ECLI:NL:RBOVE:2021:4141

• Datum uitspraak: 19 oktober 2021
• Publicatiedatum: 4 november 2021
• Zaaknummer: 8939310 \ CV EXPL 20-5619
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.M. Koene
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de uitvoering van een vaststellingsovereenkomst inzake huurovereenkomst bedrijfsruimte

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Overijssel op 19 oktober 2021, gaat het om een geschil tussen [A], de huurder van een bedrijfsruimte, en Wieap Beheer B.V., de verhuurder. De partijen hadden een vaststellingsovereenkomst gesloten in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder vorderde betaling van een vertrekpremie van € 11.000,00, die volgens de overeenkomst verschuldigd was na ontruiming van het gehuurde. De verhuurder voerde verweer en stelde dat de huurder zijn verplichtingen niet was nagekomen, omdat de oplevering niet tijdig had plaatsgevonden.

De rechtbank oordeelde dat de huurder zijn verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst wel degelijk was nagekomen. De kantonrechter merkte op dat de huurder op de afgesproken opleverdatum niet in gebreke was gebleven, omdat de verhuurder zelf niet op de afspraak was verschenen. De huurder had de sleutels op 26 februari 2019 overgedragen, wat door de rechtbank als een geldige oplevering werd beschouwd. De rechtbank wees de vordering van de huurder tot betaling van de vertrekpremie toe, vermeerderd met wettelijke handelsrente vanaf 24 mei 2019.

Daarnaast werd de verhuurder in de proceskosten veroordeeld, omdat de kern van het geschil in het voordeel van de huurder werd beslecht. De vorderingen van de verhuurder in reconventie werden afgewezen, omdat de rechtbank oordeelde dat de vaststellingsovereenkomst bedoeld was om de discussie over huurachterstand te beëindigen. De uitspraak benadrukt het belang van duidelijke communicatie en afspraken tussen partijen in huurovereenkomsten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 8939310 \ CV EXPL 20-5619

Vonnis van 19 oktober 2021

in de zaak van

[A] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen [A] ,

gemachtigde: mr. M. Cankaya,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WIEAP BEHEER B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te Apeldoorn,

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen Wieap,

gemachtigde: mr. K. Post, Juresta legalmanagement

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 april 2021,

- de mondelinge behandeling van 18 augustus 2021, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden,

- de pleitaantekeningen van mr. Post, die op de mondelinge behandeling zijn voorgedragen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[A] is sinds 2008 huurder geweest van bedrijfsruimte, gelegen te [plaats] aan [adres] . Wieap was de verhuurder. [A] exploiteerde zijn eenmanszaak “ [X] ” in het gehuurde. Wieap liet zich in de contacten met [A] vertegenwoordigen door de heer [B] . Inspecties, sleuteloverdracht en dergelijke werden gewoonlijk door [B] gedaan.

Partijen hebben in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst op 13 december 2018 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is het volgende bepaald:

In aanmerking nemende:

• i) Wieap en [A] sloten een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW, dewelke aan partijen genoegzaam bekend is;
• ii) [A] , naar het oordeel van Wiap, een huurachterstand groot EUR 17.486,52 heeft laten ontstaan waarop Wieap [A] schriftelijk heeft aangesproken;
• iii) [A] de hoogte van de huurachterstand ten stelligste heeft betwist en zich daarnaast op het standpunt heeft gesteld dat hij gerechtigd was om de huurbetalingen vanaf 2016 te staken en gestaakt te houden totdat er een oplossing/einde kwam aan de situatie rondom (de toegang van) het gehuurde;
• iv) Wieap bijaldien te kennen heeft gegeven in het eerste kwartaal van 2019 over te zullen gaan tot sloop van het gehuurde, en dat er sprake is van een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, omdat de plaats en functie van het gehuurde gaat wijzigen;
• v) Partijen overlegden met elkaar over oplossingen en de voornemens zijdens Wieap, om een kort geding ontruiming en ontbinding te entameren;
• vi) [A] te kennen heeft gegeven niet te kunnen betalen en partijen akkoord en bereid zijn de huurovereenkomst middels deze vaststellingsovereenkomst thans onverwijld, maar uiterlijk op 15 januari 2019 te beëindigen;
• vii) Partijen hebben overeenstemming bereikt over de wijze waarop die beëindiging gestalte moet krijgen en willen de daartoe gemaakte afspraken in deze vaststellingsovereenkomst vastleggen;
• viii) De inhoud van de overeenkomst voldoet in de visie van beide partijen ruim voldoende aan de daaraan te stellen eisen en is voldoende goed gedetailleerd ter zake de achtergronden en afspraken, tengevolge waarvan de overeenkomst voldoet aan hetgeen daarover is bedoeld in artikel 7:900 BW.

Komen het volgende overeen:

De considerans maakt onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst.

De huurovereenkomst tussen partijen eindigt per 15 januari 2019. Per deze datum zal [A] het gehuurde leeg en ontruimd ter vrije beschikking stellen aan Wieap;

Wieap zal [A] om haar moverende redenen een beëindigingsbijdrage voldoen ten bedrage van € 11.000,00 (zegge: elfduizendeuro 00/oo ct) dewelke bijdrage verschuldigd wordt zodra [A] het gehuurde en de door hem voorts/verder in gebruik genomen binnen buiten ruimtes leeg heeft opgeleverd op 15 januari 2019 en dient binnen 14 dagen na die datum en derhalve voor het verstrijken van
dinsdag 29 januari 2019 te 16:00 uur op straffe van een onmiddellijk verbeurt te verklaren boete ten bedrage van € 100,00 per dag en voor iedere dag datWieap in gebreke blijft de bijdrage te betalen;

Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande over en weer algehele finale kwijting ter zake van alle uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, onder strikte voorwaarde dat [A] zich feitelijk en exact aan de overeengekomen ontruimings- en beëindigingsdatum houdt.

Op de uitvoering van deze overeenkomst is het Nederlands Recht van toepassing.

2.2.

[A] heeft daarna twee maal uitstel gevraagd voor de ontruiming. Wieap heeft met uitstel ingestemd maar heeft wel op 31 januari 2019 in een emailbericht aan (de gemachtigde van) [A] een nadere voorwaarde gesteld. Die voorwaarde is door [A] , eveneens op 31 januari 2019, geaccepteerd en luidt als volgt:

Er van uitgaande dat dit dan ook echt het allerlaatste uitstel zal zijn, wordt er – onder één strikte voorwaarde - dezerzijds mee ingestemd dat het gehuurde (en de buitenplaats) uiterlijk op:

Vrijdag 15 februari 2019 te 11:00 uur leeg en bezemschoon wordt opgeleverd.

Uitdrukkelijke en ontbindende voorwaarde daarbij is dat indien uw client het gehuurde niet op deze fatale datum en het genoemde tijdstip leeg, ontruimd en bezemschoon heeft opgeleverd, Wieap Beheer B.V. het ondubbelzinnige recht heeft om de ontruiming van het gehuurde onverwijld zelf ter hand te nemen en de kosten daarvan, alsmede de kosten van de afvoer van de goederen, op de overeengekomen vergoeding in te houden.

2.3.

Op 15 februari 2019 heeft geen inspectie/oplevering plaatsgehad. [A] heeft die dag contact gezocht met [B] , maar heeft hem niet kunnen bereiken.

Op 26 februari 2019 hebben [A] en [B] elkaar ter plaatse van het gehuurde ontmoet. [A] heeft toen een of meer sleutels van het gehuurde aan [B] afgegeven.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[A] vordert primair veroordeling van Wieap om aan hem te betalen
I) de vergoeding van € 11.000,00 te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf 2 maart 2019, dan wel vanaf 13 maart 2019, dan wel vanaf 3 april 2019 of een door de kantonrechter te bepalen datum tot aan de dag van volledige betaling,
II) de contractuele boete, berekend tot 21 december 2020, ter hoogte van een bedrag van € 66.000,00 dan wel € 64.900,00 dan wel € 62.800,00 dan wel een nader te bepalen boetebedrag, te vermeerderen met wettelijke rente daarover,
III) de contractuele boete van € 100,00 per dag dat Wieap in gebreke blijft de vergoeding te betalen, te rekenen vanaf 21 december 2020, dan wel een door de kantonrechter te bepalen boete en te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de datum van verschuldigdheid.

Subsidiair vordert [A] (na aanpassing/vermindering ter zitting), voor het geval de primaire vordering wordt afgewezen,
IV) vernietiging van de vaststellingsovereenkomst van 13 december 2018,
V) veroordeling van Wieap tot vergoeding van de door [A] geleden schade als gevolg van toerekenbare tekortkoming van Wieap, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en te vermeerderen met wettelijke rente,
VI) Wieap te veroordelen om bij wijze van voorschot op de aan [A] toekomende schadevergoeding te betalen een bedrag van € 35.000,00.

En daarnaast vordert [A] (VII) vergoeding van buitengerechtelijke incasskosten, een bedrag van € 1.125,00 dan wel € 885,00,
en (VIII) veroordeling van Wieap in de kosten van de procedure.

3.2.

Wieap voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

Wieap vordert veroordeling van [A] tot betaling van:
(1) huurpenningen tot een bedrag van € 17.486,52, (2) vermeerderd met de wettelijke handelsrente, tot en met 23 november 2018 berekend op € 3.471,63, en (3) de wettelijke handelsrente vanaf 24 november 2018 tot aan de dag van volledige betaling, (4) vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 949,87, (5) een bedrag van € 29.000,00 voor opruimkosten met (6) de wettelijke handelsrente daarover vanaf de dag van dagvaarding, en (7 en 8) veroordeling van [A] in de proceskosten en de nakosten.

3.5.

[A] voert verweer.

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

i
n conventie

4.1.

[A] baseert zijn primaire vordering op het standpunt dat Wieap haar deel van de vaststellingsovereenkomst ten onrechte niet nakomt.

Dat die overeenkomst (met in achtneming van de later overeengekomen aanvulling daarop) inhield dat [A] het gehuurde uiterlijk op 15 februari 2019 te 11.00 uur leeg en bezemschoon moest
opleveren is niet in geschil.

Gelet op het afgesproken exacte tijdstip had het voor de hand gelegen dat partijen elkaar op die dag en dat uur ter plaatse zouden hebben getroffen om de oplevering gestand te toen (door inspectie van het gehuurde en afgifte van de sleutels). Dat is niet gebeurd. [A] heeft onbetwist gesteld dat hij op het afgesproken tijdstip beschikbaar was en toen vruchteloos heeft geprobeerd om [B] , die zijn vaste contactpersoon bij Wieap was, te bereiken. Gelet daarop kan het niet doorgaan van die afspraak niet voor zijn rekening worden gebracht. Wieap heeft ter zitting gesteld dat haar bestuurder later die dag nog ter plaatse is geweest en ontevreden was over wat hij daar aantrof, maar aangezien [A] daar niet bij aanwezig was kan dat niet als een oplevering worden aangemerkt. De oplevering heeft uiteindelijk pas op 26 februari 2019 plaatsgehad, toen [A] en [B] elkaar ter plaatse hebben ontmoet en de overdracht hebben afgehandeld. Bij deze stand van zaken brengt een redelijke uitleg van de vaststellingsovereenkomst mee dat per die datum moet worden beoordeeld of [A] het gehuurde voldoende netjes achterliet. Het feit dat [A] tussen beide data mogelijkerwijs zelf nog opruimwerkzaamheden heeft verricht kan hem daarbij niet worden tegengeworpen, omdat Wieap het duidelijk afgesproken moment zelf ongebruikt liet verstrijken. De kantonrechter merkt hierbij op dat er op 26 februari 2019 nog geen opruimwerkzaamheden door door Wieap ingeschakelde derden waren verricht.

4.2.

Dat [B] op 26 februari 2019 bezwaren heeft geuit tegen de toestand waarin het gehuurde was achtergelaten, is gesteld noch gebleken. [A] stelt zelfs dat [B] expliciet aangaf dat hij het voldoende vond en dat hij de boekhouder opdracht zou geven om het afgesproken bedrag aan [A] uit te betalen. Bij gebreke van een voldoende betwisting daarvan moet het ervoor worden gehouden dat het gehuurde daarmee naar tevredenheid van Wieap door [A] is opgeleverd, althans dat [A] erop mocht vertrouwen dat hij aan zijn verplichting had voldaan. [A] mocht afgaan op mededelingen van [B] , die immers zijn vaste contactpersoon bij Wieap was en die ook volgens Wieap zelf met inspecties en opleveringen was belast.

4.3.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [A] aan zijn deel van de vaststellingsovereenkomst heeft voldaan.

De kantonrechter merkt daarbij nog op dat de toestand waar Wieap zich in dit geding over beklaagt met name het bij het gehuurde gelegen buitenterrein lijkt te betreffen. Wieap heeft haar standpunt dat het daar “een zwijnenzooi” was met foto’s geïllustreerd, echter zonder daarbij duidelijk te maken op welk moment de foto’s zijn gemaakt. Volgens [A] moeten de opnames van vlak vóór de oplevering dateren en zijn ze gemaakt op het moment dat hij nog druk doende was zijn inboedel op te ruimen en zijn bedrijfsvoorraad te verhuizen. Met dat laatste is volgens [A] verklaard waarom het buitenterrein toen tijdelijk vol met (te verhuizen dan wel af te voeren) spullen stond. Mede gelet op de manier waarop [A] zelf op een van de foto’s figureert acht de kantonrechter die uitleg plausibel. Zonder nadere toelichting valt in ieder geval niet in te zien dat de gemaakte opnames van 26 februari 2019 of daarna dateren. Daarnaast geldt dat het pand een verzamelgebouw was: in het licht daarvan is door Wieap onvoldoende onderbouwd in hoeverre het voorterrein expliciet tot het door [A] gehuurde behoorde en in hoeverre de daar later klaarblijkelijk nog aanwezige zaken (volgens Wieap in ieder geval een wasmachine, fietsen en matrassen) zijn eigendom waren.

4.4.

De slotsom is dat de oplevering van [A] aan de overeenkomst voldoet en dat Wieap geen beroep toekomt op de clausule dat door haar gemaakte kosten voor opruimwerkzaamheden zouden mogen worden ingehouden op de afgesproken aan [A] toekomende “beëindigingsbijdrage” oftewel vetrekpremie.

4.5.

Dit leidt tot toewijzing van het door [A] gevorderde bedrag van € 11.000,00 vermeerderd met (gelet op de sommatie van 21 mei 2019) de wettelijke rente daarover vanaf 24 mei 2019. [A] heeft in het midden gelaten of het moet gaan om wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW of om de wettelijke handelsrente uit artikel 6:119a BW. Aangezien het hier evident gaat om een overeenkomst tussen twee zakelijke partijen acht de kantonrechter de wettelijke handelsrente toewijsbaar.

4.6.

Vervolgens ligt de vraag voor of [A] daarnaast nog aanspraak op betaling van de op 13 december 2018 overeengekomen boete maakt. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. De kantonrechter kent daarbij betekenis toe aan het feit dat de aanvankelijk afgesproken opleverdatum tot twee keer toe op verzoek van [A] werd uitgesteld. Dat gebeurde om redenen die evident in zijn risicosfeer lagen. Het was dus [A] die de voortgang van de vertrekregeling belemmerde. Als Wieap zich minder coulant zou hebben opgesteld zou [A] zijn vertrekpremie al twee keer hebben verspeeld. Feitelijk heeft hij bovendien, zoals hiervoor werd overwogen, zelfs nog tot 26 februari 2019 de tijd gehad om het gehuurde behoorlijk te ontruimen. Bij die stand van zaken komt [A] in redelijkheid geen beroep op de aanvankelijk overeengekomen boeteclausule toe. De kantonrechter neemt daarbij ook in aanmerking dat de bewuste clausule in de nadere afspraken van partijen niet werd herhaald; gezien het feit dat Wieap hem onverplicht al zo vergaand tegemoet kwam mocht [A] er niet zomaar op vertrouwen dat deze voor Wieap zeer ongunstige clausule (die neerkomt op een vertragingsvergoeding van bijna 1% per dag) ongewijzigd in stand zou blijven. Uit de overduidelijk zeer misnoegde toon waarvoor Wieap in haar mails over het nog gegeven uitstel kiest had [A] moeten afleiden dat hem zonder nadere afspraak niet meer dan de vertrekvergoeding zelf (met vertragingsrente) zou zijn gegund.

In zoverre is het primair gevorderde dus niet toewijsbaar.

4.7.

Nu het beroep van [A] op nakoming van de overeenkomst in ieder geval ten dele slaagt, treft de door hem subsidiair ingestelde vordering van volledige vernietiging van de overeenkomst geen doel. Voor zover [A] met zijn subsidiaire vordering een partiële vernietiging nastreeft, heeft hij dat onvoldoende handen en voeten gegeven. [A] beroept zich in het kader van zijn subsidiaire vordering verder op geleden schade doordat hij het gehuurde heeft moeten verlaten en somt daarbij zijn schadeposten op, echter zonder die te specificeren of met stukken te onderbouwen, terwijl dat gelet op de aard van die posten (onder meer: opslagkosten, verhuiskosten, gederfde inkomsten) zonder meer op zijn weg lag. Daarnaast kan niet uit het oog worden verloren dat [A] het gehuurde op grond van een overeenkomst die ten doel had om alle discussies tussen partijen te beëindigen, verliet.

4.8.

De conclusie is dat de primaire vordering ten dele toewijsbaar is en dat de subsidiaire vordering moet worden afgewezen.

De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn toewijsbaar over het bedrag van € 11.000,00. Dat levert volgens de toepasselijke staffel een vergoeding op van € 885,00.

4.9.

Omdat de kern van het partijdebat (is het gehuurde tijdig en naar behoren opgeleverd) in het voordeel van [A] wordt beslecht zal de kantonrechter Wieap in de proceskosten in conventie veroordelen. Deze bedragen worden aan de zijde van [A] geroot op € 87,99 voor explootkosten, € 499,00 voor griffierecht en € 746,00 voor salaris gemachtigde (tarief € 373,00 x 2 punten). Dat is opgeteld € 1.332,99.

in reconventie

4.10.

Gelet op het gegeven oordeel in conventie bestaat er geen aanleiding voor toewijzing van de eis in reconventie. In conventie is immers geoordeeld dat [A] zijn uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen naar behoren is nagekomen.

Dat betekent dat er geen ruimte is om alsnog tot inning van de door Wieap gestelde huurachterstand over te gaan; de vaststellingsovereenkomst was immers expliciet bedoeld om de discussie daarover te beëindigen. De kantonrechter merkt daarbij op dat uit Wieaps standpunt in reconventie ook niet duidelijk blijkt dat hij een (partiële) vernietiging van de overeenkomst nastreeft.

4.11.

Omdat Wieap in reconventie in het ongelijk wordt gesteld wordt zij in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van [A] begroot op € 748,00 (tarief € 748,00 x 2 punten x 0,5).

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt Wieap om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [A] te voldoen het bedrag van € 11.000,00 met de wettelijke handelsrente daarover zoals bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 24 mei 2019 tot aan de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt Wieap in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 1.332,99,

5.3.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt Wieap in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [A] begroot op € 748,00,

5.7.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 oktober 2021.