ECLI:NL:RBOVE:2021:2076 - Rechtbank Overijssel - Vordering tot betaling huurachterstand en exploitatieverp...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9121794 \ CV EXPL 21-1539

Vonnis in kort geding van 19 mei 2021

in de zaak van

[eiser],
wonende te [woonplaats] ,

eiser,

gemachtigde: mr. D.J. Pijl,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. J.S. Staijen.

Eiser zal hierna [eiser] worden genoemd. Gedaagde sub 1 wordt hierna aangeduid als
[gedaagde 1] , gedaagde sub 2 als [gedaagde 2] en gezamenlijk worden gedaagden [gedaagde 1] c.s. genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 7 april 2021, met producties;

- de van de zijde van [gedaagde 1] c.s. overgelegde producties;

- de mondelinge behandeling op 20 april 2021 alwaar partijen en hun gemachtigden zijn verschenen. Partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling pleitnotities overgelegd. De zitting heeft vanwege het coronavirus per online verbinding plaatsgevonden.

1.2.

Ter zitting is gepoogd een minnelijke regeling tussen partijen tot stand te brengen, maar deze pogingen hebben niet tot een schikking geleid. Vervolgens hebben partijen verzocht om de zaak twee weken aan te houden voor overleg. Op 3 mei 2021 hebben partijen laten weten dat de onderhandeling niet tot een schikking hebben geleid en hebben zij de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen.

1.3.

Ten slotte is een datum vastgesteld voor het vonnis.

2.De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] .

2.2.

[gedaagde 2] is de zoon van [gedaagde 1]

2.3.

Op 15 maart 2019 is tussen [eiser] en – in ieder geval – [gedaagde 2] een schriftelijke huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar tot stand gekomen met betrekking tot een deel van genoemde bedrijfsruimte (hierna: het gehuurde). De maandelijkse huurprijs bedraagt laatstelijk € 3.880,11.

2.4.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 23.2 van de algemene bepalingen luidt, voor zover van belang, als volgt:

23.2

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien Huurder voor de in artikel 23.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij Verhuurder heeft ingediend en Verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.

2.5.

Volgens artikel 1.2 van de huurovereenkomst en artikel 5.1. van de algemene bepalingen is [gedaagde 2] verplicht om het gehuurde te exploiteren als bedrijfsruimte voor personal training, groepslessen, sportschool/fitness en aanverwante functies. Bij schending van deze verplichting is een boete op grond van artikel 29 van Pro de algemene bepalingen verschuldigd. Artikel 29 luidt Pro, voor zover van belang, als volgt:

29Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan Verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet de bevoegdheid van verhuurder om gebruik te maken van zijn overige rechten, waaronder het recht op volledige schadevergoeding voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.2.6. Sinds januari 2021 is de huur niet betaald.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis het gehuurde daadwerkelijk, geheel en behoorlijk in gebruik te nemen en in gebruik te houden, een en ander met inachtneming van de van overheidswege opgelegde beperkingen vanwege het Covid-19 virus, zulks op straffe van verbeurte van de in artikel 29 van Pro de algemene bepalingen overeengekomen boete van € 250,- per dag, met een maximum van € 75.000,-.

Daarnaast vordert [eiser] de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] c.s. om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te betalen:

- € 15.520,44 aan huurachterstand (januari 2021 tot en met april 2021), te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

- € 1.200,- aan verbeurde contractuele boetes tot en met april 2021, en tot betaling van € 300,- per maand dat de huur niet of niet tijdig zal worden betaald na 1 mei 2021;

- de toekomstige huurtermijnen vanaf 1 mei 2021 tot en met de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd;

- de proces- en nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde 2] en [gedaagde 1] beiden huurders zijn en dat zij beiden tekortschieten in de nakoming van de exploitatie- en huurbetalingsverplichting uit de huurovereenkomst. [eiser] heeft de gevorderde boetes gebaseerd op de algemene bepalingen.

3.3.

[gedaagde 1] voert aan dat hij geen medehuurder is. [gedaagde 1] heeft op verzoek van [eiser] de huurovereenkomst mede ondertekend waarbij het enkel en alleen de bedoeling is geweest een borgtocht aan te gaan voor de nakoming van de huurverplichtingen van [gedaagde 2] Aan de wettelijke vereisten van een dergelijke borgtocht is niet voldaan. De echtgenote van [gedaagde 1] heeft evenmin haar toestemming als bedoeld in artikel 1:88 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) gegeven voor het aangaan van de borgtocht en voor het sluiten van de huurovereenkomst. Bij brief van 12 februari 2021 hebben [gedaagde 1] en zijn echtgenote de vernietigbaarheid van de borgtocht en de medehuur ingeroepen. Dit betekent dat [eiser] [gedaagde 1] niet kan aanspreken op de huurverplichtingen van [gedaagde 2] Mocht dit verweer geen stand houden, dan maakt [gedaagde 1] de door [gedaagde 2] gevoerde verweren tot de zijne.

3.4.

[gedaagde 2] voert aan dat [eiser] geen rechtens te respecteren belang heeft bij de gevorderde exploitatieverplichting en dat het exploiteren van zijn sportschool in het gehuurde thans van overheidswege is verboden. [gedaagde 2] erkent de huurachterstand, maar hij merkt daarbij wel op dat het noodzakelijk en redelijk is dat de huurprijs wordt aangepast in verband met de huidige Corona-maatregelen. Huurprijsaanpassing is de inzet van de reeds tussen partijen aanhangig gemaakte bodemprocedure. [gedaagde 2] betwist dat hij enige boetes is verschuldigd.

4.De beoordeling

Ten aanzien van [gedaagde 1]

4.1.

[eiser] heeft zijn vordering zowel jegens [gedaagde 1] als jegens [gedaagde 2] ingesteld.
Gelet op het verweer van [gedaagde 1] dient te worden beoordeeld of [eiser] in een rechtsverhouding tot [gedaagde 1] staat en, als dit het geval blijkt te zijn, wat dit betekent voor de vorderingen van [eiser] jegens [gedaagde 1]

4.2.

[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde 1] medehuurder is. Dat blijkt volgens [eiser] onder meer uit het feit dat [gedaagde 1] samen met [gedaagde 2] als huurder op de huurovereenkomst staat vermeld en dat [gedaagde 1] de huurovereenkomst mede heeft ondertekend. Volgens [eiser] heeft [gedaagde 1] zich voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst gepresenteerd als kandidaat huurder. [eiser] en zijn makelaar hebben alle gesprekken voorafgaand aan de totstandkoming en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alleen met [gedaagde 1] gevoerd. [gedaagde 2] was nooit in beeld, aldus [eiser] . Volgens [gedaagde 1] heeft hij de huurovereenkomst uitsluitend en op uitdrukkelijk verzoek van [eiser] ondertekend teneinde verhaal te bieden als [gedaagde 2] zijn betalingsverplichting jegens [eiser] niet zou kunnen nakomen. Volgens [gedaagde 1] heeft hij zich daarmee louter borg gesteld voor de huurbetalingsverplichting die op [gedaagde 2] rust. Volgens [gedaagde 1] vindt het bestaan van de borgtocht steun in overgelegde transcripten van met [eiser] en diens makelaar gevoerde telefoongesprekken. [gedaagde 1] heeft gemeend zijn zoon te helpen bij het starten van zijn onderneming, onder meer door het voeren van gesprekken met [eiser] over de totstandkoming van de huurovereenkomst en al het papierwerk dat daarbij komt kijken. Tegen deze achtergrond is [gedaagde 1] de contactpersoon van [eiser] geweest met betrekking tot de totstandkoming van de huurovereenkomst en ook gedurende de looptijd daarvan. Dit alles maakt hem nog geen medehuurder, aldus [gedaagde 1]

4.3.

De kantonrechter overweegt als volgt. Gelet op de andersluidende standpunten van partijen is voor het antwoord op de vraag of [gedaagde 1] medehuurder is of alleen borg, nadere bewijslevering nodig. Hoewel [gedaagde 1] in de huurovereenkomst als huurder staat genoemd en hij deze als zodanig mede heeft ondertekend, hetgeen een sterke aanwijzing is dat hij (mede)huurder is, heeft [gedaagde 1] zelf toegelicht en met niet weersproken transcripten van telefoongesprekken alsmede een zinsnede uit de door [eiser] als productie 6 overgelegde e-mail d.d. 22 januari 2021 14:03 voldoende aannemelijk gemaakt, dat het van meet af aan de bedoeling is geweest dat [gedaagde 1] slechts borg zou staan voor het geval [gedaagde 2] niet in staat zou zijn aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen. Daar gaat de kantonrechter daarom vooralsnog vanuit.

4.4.

Wat is komen vast te staan is dat de echtgenote van [gedaagde 1] geen toestemming als bedoeld in artikel 1:88 lid 1 BW Pro heeft gegeven voor het aangaan van een overeenkomst met de strekking om, anders dan in de normale uitoefening van het bedrijf van [gedaagde 1] , zich als borg, medeschuldenaar, dan wel tot zekerheidstelling voor een schuld van [gedaagde 2] te verbinden. Bij brief van 12 februari 2021 heeft de echtgenote van [gedaagde 1] de vernietigbaarheid van de overeenkomst met [eiser] ingeroepen. Daarmee is [gedaagde 1] bevrijd van mogelijke verplichtingen op grond van de huurovereenkomst c.q. de borgtocht. Gelet hierop is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eiser] [gedaagde 1] niet kan houden aan de exploitatieverplichting en de huurbetalingsverplichting. Deze vorderingen van [eiser] jegens [gedaagde 1] zullen daarom worden afgewezen.

4.5.

[eiser] zal jegens [gedaagde 1] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten worden aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op € 498,- aan salaris voor de gemachtigde.

Ten aanzien van [gedaagde 2]

4.6.

[eiser] vordert dat [gedaagde 2] de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting zal nakomen. [eiser] heeft toegelicht dat leegstand kan leiden tot schade aan het gehuurde als gevolg van inbraak, vandalisme en kraken. Momenteel is het echter [gedaagde 2] van overheidswege niet toegestaan om zijn sportschool te exploiteren in het gehuurde als gevolg van de geldende Corona-maatregelen. Dat is ook het voornaamste bezwaar van [gedaagde 2] tegen toewijzing van deze vordering. [eiser] heeft op zijn beurt bij de formulering van deze vordering rekening gehouden met de exploitatiebeperkingen vanwege de Corona-maatregelen. Wat [eiser] feitelijk van [gedaagde 2] verwacht, zoals [eiser] heeft toegelicht, is dat [gedaagde 2] zich voldoende zal inspannen om schade aan het gehuurde te voorkomen. [gedaagde 2] heeft desgevraagd verklaard dat het zijn bedoeling is om zijn bedrijfsactiviteiten in het gehuurde te hervatten, als de Corona-maatregelen dat weer mogelijk maken, zij het dat hij verwacht dat de klandizie minder zal worden dan voorheen. De kantonrechter zal de gevorderde exploitatieverplichting daarom toewijzen met de hieraan gekoppelde boete, die op grond van artikel 29 van Pro de algemene bepalingen verschuldigd is. De veroordeling tot betaling van die boete zal de kantonrechter evenwel in dit kort geding afwijzen, omdat een spoedeisend belang daarbij onvoldoende is gebleken. [gedaagde 2] zal derhalve, zodra de Corona-maatregelen dat weer mogelijk maken, het gehuurde weer in overeenstemming met de huurovereenkomst in gebruik moeten nemen.

4.7.

[gedaagde 2] heeft voor wat betreft de gevorderde huurachterstand opgemerkt dat de reeds tussen partijen aanhangige bodemprocedure uitsluitsel zal geven over de verschuldigdheid van de reeds vervallen en de toekomstige huurtermijnen in verband met de Corona-maatregelen. [gedaagde 2] wijst erop dat hij in de bodemprocedure zal aanvoeren dat ter zake van het gehuurde sprake is van een gebrek en onvoorziene omstandigheden als gevolg van de Corona-maatregelen, die volgens hem rechtvaardigen dat de huurprijs wordt aangepast voor zolang die beperkingen de exploitatie van zijn onderneming ernstig schaden of geheel onmogelijk maken. In deze procedure heeft [gedaagde 2] kaal gesteld dat hij sinds de tweede lockdown die op 15 december 2020 is ingegaan nagenoeg geen omzet meer draait. Deze kale stelling is, voor zover [gedaagde 2] dat al heeft beoogd, onvoldoende grond om in dit kort geding reeds rekening te houden met een aanpassing van de huurprijs.

4.8.

[gedaagde 2] heeft de hoogte van de gevorderde huurachterstand voor het overige erkend, zodat deze zal worden toegewezen. De gevorderde boete op grond van artikel 23.2. van de algemene bepalingen wordt afgewezen omdat [eiser] niet heeft gesteld een spoedeisend belang hierbij te hebben en [gedaagde 2] de verschuldigdheid van de boete naast de rente bovendien heeft betwist. De gevorderde wettelijke handelsrente over de achterstallige huur is daarentegen niet betwist en toewijsbaar.

4.9.

Voor toewijzing van de vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen vanaf 1 mei 2021 is onvoldoende aangevoerd. De verschuldigdheid daarvan vloeit reeds voort uit de huurovereenkomst, maar de toekomstige termijnen waren ten tijde van de zitting van 20 april 2021 nog niet opeisbaar.

4.10.

[gedaagde 2] wordt als de meest in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De proceskosten worden aan de zijde van [eiser] begroot op € 108,22 aan explootkosten, € 507,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde. In totaal dus € 1.113,22.

5.De beslissing

De kantonrechter

Ten aanzien van [gedaagde 1]

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 498,-

Ten aanzien van [gedaagde 2]

5.3.

veroordeelt [gedaagde 2] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde, zijnde een deel van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] daadwerkelijk, geheel en behoorlijk in gebruik te nemen en in gebruik te houden als bepaald in art. 5.1. e.v. van de algemene bepalingen, een en ander met inachtneming van de van overheidswege opgelegde beperkingen vanwege het Covid-19 virus, een en ander op straffe van verbeurte van de in artikel 29 Algemene Pro Bepalingen overeengekomen boete van € 250,00 per kalenderdag, met een maximum van € 75.000,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van € 15.520,44 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

5.5.

veroordeelt [gedaagde 2] in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.113,22, vermeerderd met een bedrag van € 124,00 aan nakosten, indien [gedaagde 2] binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis niet volledig aan dit vonnis zal hebben voldaan, en vervolgens te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro gerekend vanaf de veertiende dag na betekening van dit vonnis, tot aan de dag van de volledige betaling;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders jegens [gedaagde 2] gevorderde af
;

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M. Koene op 19 mei 2021.