ECLI:NL:RBOVE:2021:3611

• Datum uitspraak: 27 september 2021
• Publicatiedatum: 27 september 2021
• Zaaknummer: 9397122 \ CV EXPL 21-3465
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F. Koster
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontruiming en betaling van een boete in kort geding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Overijssel op 27 september 2021 uitspraak gedaan in een kort geding tussen eiseres en gedaagde. Eiseres vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van een contractuele boete. De kantonrechter oordeelde dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar was, omdat gedaagde haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet was nagekomen. Gedaagde had de woning niet zelf bewoond en had deze in gebruik gegeven aan een derde, wat in strijd was met de huurovereenkomst. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst werd echter afgewezen, omdat dit geen voorlopige voorziening is die in kort geding kan worden toegewezen. De kantonrechter oordeelde dat er onvoldoende spoedeisend belang was voor de gevorderde boete, waardoor deze ook werd afgewezen. Gedaagde werd veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen veertien dagen na het vonnis en in de proceskosten. De beslissing werd genomen met inachtneming van de feiten en omstandigheden van de zaak, waarbij de kantonrechter de uitleg van de huurovereenkomst en de verplichtingen van partijen zorgvuldig heeft gewogen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9397122 \ CV EXPL 21-3465

Vonnis in kort geding van 27 september 2021

in de zaak van

[eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,

gemachtigde: mr. J. de Ruiter

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. M.W. IJzerman.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 augustus 2021 met producties en het herstelexploot van 31 augustus 2021;

- de producties van de zijde van [gedaagde] ;

- de mondelinge behandeling op 13 september 2021, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de pleitnota van de zijde van [eiseres] ;

- de pleitnota van de zijde van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] is eigenaar van een eenmanszaak, [A] .

2.2.

[eiseres] is eigenaar van een pand aan de [straatnaam] in [plaats] . Het pand heeft een woning op de benedenverdieping met [adres 1] en vier woningen op de bovenverdieping met [adres 2] tot en met [adres 5] . Alle woningen zijn verhuurd.

In de woningen op nummer [adres 3] en [adres 5] hebben cliënten van [A] gewoond.

2.3.

In de huurovereenkomst van de woning met [adres 1] (hierna: de woning), die op 16 april 2017 is gesloten, is onder andere het volgende opgenomen:

“ONDERGETEKENDEN:

A.
Verhuurder

(…)

EN

Huurder

Naam: [A] , [gedaagde]

Geboorteplaats:

[geboortedatum]

Beroep: ondernemer

Straat: [adres 6]

[postcode]

[woonplaats]

[e-mailadres]

(…)

Legitimatie: [KvK nummer]

Hierna te noemen “huurder”/ hierna samen te noemen “huurder”*)

ZIJN OVEREENGEKOMEN:

(…)

Woonplaats

8. Vanaf de ingangsdatum van de huur worden alle mededelingen van de verhuurder aan huurder (…), gericht aan het adres van het gehuurde, zijnde het werkelijke woonadres van huurder.

(…)”

2.4.

De “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte”, vastgesteld op 30 juli 2003, maken deel uit van de huurovereenkomst. In deze algemene bepalingen is onder andere het volgende opgenomen:

“(…)

Gebruik

1.1

Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…).

(…)

1.3

Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.

1.4

Ingeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen (…).”

2.5.

In het voorjaar van 2021 heeft [gedaagde] aan [eiseres] laten weten dat zij de woning wilde verlaten en dat zij een nieuwe huurder de woning wilde laten betrekken.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] te ontbinden;
• [gedaagde] te veroordelen de woning aan de [adres 1] te [plaats] binnen twee weken na dit vonnis te verlaten en volledig te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege of met medewerking van [gedaagde] bevinden en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan [eiseres] , en ontruimd te houden;
• [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van de contractuele boete van € 45,00 per dag vanaf 1 mei 2021 tot 17 augustus 2021, zijnde € 4.905,00, te vermeerderen met € 45,00 per dag tot de dag van algehele ontruiming;
• [gedaagde] te voordelen in de proceskosten, de nakosten, de kosten van de betekening en van de ontruiming.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, namelijk door de woning niet daadwerkelijk zelf te bewonen (artikel 8 van de overeenkomst) en de woning zonder toestemming van [eiseres] in gebruik te geven aan een derde (artikel 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen). Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning. Op grond van artikel 1.4 van de algemene bepalingen is [gedaagde] bij niet nakoming van artikel 1.3 tevens de boete verschuldigd.

3.3.

[gedaagde] betwist dat de huurovereenkomst is gesloten tussen [eiseres] en [gedaagde] en dat [gedaagde] alleen zelf de woning zou mogen bewonen. De huurovereenkomst is volgens [gedaagde] gesloten met ( [gedaagde] in hoedanigheid van eigenaar van) [A] . Bij de naam van de huurder staat immers als eerst: “ [A] ” genoemd. Daarom mag [gedaagde] ook werknemers van [A] in de woning laten wonen, aldus [gedaagde] .

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil tussen partijen bestaat uit de vraag of [eiseres] een huurovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde] , of met [A] . Indien de huurovereenkomst met [A] is gesloten, is de vraag of [A] dan mag bepalen wie er in de woning mag komen wonen.

Ontbinding van de overeenkomst

4.2.

In dit kort geding moet beoordeeld worden of de vorderingen van [eiseres] tot ontbinding, ontruiming en betaling van de boete bij wijze van voorlopige voorziening toewijsbaar zijn. Daarvoor is vereist dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter deze vorderingen in een bodemprocedure zal toewijzen. Ook moet sprake zijn van een spoedeisend belang dat zodanig groot is dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht en dat daarom een voorlopige voorziening is vereist.

4.3.

De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is een vordering die de kantonrechter, gelet op het bovenstaande, in kort geding niet kan toewijzen. Toewijzing zou leiden tot een constitutief vonnis. Een constitutief oordeel is niet ‘voorlopig’ en verdraagt zich dan ook niet met het voorlopige karakter van het kort geding. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen.

Ontruiming van de woning

4.4.

De kantonrechter kan in kort geding een vordering tot ontruiming wel toewijzen, indien met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming wordt bevolen. Daarom zal de kantonrechter beoordelen of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, op grond waarvan aannemelijk is dat de kantonrechter in de bodemprocedure ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zal achten. Daarnaast moet ook hier beoordeeld worden of van [eiseres] niet kan worden gevergd een bodemprocedure af te wachten en dient de kantonrechter het spoedeisend belang van [eiseres] bij de ontruiming te beoordelen.

Spoedeisend belang

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming. [eiseres] heeft gesteld dat op grond van de uitleg die [gedaagde] aan de overeenkomst geeft, [gedaagde] op dit moment de regie heeft over de woning van [eiseres] en daarmee ‘iedereen’ in de woning kan laten wonen. Daarbij komt dat [eiseres] de woning gestoffeerd verhuurt en verschillende eigendommen van [eiseres] zich in de woning bevinden. Daarmee heeft [eiseres] het spoedeisend belang bij de vordering naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd.

Wat zijn partijen overeengekomen?

4.6.

Voor de beoordeling van het geschil is van belang wat partijen precies hebben afgesproken. De uitleg van een schriftelijke overeenkomst en de vraag hoe de verhouding van partijen is geregeld, volgt uit de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en uit hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Haviltex).

4.7.

De kantonrechter stelt voorop dat de tekst van de overeenkomst, en art. 1.1. van de algemene bepalingen in het bijzonder (zie hiervoor onder 2.2.), op zich duidelijk is en dat [gedaagde] op grond daarvan de woning zelf moet gebruiken en dat zij niet bevoegd is om het zonder toestemming van [eiseres] aan anderen in onderhuur of in gebruik te geven. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat partijen met de overeenkomst voor [adres 1] een ander soort huurovereenkomst voor ogen hadden dan met [adres 3] en [adres 5] . De huurovereenkomst voor de [adres 3] en [adres 5] zijn ook van latere datum dan die van de [adres 1] . Voldoende aannemelijk is geworden dat bij het afsluiten van de overeenkomsten voor de [adres 3] en [adres 5] door partijen bewust werd gekozen om de woning steeds door derden (cliënten van [A] ) te laten bewonen. In tegenstelling tot de huurovereenkomst voor [adres 1] , is in de overeenkomst voor de woning aan de [adres 5] dan ook opgenomen dat bij wisseling van bewoner de verhuurder geïnformeerd dient te worden en toestemming dient te geven. Het is voor de kantonrechter voldoende aannemelijk geworden (1) dat dit in de overeenkomst met betrekking tot huisnummer [adres 5] bewust is opgenomen, (2) dat dit in de overeenkomst voor huisnummer [adres 3] is vergeten (het betreft immers een toevoeging aan de standaard overeenkomst) en (3) dat dit in de overeenkomst met betrekking tot [adres 1]
bewust niet is opgenomen. Weliswaar is de mogelijkheid van gebruik door derden in de overeenkomst voor de woning aan de [adres 3] niet opgenomen, maar uit de door [gedaagde] als productie 1 overgelegde e-mail d.d. 28 mei 2021 van [eiseres] blijkt wel dat partijen van tevoren hebben gecommuniceerd over de mogelijkheid van onderverhuur
“…mits in overleg met verhuurder en waarbij een proefperiode van toepassing is van 3 maand.” Dat dit ook met betrekking tot de woning aan de [adres 1] tevoren zou zijn besproken, zoals [gedaagde] stelt, blijkt nergens uit. [eiseres] betwist dit en [gedaagde] was tijdens de mondelinge behandeling niet aanwezig om haar kant van het verhaal te vertellen. Het is wel zo dat, voordat [gedaagde] de woning aan de [adres 1] zelf ging bewonen, [X] “
in 1e instantie” in de woning heeft gewoond, maar dat is dan ook met zoveel woorden in de huurovereenkomst met betrekking tot de [adres 1] opgenomen. Zou het – zoals [gedaagde] stelt – steeds de bedoeling van partijen zijn geweest dat cliënten en/of medewerkers van [A] in die woning zouden mogen wonen, dan was een dergelijke toevoeging met betrekking tot het gebruik door [X] overbodig geweest.

4.8.

[eiseres] heeft verder gesteld dat zij veronderstelde dat [gedaagde] haar persoonlijke redenen (bijvoorbeeld financiële voordelen) had om in de huurovereenkomst ook de naam van [A] op te nemen. Daarnaast heeft [gedaagde] de stelling van [eiseres] niet weersproken, dat zij bij het aangaan van de overeenkomst heeft gezegd zelf in de woning te gaan wonen. Dat heeft zij vervolgens ook gedaan. In de tussentijd zijn de huurovereenkomsten voor de woningen aan de [adres 3] en [adres 5] in verband met overlast ontbonden. De huurovereenkomst voor de woning aan de [adres 1] is echter gewoon voortgezet. Weliswaar heeft er, voordat [gedaagde] in de woning trok, tijdelijk een medewerker van [A] in de woning verbleven, maar naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter hoefde [eiseres] , mede gelet op de hierboven beschreven bepalingen in de huurovereenkomst, niet te verwachten dat [gedaagde] , nadat zij uit de woning zou zijn vertrokken, zelf zou mogen bepalen wie er (de gehele resterende duur van de huurovereenkomst) in de woning zou gaan wonen. Ook [gedaagde] had dat, gelet op het feit dat er niets van die strekking in de overeenkomst is opgenomen en voorshands niet is gebleken dat partijen daarover afwijkende mondelinge afspraken hebben gemaakt, niet mogen verwachten.

4.9.

De andere argumenten van [gedaagde] ter onderbouwing van haar standpunt dat zij werknemers en betrokkenen van [A] in de woning mocht laten wonen, acht de kantonrechter niet steekhoudend. Weliswaar is het opmerkelijk dat de bedrijfsnaam van [gedaagde] zo prominent in de (kop van de) huurovereenkomst is vermeld, maar in de veronderstelling dat dit voor [gedaagde] financieel gunstig zou zijn, hoefde [eiseres] daar – zonder nadere afspraken, waarvan niet is gebleken – niet achter te zoeken dat de woning in feite ook aan medewerkers en betrokkenen van [A] zou zijn verhuurd. Het bewonen van een woning is immers een persoonlijke aangelegenheid en niet een bedrijfsmatige activiteit. Ook aan het feit dat [gedaagde] niet op [adres 1] ingeschreven heeft gestaan, valt in dit verband geen doorslaggevende betekenis toe te kennen. Evenmin dat de huur steeds is betaald van een zakelijke rekening van [A] . [A] is immers een eenmanszaak en [gedaagde] kan heel goed vanaf de zakelijke rekening privé-onttrekkingen doen door vanaf die rekening de huur te betalen. Tenslotte verwerpt de kantonrechter ook het argument van de contra proferentem regel, op grond waarvan [gedaagde] als huurder beschermd zou moeten worden tegenover de opsteller van het huurcontract. Op zich is de tekst van de huurovereenkomst helemaal niet onduidelijk. En als [gedaagde] zich erop laat voorstaan dat zij de woning huurde in haar hoedanigheid van onderneemster, dan mocht van haar ook verwacht worden dat zij erop zou hebben toegezien dat de door haar gestelde privileges in de schriftelijke overeenkomst (of elders) zouden zijn vastgelegd.

4.10.

Nu [gedaagde] zelf niet meer in de woning woont en de woning in gebruik heeft gegeven aan een ander, is [gedaagde] naar voorlopig oordeel van de kantonrechter haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nagekomen. De tekortkoming is voldoende ernstig om in de bodemprocedure ontbinding te kunnen rechtvaardigen. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden en daarbij ontruiming wordt bevolen. Van [eiseres] kan niet worden gevergd dat zij nog langer een door [gedaagde] gekozen huurder in haar woning duldt. De vordering tot ontruiming van de woning zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op veertien dagen na de datum van dit vonnis.

De contractuele boete

4.11.

Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid geboden. Er moet sprake zijn van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist.

4.12.

De vordering tot betaling van de contractuele boete zal worden afgewezen. [eiseres] heeft, gelet op de hierboven vermelde eisen, onvoldoende gesteld en onderbouwd waarom de vordering tot betaling van de boete een zodanig spoedeisende vordering is, dat een onmiddellijke voorziening vereist zou zijn en zij geen bodemprocedure zou kunnen afwachten.

De proceskosten en de nakosten

4.13.

[gedaagde] wordt in deze procedure als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Tot op heden worden deze aan de zijde van [eiseres] begroot op € 121,39 aan kosten voor de dagvaarding, € 240,00 aan griffierecht en € 747,00 aan salaris voor de gemachtigde van [eiseres] . Dat is in totaal € 1.108,39.

4.14.

De nakosten, waarvan [eiseres] betaling heeft gevorderd, worden – inclusief kosten voor de betekening van het vonnis – begroot op 124,00 (½ punt van het liquidatietarief met een maximum van € 124,00).

4.15.

De gevorderde (mogelijke) kosten van (gedwongen) ontruiming zullen worden afgewezen. Volgens artikel 237 lid 3 Rv wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers de kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van het ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan de [adres 1] te [plaats] te verlaten en volledig te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege of met medewerking van [gedaagde] bevinden en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen aan [eiseres] , en ontruimd te houden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.108,39;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de nakosten, begroot op € 124,00;

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2021.