ECLI:NL:RBOVE:2021:2077 - Rechtbank Overijssel - Verhuurder moet gehuurde herstellen en toegang verlenen n...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9157575 \ CV EXPL 21-1750

Vonnis in kort geding van 20 mei 2021

in de zaak van

1. de besloten vennootschap
FIKARA BEWINDVOERING B.V., handelend in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [eiser 2] ,gevestigd en kantoorhoudende te Slagharen,

2.
[eiser 2],
tijdelijk verblijvend in een opvangcentrum te [plaats] ,

eisende partij, hierna gezamenlijk te noemen [eiser 2] ,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. H.J.G.M. te Woerd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 april 2021, met producties;

- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties (1 t/m 7);

- de van de zijde van [eiser 2] overgelegde producties (7 t/m 13);

- de mondelinge behandeling op 6 mei 2021 alwaar partijen en hun gemachtigden zijn verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities. De zitting heeft vanwege het coronavirus per online verbinding plaatsgevonden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Op 1 mei 2010 hebben [eiser 2] en wijlen de heer [A]
een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gesloten. Op grond van deze huurovereenkomst heeft [eiser 2] van [A] gehuurd een kamer in de woning aan de [adres] te [plaats] , met gemeenschappelijk gebruik van keuken, sanitair en tuin (hierna: het gehuurde).

2.2.

Bij beschikking van 30 april 2015 is het vermogen van [eiser 2] onder bewind gesteld. Per 1 augustus 2017 is Fikara Bewindvoering B.V. (gedaagde sub 1) benoemd als bewindvoerder.

2.3.

Op 13 mei 2020 is [A] overleden. Daarop zijn de erfgenamen van
als rechtsopvolgers onder algemene titel eigenaar van de woning en verhuurder van het gehuurde geworden.

2.4.

Op 2 maart 2021 hebben de erfgenamen de woning verkocht aan [gedaagde] . Op
26 maart 2021 is de woning aan [gedaagde] geleverd.

2.5.

Omstreeks 31 maart 2021 is [gedaagde] begonnen met sloop- en verbouwingswerkzaamheden in de woning en op het buitenterrein van het gehuurde. Ook heeft [gedaagde] de nutsvoorzieningen van het gehuurde afgesloten en heeft hij bouwhekken rondom het gehuurde geplaatst.

2.6.

Omstreeks 1 april 2021 is [eiser 2] opgenomen in het ziekenhuis.

2.7.

Bij brief van 12 april 2021 heeft de gemachtigde van [eiser 2] [gedaagde] gesommeerd om het gehuurde te herstellen en [eiser 2] weer de toegang daartoe te verlenen.

3.Het geschil

3.1.

[eiser 2] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:
-veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde binnen twee maanden na betekening van het vonnis naar eisen van goed vakmanschap te (laten) herstellen c.q. bewoonbaar te maken door het terugplaatsen van deuren, herstellen van muren en vloeren en sanitair, het aanbrengen c.q. herstellen van de cv-installatie, gas- licht- en watervoorzieningen en [eiser 2] de ongehinderde toegang tot het gehuurde te verlenen door overhandiging van de sleutels op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] zich hieraan niet houdt tot een maximum van € 100.000,-; en
- [gedaagde] te verbieden om [eiser 2] op welke wijze dan ook de toegang tot het gehuurde
(nogmaals) te ontzeggen of feitelijk te ontnemen op straffe van een dwangsom van
€ 100.000,-.

Subsidiair, voor zover terugkeer in het gehuurde niet mogelijk zou zijn:
- [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis passende vervangende woonruimte aan te bieden op straffe van een dwangsom; en

zowel primair als subsidiair:
[gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis aan [eiser 2] te betalen een voorschot wegens schadevergoeding van € 6.334,-, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser 2] stelt hiertoe dat tussen hem en [gedaagde] een huurovereenkomst bestaat. [gedaagde] heeft het gehuurde ontmanteld en hij heeft [eiser 2] de toegang tot het gehuurde onmogelijk gemaakt.

3.3.

[gedaagde] voert aan dat de zus van [eiser 2] de huurovereenkomst namens [eiser 2] heeft opgezegd, althans dat [eiser 2] de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van zijn zus heeft gewekt. Tussen partijen bestaat dus geen huurovereenkomst meer. De vorderingen van [gedaagde] ontberen dan ook een grondslag, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang van de vordering vloeit voort uit de aard van de vordering en de stellingen van [eiser 2] .

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat tussen [eiser 2] en wijlen [A] een huurovereenkomst heeft bestaan met betrekking tot het gehuurde. Na het overlijden van [A] zijn diens erfgenamen eigenaar van de woning en verhuurder van het gehuurde geworden. De erfgenamen hebben de woning verkocht aan [gedaagde] en op 26 maart 2021 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden. [gedaagde] is dus per 26 maart 2021 eigenaar van de woning geworden. Op grond van artikel 7:226 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) zijn de rechten en plichten van de erfgenamen als verhuurder overgegaan op [gedaagde] . Tussen [gedaagde] en [eiser 2] is daarmee een huurrelatie ontstaan waarbij [gedaagde] de verhurende partij is geworden.

4.3.

[gedaagde] heeft gesteld dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. [gedaagde] verwijst in dit verband naar overgelegde WhatsApp berichten tussen hem en de zus van [eiser 2] in de periode van de ziekenhuisopname van [eiser 2] . De zus van [eiser 2] heeft [gedaagde] onder meer meegedeeld dat [eiser 2] na zijn ziekenhuisopname niet meer in het gehuurde zou terugkeren. [eiser 2] heeft op zijn beurt betwist dat zijn zus hem rechtsgeldig heeft vertegenwoordigd en dat [gedaagde] niet zomaar heeft mogen afgaan op de mededelingen van zijn zus.

4.4.

Overwogen wordt als volgt. In reactie op het verweer van [eiser 2] heeft [gedaagde] geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit eventueel kan volgen dat de zus van [eiser 2] bevoegd was om namens [eiser 2] rechtshandelingen, zoals het opzeggen van de huur, te verrichten. Uit niets is gebleken dat de zus van [eiser 2] in naam van en voor rekening van [eiser 2] de huur heeft opgezegd. [gedaagde] heeft nog gesteld dat [eiser 2] de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van zijn zus heeft gewekt, maar dit standpunt kan [gedaagde] evenmin baten. De enkele stelling van [gedaagde] dat uit de overgelegde correspondentie blijkt dat [eiser 2] en zijn zus nauw onderling overleg hebben gehad over de huurovereenkomst, hetgeen door [eiser 2] wordt betwist, is onvoldoende om aan te nemen dat een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt.

4.5.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voorshands van oordeel dat [eiser 2] niet rechtsgeldig is vertegenwoordigd door zijn zus en dat evenmin sprake is van een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Het debat tussen partijen over de inhoud van de door de zus aan [gedaagde] gedane mededelingen kan daarom in het midden blijven. De conclusie is dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiser 2] nog steeds voortduurt. Uit het enkele feit dat familieleden en een vriendin van [eiser 2] gedurende de periode dat hij in het ziekenhuis lag een aantal spullen van [eiser 2] in het gehuurde hebben opgehaald, kan niet worden afgeleid dat de huur namens [eiser 2] is opgezegd.

4.6.

Nu de huurovereenkomst voortduurt heeft [gedaagde] recht op de ongehinderde toegang tot en op het gebruik van het gehuurde. Partijen hebben foto’s van het gehuurde overgelegd en zijn het erover eens dat het gehuurde in een erbarmelijke staat verkeerd. Op basis van de foto’s en de toelichting van partijen concludeert de kantonrechter dat het gehuurde op dit moment niet veilig bewoonbaar is. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] ter zake geen blaam treft, uitgezonderd een kapotte tussenwand in de woonkamer. De erbarmelijke leefsituatie is gedurende de jaren ontstaan. Niettemin rust op [gedaagde] als zijnde verhuurder de verplichting om het gehuurde weer leefbaar respectievelijk bewoonbaar te maken.

4.7.

De primaire vorderingen van [eiser 2] zijn daarom toewijsbaar, met dien verstande dat de gevorderde dwangsommen worden gematigd en gemaximeerd als na te melden. Nu de primaire vordering wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering van [gedaagde] (het aanbieden van vervangende passende woonruimte) geen bespreking meer.

4.8.

[eiser 2] heeft verder een voorschot schadevergoeding gevorderd ter hoogte van de forfaitaire verhuiskostenvergoeding van € 6.334,- als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW Pro.
stelt dat hij door de eigenrichting van [gedaagde] ernstig in zijn persoon en privéleven is aangetast, dat hij dakloos is geworden en dat hij kosten zal moeten maken voor terugkeer in de woning en de aanschaf van inboedel. Voor deze schadevergoeding bestaat evenwel geen grond. Allereerst is in deze procedure onduidelijk gebleven wat er met de inboedel van [gedaagde] is gebeurd. Volgens [eiser 2] heeft [gedaagde] zijn inboedel weggegooid, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist, zodat niet is uitgesloten dat de inboedel zich momenteel gewoon in of rond het gehuurd bevindt. Voorts heeft [eiser 2] in het geheel niet onderbouwd wat de omvang van de verwachte schade zal zijn. Voor zover [eiser 2] heeft bedoeld te stellen dat hij vanwege de hele situatie ‘ander nadeel dan vermogensschade’ heeft geleden zoals bedoeld in artikel 6:106 BW Pro en dat hij dus deels aanspraak maakt op vergoeding van smartengeld, wordt hieraan voorbijgegaan. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] het oogmerk heeft gehad de door [eiser 2] bedoelde schade toe te brengen.

4.9.

[gedaagde] zal als de meest in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Aan [eiser 2] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk. De proceskosten worden aan de zijde van [eiser 2] begroot op € 833,80. Dit bedrag bestaat uit € 85,- aan griffierecht,
€ 747,- aan salaris voor de gemachtigde en € 1,80 aan informatiekosten.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen twee maanden na betekening van het vonnis naar eisen van goed vakmanschap te (laten) herstellen c.q. bewoonbaar te maken door het terugplaatsen van deuren, herstellen van muren en vloeren en sanitair, het aanbrengen c.q. herstellen van de CV-installatie, gas-, licht- en watervoorzieningen en [eiser 2] de ongehinderde toegang te verlenen door overhandiging van de sleutels op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] zich hieraan niet houdt, tot een maximum van € 50.000,-;

5.2.

verbiedt [gedaagde] om [eiser 2] op welke wijze dan ook de toegang tot het gehuurde
te ontzeggen of feitelijk te ontnemen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] zich hieraan niet houdt, tot een maximum van € 50.000,-;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser 2] begroot op € 833,80;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld - Koekkoek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2021.