesprek heeft [B] een kort verslag gemaakt, dat hij op dezelfde dag aan [C] heeft gemaild:
(…).
Waar ik blij mee was dat ze zich wel herinnerden dat het destijds allemaal begon omdat [gedaagde 2] er “tussen is geschoven” omdat [eiser 2] ’s bod was afgewezen door de rechter, nadat [D] het bod had geaccepteerd.
(…).
Voor de goede orde leg ik even vast wat er volgens mij besproken is:
1. Uiteindelijk verkrijgt [eiser 2] de grond waartegenover [eiser 2] ca 61.000 plus nadere kosten van [D] zal betalen. Dit zal in overleg met [D] verdeeld worden over grond en huur plus kosten. Oftewel [eiser 2] zorgt voor een bedrag van 71.000 zodat [D] de boedel zonder schulden kan afsluiten.
2. [eiser 2] wil wel doorwerken met [gedaagde 2] , maar accepteert [gedaagde 3] op dit moment niet. Er moet een oplossing worden gezocht voor de administratie van [gedaagde 2] .
3. [gedaagde 2] zal door kunnen werken zolang hij wil met gebruikmaking van zijn eigen spullen en die van [eiser 2] zonder dat daar een vergoeding tegenover zal staan.
4. [gedaagde 2] zal geen huur hoeven te betalen. Indien er huur wordt berekend zal deze huur weer op een andere wijze in dezelfde periode terugvloeien aan [gedaagde 2] .
5. [eiser 2] betaalt de achterstallige huur maar heeft daarbij bedongen dat de vrachtwagen, shovel, heftrucks en containerbakken zodra [gedaagde 2] stopt om niet eigendom zullen zijn van [eiser 2] (uiteraard zal ook bij tussentijdse verkoop daarvan de opbrengst aan [eiser 2] toevallen. Voor de overige goederen heeft [eiser 2] geen interesse.
6. Uiteraard zal aan [gedaagde 2] geen bedrag in rekening worden gebracht voor “kosten inzake aankoop grond” en “gebruik van vrachtwagen heftruck etc.
7. Er zal een nabetalingsregeling komen waarbij [gedaagde 2] de komende vijf jaar van een eventuele verkoopopbrengst boven de € 350.000 het eerste jaar 25% ontvangt, het tweede jaar 20, het derde 15, het vierde 10 en het vijfde 5. [eiser 2] wil geen langere periode maar is wel bereid in de percentages gedurende die vijf jaar te schuiven. Zelfs het voorbeeld van 50% gedurende vijf jaar is genoemd.
Ik geloof dat ik dit gesprek zo correct heb vastgelegd in een niet juridische taal en hoop dat je hier een mooi stuk van kan maken waar beide partijen tevreden mee zijn.
2.14.
Bij e-mail van 1 april 2021 heeft [gedaagde 2] c.s. de in 2.9 bedoelde volmacht per direct ingetrokken.
2.15.
Bij brief van 15 april 2021 heeft [gedaagde 2] c.s. wegens dwaling de vernietigbaarheid van de in 2.8 bedoelde samenwerkingsovereenkomst ingeroepen.
2.16.
In hun taxatieverslag van 19 april 2021 hebben [E] en [F] , beiden makelaar en beëdigd taxateur, de marktwaarde van het perceel vastgesteld op nihil.
3.Het geschil
3.1.
Johobro c.s. vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
(I) [gedaagde 2] c.s. zal veroordelen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis samen met Johobro een notariële akte op te maken, waarbij de vof het perceel direct aansluitend aan de levering daarvan door [A] aan de vof levert aan Johobro tegen gelijktijdige betaling door [eiser 2] via de betreffende notaris van de koopsom van € 25.000,00, een bedrag van
€ 40.000,00 aan achterstallige huur met boetes en rente, de kosten van de levering en de in verband daarmee verschuldigde belasting en daartoe op eerste verzoek alle door de betrokken notaris redelijkerwijs verlangde medewerking te verlenen, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag tot een maximum van € 250.000,00;
(II) zal bepalen dat het vonnis 14 dagen na betekening daarvan zo nodig in de plaats treedt van de voor het opmaken van de hiervoor onder (I) bedoelde akte vereiste medewerking van die gedaagde(n) die daarmee in gebreke blijft of blijven;
(III) de vof hoofdelijk zal veroordelen in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Aan haar vorderingen legt Johobro c.s., samengevat, ten grondslag dat ten aanzien van het perceel tussen partijen en [A] een A-B-C transactie is overeengekomen, waarbij tussen [A] (A) en de vof (B) een (perfecte) koopovereenkomst tot stand is gekomen. Johobro c.s. betoogt dat [B] als gemachtigde van de vof wilsovereenstemming met de executeur als vertegenwoordiger van [A] heeft bereikt over verkoop van het perceel aan de vof tegen betaling van een koopsom van € 25.000,00 en een bedrag van € 40.000,00 aan huurachterstand met rentes en boetes. Johobro c.s. vordert nakoming van de met de vof gesloten samenwerkingsovereenkomst en daarmee doorlevering van het perceel van de vof aan Johobro (B-C).
3.3.
[gedaagde 2] c.s. betwist het bestaan van een koopovereenkomst tussen [A] en de vof, zodat van een doorlevering van het perceel van de vof aan Johobro geen sprake kan zijn. Ook betwist [gedaagde 2] c.s. het bestaan van de samenwerkingsovereenkomst tussen [eiser 2] en de vof, zodat er in het geheel geen grondslag is voor gemelde doorlevering. Subsidiair beroept [gedaagde 2] c.s. zich op dwaling en misbruik van omstandigheden. Voorts stelt [gedaagde 2] c.s. dat de vof geen huurachterstand heeft omdat de vof in 1997 een bedrag van € 35.000,00 aan [A] heeft geleend, welk bedrag de vof vanaf begin 2019 met de huur is gaan verrekenen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Nu Johobro c.s. onweersproken heeft gesteld dat recent meerdere biedingen van derden op het perceel zijn gedaan, is van een spoedeisend belang van Johobro c.s. bij het gevorderde in voldoende mate gebleken.
4.2.
Kernvraag in dit kort geding is of tussen [A] (lees: de executeur) en de vof een koopovereenkomst met betrekking tot het perceel tot stand is gekomen (A-B) en, zo ja, of de vof gehouden is tot doorlevering van het perceel aan Johobro (B-C). De voorzieningenrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt.
4.3.
In artikel 6:217 lid 1 BW is bepaald dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Verder is het voor de geldigheid van een overeenkomst noodzakelijk dat de verbintenissen die partijen op zich nemen, bepaalbaar zijn (artikel 6:227 BW). Dat betekent dat de leemten die de overeenkomst vertoont, moeten kunnen worden opgevuld met behulp van de wet, gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW).
4.4.
Om tot het voorlopige oordeel te komen dat, zoals Johobro c.s. stelt, tussen [A] en de vof een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dient in de eerste plaats komen vast te staan dat deze partijen overeenstemming hebben bereikt over de hoofdzaken van deze koopovereenkomst. Indien dat niet het geval is, is niet voldaan aan het bepaalbaarheidsvereiste van artikel 6:227 BW en kan van een koopovereenkomst geen sprake zijn. De gevorderde doorlevering van het perceel heeft Johobro c.s. gebaseerd op een koopovereenkomst tussen [A] en de vof waarvan het bestaan ten stelligste door [gedaagde 2] c.s. wordt betwist. Zo ontkent [gedaagde 2] c.s. dat [A] en de vof overeenstemming hebben bereikt over de koopprijs van het perceel.
4.5.
Vast staat dat het perceel het voorwerp van de koopovereenkomst is. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de executeur en de vof op basis van de koopoptie ex artikel 14 van de huurovereenkomst over de verkoop van het perceel onderhandelingen hebben gevoerd om tot een overeenstemming te komen. In verband met de ter plaatse van het perceel aanwezige bodemvervuiling en de daarmee samenhangende saneringskosten bij functiewijziging van het perceel hebben de executeur en de vof met name onderhandeld over de koopprijs in welk kader diverse (bodem)onderzoeken zijn uitgevoerd. Johobro c.s. heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de executeur en de vof het met elkaar eens zijn geworden over de koopprijs van het perceel, een essentieel aspect van een koopovereenkomst. In ieder geval valt dit niet uit de in 2.13 geciteerde e-mail van [B] van 26 maart 2021 op te maken. Voor zover in dat geval moet worden teruggevallen op de samenwerkingsovereenkomst die [eiser 2] met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zou hebben gesloten, heeft [gedaagde 2] c.s. het bestaan van ook deze – ongedateerde – overeenkomst betwist. Bovendien is daarin niets opgenomen over de rechtsverhouding tussen [A] en de vof als het gaat om de vraag tegen welke koopprijs en onder welke voorwaarden [A] het perceel aan de vof zal verkopen en leveren. Het lijkt erop dat Johobro c.s. deze rechtsverhouding zelf tracht in te vullen door te stellen dat de koopprijs is bepaald op € 25.000,00 en dat de vof daarnaast een bedrag van € 40.000,00 aan achterstallige huur met rente en boetes, alsmede de kosten van de levering en belasting, zal voldoen, terwijl [gedaagde 2] c.s. dit uitdrukkelijk betwist. Zoals hiervoor is overwogen, heeft Johobro c.s. deze stelling onvoldoende aannemelijk gemaakt. Voor zover al op basis van het in opdracht van [eiser 2] uitgevoerde forensisch schriftonderzoek kan worden aangenomen dat de handtekeningen onder de samenwerkingsovereenkomst van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] afkomstig zijn (in het rapport van drs. [G] d.d. 28 april 2021 wordt er uitdrukkelijk op gewezen dat het ter beschikking gestelde vergelijkingsmateriaal een onvoldoende representatieve steekproef vormt uit het totale handtekeningenrepertoire van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ), baat dit Johobro c.s. dus niet. Naar voorshands oordeel volgt uit het voorgaande dat tussen [A] en de vof geen sprake is van overeenstemming over de (essentialia van de) koopovereenkomst. Daarvoor is nadere bewijslevering nodig, bijvoorbeeld een getuigenverhoor, waarvoor een kort geding zich evenwel niet leent.
4.6.
Al met al komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat de vorderingen van Johobro c.s. moeten worden afgewezen.
4.7.
Johobro c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 2] c.s. worden tot op heden begroot op:
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat
Totaal € 1.683,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Johobro c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] c.s. tot op heden begroot op € 1.683,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. M. Koene en in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2021. [1]