Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 8703966 \ CV EXPL 20-3412
Vonnis van 1 juni 2021
in de zaak van
1.[eiser 1] ,wonende in Deventer,
2.
[eiser 2],
wonende in Deventer,
[eiser 2],
wonende in Deventer,
eisende partijen,
gemachtigde: mr. M.F.H. van Delft,
tegen
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS SERVICEFLAT BEECKESTEIN TE DEVENTER,
gevestigd in Deventer,
VERENIGING VAN EIGENAARS SERVICEFLAT BEECKESTEIN TE DEVENTER,
gevestigd in Deventer,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. D.N. Reijnders.
Eisende partijen zullen hierna gezamenlijk [eiser 1] c.s. genoemd worden en afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] . Gedaagde partij zal hierna de VvE genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 13 oktober 2020 en de daarin genoemde processtukken
- de akte van [eiser 1] c.s. waarin bezwaar is gemaakt tegen een digitale zitting en de reactie daarop van de VvE
- de aanvullende producties 8 tot en met 10 van de VvE
- de akte na (tussen)vonnis van [eiser 1] c.s.
- de mondelinge behandeling van 8 april 2021 en de spreekaantekeningen die de Vve op die zitting heeft voorgedragen.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
1.3.
De ten behoeve van de mondelinge behandeling door de VvE ingediende aanvullende producties 11 tot en met 15 heeft de kantonrechter als te laat ingediend buiten beschouwing gelaten.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] c.s. zijn eigenaar van appartementsrechten die recht geven op het exclusieve gebruik van verschillende woonruimten in het appartementsgebouw aan de [adres] in Deventer en uit dien hoofde van rechtswege lid van de VvE. [eiser 1] is tot 29 mei 2019 bestuurder geweest van de VvE. [eiser 2] is directeur geweest van de serviceflat. Beeckestein
2.2.
[eiser 1] heeft op 28 augustus 2015 een service-overeenkomst gesloten met de VvE. Artikel 6 van Pro die overeenkomst luidt als volgt:
6.1
De servicekosten worden voldaan middels maandelijkse voorschotbedragen en een verrekening na afloop van het kalenderjaar.
6.2
Thans bedragen deze per maand aan Basisservicelasten € 290,-, eigenaarslasten € 203 en als voorschot Verwarmingslasten € 147,-.
2.3.
De echtgenoot van [eiser 2] heeft op 8 november 2018 een soortgelijke service-overeenkomst gesloten met de VvE.
2.4.
Tot 1 januari 2020 verstuurde de VvE voor de VvE-bijdragen maandelijks gespecificeerde facturen waarop die bijdragen waren uitgesplitst in eigenaarslasten, servicekosten en voorschot stookkosten.
2.5.
Met ingang van 1 januari 2020 is Portalis Beheer B.V. (hierna te noemen: Portalis) de beheerder van de VvE.
2.6.
Portalis verstuurt sindsdien voor de VvE-bijdragen facturen waarop die bijdragen niet zijn uitgesplitst.
2.7.
De raadsman van [eiser 1] c.s. heeft de VvE onder meer bij brief van 30 juni 2020 verzocht voortaan weer een specificatie te verstrekken van de gefactureerde VvE-bijdragen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] c.s. vorderen de VvE bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis te veroordelen tot nakoming van hun service-overeenkomsten en daarbij te gelasten dat maandelijks een specificatie wordt verstrekt met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2020, een en ander conform de nota over de maand december 2019 gevoegd als bijlage bij de brief van 30 juni 2020 en zulks uiterlijk een week voor de ingangsdatum van de maand waarop de samengestelde VvE-bijdragen betrekking hebben, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom, te vermeerderen met de wettelijke rente, en met veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen en te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
De VvE voert verweer.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen zal hierna nader worden ingegaan voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser 1] c.s. menen dat de VvE de maandelijks te betalen VvE-bijdragen in haar facturen dient te specificeren op dezelfde wijze als dit tot 1 januari 2020 gebeurde, dus met uitsplitsing van de eigenaarslasten, de servicekosten en het voorschot stookkosten. Zij stellen zich op het standpunt dat het vanwege de transparantie en om boekhoudkundige/fiscale redenen van belang is dat de betreffende kosten gescheiden worden gespecificeerd en dat dit eens te meer geldt nu veel appartementen in het complex van de VvE worden verhuurd. Volgens [eiser 1] c.s. kan de specificatieplicht uit artikel 6.2 van de met de VvE gesloten service-overeenkomsten worden afgeleid en was ten aanzien van het specificeren bovendien sprake van een bestendig gebruik. Zij menen dat ieder handelen in strijd met deze verplichting/dit gebruik in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
4.2.
De VvE betwist de rechtsgeldigheid van de service-overeenkomsten. Volgens haar waren de personen die namens de VvE die overeenkomsten hebben ondertekend niet bevoegd om die overeenkomsten aan te gaan en blijkt nergens uit dat de vergadering van eigenaars heeft ingestemd met het aangaan van de betreffende overeenkomsten. De VvE stelt zich verder op het standpunt dat zij op grond van het splitsingsreglement niet verplicht is maandelijks een factuur te sturen voor de voorschotbijdragen en dat ook uit artikel 6.2 van de serviceovereenkomsten niet een dergelijke verplichting voortvloeit, laat staan de verplichting tot het verstekken van een specificatie van de bijdragen. Volgens de VvE wordt in de akte van splitsing geen onderscheid gemaakt tussen eigenaarslasten en servicekosten en vinden alle doorbelaste kosten hun grondslag in die akte. De VvE wijst er ook op dat de stookkosten vanaf 1 januari 2020 rechtstreeks aan de leden in rekening worden gebracht door de firma Techem en dat de VvE-leden van dat bedrijf een specificatie daarvan ontvangen. De VvE betoogt tot slot dat [eiser 1] c.s. geen belang hebben bij het verstrekken van een specificatie, aangezien zij jaarlijks een gedetailleerde begroting ontvangen met een bijbehorende vaststelling van de vanaf dan geldende maandelijkse voorschotbijdragen en zij op basis daarvan zelf kunnen uitrekenen hoeveel de servicekosten en de eigenaarslasten bedragen.
4.3.
De kantonrechter constateert dat [eiser 2] de met haar echtgenoot gesloten service-overeenkomst namens de VvE heeft ondertekend, maar zelf geen partij is bij die overeenkomst. Zonder nadere toelichting, die door [eiser 2] niet is gegeven, valt dan ook niet in te zien waarom [eiser 2] nakoming van die overeenkomst kan vorderen. Voor zover dat wel het geval zou zijn, geldt ook ten aanzien van [eiser 2] het volgende.
4.4.
De vraag of de met [eiser 1] gesloten service-overeenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen, kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven. Voor zover al sprake is van een rechtsgeldige overeenkomst, geldt namelijk dat uit die overeenkomst niet voortvloeit dat de VvE ter zake van de maandelijks te betalen voorschotbedragen een specificatie dient te verstrekken. Artikel 6.2 van de betreffende overeenkomst vermeldt weliswaar de basisservicelasten, de eigenaarslasten en het voorschot verwarmingslasten, maar in het betreffende artikel, noch elders in de overeenkomst, staat vermeld dat de VvE verplicht is de VvE-leden ter zake daarvan een gespecificeerde factuur te versturen. De VvE kan dus niet op basis van de service-overeenkomst veroordeeld worden tot het verstrekken van een dergelijke specificatie aan [eiser 1] .
4.5.
Het bestendige gebruik waarop [eiser 1] c.s. zich beroepen kan hen evenmin baten. De tot 1 januari 2020 gebruikelijke werkwijze ten aanzien van het verstrekken van een gespecificeerde factuur is inmiddels namelijk vervangen door het verstrekken van een zeer gedetailleerde begroting en [eiser 1] c.s. hebben geen argumenten aangevoerd om aan te nemen dat zij op basis daarvan niet in staat zouden zijn om de eigenaarslasten en servicekosten te berekenen en dus belang hebben bij voortzetting van de oude werkwijze.
Voor het honoreren van het beroep op de redelijkheid en billijkheid, dat overigens nauwelijks is toegelicht, ziet de kantonrechter evenmin aanleiding.
Voor het honoreren van het beroep op de redelijkheid en billijkheid, dat overigens nauwelijks is toegelicht, ziet de kantonrechter evenmin aanleiding.
4.6.
De conclusie uit het voorgaande is dat de vorderingen van [eiser 1] c.s. zullen worden afgewezen.
4.7.
[eiser 1] c.s. dienen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure te worden veroordeeld. De kantonrechter ziet vanwege de samenhang met de zaak met zaaknummer 8968728 EJ VERZ 21-15 aanleiding de salarispunten te halveren. De kosten worden daarmee tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op een bedrag van
€ 187,00 aan salaris gemachtigde (2 salarispunten x tarief € 187,00 x 0,5) en een bedrag van € 93,50 aan nakosten. Dat is in totaal € 280,50.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op een bedrag van € 280,50, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na vandaag tot de dag van volledige betaling;
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021.
(DM(O)