Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
zaaknummer / rolnummer: C/08/256069 / HA ZA 20-433
Vonnis van 25 augustus 2021
in de zaak van
1.[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. A.G.E. Verbart te Tilburg,
tegen
1.[X] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[Y],
[Y],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. R.F.A. Rorink te Hardenberg.
Partijen zullen hierna of afzonderlijk worden genoemd of in mannelijk enkelvoud genoemd worden als [A] en [X] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 december 2020 en de daarin genoemde stukken,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- de mondelinge behandeling van 23 februari 2021,
- de spreekaantekeningen van mr. Verbart, voornoemd, van 23 februari 2021,
- de spreekaantekeningen van mr. Rorink, voornoemd, van 23 februari 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten die zij op 18 juli 2019 hebben getekend (hierna: de
Koopovereenkomst). Hierbij heeft [A] voor een bedrag van
Koopovereenkomst). Hierbij heeft [A] voor een bedrag van
€ 212.500,- van [X] gekocht een perceel bouwgrond van circa 3.600 m2, plaatselijk bekend als [adres] , te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] [kadasternummer 1] gedeeltelijk en [kadasternummer 2] gedeeltelijk. [A] wilde op het perceel een woning laten bouwen.
2.2.
In de Koopovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“Artikel 3 Betaling
3.1.
De betaling van de koopsom, kosten en belastingen vindt plaats via de notaris bij het passeren van de akte van levering. (…)
Artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 13 december 2019 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een nader door koper te bepalen notaris (…)
Artikel 5 Bankgarantie / Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk binnen twee weken na het onherroepelijk worden van de aangevraagde bestemmingsplanwijziging op het gekochte een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 21.250,- (…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1. genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 5.1. genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper schoon, ontruimd, geëgaliseerd op maaiveldniveau en oogstbloot worden opgeleverd (…)
Artikel 7 Feitelijke levering
7.1.
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op het moment van het ondertekenen van de akte van levering zoals weergegeven in artikel 4.1., tenzij tussen verkoper en koper een ander tijdstip is overeengekomen (…)
7.2.
Verkoper staat ervoor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering ontruimd is.
Artikel 11 Ingebrekestelling / Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…)
d. Indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet dan wel of er sprake is van tekortschieten, - behoudens eensluidende betalingsopdracht van partijen – de bankgarantie of waarborgsom onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie hij het bedrag moet afdragen. (…)
Artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. Op 15 september 2019 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van maximaal 100% van de koopsom geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…)
c. op 12 december 2019 door of namens de daartoe aangewezen gemeentelijke instantie geen onherroepelijk bestemmingsplan wonen is goedgekeurd door de [gemeente] .
(…)
Artikel 18 Overige bepalingen
18.1.
Het gekochte zal na sloop van de bestaande opstallen geheel schoon, geëgaliseerd en op maaiveldniveau worden opgeleverd, waarbij de gierkelders worden opgevuld met schoon zand, zonder verontreinigingen. Verkoper zal voor de aangevoerde grond een schone grondverklaring afgeven.”
2.3.
Op 5 december 2019 laat een medewerker van het [notariskantoor] weten dat [A] een waarborgsom van € 21.250,- op de derdenrekening van de notaris heeft gestort.
2.4.
Bij brief van 8 december 2019 heeft [A] [X] in gebreke gesteld. In de brief schrijft [A] :
“(…) Helaas heb ik door een mail die Dhr. [Z] ons op dinsdag 11 november jongsleden[de rechtbank leest: 26 november]
heeft gestuurd geconstateerd, dat u op de afgesproken opleverdatum van 13 december het perceel niet kunt gaan opleveren als bouwgrond. U heeft dus niet voldaan aan artikel 18.1 van de koopovereenkomst. Ik stel u hierbij dan ook in gebreke.
heeft gestuurd geconstateerd, dat u op de afgesproken opleverdatum van 13 december het perceel niet kunt gaan opleveren als bouwgrond. U heeft dus niet voldaan aan artikel 18.1 van de koopovereenkomst. Ik stel u hierbij dan ook in gebreke.
Conform artikel 11.1 van de koopovereenkomst stel ik u hierbij in de gelegenheid om binnen 8 dagen na dagtekening alsnog aan voornoemde verplichting te voldoen. Indien u daaraan niet voldoet, komt u in verzuim te verkeren.
Ik behoud mij het recht voor om eventuele schade die ik lijd als gevolg van niet tijdige nakoming van u te vorderen.
Als u niet binnen de genoemde termijn nakomt, acht ik mij vrij om een beroep te doen op artikel 11.2 of 11.3 van de overeenkomst. Dit houdt in dat ik of alsnog nakoming vorder, waarbij u per dag een boete van 3 promille van de koopsom verschuldigd bent. Of dat ik de overeenkomst ontbind, waarbij u 10% van de koopsom aan mij verschuldigd bent. (…)”
2.5.
Bij brief van 13 december 2019 heeft [A] nogmaals een nagenoeg gelijkluidende ingebrekestelling gestuurd, waarbij [X] nogmaals acht dagen de tijd wordt geboden om alsnog na te komen.
2.6.
Bij brief van 18 december 2019 heeft [X] gereageerd en gesteld dat niet [X] , maar juist [A] is gebreke is in het nakomen van de Koopovereenkomst, omdat [A] niet tijdig “de financiële stukken” heeft aangeleverd bij de notaris.
2.7.
Bij brief van 30 december 2019 deelt [A] mee dat [X] in verzuim verkeert en dat [A] de Koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt, dat hij aanspraak maakt op de boete van 10% van de koopsom, te weten een bedrag van € 21.500,-, en dat [X] dat bedrag binnen 10 dagen naar [A] dient over te maken.
2.8.
Bij brief van 6 januari 2020 heeft [X] [A] in gebreke gesteld en op het niet nakomen van de verplichtingen uit de Koopovereenkomst aangesproken. [X] sommeert [A] om “de stukken met betrekking tot financiering” voor 21 januari 2020 alsnog aan te leveren, zodat de akte van levering voor 31 januari 2020 kan passeren. Daarbij tekent [X] aan dat hij zich het recht voorbehoudt om de Koopovereenkomst te ontbinden of om nakoming van de Koopovereenkomst te vorderen.
2.9.
Door of namens wordt door partijen hierna langs deze lijnen verder gecorrespondeerd, onder meer bij brieven van 27 januari 2020, 27 februari 2020, 17 maart 2020, 6 mei 2020 en 12 juni 2020 ( [A] ), en van 10 februari 2020, 9 maart 2020 en 20 mei 2020 ( [X] ). De strekking van deze correspondentie is, voor zover hier van belang, dat partijen aansprakelijkheid met betrekking tot zichzelf van de hand wijzen, en zich over en weer op het standpunt stellen dat de ander in gebreke is met betrekking tot de nakoming van verplichtingen op grond van de Koopovereenkomst, en daarom de contractuele boete van
€ 21.500,00 moet betalen.
2.10.
Op 11 februari 2020 laat de notaris weten dat hij de door [A] gestorte waarborgsom niet zal terugstorten zonder een eensluidende opdracht daartoe van partijen of een rechterlijke uitspraak over aan wie de som toekomt.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[A] vordert - samengevat - dat de rechtbank:
voor recht verklaart dat de tussen partijen bestaande overeenkomst is ontbonden;
bepaalt dat de door [A] bij de notaris gestorte waarborgsom van € 21.250,- aan [A] toekomt;
voor zover de rechtbank oordeelt dat voor uitkering uit het depot toestemming van [X] nodig is, [X] te bevelen om deze toestemming te verlenen dan wel om op grond van artikel 3:300 BW te bepalen dat de uitspraak van de rechtbank in de plaats treedt van de toestemming danwel om te bepalen dat [A] als vertegenwoordigers van [X] deze toestemming kunnen geven;
en voorts voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [X] hoofdelijk te veroordelen tot:
4. betaling van het bedrag van de contractuele boete van € 21.250,-;
5. betaling van de wettelijke rente over € 21.250,- vanaf 9 januari 2020 of vanaf 30 december 2020 dan wel tegen de eerst mogelijke datum, dan wel tegen de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
6. betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 987,50;
7. betaling van de (na)kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[X] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[X] vordert samengevat – bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[A] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van het bedrag van de contractuele boete van € 21.250,- aan [X] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 februari 2020, althans de dag van het instellen van de eis in reconventie tot aan de dag der algehele voldoening;
[A] hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 987,50, te vermeerderen me de wettelijke rente vanaf 10 februari 2020, althans de dag van de instelling van de eis in reconventie tot aan de dag der algehele voldoening;
[A] hoofdelijk te veroordelen in de buitengerechtelijke kosten van € 4.499,69 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de instelling van de eis in reconventie tot aan de dag der algehele voldoening;
[A] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
[A] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
conventie
Inleiding en korte samenvatting
4.1.
De vorderingen van [A] zijn gebaseerd op de stelling dat [X] op grond van de Koopovereenkomst verplicht was het verkochte onroerend goed op 13 december 2019, en niet later, te leveren. Door dat niet te doen, ook niet na een termijn van acht dagen, zou [X] op grond van artikel 11 van de Koopovereenkomst een boete van € 21.500,00 verschuldigd zijn geworden, en was [A] gerechtigd de Koopovereenkomst te ontbinden, hetgeen hij ook bij brief heeft gedaan.
4.2.
De rechtbank is van oordeel dat de centrale stelling van [A] , dat 13 december 2019 een uiterste, of: fatale, termijn voor levering behelst, niet opgaat. Dat brengt mee dat zijn vorderingen, die alle op het juist zijn van die stelling gebaseerd zijn, moeten worden afgewezen. Voor dit oordeel is het volgende redengevend.
Gold 13 december 2019 als fatale leveringsdatum? Neen.
4.3.
In de overeenkomst is met betrekking tot de levering opgenomen:
“Artikel 4 Eigendomsoverdracht
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 13 december 2019 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een nader door koper te bepalen notaris (…).”
4.4.
Bij de uitleg van wat partijen met een contractsbepaling hebben afgesproken, gaat het erom om vast te stellen welke betekenis partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de tekst van de overeenkomst mochten toekennen, en wat zij daaromtrent in redelijkheid van elkaar mochten verwachten. Bij het vaststellen van deze uitleg acht de rechtbank het ook van belang hoe partijen feitelijk hebben gehandeld rondom het aangaan en het uitvoeren van hun overeenkomst. Daarbij geldt dat ook uit gedrag stilzwijgend een overeenkomst kan worden afgeleid.
4.5.
De rechtbank stelt vast dat partijen in de Koopovereenkomst een concrete leveringsdatum hebben genoemd, maar dat zij daarbij tevens een voorbehoud (“of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen”) hebben gemaakt. Het voorbehoud is dat van de concrete datum van 13 december 2019 kan worden afgeweken, wanneer partijen dat met elkaar afspreken. Een zodanige afspraak kan uitdrukkelijk worden gemaakt, maar kan ook, zoals overwogen, stilzwijgend tot stand komen; in dat laatste geval ligt dat (niet in uitdrukkelijke verklaringen, maar) in gedragingen van partijen besloten. Hierdoor wordt voor de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen van belang wat de gang van zaken rond het sluiten van de overeenkomst is geweest en wat er is gebeurd in de aanloop naar 13 december 2019.
4.6.
Uit de communicatie door [A] mocht [X] naar het oordeel van de rechtbank gerechtvaardigd afleiden dat [A] er niet naar streefde om zonder meer vast te houden aan de datum van 13 december 2019, maar dat [A] in plaats daarvan ernaar streefde om de uiteindelijke leveringsdatum in onderling overleg te bepalen, onder meer afhangende van het verloop van de sloopwerkzaamheden die [X] dienden af te ronden. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de omstandigheid dat [A] [X] op 16 oktober 2019 in een e-mail heeft verzocht de werkzaamheden in het kader van de oplevering van het perceel juist even te
vertragen, gelet op een specifieke bouwwens van [A] : “
Ook willen wij verkopers vragen nog even te wachten met het vullen van de gaten in de grond die ontstaan na de sloop. We overwegen namelijk een kelder te nemen en dan zou een groot deel niet opgevuld hoeven te worden, dat scheelt weer.” En later, in een e-mail van 13 november 2019, geeft [A] in dezelfde trant aan [X] aan: “
Wij hebben de sloper aangegeven sowieso even te wachten met (deels) aanvullen van de grond, omdat we van plan zijn een kelder te plaatsen. Is al bekend wanneer de sloop gaat starten?”
vertragen, gelet op een specifieke bouwwens van [A] : “
Ook willen wij verkopers vragen nog even te wachten met het vullen van de gaten in de grond die ontstaan na de sloop. We overwegen namelijk een kelder te nemen en dan zou een groot deel niet opgevuld hoeven te worden, dat scheelt weer.” En later, in een e-mail van 13 november 2019, geeft [A] in dezelfde trant aan [X] aan: “
Wij hebben de sloper aangegeven sowieso even te wachten met (deels) aanvullen van de grond, omdat we van plan zijn een kelder te plaatsen. Is al bekend wanneer de sloop gaat starten?”
4.7.
[X] heeft uit de zojuist aangehaalde verzoeken van [A] al de indruk kunnen krijgen dat [A] de datum van 13 december 2019 niet als fataal beschouwt, aangezien [X] gevraagd wordt nog even te wachten met een deel van de werkzaamheden, omdat dat [A] goed uitkomt, ingeval besloten zou worden om een kelder te nemen. In zoverre kan al worden gesproken van een stilzwijgend ontstane afspraak om niet 13 december 2019, maar een nader in overleg te bepalen datum aan te gaan houden.
4.8.
Maar voor zover daar nog aan zou kunnen worden getwijfeld, maakt de gang van zaken na de e-mail van 26 november 2019 in ieder geval helder dat [A] [X] niet kon houden aan 13 december 2019 als leveringsdatum. Op 26 november 2019 e-mailt makelaar [Z] namens [X] , en naar aanleiding van een telefoongesprek met [A] , waarin werd verzocht enkele mogelijkheden voor voortgang aan te dragen, namelijk het volgende:
“Geachte mevrouw [A] ,
Zoals zojuist besproken onderstaand de mogelijkheden van aktepassering:
- Optie 1:
1. Akte op 13 december 2019 zoals gepland;
2. De sloop is dan nog niet klaar en het voorstel is om dan een waarborgsom in te houden bij de notaris van totaal € 10.000,--;
3. Uitbetaling waarborgsom nadat het terrein geheel geëgaliseerd en schoon is opgeleverd; (…)
- Optie 2:
1. Akte uitstellen totdat sloop klaar is;
2. De verwachting is dat de sloopwerkzaamheden voor kerstmis danwel voor 31 december 2019 klaar zijn;
3. De akte zou dan kunnen passeren op 2 of 3 januari 2010; (…)”
4.9.
Pas op 8 december 2019 reageert [A] . In de tussentijd – dus de twaalf dagen na de e-mail van 26 november 2019, waarin [X] geen reactie ontving – heeft bij [X] , mede gelet op de eerdere communicatie tussen partijen, zoals aangehaald, gerechtvaardigd de indruk kunnen krijgen dat op 13 december 2019 niet koste wat kost geleverd hoefde te worden. Dat geldt mede in verband met het gegeven dat de rechtsverhouding van partijen is onderworpen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:2 lid 1 BW. Dat brengt met zich dat partijen over en weer rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen en verplicht zijn om hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen.
4.10.
Toegespitst op de rechtsverhouding van partijen betekent dit dat de reactie van [A] op de van 26 november 2019 daterende e-mail van makelaar [Z] waarin namens [X] 2 leveringsopties worden aangedragen, zo kort voor de beoogde leveringsdatum van 13 december 2019 op een onredelijk laat tijdstip heeft plaatsgevonden. Die reactie dateert wel van 8 december 2019, maar is zelfs pas één dag of meerdere dagen later door [X] ontvangen. [A] heeft immers niet, zoals steeds het geval was, per e-mail gecorrespondeerd of telefonisch contact heeft opgenomen met makelaar [Z] , die als contactpersoon optrad. [A] heeft een brief per post rechtstreeks aan [X] gezonden, terwijl [A] ermee bekend was dat [X] zich niet zelf met de verkoop van het perceel bezighield, maar dit had uitbesteed aan makelaar [Z] . Gelet op het naderen van de beoogde leveringsdatum had van [A] naar het oordeel van de rechtbank niet alleen verwacht mogen worden dat eerder op de e-mail van 26 november 2019 was gereageerd, maar ook dat hij de brief, waarvan het gelet op de daarin verwoorde ingebrekestelling op zich begrijpelijk is dat deze per post is gestuurd, in ieder geval ook per e-mail aan makelaar [Z] had gestuurd of hem telefonisch op de hoogte had gesteld van de stand van zaken.
4.11.
Door zo te handelen heeft [A] het zicht verloren op het belang van [X] bij een tijdige reactie, zodat ofwel maatregelen getroffen konden worden om de zaken die nog voor de eigendomsoverdracht geregeld moesten worden in gang te zetten, dan wel de verwachting van [X] over het al dan niet doorgaan van de levering bijgesteld konden worden.
4.12.
Kortom, de ‘of-clausule’ uit artikel 4 van de Koopovereenkomst is naar het oordeel van de rechtbank door de gedragingen van partijen over een weer zo ingevuld dat niet werd vastgehouden aan 13 december 2019 als fatale datum, maar dat partijen in onderling overleg over een datum tot afstemming zouden komen. Door via makelaar [Z] op 26 november 2019 met een tweetal opties te komen om de levering van het perceel zo snel als mogelijk te laten plaatsvinden, heeft [X] gedaan wat gelet op de omstandigheden van hem verwacht kon en mocht worden, mede gelet op de omstandigheid dat de termijn waarop het perceel bouwrijp opgeleverd kon worden wellicht ook is vertraagd doordat [X] rekening heeft willen houden met de door [A] geuite wens om een kelder te willen aanleggen. Het is juist het gebrek aan een adequate reactie van [A] op de e-mail van 26 november 2019 die naar het oordeel van de rechtbank uiteindelijk heeft geleid tot het stuklopen van de door beide partijen zo gewenste (ver)koop. Tot dat moment wees alles erop dat uitvoering zou worden gegeven aan de Koopovereenkomst.
Slotsom in conventie
4.13.
Nu de rechtbank [A] niet volgt daar waar hij stelt dat [X] toerekenbaar is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst door het perceel niet tijdig te leveren, heeft [A] [X] ten onrechte in gebreke gesteld, is [X] niet in verzuim geraakt en heeft [A] de Koopovereenkomst op onjuiste gronden buitengerechtelijk ontbonden. Dit leidt ertoe dat alle vorderingen van [A] in conventie worden afgewezen.
4.14.
[A] zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [X] worden begroot op: € 937,00 (griffierecht) + € 1.442,00 (salaris advocaat: 2 punten voor de conclusie van antwoord in conventie en het bijwonen van de mondelinge behandeling × tarief € 721,00) = totaal € 2.379,00.
reconventie
4.15.
Ook de vorderingen die [X] in reconventie heeft ingesteld zullen worden afgewezen. De reden daarvoor is dat uit de brieven van 18 december 2019, 6 januari 2020 en 10 februari 2020 blijkt, dat de ingebrekestellingen van [X] erop zien dat [A] niet tijdig de voor de eigendomsoverdracht benodigde financiële stukken bij de notaris heeft aangeleverd. Ter zitting is namens [X] betoogd dat uit het samenstel van de hiervoor genoemde brieven blijkt dat de ingebrekestelling niet alleen ziet op het niet tijdig aanleveren van de financiële stukken, maar ook op het in zijn algemeenheid niet voldoen aan de verplichting om het perceel af te nemen.
4.16.
De rechtbank volgt [X] niet in deze stelling. Daarbij wordt in overweging genomen dat uit punt 31 van de conclusie van antwoord in conventie met zoveel woorden volgt dat de genoemde brieven zijn opgesteld in de gedachte dat [A] niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 15 van de Koopovereenkomst. Dat artikel is echter in de Koopovereenkomst opgenomen om [A] de mogelijkheid te geven om de Koopovereenkomst te ontbinden als hij de financiering niet rond kan krijgen en niet om [X] een ontbindingsmogelijkheid te bieden. Ook uit de brieven zelf blijkt niet dat, zoals van de zijde van [X] eerst ter zitting is gesteld, [A] niet heeft voldaan aan hun verplichting ex artikel 3.1 van de Koopovereenkomst, om de koopsom bij de notaris te storten voordat de akte van levering op 13 december 2019 gepasseerd zou worden. In de brief van 18 december 2019 staat immers:
“(…) Nogmaals wijzen wij u er nadrukkelijk op dat niet wij als verkopers in gebreke zijn, maar juist jullie als kopers vanwege het niet tijdig aanleveren van de financiële stukken bij de notaris. (…)”
“(…) Nogmaals wijzen wij u er nadrukkelijk op dat niet wij als verkopers in gebreke zijn, maar juist jullie als kopers vanwege het niet tijdig aanleveren van de financiële stukken bij de notaris. (…)”
En in de brief van 6 januari 2019 staat:
“(…) Mijn cliënt wendde zich tot mij met de mededeling dat u in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten hebt om de stukken met betrekking tot financiering tijdig aan te leveren bij de notaris ondanks het verzoek van de notaris waarop van uw zijde geen reactie is gekomen. Ik verzoek en zo nodig sommeer ik u om voor 21 januari 2020 de benodigde stukken aan te leveren bij de notaris om uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen zodat de akte van levering voor 31 januari 2020 kan plaatsvinden (…)”
In de brief van 10 februari 2020 staat:
“(…) Cliënten hebben u op 18 december 2019 in gebreke gesteld. In deze brief bent u in de gelegenheid gesteld om de koopovereenkomst alsnog na te komen. Dat bericht is op 6 januari 2020 voor zover nodig herhaald. U heeft uiteindelijk de tijd gekregen tot 31 januari 2020 om levering te laten plaatsvinden”.
4.17.
Dit alles leidt de rechtbank tot het oordeel dat het samenstel van ingebrekestellingen, die erop zijn toegespitst dat [A] heeft gehandeld in strijd met artikel 15 van de Koopovereenkomst, een juiste grondslag ontberen, zodat [X] niet op die grond aanspraak kan maken op betaling door [A] aan hem van de contractuele boete. De vordering van [X] om [A] te veroordelen om de contractuele boete te betalen wordt dan ook afgewezen, met als gevolg dat ook de door [X] gevorderde buitengerechtelijke kosten afgewezen worden.
4.18.
[X] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] worden aan de hand van het liquidatietarief als volgt begroot, waarbij 0,5 punt aan salaris is toegekend voor de conclusie van antwoord in reconventie, omdat die vordering voortvloeit uit het verweer in conventie: € 1.081,50 (salaris advocaat: 1,5 punt voor de conclusie van antwoord in reconventie en het bijwonen van de mondelinge behandeling × tarief € 721,00). De nakosten zullen worden toegewezen zoals vermeld in het dictum.
Ten overvloede: wat te doen met de waarborgsom?
4.19.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de vordering van [A] om [X] te veroordelen tot het meewerken aan het laten terugstorten van de door [A] bij de notaris gestorte waarborgsom niet op de door [A] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegde rechtsgronden voor toewijzing in aanmerking komt. Nu duidelijk is dat aan de tussen partijen gesloten Koopovereenkomst geen uitvoering gegeven zal worden, nu beide partijen hebben beoogd die overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, [X] het perceel inmiddels aan een derde heeft verkocht en nu beide partijen op de door hen gestelde grondslagen geen aanspraak kunnen maken op de contractuele boete en ook hun overige vorderingen afgewezen worden, ligt het voor de hand dat de waarborgsom teruggestort dient te worden op de rekening van [A] – er blijkt immers niet van enige rechtsgrond voor [X] om aanspraak te kunnen maken op dit door [A] gestorte bedrag. Omdat dit niet uit het dictum van dit vonnis zal (kunnen) volgen, zullen beide partijen de notaris daartoe opdracht moeten geven.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [A] en [B] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 2.379,00, met bepaling dat als deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, daarover de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen af,
5.5.
veroordeelt [X] en [Y] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [A] tot op heden begroot op € 1.081,50, met bepaling dat als deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald, daarover de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening,
5.6.
veroordeelt [X] en [Y] hoofdelijk in de nakosten van deze procedure ten bedrage van respectievelijk € 157,00 zonder betekening en € 239,00 in geval van betekening, indien en voor zover zij niet binnen een termijn van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis het bedrag van de proceskosten heeft voldaan,
5.7.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordelingen onder 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2021. (FS) [1]