ECLI:NL:RBOVE:2021:3383

• Datum uitspraak: 24 augustus 2021
• Publicatiedatum: 1 september 2021
• Zaaknummer: 9145778 CV EXPL 21-1687 (hoofdzaak) en 9146167 CV EXPL 21-1688 (incident)
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.J.S. Groeneveld-Koekkoek
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding van huurovereenkomsten en huurprijsvermindering in verband met coronamaatregelen

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 24 augustus 2021 uitspraak gedaan in een geschil tussen een biljartvereniging en een vennootschap onder firma (V.O.F.) over de ontbinding van huurovereenkomsten en huurprijsvermindering. De eiseres, een biljartvereniging, vorderde ontbinding van de huurovereenkomsten voor zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte, en stelde dat de gedaagde partij, de V.O.F., zich niet als een goed huurder gedroeg. De gedaagde partij voerde aan dat hij recht had op huurprijsvermindering vanwege de coronamaatregelen en dat de eiseres tekortschiet in haar verplichtingen als verhuurder. De rechtbank oordeelde dat de tekortkomingen van de gedaagde partij niet van voldoende gewicht waren om de ontbinding van de huurovereenkomsten te rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding werd afgewezen. Echter, de rechtbank erkende dat de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid vormden die invloed had op de huurprijs. De gedaagde partij kreeg in reconventie een huurprijsvermindering van 12% toegewezen over de periode van 15 maart 2020 tot en met 31 maart 2021. Daarnaast werd de eiseres veroordeeld om binnen vier weken een vrijwilliger aan te stellen, op straffe van een dwangsom. De proceskosten werden gecompenseerd, wat betekent dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummers: 9145778 CV EXPL 21-1687 (hoofdzaak) en

9146167 CV EXPL 21-1688 (incident)

Vonnis van 24 augustus 2021

in de zaak van

1. [eiseres sub 1] ,

2. de stichting
[eiseres sub 2] ,

beiden zaakdoende en gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie in de hoofdzaak,

eisende partij in het incident in conventie, verwerende partij in het incident in reconventie,

gemachtigde: mr. A.J. Welvering te Leek,

tegen

1. [gedaagde sub 1] V.O.F.,

zaakdoende en gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [vestigingsplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [vestigingsplaats] ,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie in de hoofdzaak,

verwerende partij in het incident in conventie, eisende partij in het incident in reconventie,

gemachtigde: mr. M.U. Poerink te Woerden.

Partijen zullen hierna [eiseres] (vrouwelijk enkelvoud, dan wel afzonderlijk de vereniging en de stichting) en [gedaagde sub 2] (mannelijk enkelvoud, dan wel afzonderlijk het [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ) worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het (tussen)vonnis van 18 mei 2021 waarbij een mondelinge behandeling is bevolen

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende antwoord in het incident in reconventie

- de brief van [eiseres] van 15 juni 2021 met productie 33 t/m 46

- de akte houdende aanvullende producties (29 en 36 t/m 45) van [gedaagde sub 2]

- de e-mail van [eiseres] van 22 juni 2021 met productie 47 t/m 49

- de e-mail van [gedaagde sub 2] van 25 juni 2021 met productie 46

- de pleitnota van [gedaagde sub 2]

- de mondelinge behandeling via Skype op 29 juni 2021 waarvan de griffier zittingsaantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is in zowel de hoofdzaak als het incident vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is een in [oprichtingsdatum] opgerichte biljartvereniging waar sinds de jaren negentig van de vorige eeuw ook kan worden gekegeld. De vereniging is gevestigd in een monumentaal pand in het centrum van [vestigingsplaats] aan [het adres] . Dit pand beschikt ook over een horecagedeelte met keuken en op de eerste etage bevindt zich woonruimte.

2.2.

Begin 2015 heeft [eiseres] een vacature huurder/exploitant in [een dagblad] geplaatst waarop [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben gereageerd. Tijdens meerdere gesprekken is onder meer gesproken over verbouwplannen van het horecagedeelte en de woning, de financiering, vergunningen, het huurcontract en de huurprijzen met betrekking tot de horeca en woning. In een gespreksverslag van 22 april 2015 is onder meer het volgende neergelegd:

E. Vaststellen pacht/huurprijzen

Horeca

(…)

De leden van De Club krijgen een korting van 10% op de gehanteerde consumentenprijzen voor de horeca in de voorzaal.

2.3.

Op 2 juni 2015 is het [gedaagde sub 1] opgericht, van welke vennootschap [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de beide vennoten zijn.

2.4.

Op 14 juli 2015 hebben partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [het adres] te [vestigingsplaats] een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 september 2015 en lopende tot en met 31 augustus 2020 (hierna: huurovereenkomst I). Deze huurovereenkomst is (stilzwijgend) voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar. In de huurovereenkomst is verder, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

Het gehuurde, bestemming

1.3

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid, als [gedaagde sub 1] .

1.4

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.

Voorwaarden

2.1

Van deze huurovereenkomst maken deel uit de 'ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW', gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 2 oktober 2012 en aldaar ingeschreven onder nummer 59/2012, hierna te noemen 'algemene bepalingen'. De inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.

Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode

4.1

De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum tot 31-12-2015 10% van de omzet incl. btw. Vanaf 01-01-2016 bedraagt de huur bij een omzet inclusief BTW van € 150.000 tot € 275.000, 20% van de horecaomzet met als uitgangspunt een omzet van minimaal € 150.000, dus minimaal € 30.000. (zegge: minimaal dertigduizend euro).

Daarboven wordt de pacht jaarlijks geïndexeerd in overeenstemming met artikel 18.1 van de algemene bepalingen en met inachtneming van artikelen 18.2 tot en met 18.7 van de algemene bepalingen.

4.6

De eerste betaling van huurder heeft betrekking op de periode van 01-09-2015 tot en met 30-09-2015.

Huurder zal dit bedrag voldoen vóór of op iedere 7e dag van de volgende maand. (verder zie 4.1)

4.7

Tenzij anders vermeld, luiden alle bedragen in deze huurovereenkomst en de daarvan deel uitmakende algemene bepalingen, exclusief omzetbelasting.

4.8

De huurder dient verplicht te worden tot inzage in de boekhouding en de jaarrekening (in verband met de berekening van de huur). Verder dient verhuurder een onafhankelijke accountant voor rekening van de huurder, opdracht te kunnen laten geven om de omzetcijfers te verifiëren.

Bijzondere bepalingen

11.1

Tot de overige taken en verantwoordelijkheden van de huurder behoren:

- Het onderhoud van de voorzaal, opslag, keuken en bovenwoning is na renovatie en inrichting voor de huurder/pachter (z.g. klein onderhoud)

- Het onderhoud van de buitenzijde is voor rekening van de verhuurder. (z.g. groot onderhoud)

- Gas, water en licht van de woning en het horecagedeelte (keuken en voorzaal etc) zijn voor rekening van de huurder/pachter zodra hiervoor de meters zijn/kunnen worden aangepast. Anders zal hierover opnieuw overleg zijn.

(…).

11.3

Er zal een convenant worden opgesteld, verbonden aan deze overeenkomst, waarin aanvullende afspraken worden vastgelegd m.b.t. onder andere de afschrijving apparatuur, te leveren diensten door de huurder etc.

(…).

De algemene bepalingen luiden, voor zover hier van belang, als volgt:

Aansprakelijkheid:

11.3

Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.

11.4

Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing:

(…).

2.5.

Op 27 augustus 2015 hebben [eiseres] enerzijds en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] anderzijds met betrekking tot de (bedrijfs-)bovenwoning, gelegen boven de horecaruimte, aan [het adres] te [vestigingsplaats] een huurovereenkomst gesloten voor dezelfde duur als de duur van de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfsruimte, eveneens ingaande op 1 september 2015 en lopende tot en met 31 augustus 2020 (hierna: huurovereenkomst II). Deze overeenkomst is daarna voor onbepaalde tijd doorgelopen. In deze huurovereenkomst is verder, voor zover hier van belang, het volgende bepaald:

Het gehuurde, bestemming

1.2

Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als van de bedrijfs(horeca)ruimte afhankelijke (bedrijfs)woonruimte. Huurder en verhuurder verklaren in dat verband dat de aard van het horecabedrijf van huurder, [gedaagde sub 1] [eiseres] , de voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder vergt, de bewoning door huurder van het gehuurde bijdraagt aan de exploitatie van het horecabedrijf en er alleen toegang tot het gehuurde is via de bedrijfsruimte. Annex hiermee verklaart huurder het gehuurde te verlaten, zodra de huurovereenkomst ten aanzien van de bedrijfs(horeca)ruimte op welke grond dan ook, wordt beëindigd.

2.6.

Op 19 mei 2016 hebben partijen ingevolge artikel 11.3 van huurovereenkomst I een convenant gesloten waarin nadere afspraken zijn neergelegd. Daarin is onder meer het volgende bepaald:

A. Verplichtingen verhuurder :

(…)

k. Aanstellen van een vrijwilliger. Deze zal worden ingezet voor het verrichten van dagelijkse en incidenteel voorkomende werkzaamheden. De dagelijkse aansturing van deze vrijwilliger ligt bij de
huurder/pachter . (…)

B. Verplichtingen huurder/pachter

a. In overleg is besloten om, alleen voor het jaar
2016 de onder
4.1 van ons huurcontract genoemde
minimale huur van
€ 30.000,- excl. BTW te wijzigen in een
vaste huur van
€ 30.000,- excl. BTW (is € 2500,- excl. btw per maand)

Dit betekent niet dat het huurcontract wordt herzien, maar dat we voor 2016 een aangepaste situatie wordt gehanteerd vanwege de situatie en de opstart van de zaak. Huurder heeft zich middels handtekening geconformeerd aan het huurcontract getekend d.d. 14-07-2015 en zullen de verplichtingen daarvan vanaf 1 januari
2017 zonder voorbehoud nakomen. (…).

g. Kosten onderhoud aan alle keukenapparatuur zijn voor rekening van de
huurder gedurende de afschrijfperiode. De kosten onderhoud in de periode einde afschrijfperiode tot vervanging van nieuwe apparatuur is voor rekening van
verhuurder .

In samenspraak zal een lijst opstellen van de aangeschafte apparatuur met daarop vermeld de met de verhuurder overeengekomen afschrijfperiodes. Deze zal als
bijlage worden toegevoegd aan dit
convenant .

C. Diversen

(…)

- Voor het verhelpen van die kleine defecten kan noodzakelijk materiaal worden aangeschaft door de verhuurder [bedoeld wordt: huurder, toevoeging kantonrechter] en tegen overlegging van bonnen worden vergoed. Bij bedragen > € 100,- vindt vooraf overleg plaats.

2.7.

Vanaf oktober 2016 verslechtert de verstandhouding tussen partijen. Na juli 2019 is tussen partijen geen maandelijks overleg meer en vindt de communicatie tussen hen vooral schriftelijk plaats. Partijen verwijten elkaar over en weer dat verplichtingen uit de huurovereenkomsten en het convenant niet juist en/of onvolledig worden nagekomen.

2.8.

Nadat [gedaagde sub 2] op 15 oktober 2019 en 4 maart 2020 de stichting heeft gevraagd diverse gebreken aan de woonruimte te herstellen, heeft hij de Huurcommissie verzocht om huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken. De Huurcommissie heeft inmiddels een tweetal onderzoeksrapporten uitgebracht, maar nog geen beslissing op bedoeld verzoek genomen.

2.9.

Vanaf medio 2020 is [gedaagde sub 2] vanuit de gehuurde bedrijfsruimte gestart met [bedrijven maaltijdbezorging] ).

3. Het geschil in de hoofdzaak

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert – na eisvermeerdering – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

(I) alle in de dagvaarding vermelde, tussen partijen bestaande huurovereenkomsten ter zake de door [gedaagde sub 2] van [eiseres] gehuurde ruimtes aan [het adres] te [vestigingsplaats] , zal ontbinden alsmede [gedaagde sub 2] zal veroordelen om voormelde gehuurde ruimtes met al de zijnen en al het zijne binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een in goede justitie te stellen termijn, te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de bij [gedaagde sub 2] in bezit zijnde sleutels, en één en ander ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen;

(II) [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 17.971,62, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening daarvan;

(III) [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.251,87 per maand aan [eiseres] voor iedere maand vanaf 1 februari 2021 tot aan het moment van beëindiging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;

(IV) [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen in de (na)kosten van deze procedure.

3.2.

Aan haar vorderingen legt [eiseres] , samengevat, ten grondslag dat [gedaagde sub 2] zich niet als een goed huurder en – ten opzichte van [eiseres] en haar leden – gastheer gedraagt door de op hem rustende verplichtingen uit de huurovereenkomsten en het convenant niet juist en/of volledig na te komen, waardoor uiteindelijk een onhoudbare situatie is ontstaan die ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. Daartoe voert [eiseres] onder meer aan dat [gedaagde sub 2] zijn beheerderstaken en de afgesproken ledenkorting niet goed uitvoert. Verder heeft [gedaagde sub 2] een huurachterstand van € 17.971,62 inclusief btw (januari t/m juli 2019 en oktober 2020 t/m februari 2021) laten ontstaan. Ook exploiteren [gedaagde sub 2] zonder toestemming van [eiseres] vanuit het gehuurde andere ondernemingen, te weten [bedrijven maaltijdbezorging] , waarvan de omzet niet aan [eiseres] – in verband met de huurberekening – inzichtelijk wordt gemaakt.

3.3.

[gedaagde sub 2] betwist de door [eiseres] gestelde huurprijs van € 3.251,87 inclusief btw per maand. Als er een huurachterstand zou bestaan, dan beroept [gedaagde sub 2] zich ingevolge de artikelen 7:203 BW (ter beschikking stellen), 7:204 BW (gebrek), 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) en 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) op verrekening met de huurkorting waarop hij vanwege de coronacrisis recht heeft. Verder stelt [gedaagde sub 2] op zijn beurt dat [eiseres] zich niet als een goed verhuurder gedraagt door ernstige gebreken aan het door hem gehuurde niet te herstellen, ondanks herhaalde verzoeken daartoe. Zo is bijvoorbeeld de brandveiligheid van het gehuurde in het geding. Daarnaast schiet [eiseres] tegenover [gedaagde sub 2] tekort in haar (contractuele) verhuurdersverplichtingen, zoals het aanstellen van een vrijwilliger en vervanging van inmiddels afgeschreven inventaris/apparatuur (koelwerkbanken en magnetron). Ook wijst [gedaagde sub 2] erop dat de verwijten van [eiseres] vooral zien op zijn hoedanigheid van beheerder van de biljartzaal en kegelbanen en niet op die van huurder van de bedrijfs- en woonruimte. [gedaagde sub 2] stelt dat hij als huurder niet is tekortgeschoten, zodat een ontbinding van de huurovereenkomsten niet gerechtvaardigd is.

in reconventie

3.4.

[gedaagde sub 2] vordert – na eisvermindering ter zitting met betrekking tot de plaatsing van tijdschakelaars bij de biljarts – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

( a) zal bepalen dat de door [gedaagde sub 2] aan [eiseres] verschuldigde huurprijs over de periode van de coronacrisis, waarbij voor de exploitatie van het gehuurde beperkende maatregelen gelden (waaronder de 1,5 meter regel) op basis van ofwel de vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek ofwel een wijziging van de huurovereenkomst op basis van onvoorziene omstandigheden, de volgende huurprijsvermindering geldt:

1. van de huurprijs, althans een zodanig ander percentage als de kantonrechter juist acht tijdens de sluitingsperiode van de horeca (onder meer inhoudende de periode van 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de horeca volledig open mag), en;

2. 25% van de huurprijs, althans een zodanig ander percentage als de kantonrechter juist acht tijdens de periode dat het gehuurde kan worden geëxploiteerd, maar door toedoen van de coronacrisis beperkende maatregelen gelden (onder meer betreffende de periode tussen 1 juni en 15 oktober 2020);

( b) [eiseres] zal veroordelen om binnen vier weken na datum vonnis:

- een vrijwilliger voor [gedaagde sub 2] te regelen conform punt A sub K op pagina 1 van het convenant;

- de koelbanken en magnetron in het gehuurde te vervangen;

dit alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 althans een andere door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, per dag of dagdeel dat [eiseres] met de voldoening aan deze veroordeling in gebreke zal zijn, met per onderwerp een maximum van € 10.000,00 aan te verbeuren dwangsommen;

( c) [eiseres] zal veroordelen om aan [gedaagde sub 2] tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de sommen van € 1.815,00 en € 875,94;

( d) (voorwaardelijk) [eiseres] zal veroordelen tot betaling aan [gedaagde sub 2] van de (nader bij akte te specificeren) schadevergoeding;

( e) [eiseres] zal veroordelen in de proceskosten.

3.5.

Aan zijn vorderingen legt [gedaagde sub 2] , samengevat, ten grondslag dat er een huurkorting moet plaatsvinden vanwege de coronacrisis. Er is volgens hem sprake van een gebrek aan het gehuurde en onvoorziene omstandigheden. Hij wijst op recente rechtspraak hierover. Over de periode dat de horeca volledig is gesloten, zou volgens [gedaagde sub 2] een huurprijsvermindering van 100% op zijn plaats zijn en over de periode dat er nog overheidsmaatregelen zijn zoals de anderhalve meter maatregel een vermindering van minimaal 25%.

Daarnaast vordert [gedaagde sub 2] teveel betaalde huur van € 1.815,00 inclusief btw terug over 2017, omdat bij de registratie van de omzet via het destijds nieuwe kassasysteem ten onrechte geen rekening is gehouden met de ledenkorting. Daardoor is per abuis een te hoge omzet opgegeven. Tevens vraagt hij betaling van factuur 202004-19 ten bedrage van € 875,94 voor het verhelpen van kleine defecten en het aanschaffen van noodzakelijk materiaal voor de biljartzaal en kegelbaan.

Verder vordert [gedaagde sub 2] vervanging van de koelwerkbanken en de magnetron op grond van punt B sub g. van het convenant en het toewijzen van een vrijwilliger aan [gedaagde sub 2] op grond van punt A sub k. van het convenant.

Indien de vordering in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, maakt [gedaagde sub 2] aanspraak op vergoeding van nader te onderbouwen schade die zal ontstaan als gevolg van het beëindigen van zijn bedrijfsvoering en de kosten voor het zoeken van een geschikte andere huurruimte.

3.6.

[eiseres] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. Het geschil in het incident

in conventie

4.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen voor de duur van het geding in de hoofdzaak tot betaling van een bedrag van € 3.251,87 per maand, voor het eerst per 1 januari 2021, alsmede tot betaling van de kosten van het incident, het (na)salaris daaronder begrepen.

4.2.

[gedaagde sub 2] bepleit primair dat de incidentele vordering van [eiseres] moet worden afgewezen. Subsidiair stelt [gedaagde sub 2] dat de betaling van de huurvordering tot nihil dan wel tot de som van € 1.343,75 inclusief btw moet worden bepaald dan wel tot een in goede justitie te bepalen som moet worden gematigd.

in reconventie

4.3.

In reconventie vordert [gedaagde sub 2] in het incident dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

(1) zal bepalen dat de door [gedaagde sub 2] aan [eiseres] verschuldigde huurprijs voor het gehuurde voor de duur van het geding in de hoofdzaak, zolang er sprake is van een coronacrisis en beperkende maatregelen voor [gedaagde sub 2] in zijn hoedanigheid van huurder en exploitant van een (horeca)bedrijfsruimte, onder andere op basis van het feit dat het onvoorziene omstandigheden en/of een gebrek betreft, zal worden verminderd met 50% van deze huurprijs, althans een zodanig ander percentage als de kantonrechter juist zal oordelen;

Subsidiair:

(2) [eiseres] zal verplichten te gedogen dat [gedaagde sub 2] voor de duur van het geding in de hoofdzaak, zolang er sprake is van een coronacrisis en beperkende maatregelen voor [gedaagde sub 2] in zijn hoedanigheid van huurder en exploitant van een (horeca)bedrijfsruimte, de huur onder andere op basis van het feit dat het onvoorziene omstandigheden en/of een gebrek betreft, opschort met een percentage van 50% van deze huurprijs, althans een zodanig ander percentage als de kantonrechter juist zal oordelen.

5. De beoordeling

in de hoofdzaak in conventie en reconventie

5.1.

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, zullen deze gezamenlijk worden besproken. De kantonrechter zal eerst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst bespreken, daarna de verschuldigde huurprijs en de huurachterstand, vervolgens de gevorderde huurprijsvermindering en tot slot de overige vorderingen.

Ontbinding huurovereenkomst?

5.2.

[eiseres] vordert ontbinding van huurovereenkomst I en II en ontruiming van het gehuurde. Daartoe voert [eiseres] aan dat aan de zijde van [gedaagde sub 2] sprake is van diverse tekortkomingen. Zo is [gedaagde sub 2] niet dienstbaar richting de vereniging, zijn er klachten van leden over hem, voldoet hij niet aan zijn schoonmaakverplichtingen, stelt hij zelfstandig regels op, komt hij niet meer bij de maandelijkse overleggen, betaalt hij de huur niet tijdig en volledig en wijzigt hij zonder toestemming het interieur van het horecagedeelte. Ook stelt [eiseres] dat [gedaagde sub 2] zonder toestemming andere ondernemingen vanuit het gehuurde exploiteert en de daarmee behaalde omzet niet via de kassa registreert ten behoeve van de huurberekening. Volgens [eiseres] is door deze tekortkomingen van [gedaagde sub 2] tussen partijen een onhoudbare en onwerkbare situatie ontstaan die ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt.

5.3.

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van één van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

5.4.

De vraag die in deze zaak centraal staat is of [gedaagde sub 2] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomsten en indien dit het geval is, of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van het gehuurde, gelet op de gevolgen voor de huurder, te rechtvaardigen. Of ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd is, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

5.5.

De kantonrechter stelt voorop dat - zoveel is wel gebleken op basis van de over en weer door partijen in het geding gebrachte stukken en het ter zitting besprokene - de verhoudingen tussen huurder en verhuurder in de loop der tijd danig verstoord zijn geraakt. Partijen betichten elkaar over en weer van niet-nakoming van verplichtingen voortvloeiende uit de tussen hen gesloten huurovereenkomsten. Tegenover de hiervoor in 5.2 genoemde verwijten van [eiseres] aan het adres van [gedaagde sub 2] staat dat [gedaagde sub 2] frequent heeft geklaagd over door hem gestelde gebreken aan het gehuurde (o.a. brandveiligheid) en de weigerachtige houding van [eiseres] om afgeschreven inventaris/apparatuur te vervangen en een vrijwilliger aan te stellen.

5.6.

De kantonrechter stelt vast dat veruit de meeste verwijten van [eiseres] zien op de wijze waarop [gedaagde sub 2] uitvoering geeft aan zijn taken als gastheer en beheerder, zoals die onder meer in het gespreksverslag van 22 april 2015 (10% ledenkorting) en het convenant (o.a. schoonmaak toiletten en biljart- en kegelzaal) zijn uitgewerkt, en niet zozeer op zijn kwaliteit als huurder. Hoewel [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 2] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan, staat daar tegenover dat [gedaagde sub 2] nooit helemaal met de huurbetaling is gestopt en vanaf januari 2021 een maandelijks (voorschot)bedrag van € 1.600,00 betaalt. Bovendien speelt hierbij de discussie tussen partijen over wat is afgesproken over de hoogte van de huursom in het geval de omzet onder € 150.000,00 inclusief btw blijft, een situatie die partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet hadden verwacht. De kantonrechter zal hierna nader ingaan op de door [gedaagde sub 2] verschuldigde huurprijs. Verder heeft [gedaagde sub 2] weliswaar erkend dat hij zonder toestemming van [eiseres] de inrichting/het interieur van het horecagedeelte heeft gewijzigd, maar daarmee heeft [gedaagde sub 2] niet in strijd gehandeld met de overeengekomen bestemming van de gehuurde bedrijfsruimte als [gedaagde sub 1] . Bovendien heeft [gedaagde sub 2] onweersproken gesteld dat hij de aanpassingen zonder veel moeite ongedaan kan maken. Dit is anders ten aanzien van de maaltijdbezorging die [gedaagde sub 2] vanwege de coronacrisis vanaf september 2020 via [bedrijven maaltijdbezorging] als aanvullende c.q. tijdelijk vervangende activiteit vanuit het gehuurde ontplooit. Vast staat dat [eiseres] daarvoor nimmer schriftelijke toestemming heeft verleend. Daarmee handelt [gedaagde sub 2] , zo is onbetwist gebleven, in strijd met artikel 1.3 en 1.4 van huurovereenkomst I (zie r.o. 2.4). Tijdens de zitting heeft [eiseres] verklaard dat zij met name bezwaar tegen deze activiteit heeft, omdat de omzet daarvan niet op een juiste en volledige wijze wordt gemeld aan [eiseres] en daardoor niet bij de huurberekening wordt betrokken. De kantonrechter constateert dat in deze zaak niet voorligt de vraag of de omzet van de [bedrijven maaltijdbezorging] bij de omzet van het [gedaagde sub 1] moet worden opgeteld voor de (her)berekening van de huurprijs. Wel is het zo dat de kantonrechter bij de beoordeling van de vraag of huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis moet plaatsvinden, rekening zal houden met de omzet uit de [bedrijven maaltijdbezorging] .

5.7.

De kantonrechter is van oordeel dat de door [eiseres] gestelde tekortkomingen van [gedaagde sub 2] van onvoldoende gewicht zijn om ontbinding van de huurovereenkomsten te rechtvaardigen. Daarbij betrekt de kantonrechter dat aan het belang van [gedaagde sub 2] bij voortzetting van de huurovereenkomsten – vanwege zijn broodwinning en woonruimte is [gedaagde sub 2] daarvan volledig afhankelijk – een zwaarder gewicht moet worden toegekend dan aan het belang van [eiseres] bij een goede samenwerking met de huurder/beheerder. Het tijdelijk omzet genereren in de coronacrisis via een daartoe opgericht bezorgings-/afhaalbedrijf om daarmee [gedaagde sub 1] overeind te houden en personeel te behouden, is in zoverre een tekortkoming dat [gedaagde sub 2] dit niet heeft gemeld en niet eerder omzetcijfers heeft gemeld aan [eiseres] . Nu hij die cijfers in deze procedure wel heeft overgelegd en een toelichting daarop heeft gegeven, ziet de kantonrechter onvoldoende aanleiding om met inachtneming van de hiervoor genoemde belangen tot ontbinding van de huurovereenkomsten over te gaan. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van huurovereenkomsten I en II en ontruiming van het gehuurde moet worden afgewezen. Hieruit volgt dat de door [gedaagde sub 2] voorwaardelijk ingestelde vordering tot schadevergoeding geen bespreking behoeft.

Huurprijs

5.8.

Partijen verschillen voorts van mening over de uitleg van artikel 4.1 van huurovereenkomst I. [eiseres] betoogt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde sub 2] een minimale huurprijs per jaar is verschuldigd van € 30.000,00 exclusief btw, terwijl [gedaagde sub 2] meent dat partijen hebben afgesproken dat de minimale huurprijs wordt losgelaten als er op jaarbasis minder dan € 150.000,00 inclusief btw omzet wordt gerealiseerd. De kantonrechter overweegt als volgt.

5.9.

Voor het antwoord op de vraag hoe in schriftelijke contracten de verhouding tussen partijen is geregeld komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltex-maatstaf). Daarbij zijn telkens van betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar een taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang.

5.10.

Artikel 4.1 van huurovereenkomst I brengt met zich dat partijen met elkaar hebben afgesproken dat [gedaagde sub 2] voor de bedrijfsruimte vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst (1 september 2015) tot en met 31 december 2015 een huurprijs is verschuldigd van 10% van de omzet inclusief btw en daarna 20% van de omzet inclusief btw bij een omzet van € 150.000,00 tot € 275.000,00 inclusief btw met een minimale huurprijs van € 30.000,00 exclusief btw per jaar (en exclusief indexatie ex artikel 4.1 jo. artikel 18 van de algemene bepalingen). De kantonrechter is van oordeel dat een redelijke uitleg van artikel 4.1 betekent dat deze minimale huurprijs ook geldt als [gedaagde sub 2] in een jaar minder dan € 150.000,00 omzet inclusief btw heeft gerealiseerd. Dat partijen als uitgangspunt een minimale huurprijs van € 30.000,00 exclusief btw per jaar zijn overeengekomen volgt niet alleen uit de tekst van artikel 4.1 van huurovereenkomst I maar ook uit de tekst van onderdeel B sub a van het convenant waarin met zoveel woorden wordt verwezen naar “
de onder lid 4.1 van ons huurcontract genoemde minimale huur van € 30.000,- excl. BTW ”. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit dit subonderdeel van het convenant ook dat partijen “
vanwege de situatie en de opstart van de zaak ” voor 2016 een afwijkende huurprijs hebben afgesproken, in die zin dat voor dat jaar een vaste huur van € 30.000,00 exclusief btw (€ 2.500,00 per maand exclusief btw) gold, en dat vanaf 1 januari 2017 de huurprijs wordt berekend op de wijze zoals in artikel 4.1 is bepaald. [gedaagde sub 2] heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat partijen een andere, afwijkende uitleg hebben beoogd. Aan het enkele feit dat [eiseres] door een rekenfout van de penningmeester vanaf 2017 tot oktober 2020 geen btw over de huurprijs heeft gerekend, kan [gedaagde sub 2] – die daarvan overigens voordeel heeft gehad – geen recht ontlenen dat partijen ter zake een afwijkende afspraak hebben gemaakt.

5.11.

De in conventie gevorderde betaling van de huurachterstand van € 17.971,62 (op basis van productie 24 bij de akte houdende wijziging c.q. vermeerdering van eis van [eiseres] van 9 maart 2021) kan als onvoldoende betwist worden toegewezen. Wel moet daarop nog de betaling van € 1.600,00 van [gedaagde sub 2] voor de maand januari 2021 in mindering worden gebracht, zodat een bedrag van € 16.371,62 resteert. De achterstand ziet op de huurbetalingen in oktober 2020 tot en met januari 2021 en enkele facturen met kleine bedragen in 2019 en 2021. [gedaagde sub 2] heeft zich beroepen op verrekening met haar tegenvorderingen, zodat de kantonrechter na de beoordeling van die tegenvorderingen de eventuele verrekening aan de orde zal stellen.

Huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis?

5.12.

Vervolgens is de vraag of [gedaagde sub 2] vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden is zijn huurbetalingsverplichting volledig na te komen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

5.13.

Zoals door [gedaagde sub 2] ook met verwijzing naar recente jurisprudentie naar voren is gebracht, is in de rechtspraak inmiddels meerdere keren uitgemaakt dat de beperkende maatregelen van de overheid als gevolg van de coronacrisis moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van huurovereenkomst I voor ogen hebben gehad dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken, die heeft geleid tot overheidsmaatregelen (nationaal en internationaal) die het gebruik van een groot deel van de middenstandsbedrijfsruimte voor een langere periode juridisch en/of feitelijk onmogelijk maken, dan wel ernstig belemmeren. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat partijen de gevolgen van deze crisis niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. In het licht van de aard van de overeenkomst en de verkeersopvattingen behoren de gevolgen van de coronacrisis en de daarop gevolgde overheidsmaatregelen niet geheel voor rekening te komen van [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] hoefde bij het aangaan van huurovereenkomst I niet te verwachten dat het huurgenot, dat wil zeggen de mogelijkheid om het gehuurde als [gedaagde sub 1] te exploiteren, zou worden aangetast door een crisis van dit formaat.

5.14.

De (onvoorziene) overheidsmaatregelen maken dat het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming kan worden gebruikt. Deze aantasting van het huurgenot moet worden beschouwd als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zo kan ook worden afgeleid uit de parlementaire behandeling van de gebrekenregeling. Ten aanzien van het beroep van [eiseres] op de exoneratieclausule ex artikel 11.3 van de algemene bepalingen overweegt de kantonrechter dat deze wegens onvoorziene omstandigheden buiten toepassing blijft. Partijen hebben de wereldwijde pandemie noch bij het sluiten van de overeenkomst, noch bij het overeenkomen van een exoneratieclausule voor ogen gehad, zodat deze niet geacht kan worden in de huurovereenkomst te zijn verdisconteerd.

5.15.

De coronacrisis en de overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De verhuurder is wel in staat om het gehuurde feitelijk beschikbaar te stellen, maar die beschikbaarstelling heeft voor de huurder iedere zin verloren, omdat het gehuurde niet kan worden geëxploiteerd zoals in de huurovereenkomst was afgesproken als gevolg van een gebrek. Het feit dat sprake is van een gebrek, maakt dat [eiseres] zolang de beperkingen gelden [gedaagde sub 2] niet volledig aan zijn verplichting tot betaling van de huur kan houden. [gedaagde sub 2] kan op grond van artikel 7:207 BW met terugwerkende kracht aanspraak maken op huurprijsvermindering. In de gegeven situatie is het niet redelijk indien vanwege dit gebrek de betalingsverplichting van [gedaagde sub 2] zou worden verlaagd tot nihil. Vanwege de omzetafhankelijke huurprijs (ook al was sprake van een minimale huurprijs) was de te betalen huurprijs voor het jaar 2020 voor [gedaagde sub 2] enerzijds al lager dan eerdere jaren. Voor [eiseres] waren anderzijds de huurinkomsten over 2020 aanzienlijk lager dan begroot, ook als gevolg van die omzetafhankelijke huurprijs. Zo heeft [eiseres] onbetwist gesteld dat de huur van de horeca was begroot op € 48.273,00 exclusief btw, terwijl het resultaat € 31.860,00 exclusief btw (€ 38.550,60 inclusief btw) bedroeg op basis van de minimale in rekening gebrachte (geïndexeerde) huurprijs. Dit betekent dat de verhuurder ook minder inkomsten heeft gehad, maar daar tegenover staat geen compensatie van de overheid. Dit terwijl [eiseres] ook haar vaste lasten moet betalen. Daar houdt de kantonrechter ook rekening mee. Het is redelijk om de gevolgen van deze tegenslag over beide partijen te verdelen. Ter beoordeling ligt voor wat dit financiële nadeel inhoudt en hoe die pijn moet worden verdeeld.

5.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter moet ook de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) bij de verdeling van het financiële nadeel worden betrokken. De TVL is gericht op ondernemers die door de coronacrisis veel omzet verliezen en daardoor in de problemen komen met het betalen van de vaste lasten. De TVL is bij uitstek bedoeld om de vaste lasten te voldoen, waarvan huur het belangrijkste onderdeel is. Het heeft op die manier direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot. Het is dan ook redelijk om bij het verdelen van ‘de pijn’ de TVL-vergoeding mee te nemen, met name nu die vergoeding per 1 januari 2021 is uitgebreid naar 85 % en per 1 april 2021 naar 100%. [eiseres] heeft geen recht op een dergelijke vergoeding of een andere tegemoetkoming voor de gevolgen van de coronacrisis. Zij is als vereniging dan wel stichting echter wel zeer afhankelijk van de inkomsten uit de verhuur. Bovendien heeft zij voldoende onderbouwd dat zij een aanzienlijk deel van de vaste lasten voor haar rekening neemt, zoals de verzekeringen van het gehele gebouw, de gemeentelijke belastingen en de waterschapsbelastingen. De vraag is dan hoe de TVL-vergoeding in de verdeling van de pijn moet worden meegenomen. Het volgende is daarbij volgens de kantonrechter van belang.

5.17.

De TVL is onderverdeeld in diverse periodes en is aan te vragen door alle bedrijven die meer dan 30% omzet verliezen en daardoor in de problemen komen met het betalen van de vaste lasten. [gedaagde sub 2] heeft gedurende de periode 15 maart 2020 tot en met eind maart 2021 gebruik gemaakt van deze TVL-regeling. Aan het begin van de coronacrisis in april 2020 heeft [gedaagde sub 2] een TOGS ontvangen van € 4.000,00 (een subsidiepercentage van ongeveer 50%). Vervolgens hebben TVL uitkeringen plaatsgevonden over de periodes juni tot en met september 2020 (50%), over het vierde kwartaal van 2020 (ongeveer 70%) en over het eerste kwartaal van 2021 (85%) ^[1] . Vanaf 1 april 2021 bedraagt de TVL 100%.

5.18.

In de rechtspraak zijn inmiddels verschillende methodes ontwikkeld om de TVL-vergoeding mee te nemen in de berekening van de huurprijskorting. De TVL-vergoeding kan bijvoorbeeld in de berekening worden meegenomen door deze bij de omzet te betrekken (zoals bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam 9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937). Het omzetverlies wordt dan lager en de huurprijskorting als gevolg daarvan ook. Maar bij die rekenmethode wordt naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende rekening gehouden met het feit dat de TVL-vergoedingen flink zijn toegenomen en per 1 april 2021 zelfs 100% bedragen (zie ook Rechtbank Overijssel 8 april 2021, ECLI:NL:RBOVE:2021:1502). Dit betekent dat de overheid 100% van de vaste lasten vergoed. De kantonrechter ziet geen aanleiding om vanaf april 2021 naast een volledige tegemoetkoming in de vaste lasten door de overheid ook nog een huurprijsvermindering toe te passen. Daarbij weegt de kantonrechter zoals gezegd mee dat de verhuurder ook minder huurinkomsten ontvangt door de omzetafhankelijke huurprijs en een belangrijk deel van de vaste lasten draagt, terwijl zij daarvoor niet gecompenseerd wordt.

5.19.

De berekening die de kantonrechter in deze zaak zal toepassen luidt als volgt. De periode waarop de huurprijsvermindering ziet betreft 15 maart 2020 tot en met maart 2021. De kantonrechter gaat uit van de omzetcijfers van het [gedaagde sub 1] zoals genoemd in punt 70 van de conclusie van antwoord in het incident in conventie (tevens incident in reconventie). Hieruit blijkt een omzet van € 45.499,00 over de periode 15 maart 2020 tot en met (22) maart 2021 en een omzet van € 267.445,00 over de periode 15 maart 2019 tot en met (22) maart 2020. Dat betekent een omzetverlies van afgerond 83%. Zoals eerder overwogen moet in het kader van de huurprijsvermindering rekening worden gehouden met de extra omzet uit de [bedrijven maaltijdbezorging] . In de genoemde periode van de coronacrisis tot april 2021 ziet deze omzet volgens productie 43 bij de akte houdende aanvullende producties van [gedaagde sub 2] van 29 juni 2021 op een bedrag van € 49.267,00. Dit zijn weliswaar voorlopige cijfers, maar deze zijn niet betwist door de [eiseres] . Als dit bedrag wordt opgeteld bij de omzet van het [gedaagde sub 1] (in totaal € 94.766,00) betekent dit een omzetverlies van afgerond 65%.
De TVL vergoedingen moeten vervolgens ook worden verdeeld over de bedoelde periode. Dat levert een gemiddeld subsidiepercentage op van afgerond 63% ((2,5 maand x 50% + 4 x 50% + 3 x 70% + 3 x 85% =) 790 : 12,5 maand). De te verdelen pijn tussen partijen betreft dan het deel dat niet door de TVL vergoed wordt: een percentage van 37%. De huurprijsvermindering wordt dan afgerond 12% (omzetverlies 65% : 2 x 37%) over de periode 15 maart 2020 tot en met maart 2021. Voor een berekening zoals door [gedaagde sub 2] voorgesteld per periode ziet de kantonrechter geen aanleiding; de cijfers (zowel omzet als TVL) middelen zich op deze manier vanzelf uit.

5.20.

De kantonrechter concludeert dat de vordering van [gedaagde sub 2] in reconventie om een huurprijsvermindering te bepalen zal worden toegewezen, met dien verstande dat de huurprijsvermindering 12% bedraagt over de periode 15 maart 2020 tot en met 31 maart 2021. Aangezien [gedaagde sub 2] zich op verrekening heeft beroepen, zal de kantonrechter berekenen welk bedrag in mindering moet worden gebracht op de gevorderde huurachterstand. Voor de periode 15 maart 2020 tot en met 31 december 2020 betekent dat het volgende. De huurprijs over die periode bedroeg € 30.519,23 inclusief btw (€ 38.550,60 inclusief btw : 12 x 9,5). Daarvan is dus 12% niet verschuldigd wegens huurprijsvermindering en dat levert een bedrag op van € 3.662,31. Over het eerste kwartaal van 2021 was een (minimale) huurprijs verschuldigd van € 9.755,61 (3 x € 3.251,87). De korting voor deze periode ziet op een bedrag van € 1.170,67. Dit laatste bedrag kan nog hoger worden, indien achteraf blijkt dat over 2021 een hoger bedrag aan huur moet worden betaald (vanwege een hogere omzet dan € 150.000,00 inclusief btw). In totaal levert dit dus (voorlopig) aan huurkorting op een bedrag van
€ 4.832,98 .

Overige vorderingen in reconventie

5.21.

[gedaagde sub 2] vordert voorts de aanstelling van een vrijwilliger door [eiseres] en beroept zich daarbij op onderdeel A sub k van het convenant.

5.22.

[eiseres] betwist dat zij degene is die een vrijwilliger moet zoeken. Wel wijst zij erop dat zij tot op de dag van vandaag een vrijwilligersvergoeding aan [gedaagde sub 2] betaalt en dat deze vergoeding uitsluitend is bedoeld voor werkzaamheden ten behoeve van de vereniging.

5.23.

De kantonrechter is van oordeel dat uit de tekst van het convenant duidelijk volgt dat partijen hebben afgesproken dat het aanstellen van een vrijwilliger een verplichting van [eiseres] is. [eiseres] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou moeten volgen dat partijen een andere bedoeling hadden met deze bepaling, namelijk dat [eiseres] alleen zou betalen voor de vrijwilliger. Dat [eiseres] eerder op voorspraak van [gedaagde sub 2] met de persoon van de vrijwilliger [naam vrijwilliger] heeft ingestemd en dat [eiseres] telkens een vrijwilligersbijdrage heeft betaald aan [gedaagde sub 2] , doet aan de verplichting uit het convenant niet af. Ditzelfde geldt voor de stelling van [eiseres] dat zij geen leden van de vereniging en/of andere personen kent die zich als vrijwilliger beschikbaar willen stellen. Dit betekent dat de door [gedaagde sub 2] gevorderde aanstelling van een vrijwilliger toewijsbaar is. De gevorderde dwangsom zal de kantonrechter op de hierna te melden wijze matigen.

5.24.

Ook vordert [gedaagde sub 2] dat [eiseres] de koelbanken en de magnetron in de gehuurde bedrijfsruimte vervangt. Volgens [gedaagde sub 2] is deze apparatuur/inventaris per 19 mei 2021 (vijf jaar na ondertekening van het convenant) afgeschreven.

5.25.

[eiseres] voert als verweer dat zij nog recent herstelwerkzaamheden aan de koelbanken heeft verricht, zodat niet valt in te zien waarom deze zouden moeten worden vervangen. Voor wat betreft de magnetron wijst [eiseres] erop dat deze niet staat vermeld op de afschrijvingslijst behorende bij het convenant.

5.26.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde sub 2] ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst naar een door hem als productie 23 overgelegde, niet-ondertekend, overzicht dat op 1 januari 2017 is opgemaakt. In dit overzicht is onder meer opgenomen “de apparatuur en diversen in de keuken/bar” die door [eiseres] zijn geleverd met daarbij vermeld de afschrijvingsperiode. Ten aanzien van 2 stuks koelwerkbanken is aangegeven dat de afschrijvingsperiode 5 jaar bedraagt. Anders dan [gedaagde sub 2] betoogt, kan uit het convenant en voormeld overzicht niet worden afgeleid dat de afschrijvingsperiode met de ondertekening van het convenant op 19 mei 2016 is aangevangen. Voorts heeft [gedaagde sub 2] onvoldoende onderbouwd dat de koelwerkbanken na de herstelwerkzaamheden van [eiseres] (opnieuw) defect zijn geraakt. In ieder geval valt dit niet uit de foto’s op te maken die [gedaagde sub 2] als productie 37 in het geding heeft gebracht. Ten aanzien van de magnetron geldt dat [gedaagde sub 2] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat deze deel uitmaakt van de “keuken inventaris” die op het overzicht staat vermeld. Een en ander leidt ertoe dat de gevorderde vervanging van de koelbanken en magnetron moet worden afgewezen.

5.27.

Daarnaast vordert [gedaagde sub 2] betaling van zijn factuur van 20 januari 2020 met factuurnummer 202001-006 ter zake van teveel betaalde huur in 2017 ad € 1.815,00 inclusief btw. Daartoe voert [gedaagde sub 2] aan dat hij in dat jaar gebruik heeft gemaakt van een nieuw kassasysteem waarbij abusievelijk de ledenkorting niet is verwerkt waardoor de aan [eiseres] opgegeven omzet (inclusief btw) hoger is uitgevallen dan de daadwerkelijk gerealiseerde omzet (inclusief btw). Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [gedaagde sub 2] naar e-mailcorrespondentie die tussen partijen en [A] automatisering (leverancier van de nieuwe kassa) over dit onderwerp heeft plaatsgevonden (productie 39 van [gedaagde sub 2] ).

5.28.

[eiseres] betwist bij gebrek aan onderbouwing dat [gedaagde sub 2] in 2017 teveel huur heeft betaald.

5.29.

Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat uit gemelde

e-mailcorrespondentie zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt af te leiden op welke wijze [gedaagde sub 2] het bedrag ad € 1.815,00 inclusief btw heeft berekend dat hij in 2017 teveel aan huur zou hebben betaald. Reeds hierom dient deze vordering te worden afgewezen.

5.30.

Tot slot vordert [gedaagde sub 2] op basis van het convenant ook betaling van zijn factuur van 21 april 2020 met factuurnummer 202004-019 ter zake van kosten van kleine reparaties en aanschaf van noodzakelijk materiaal (o.a. brandvertragende gordijnen) ten behoeve van het onderhoud van de biljart- en kegelbaan ad € 876,94 inclusief btw. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst [gedaagde sub 2] naar e-mailcorrespondentie tussen partijen en een factuur van Budgetstoffen.nl ad € 83,88 inclusief btw (productie 40 en 41 van [gedaagde sub 2] ).

5.31.

[eiseres] voert als verweer dat bedoelde kosten zien op aanpassingen in het horecagedeelte waarvoor zij geen toestemming heeft gegeven. Ook ontbreken onderliggende bonnen, aldus [eiseres] .

5.32.

Met uitzondering van de factuur van Budgetstoffen.nl stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde sub 2] de overige kostenposten op zijn factuur van 21 april 2020 niet conform onderdeel C sub 2 van het convenant met bonnen heeft onderbouwd. Voor wat betreft de aanschaf van de brandvertragende gordijnen maakt de kantonrechter uit de e-mail van [gedaagde sub 2] van 14 februari 2018 op dat (de penningmeester van) [eiseres] daarmee kon instemmen. Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde betaling van de factuur van 21 april 2020 tot een bedrag van
€ 83,88 toewijsbaar is.

Verrekening vorderingen in reconventie

5.33.

Zoals reeds is overwogen onder r.o. 5.11 heeft [gedaagde sub 2] zich op verrekening beroepen. Dat betekent dat de bedragen zoals genoemd onder r.o. 5.20 (€ 4.832,98) en 5.32 (€ 83,88) in mindering moeten worden gebracht op de resterende gevorderde huurachterstand van 16.371,62. Hieruit volgt dat [gedaagde sub 2] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 11.454,76. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van wijziging van eis (9 maart 2021). Aangezien de onderhavige overeenkomst een handelsovereenkomst betreft, zal de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW worden toegewezen.

Proceskosten in conventie en reconventie

5.34.

Omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in conventie en reconventie te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit past bovendien bij het hiervoor geformuleerde uitgangspunt dat beide partijen de last van de coronacrisis samen verdelen.

in de incidenten

5.35.

De vorderingen van partijen in de incidenten zien op voorlopige voorzieningen voor de duur van de procedure in de hoofdzaak. Omdat vandaag in de hoofdzaak eindvonnis wordt gewezen, hebben partijen geen belang meer bij een beoordeling van de vorderingen in de incidenten. De kantonrechter zal deze vorderingen daarom afwijzen. [eiseres] zal in haar ingestelde incident (in conventie) in de proceskosten worden veroordeeld en [gedaagde sub 2] zal in zijn ingestelde incident (in reconventie) in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan beide zijden zullen worden begroot op € 249,00 voor salaris gemachtigde (tarief € 249,00, 1 punt voor de conclusie van antwoord in het incident).

6. De beslissing

De kantonrechter

in de hoofdzaak

in conventie

6.1.

veroordeelt [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin dat de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 11.454,76, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW vanaf 9 maart 2021 tot aan de dag van algehele voldoening,

in reconventie

6.2.

wijzigt huurovereenkomst I in die zin dat over de periode vanaf 15 maart 2020 tot en met 31 maart 2021 de huurprijs wordt verminderd met 12 %,

6.3.

veroordeelt [eiseres] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis een vrijwilliger aan te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [eiseres] met de voldoening van deze veroordeling in gebreke zal zijn, tot een maximum van € 5.000,00,

in conventie en reconventie

6.4.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.5.

verklaart 6.1, 6.2 en 6.3 uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in de incidenten

in het incident in conventie

6.7.

wijst de vordering af,

6.8.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde sub 2] begroot op € 249,00,

in het incident in reconventie

6.9.

wijst de vordering af,

6.10.

veroordeelt [gedaagde sub 2] hoofdelijk, in die zin dat de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 249,00,

6.11.

verklaart 6.8 en 6.10 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld-Koekkoek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2021.(PS)

Voetnoten

1. Zie voor een overzicht van de subsidiepercentages de website https://www.rvo.nl/subsidie-en-financieringswijzer/tvl