ECLI:NL:RBOVE:2021:3465

• Datum uitspraak: 25 augustus 2021
• Publicatiedatum: 8 september 2021
• Zaaknummer: C/08/258497 / HA ZA 20-498
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.N. Bartels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit van geleverde woning door aanwezigheid van verhardingslaag in de tuin

In deze zaak gaat het om een geschil tussen de eisers, [eiser] c.s., en de gedaagden, [gedaagde] c.s., over de non-conformiteit van een woning die door de gedaagden aan de eisers is verkocht. De eisers stellen dat de geleverde woning niet voldoet aan de verwachtingen die zij op basis van de koopovereenkomst mochten hebben, omdat er een verhardingslaag in de tuin aanwezig is die het normaal gebruik van de tuin belemmert. De rechtbank heeft vastgesteld dat de eisers de woning op 12 december 2018 hebben ontvangen en dat zij pas in maart 2019 voor het eerst hebben geklaagd over de verhardingslaag. De gedaagden betwisten dat de eisers tijdig hebben geklaagd en stellen dat de eisers op de hoogte waren van de verhardingslaag. De rechtbank oordeelt dat de eisers in hun e-mail van 30 maart 2019 wel degelijk tijdig hebben geklaagd en dat de gedaagden niet hebben aangetoond dat zij de eisers voorafgaand aan de koop op de hoogte hebben gesteld van de verhardingslaag. De rechtbank concludeert dat de aanwezigheid van de verhardingslaag aan normaal gebruik in de weg staat en dat de gedaagden toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. De gedaagden worden opgedragen te bewijzen dat zij de eisers voorafgaand aan de koop hebben geïnformeerd over de verhardingslaag. De zaak wordt aangehouden voor verdere uitlating door de gedaagden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/258497 / HA ZA 20-498

Vonnis van 25 augustus 2021

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

hierna genoemd: ‘
[eiser] c.s. ’,

advocaat: mr. K.J.J. Kroeze,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

hierna genoemd: ‘
[gedaagde] c.s. ’

advocaat: mr. Ö. Çolak.

1. De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 februari 2021,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 april 2021, met daaraan gehecht de spreekaantekeningen van de zijde van partijen.

2. De feiten

2.1.

Bij koopovereenkomst van 16 juni 2018 heeft [gedaagde] c.s. aan [eiser] c.s. verkocht het woonhuis met berging, garage, ondergrond, tuin, erf, grasland en verdere aanhorigheden, gelegen aan [het adres] in [woonplaats 1] . De koopsom bedraagt € 365.000. De levering heeft plaatsgevonden op 12 december 2018.

2.2.

De koopovereenkomst, die is opgesteld volgens NVM-model 2018, bevat onder meer de volgende bepalingen:

“ 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn. (…)

6.2. (…)

(…) Koper verklaart tevens kennis te hebben genomen van de inhoud van de vragenlijst voor de verkoop van de woning, de verkoopbrochure en het kadastraal uittreksel.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning + grasland

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

6.4.1.

Aan koper is bekend dat de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in artikel 6.3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen. Uit een bodemonderzoek van april 1997 is gebleken dat lichtelijke concentraties zijn waargenomen, dit betreft geen belemmering voor het huidige gebruik van de woning.

(…)

artikel 20 Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper .”

2.3.

In de verkoopbrochure die voorafgaand aan het sluiten van de koop aan [eiser] c.s. is verstrekt, is onder andere het volgende vermeld:

“ Buitenruimte/omgeving

(…)

Tuin: Tuin rondom

(…)

Bijzonderheden Er is sprake van bodem- of grondwaterverontreiniging.

>Lichtelijke concentraties waargenomen volgens bodemonderzoek d.d. april 1997

(…)

Voormalig was het in gebruik als buurtcafe (…)

Verkoopinformatie

(…)

Meldingsplicht verkoper

De verkoper heeft een meldingsplicht. De koper mag daarom verwachten dat de informatie die door de verkoper wordt verstrekt, correct is. Er moet altijd melding worden gemaakt van eventuele gebreken en bijzondere omstandigheden.

Onderzoeksplicht

De koper heeft zijn eigen onderzoeksplicht. Dit betekent dat de koper zelf onderzoek dient te verrichten naar de diverse zaken die van belang zijn bij het nemen van de juiste koopbeslissing. Wij noemen: de bouwtechnische staat van de woning, eventuele rechten en plichten die op de woning (of perceel) rusten (ook wel erfdienstbaarheden of kwalitatieve rechten/plichten genoemd) en milieufactoren, omgevingsfactoren, (toekomstige) bestemmingsplannen enzovoort. Gezien de complexe materie, met name waar het uw Onderzoeksplicht betreft, raden wij u aan een eigen aankoopmakelaar in te schakelen.”

2.4.

In de vragenlijst die eveneens voorafgaand aan het sluiten van de koop aan [eiser] c.s. is verstrekt, is onder meer het volgende opgenomen:

“ 14. Gebreken, bezwaren:

(…)

Zijn er bij u nog andere) gebreken of bezwaren bekend die voor een koper van belang kunnen zijn bij het nemen van een koopbeslissing? Nee 15. Verontreinigingen

Is de grond voor zover bekend verontreinigd of is er een reden om dit te vermoeden? Ja

Te weten: Er is sprake van bodem- of grondwaterverontreiniging. Lichtelijke concentraties waargenomen volgens bodemonderzoek d.d. april 1997 (…)

Beschikt u over een (bodem)onderzoeksrapport? Ja

Rapport [A] milieu april 97 volgens de taxateur is dit inmiddels verjaard ”

2.5.

Voorafgaand aan de koop heeft [eiser] c.s. de woning met toebehoren twee keer bezichtigd in het bijzijn van [gedaagde] c.s. De eerste bezichtiging vond eind mei 2018 plaats.

2.6.

Na het sluiten van de koopovereenkomst en vóór de levering heeft [eiser] c.s. het rapport van het bodemonderzoek uit 1997, waaraan gerefereerd wordt in onder meer de koopovereenkomst, opgevraagd bij (de verkoopmakelaar van) [gedaagde] c.s.. De verkoopmakelaar heeft [eiser] c.s. per e-mail van 26 juni 2018 bericht: “
Zoals gevraagd treft u in de bijlage het gevraagde bodemrapport’. De betreffende bijlage bestaat enkel uit een voorblad met het opschrift “
BIJLAGE 3 Analyserapporten vaste bodem en grondwater ”, gevolgd door een viertal pagina’s waarin diverse scheikundige meetresultaten zijn vermeld van een monsteranalyse, welke gegevens niet zijn toegelicht.

2.7.

Na de overdracht van de woning heeft [eiser] c.s. zich er bij [gedaagde] c.s. over beklaagd dat in een aanzienlijk deel van de grond van de tuin behorende bij de woning, zich een verhardingslaag bevindt bestaande uit asfaltgranulaat en ander bodemvreemd materiaal. Daarbij heeft [eiser] c.s. opgemerkt dat de bovengenoemde bijlage die hij van de verkoopmakelaar heeft ontvangen, niet het volledige bodemonderzoeksrapport betreft. Op 30 maart 2019 heeft [eiser] c.s. hierover het volgende e-mailbericht aan [gedaagde] c.s. gestuurd:

“(…) We zijn overigens nog bezig met het uitzoeken van de gegevens van het bodemonderzoek. Tot nu toe heeft dat geresulteerd in de constatering dat de gegevens die door jullie zijn overgelegd niet compleet zijn. Aanleiding hiervoor zijn werkzaamheden in de tuin waarbij we namelijk veel meer (asfalt)verharding tegengekomen zijn dan door jullie was gesuggereerd. Er zouden volgens jullie namelijk asfaltresten van de oude weg nog aanwezig zijn in de hoek van de tuin, maar bij verwijdering van de 2 houtwallen uit de tuin is gebleken dat het oppervlak met asfalt veel groter is dan het tracé van de voormalige weg.

We zijn daarom bezig met het opvragen van het volledige bodemonderzoek bij bureau [A] Milieu-Advies [vestigingsplaats] BV en willen ons beraden hoe met de uitkomsten om te gaan.

We weten niet of de ontbrekende gegevens bewust achter zijn gehouden en gaan daar op voorhand ook niet van uit, maar laten we het er op houden dat we het jammer vinden dat het rapport niet compleet was.

(…) We wachten de gegevens van het totale onderzoeksrapport af.”

2.8.

[gedaagde] heeft hierop per e-mail van 31 maart 2019 als volgt gereageerd:

“
Dan even over de erfverharding. Deze is aangebracht nadat de weg is omgelegd en er een strook grond t.b.v. het fietspad moest worden afgestaan. De toenmalige eigenaar heeft destijds in ruil bedongen dat het hele stuk tuin aan de kant van de keuken bij wijze van parkeerplaats werd verhard. Dit hebben wij ook zo aan jullie verteld.

Een deel is gevuld met rommel uit de oude [weg] en het geheel is voorzien van een laag asfaltsplit of granulaat.

De vervuiling waarover wordt gesproken, het betreft hier P.A.K.’s, kan zijn veroorzaakt door asfalt maar ook door lekkende olie (op de voormalige parkeerplaats). Toen wij het huis in 1997 kochten waren maatregelen niet noodzakelijk want de vervuiling was toen niet zorgwekkend en dus geen struikelblok.

Het rapport dat wij hiervan hebben is door onze makelaar verwerkt in de taxatiewaarde, en dus de vraagprijs. Jullie aankoopmakelaar (of taxateur namens jullie hypotheekverstrekker) heeft deze gegevens ook meegenomen en zo zijn ze bij jullie gedeponeerd.

Wij hebben er 21 jaar gewoond, en meerdere makelaars die in de verkoopperiode de woning en het perceel hebben getaxeerd, hebben ons aangegeven dat deze vervuiling in de loop der jaren minder ernstig wordt, en bovendien wordt er tegenwoordig niet meer zo zwaar aan getild. Maar de verharding, die blijft uiteraard aanwezig.

We kunnen dus stellen dat we geen informatie hebben achtergehouden.”

2.9.

In april 2019 heeft [eiser] c.s. het volledige rapport ontvangen van het verkennende bodemonderzoek dat [A] Milieu-Advies B.V. in april 1997 heeft uitgevoerd. [eiser] c.s. heeft dit rapport ontvangen van de heer [B] , van wie [gedaagde] c.s. de woning met toebehoren in 1997 heeft gekocht en die de opdracht tot het bodemonderzoek verstrekt heeft. Dit onderzoeksrapport is indertijd door de heer [B] met [gedaagde] c.s. gedeeld. De “
BIJLAGE 3 Analyserapporten vaste bodem en grondwater ” die [eiser] eerder op 26 juni 2018 had ontvangen van de verkoopmakelaar (zie 2.6) maakt onderdeel uit van dit rapport.

In niet eerder gedeelde pagina’s van het rapport is onder meer het volgende opgenomen:

“ 2.1 Achtergrondinformatie (…) De locatie bestaat naast de aanwezige bebouwing uit een paardenwei en een parkeerplaats voorzien van gefreesd asfalt. (…)

4. Interpretatie onderzoeksresultaten 4.1 Tijdens het veldonderzoek zijn ter plaatse van boring 1 t/m 3, 7, 9 en 12 in de vaste bodembijmengingen van puin, kool en asfaltresten aangetroffen.(…)

(…)

Verhardingslaag

Rondom het woonhuis is een verhardingslaag van gefreesd asfalt aanwezig. Analytisch is hierin (MM-3) een licht tot matig verhoogd gehalte aan nikkel, zink en PAK aangetoond. De aangetoonde gehalten overschrijden de streefwaarden maar blijven ruim beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek (…)”

Verder bevat het rapport als bijlage een tekening waarop onder meer een ‘
parkeerplaats van vreesasfalt’ aan de zuidoostzijde van de woning en een ‘
verharding van vreesasfalt’ aan de noordzijde van de woning zijn aangeduid.

2.10.

Per brief van 13 juni 2019 van de gemachtigde van de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser] c.s. is [gedaagde] c.s. in gebreke gesteld vanwege de aanwezigheid van de verhardingslaag in de grond van de tuin.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] c.s. vordert (verkort weergegeven):

• primair: [gedaagde] c.s. te veroordelen om het verontreinigde gedeelte van de onroerende zaak, zoals gearceerd is aangegeven op de schets die [eiser] c.s. als productie 5 heeft ingebracht, te saneren binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom;
• subsidiair: een verklaring voor recht dat [gedaagde] c.s. op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen en/of non-conformiteit aansprakelijk is voor alle schade die [eiser] c.s. lijdt als gevolg van het verontreinigde gedeelte van de onroerende zaak, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat;
• meer subsidiair: de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag dat gelijk is aan de saneringskosten van het verontreinigde gedeelte van de onroerende zaak, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. tot betaling van dit bedrag aan [eiser] c.s., te vermeerderen met wettelijke rente;
• uiterst subsidiair: de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag dat gelijk is aan de saneringskosten van het verontreinigde gedeelte van de onroerende zaak, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde] c.s. tot betaling van dit bedrag aan [eiser] c.s., te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2.

Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen zijn gegrond op een gesteld (toerekenbaar) tekortschieten door [gedaagde] c.s. in de nakoming van zijn verplichting tot het leveren van een zaak die aan de koopovereenkomst voldoet. De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of het beroep van [eiser] c.s. op het gestelde (toerekenbare) tekortschieten door [gedaagde] c.s. slaagt. Het beroep van [eiser] c.s. op dwaling, dat ten grondslag ligt aan zijn uiterst subsidiaire vordering, hoeft enkel behandeld te worden als zijn overige vorderingen worden afgewezen.

Het beroep van [gedaagde] c.s. op schending van de klachtplicht slaagt niet

4.2.

Als meest verstrekkende verweer voert [gedaagde] c.s. aan dat [eiser] c.s. op grond van art. 7:23 BW geen beroep meer kan doen op non-conformiteit van de geleverde onroerende zaak, omdat [eiser] niet binnen bekwame tijd geklaagd heeft over de aanwezige verhardingslaag. [gedaagde] c.s. voert ter onderbouwing aan dat [eiser] c.s. pas voor het eerst over de verharding geklaagd heeft per brief van zijn toenmalige gemachtigde van 13 juni 2019, terwijl [eiser] c.s. reeds bekend was met de verhardingslaag sinds de eerste bezichtiging/de verkoopbrochure, althans vanaf de tussen partijen gevoerde mailcorrespondentie uit maart 2019 (zie 2.8 en 2.9). Verder voert [gedaagde] c.s. aan dat [eiser] c.s. de onroerende zaak reeds voor de koop maar in ieder geval daarna meteen had kunnen onderzoeken.

[eiser] c.s. bestrijdt dat hij te laat heeft geklaagd. Hij voert aan dat hij zich reeds per e-mail van 30 maart 2019 (zie 2.8) beklaagd heeft over de aanwezige verharding en dat [gedaagde] c.s. niet benadeeld is vanwege het tijdsverloop.

4.3.

De rechtbank overweegt dat de termijn waarbinnen [eiser] c.s. behoorde te klagen over de verhardingslaag op zijn vroegst kan zijn ingegaan vanaf de overdracht op 12 december 2018, nu de klachtplicht blijkens de eerste volzin van art. 7:23 BW betrekking heeft op de ‘afgeleverde’ zaak. De rechtbank is met [eiser] c.s. van oordeel dat hij [gedaagde] c.s. reeds in zijn e-mail van 30 maart 2019, dus niet pas op 13 juni 2019, kennis heeft gegeven van het volgens hem aanwezige gebrek in de zin van art. 7:23 BW. Verder staat vast dat [gedaagde] c.s. zelf al met de aanwezigheid van de verhardingslaag bekend was. [gedaagde] c.s. heeft ook niet bestreden dat hij geen nadeel heeft geleden vanwege het tijdsverloop tot het moment van klagen. Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de rechtbank van schending van de klachtplicht door [eiser] c.s. geen sprake is. De rechtbank komt daarmee toe aan de inhoudelijke behandeling van het beroep op non-conformiteit.

Het beroep van [gedaagde] c.s. op artikel 20 van de koopakte faalt

4.4.

[gedaagde] c.s. stelt dat [eiser] c.s. geen beroep op de garantie uit artikel 6.3 van de koopakte toekomt, omdat uit de ouderdomsclausule van artikel 20 volgt dat ook gebreken die aan normaal gebruik in de weg staan zonder meer voor rekening en risico van [eiser] c.s. komen.

[eiser] c.s. voert hiertegen onder andere aan dat de ouderdomsclausule niet een dermate vergaande strekking heeft dat deze aan zijn beroep op non-conformiteit in de weg staat, alsook dat het zich voordoende gebrek niet in relatie staat tot de ouderdom van de woning.

4.5.

Het beroep van [gedaagde] c.s. op artikel 20 van de koopakte slaagt niet. De rechtbank is namelijk van oordeel dat in de context van de eerste zin van artikel 20 (zie 2.2.) en de voor dit beding gebruikte benaming ‘ouderdomsclausule’ - waarmee nadrukkelijk een verband wordt gelegd met de ouderdom en de bouwkwaliteit van de woning - [eiser] c.s. de tweede zin van artikel 20 redelijkerwijs aldus heeft mogen begrijpen dat de garantie uit artikel 6.3 slechts wordt uitgesloten voor gebreken die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning. Een ruimere interpretatie van artikel 20 zou leiden tot een uitholling van artikel 6.3 die [eiser] c.s. in redelijkheid niet hoefde te verwachten. [gedaagde] c.s. heeft geen feiten gesteld die tot de door hem bepleite ruime uitleg kunnen leiden. Dat het gestelde gebrek, bestaande uit de verhardingslaag, veroorzaakt is door de ouderdom van de woning is niet door [gedaagde] c.s. gesteld en ook niet gebleken. De vraag of deze verhardingslaag non-conformiteit oplevert, moet derhalve beantwoord worden aan de hand van de artikelen 6.1, 6.3 en 6.4.1 van de koopakte. De rechtbank zal beoordelen of het gestelde gebrek het normale gebruik van de onroerende zaak belemmert, of het gebrek voorafgaand aan de koop door [gedaagde] c.s. is meegedeeld en of [eiser] voorafgaand aan de koop nader onderzoek had moeten doen naar het gebrek.

Het gebrek staat aan normaal gebruik in de weg

4.6.

Tussen partijen is niet in geschil dat zich in en onder de tuin een verhardingslaag bevindt. Volgens [eiser] c.s. staat deze verhardingslaag aan normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg in de zin van artikel 6.3 van de koopakte. Hij voert daartoe aan dat de verhardingslaag ernstige belemmeringen voor het tuinieren met zich meebrengt, waaronder dat in de tuin niet zonder meer behoorlijk gegraven kan worden, naar believen geplant kan worden en een moestuin aangelegd kan worden, alsook dat bij het grasmaaien stenen opvliegen. [eiser] c.s. merkt op dat de verhardingslaag, die zich volgens hem bevindt op een diepte van 5 à 10 centimeter, zich lijkt uit te strekken tot vrijwel het volledige grasveld behorende tot de tuin rondom de woning, zoals gearceerd is aangegeven op de schets die hij als productie 5 heeft ingebracht. Daarbij tekent [eiser] c.s. echter aan dat nu de verhardingslaag bedekt is, het hem niet precies bekend is tot waar de verhardingslaag zich uitstrekt, hoe diep deze is en uit welk materiaal deze bestaat.

[gedaagde] c.s. betwist dat de aanwezigheid van de verhardingslaag aan normaal gebruik van de onroerende zaak in de weg staat. Hij voert daartoe aan dat de enkele omstandigheid dat de woning met tuin niet op ieder onderdeel optimaal geschikt is voor het door [eiser] c.s. gewenste gebruik, niet in de weg staat aan het normaal gebruik van de woning met tuin als geheel. Volgens [gedaagde] c.s. ziet de tuin eruit als een normale tuin: zo ligt er gras en staan er bomen, struiken en hagen. Verder heeft [gedaagde] c.s. naar eigen zeggen de tuin altijd normaal kunnen gebruiken om daarin bijvoorbeeld te lopen, spelen, barbecueën en zonnen. [gedaagde] c.s. stelt dat hij ook altijd heeft kunnen tuinieren, waarbij hij zo nodig een pikhouweel heeft gebruikt om gaten in de verharding te hakken. [gedaagde] c.s. voert verder aan dat de bodemvervuiling geen ernstige gezondheidsrisico’s met zich meebrengt en dat spoedige sanering niet noodzakelijk is. [gedaagde] c.s. voegt toe dat [eiser] c.s. hem geen enkel voornemen kenbaar heeft gemaakt om het terrein opnieuw in te richten en om bijvoorbeeld een moestuin aan te leggen, terwijl dergelijke activiteiten niet zonder meer vallen onder wat als normaal gebruik wordt verstaan.

4.7.

Hoewel artikel 6.3 het bestemde gebruik van de onroerende zaak strikt genomen omschrijft als ‘
woning + grasland ’ zal de rechtbank tot uitgangspunt nemen dat de geleverde onroerende zaak de feitelijke eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning met tuin. Gezien zijn stellingen veronderstelt [gedaagde] c.s. namelijk net als [eiser] c.s. dat de onroerende zaak op grond van de overeenkomst geschikt moet zijn voor normaal gebruik als woning met tuin. In lijn hiermee stelt [gedaagde] c.s. ook dat hij de grond waarin de verhardingslaag gelegen is altijd als tuin gebruikt heeft. Bovendien wordt de tuin mede als verkochte ‘aanhorigheid’ van de woning genoemd in de koopakte en maakt ook de verkoopbrochure melding van een ‘tuin rondom’ de woning. Wat betreft de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ uit artikel 6.3 van de koopakte, neemt de rechtbank als uitgangspunt dat daaronder valt wat hier naar gangbaar spraakgebruik onder wordt verstaan, nu gebruik is gemaakt van een standaardbeding uit een modelovereenkomst waarover niet is onderhandeld (vgl. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).

4.8.

Naar het oordeel van de rechtbank wordt in het algemeen onder normaal gebruik van een tuin mede verstaan dat gebruikelijke tuiniersactiviteiten worden verricht, waaronder graven, planten en maaien. [gedaagde] c.s. heeft de door [eiser] c.s. genoemde gebruiksbelemmeringen wegens de aanwezigheid van de verhardingslaag niet betwist, zodat de rechtbank aanneemt dat in de tuin niet behoorlijk gegraven, geplant en gemaaid kan worden zonder dat de verhardingslaag (al dan niet met een pikhouweel) wordt weggehakt. Anders dan [gedaagde] c.s. betoogt, is er geen sprake van dat ‘normaal’ getuinierd kan worden wanneer daarvoor noodzakelijk is dat eerst met een dergelijke buitengewone inspanning bodemvreemd materiaal wordt verwijderd. Daarmee doet de verhardingslaag naar het oordeel van de rechtbank in belangrijke mate afbreuk aan wat in beginsel verwacht mag worden van de gebruiksmogelijkheden van een tuin. De door [eiser] c.s. geschetste omvang van de verhardingslaag in de bodem is niet concreet door [gedaagde] c.s. weersproken, waarmee vaststaat dat de verhardingslaag zich in elk geval in een groot deel van de grond van de tuin bevindt. Uit het voorgaande volgt dat de onroerende zaak vanwege de aanwezigheid van de verhardingslaag niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de onroerende zaak in de zin van artikel 6.3 van de koopakte.

De door [gedaagde] c.s. gestelde mededelingen over het gebrek

4.9.

Hoewel het gekochte vanwege de aanwezige verhardingslaag niet voor normaal gebruik geschikt is in de zin van artikel 6.3 van de koopakte, levert dit gebrek geen tekortkoming op indien de aanwezigheid hiervan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst aan [eiser] c.s. kenbaar is gemaakt. De stelplicht en (in geval van behoorlijke betwisting) de bewijslast dat dit gebrek aan [eiser] c.s. kenbaar is gemaakt rust op [gedaagde] c.s. (vgl. HR 12 december 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2852, NJ 1999, 584).

4.10.

[gedaagde] c.s. stelt dat hij [eiser] c.s. voorafgaand aan de koop heeft ingelicht over de aanwezigheid van de verhardingslaag. Ten eerste blijkt volgens [gedaagde] c.s. uit de schriftelijk verstrekte informatie in de koopakte, de verkoopbrochure en de vragenlijst (zie 2.2., 2.3 en 2.4) voldoende dat de verhardingslaag aanwezig is, althans had [eiser] c.s. op basis van die schriftelijke informatie nader onderzoek moeten verrichten. [gedaagde] c.s. licht toe dat hierin melding wordt gemaakt van bodemvervuiling, zodat [eiser] c.s. op de hoogte was van de verhardingslaag aangezien deze (deels) bestaat uit stoffen die de bodemvervuiling veroorzaken. Ten tweede stelt [gedaagde] c.s. dat tijdens de twee bezichtigingen die aan de koop voorafgingen, die ruim een uur duurden en waarbij een uitgebreide rondgang door de tuin is gemaakt, [eiser] c.s. erover geïnformeerd is dat er verharding in de grond zit, waaruit die verharding bestaat en tot waar die verharding zich uitstrekt. Ook zegt [gedaagde] c.s. te hebben toegelicht dat de onroerende zaak vroeger (mede) bestemd was als café met parkeerplaats, alsook dat die parkeerplaats later met een laag zand is bedekt. Verder zou [gedaagde] c.s. verteld hebben dat de vraagprijs verminderd is vanwege de bodemverontreiniging. Volgens [gedaagde] c.s. heeft [eiser] c.s. vragen over de verhardingslaag gesteld en zijn deze volledig beantwoord.

[eiser] c.s. betwist dat [gedaagde] c.s. hem in kennis heeft gesteld van de aanwezigheid van de verhardingslaag. Daartoe voert [eiser] c.s. ten eerste aan dat de koopakte en de verkoopdocumentatie geen mededeling bevatten waaruit hij de aanwezigheid van de verhardingslaag had behoren af te leiden. Ten tweede ontkent [eiser] c.s. de door [gedaagde] c.s. gestelde mondelinge mededelingen over de aanwezigheid van de verhardingslaag. Volgens [eiser] c.s. heeft [gedaagde] c.s. aangegeven dat uitsluitend in de uiterste zuidoostelijke hoek van de tuin, waar bomen staan, asfaltresten afkomstig van een voormalige weg aanwezig zijn. Verder ontkent [eiser] c.s. dat [gedaagde] c.s. genoemd heeft dat zich vroeger een parkeerplaats op het perceel bevond. Verder zou er gesproken zijn over aan te leggen glasvezelbekabeling, waarbij [gedaagde] c.s. volgens [eiser] c.s. met geen woord gerept heeft over de verhardingslaag.

4.11.

Naar het oordeel van de rechtbank bevatten de koopovereenkomst, de verkoopbrochure en de vragenlijst geen kennisgevingen waaruit [eiser] c.s. de aanwezigheid van de verhardingslaag had behoren af te leiden. Weliswaar wordt er melding van gemaakt dat uit een bodemonderzoek uit 1997 is gebleken dat sprake is van bodem- of grondwaterverontreiniging, maar telkens met de toevoeging dat ‘lichtelijke concentraties’ zijn waargenomen. Deze toevoeging duidt op een (lichte) verontreiniging van grond en niet op een verhardingslaag die mogelijk heeft bijgedragen aan deze verontreiniging. Bovendien hebben [gedaagde] c.s. in de vragenlijst aangegeven dat het betreffende bodemonderzoeksrapport volgens de taxateur inmiddels is ‘verjaard’. Daar komt bij dat in artikel 6.4.1 van de koopakte is opgenomen dat de bodemverontreiniging geen belemmering vormt voor het huidige gebruik van de woning. Door dit samenstel van mededelingen wordt de indruk gewekt dat de aanwezige bodemverontreiniging weinig (meer) voorstelt, wat niet strookt met het zich werkelijk voordoende gebrek, te weten de verhardingslaag met de daaraan verbonden aanzienlijke gebruiksbeperkingen.

4.12.

Voor zover [gedaagde] c.s. heeft gesteld dat hij het gebrek mondeling aan [eiser] c.s. kenbaar heeft gemaakt voorafgaand aan het sluiten van de koop, zal hij gelet op de gemotiveerde betwisting door [eiser] c.s. in de gelegenheid worden gesteld dat te bewijzen. De rechtbank zal aldus aan [gedaagde] c.s. opdragen om te bewijzen dat hij de aanwezigheid van de verhardingslaag in de bodem aan [eiser] c.s. heeft meegedeeld tijdens de twee bezichtigingen voorafgaand aan de koop. Daarbij verdient aantekening dat [eiser] c.s. niet betwist dat de verharding die zich bevindt in de uiterste zuidoostelijke hoek van de tuin aan hem is meegedeeld (zie 4.10).

4.13.

De rechtbank overweegt dat voor zover [gedaagde] c.s. heeft gesteld dat hij ná het sluiten van de koop mondelinge dan wel schriftelijke mededelingen heeft gedaan over de verhardingslaag, daaraan voorbij wordt gegaan aangezien deze mededelingen niet kunnen leiden tot het oordeel dat [eiser] c.s. de aanwezigheid van de verhardingslaag op grond van de koopovereenkomst had behoren te verwachten.

Het beroep van [gedaagde] c.s. op schending van de onderzoeksplicht door [eiser] c.s.

4.14.

[gedaagde] c.s. stelt dat de aanwezigheid van de verhardingslaag voor [eiser] c.s. kenbaar was en dat hij daar nader onderzoek naar had moeten doen voorafgaand aan het sluiten van de koop. Ter nadere onderbouwing voert [gedaagde] c.s. aan dat [eiser] c.s. verharding in de grond had kunnen verwachten, aangezien het een feit van algemene bekendheid is dat er in buitengebieden (enige) vervuiling in de grond zit. Verder wijst [gedaagde] c.s. erop dat de verkoopbrochure vermeldt dat de woning voorheen werd geëxploiteerd als café, terwijl volgens [gedaagde] c.s. algemeen bekend is dat cafés parkeerplaatsen hebben. Volgens [gedaagde] c.s. had [eiser] c.s. extra alert moeten zijn omdat de woning 100 jaar oud is en er een ouderdomsclausule in de koopakte is opgenomen. Verder wijst [gedaagde] c.s. erop dat in de verkoopbrochure vermeld is dat de koper zijn eigen onderzoeksplicht heeft. Daarnaast voert [gedaagde] c.s. aan dat [eiser] c.s. pas na het sluiten van de koop het rapport van het bodemonderzoek heeft opgevraagd waaraan gerefereerd wordt in de koopakte en de verkoopdocumentatie. [gedaagde] c.s. voegt toe dat de heer [eiser] bouwkundig is geschoold en beroepsmatig bekend is met sanering.

[eiser] c.s. betwist dat hij zijn onderzoeksplicht geschonden heeft, waartoe hij onder meer aanvoert dat [gedaagde] c.s. hem op de aanwezigheid van de verhardingslaag had moeten wijzen. [gedaagde] c.s. zou het onderzoeksrapport voor [eiser] c.s. achtergehouden hebben en zou [eiser] c.s. misleid zijn doordat de verkoopmakelaar in diens e-mail van 26 juni 2018 (zie 2.6) deed voorkomen alsof daarbij het volledige bodemonderzoeksrapport werd verstrekt. Tot slot wordt betwist dat de heer [eiser] deskundig is op het gebied van bodemsanering.

4.15.

De rechtbank stelt voorop dat [gedaagde] c.s. verplicht was om de aanwezigheid van de verhardingslaag aan [eiser] c.s. mee te delen. [gedaagde] c.s. kende immers het gebrek met de daaraan verbonden gebruiksbeperkingen en heeft in redelijkheid moeten beseffen dat het voor [eiser] c.s. van belang was daarover geïnformeerd te worden. [gedaagde] c.s. heeft zich kennelijk in feite ook gerealiseerd dat het voor [eiser] c.s. relevant was om op de hoogte gesteld te worden van dit gebrek, aangezien [gedaagde] c.s. stelt dat hij de aanwezigheid van de verhardingslaag naast aan [eiser] c.s. ook aan alle andere potentiële kopers heeft genoemd, als gevolg waarvan een aantal gegadigden zouden zijn afgehaakt. Als hoofdregel geldt dat wanneer de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden heeft, hij zich er niet op kan beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan (zie onder meer HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407). [gedaagde] c.s. heeft geen omstandigheden aangevoerd die dat anders maken. Uit het voorgaande volgt dat indien [gedaagde] c.s. niet slaagt in het aan hem opgedragen bewijs van de door hem gestelde mededelingen aan [eiser] c.s. over de aanwezigheid van het gebrek, hij zich er niet op kan beroepen dat [eiser] c.s. onvoldoende onderzoek heeft gedaan.

De toerekenbaarheid van de gestelde tekortkoming

4.16.

De rechtbank oordeelt dat ingeval komt vast te staan dat de geleverde onroerende zaak niet aan de koopovereenkomst voldoet, dit tekortschieten aan [gedaagde] c.s. toerekenbaar is. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat [gedaagde] c.s. in artikel 6.3 van de koopakte gegarandeerd heeft dat de geleverde zaak voor normaal gebruik geschikt is. Wanneer de non-conformiteit komt vast te staan kan deze tekortkoming derhalve aan [gedaagde] worden toegerekend. Het verweer van [gedaagde] c.s. dat de gestelde non-conformiteit op grond van artikel 20 van de koopakte aan [eiser] c.s. moet worden toegerekend slaagt niet, nu dit artikel niet van toepassing is op het gebrek dat zich voordoet (zie 4.5).

Tussenconclusie

4.17.

De tussenconclusie luidt dat wanneer [gedaagde] c.s. er niet in slaagt om te bewijzen dat hij de aanwezigheid van de verhardingslaag aan [eiser] c.s. heeft meegedeeld, vast komt te staan dat [gedaagde] c.s. toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Als [gedaagde] c.s. wel slaagt in het opgedragen bewijs, zal geoordeeld worden dat [gedaagde] c.s. niet tekortgeschoten is.

4.18.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [gedaagde] c.s. op te bewijzen dat hij de aanwezigheid van de verhardingslaag in een aanzienlijk deel van de tuin (en niet alleen in de hoek van het perceel) aan [eiser] c.s. heeft meegedeeld tijdens de twee bezichtigingen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst;

5.2.

verwijst de zaak naar de rol van
8 september 2021 voor uitlating door [gedaagde] c.s. of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel;

5.3.

bepaalt dat indien [gedaagde] c.s. bewijsstukken wil overleggen maar geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren, hij die stukken op de voornoemde roldatum in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat indien [gedaagde] c.s. getuigen wil horen, hij op de voornoemde roldatum de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden september tot en met december 2021 moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Bartels en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2021. (HJB)