Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 19/130 en 19/131
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres] ,
wonende te [woonplaats 1] , eisers,
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT),verweerder.
1.Procesverloop
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle vastgesteld bij beschikking van 30 september 2018. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 500.000, - per waardepeildatum
1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2017 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van € 656,00 en een aanslag watersysteemheffing gebouwd van € 251,00.
Verweerder heeft bij beschikking van 30 september 2018 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] vastgesteld op € 528.000, - per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het belastingjaar 2018. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2018 een aanslag OZB opgelegd van € 674,26 en een aanslag watersysteemheffing gebouwd van € 242,88.
Bij uitspraken op bezwaar van 6 december 2018 heeft verweerder het tegen de beschikkingen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraken op bezwaar is beroep ingesteld. Deze beroepen zijn geregistreerd onder procedurenummers 19/130 (belastingjaar 2017) en 19/131 (belastingjaar 2018). Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juli 2019. De zaken zijn gelijktijdig behandeld.
Eisers zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1]
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen nadere informatie te verstrekken.
Bij brief van 21 september 2019 heeft verweerder nadere informatie verstrekt.
Bij brief van 16 oktober 2019 hebben eisers gereageerd op de brief van verweerder.
Bij brief van 9 maart 2020 heeft verweerder gereageerd op de brief van eisers.
Bij brief van 8 april 2020 hebben eisers gereageerd op de brief van verweerder.
Bij brief van 7 juli 2020 heeft de rechtbank verweerder gevraagd te reageren op eisers standpunt dat, nu het landgoed op grond van de Natuurschoonwet 1928 als zodanig is aangewezen, ervan uit dient te worden gegaan dat voldaan wordt aan het bepaalde in artikel 8, aanhef en onder a, van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet.
Bij brief van 28 juli 2020 heeft verweerder gereageerd op de vraagstelling van de rechtbank.
Bij brief van 10 augustus 2020 hebben eisers gereageerd op de brief van verweerder.
De rechtbank heeft de zaak verwezen naar een meervoudige kamer.
De nadere zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2020. Eisers zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam taxateur] , taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2.Overwegingen
De rechtbank ontleent aan de dossierstukken en het verhandelde ter zitting de volgende feiten en omstandigheden.
Eisers zijn eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een deel (complex B) van landgoed [naam 2] dat bij gemeenschappelijke beslissing van 30 mei 2006 met ingang van 2 september 2005 tezamen met complex A (eigendom van derden) op grond van de Natuurschoonwet 1928 als zodanig is aangewezen.
Bij besluit van 8 juni 2011 is de gemeenschappelijke beschikking ingetrokken en is de rangschikking van het aan eiseres toebehorende deel (m.u.v. de opstal met een oppervlakte van 0.00.72 hectare) van het landgoed onder de Natuurschoonwet 1928 met ingang van 3 maart 2009 zelfstandig voortgezet onder de naam landgoed [naam 2] .
De onroerende zaak is een woonboerderij, bouwjaar 1850, met een inhoud van 936 m³ en een kaveloppervlakte van 12.760 m². Bij de onroerende zaak horen 2 bergingen, een hooischuur, een carport, een garage en een stal/nachtverblijf. Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016 en
1 januari 2017.
Standpunten partijen
Eisers hebben aangevoerd dat verweerder ten onrechte geen rekening houdt met het feit dat sprake is van een op de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed. De grond moet daarom buiten aanmerking worden gelaten bij de waardering in het kader van de Wet WOZ en voor de heffingsmaatstaf van de onroerendezaakbelastingen; de woning en bijbehorende gebouwen moeten worden gewaardeerd op de bestemmingswaarde.
Verweerder had dit erkend bij de uitspraak op bezwaar ten aanzien van belastingjaar 2015, na de woning jarenlang te hebben gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer.
De bestreden uitspraken op bezwaar zijn echter wederom gebaseerd op de waarden in het economische verkeer. Dat is onjuist en onbillijk en de waarden voor 2017 en 2018 zouden in de pas moeten lopen met de waarden van 2015 en 2016.
Verder stellen eisers onder verwijzing naar een overgelegde grondgebruiksverklaring dat verweerder ten onrechte geen cultuurgrondvrijstelling heeft verleend voor 0,6 hectare grasland dat wordt begraasd door melkvee van Maatschap [naam 3] en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het recht van overpad dat op de betrokken gronden rust.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarden niet te hoog, maar juist veel te laag zijn en verwijst naar de in beroep overgelegde taxatierapporten, opgesteld door
[naam taxateur] gediplomeerd WOZ-taxateur. In deze rapporten wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak in het economische verkeer op de waardepeildata 1 januari 2016 van € 730.000, - en op 1 januari 2017 van € 760.000, -. Deze waarden zijn bepaald met de methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Volgens verweerder is weliswaar sprake van een NSW-landgoed, maar wordt niet voldaan aan de voorwaarden van artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet dat ten minste 30 percent van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden.
Uitgaande van het door eisers gestelde, dat 4.500 m2 van het perceel van 12.760 m2 is bezet met houtopstanden, en dat daarvan 900 m2 bestaat uit niet onder houtopstand vallende laagstamfruitbomen komt verweerder op (4500 m2 minus 900 m2 is) 3600 m2 houtopstand, dat is 28,21 % van 12.760 m2.
Een medewerker van verweerder heeft de oppervlakten van de houtopstanden nagemeten aan de hand van een luchtfoto uit 2019 van het betrokken perceel en komt op 3.641 m2 houtopstand bestaande uit (beuken)hagen, leilinden, hoogstamboomgaard, de bomen in voor- en zijtuinen en bosranden (dus op afgerond 29%).
Volgens verweerder komt dat overeen met de oppervlakte genoemd door eisers verminderd met de oppervlakte van de laagstamboomgaard.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Ontvankelijkheid eiser
De aanslagbiljetten waarmee de bestreden beschikkingen bekend gemaakt zijn, staan op naam van en zijn gezonden aan eiseres. Daartegen zijn eiser en eiseres gezamenlijk in bezwaar, en later ook in beroep, gekomen. Naar uit het verhandelde ter zitting blijkt zijn eiseres en haar echtgenoot, na eerder op huwelijkse voorwaarden te zijn gehuwd, inmiddels in gemeenschap van goederen gehuwd en daarmee gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaak. Doordat in artikel 30, lid 1, Wet WOZ is bepaald dat artikel 26a, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen van overeenkomstige toepassing is met betrekking tot de waardebepaling en waardevaststelling ingevolge de hoofdstukken III en IV van de Wet WOZ, kan onder omstandigheden de echtgenoot van degene tot wie de waardebeschikking is gericht zelf bezwaar maken tegen die beschikking (vgl. HR 19 juni 2015, nummer14/02230, ECLI:NL:HR:2015:1668). Naar het oordeel van de rechtbank is in het onderhavige geval sprake van dergelijke omstandigheden.
Verweerder heeft de bezwaren van eiser en eiseres dan ook terecht ontvankelijk geacht.
Het geschil draait met name om de vraag of verweerder zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat niet wordt voldaan aan de vereisten van artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, waaruit volgt dat bij de waardering van het object op grond van de Wet WOZ geen rekening hoeft te worden gehouden met de status van het landgoed op grond van de Natuurschoonwet.
Wettelijk kader
In artikel 17 van Pro de Wet WOZ is bepaald dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Die waarde moet volgens het tweede lid worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
In artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld ingevolge waarvan bij de waardebepaling buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van onroerende zaken of onderdelen daarvan, indien die waarde geen onderdeel uitmaakt van de grondslag van de belastingen.
Aan deze bepaling is uitvoering gegeven in artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: URUOW). Deze bepaling luidt: “Bij de bepaling van de waarde wordt buiten aanmerking gelaten de waarde van (…) (b) één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden, genoemd in artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen” (hierna: de NSW-uitzondering).
In artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet is bepaald dat in afwijking in zoverre van artikel 220c bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen buiten aanmerking wordt gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen
Op grond van artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 zijn de voorwaarden, bedoeld in artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet:
a. ten minste 30 percent van de oppervlakte van het landgoed is bezet met houtopstanden, of
b. de oppervlakte van het landgoed is voor ten minste 20 percent met houtopstanden bezet
waarbij de oppervlakte voorts voor ten minste 50 percent bestaat uit natuurterreinen.
Artikel 1 van Pro het Rangschikkingsbesluit bepaalt dat in dit besluit wordt verstaan onder:
a. landgoed: landgoed als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel a, van de Natuurschoonwet 1928;
b. houtopstanden: houtopstanden niet zijnde kweekgoed, kerstboomteelten, laagstamboomgaarden of snijgrienden.
In artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ, wordt in afwijking van het tweede lid van deze bepaling de waarde van gebouwde eigendommen die tot woning dienen of daaraan dienstbaar zijn, en die deel uitmaken van een op grond van de NSW aangewezen landgoed, bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is (hierna: de bestemmingswaarde). De vooronderstelde verplichting om de woning in stand te houden (hierna: de instandhoudingslast), wordt uitgedrukt in een instandhoudingsfactor waarmee de marktwaarde van de gebouwde eigendommen wordt vermenigvuldigd.
Om als een landgoed te kunnen worden aangemerkt, dient een onroerende zaak ingevolge artikel 2, eerste lid, van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet te voldoen aan de volgende voorwaarden:
a. de oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt ten minste 5 hectare;
b. terreinen en wateren behorende tot de onroerende zaak vormen een aaneengesloten gebied;
c. de oppervlakte van de onroerende zaak is voor ten minste 30 percent bezet met houtopstanden of natuurterreinen en
d. het soort gebruik dat van de onroerende zaak wordt gemaakt, maakt geen inbreuk op het natuurschoon.
Beoordeling
Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van een onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Eisers hebben verweerders standpunt dat niet wordt voldaan aan de vereisten van artikel 8 van Pro het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928 dat de oppervlakte van de onroerende zaak voor ten minste 30 percent bezet is met houtopstanden voldoende gemotiveerd betwist.
Allereerst stelt de rechtbank vast dat niet in geschil is dat het landgoed in met ingang van 2 september 2005 en later in 2011 is aangewezen als landgoed als bedoeld in de Natuurschoonwet 1928.
Verder hebben eisers gesteld dat, anders dan verweerder veronderstelt, de door verweerder genoemde 900 m2 ziet op de historisch ommuurde tuin/hof met boomgaard en dat daarin niet uitsluitend laagstamfruitbomen staan maar ook hoogstam kersenbomen, hoogstam pruimenbomen, leifruitbomen en halfstamfruitbomen en dat de oppervlakte aan hoogstambomen in het hof 220 m2 bedraagt. Vervolgens heeft verweerder nader onderzoek verricht aan de hand van een luchtfoto van het landgoed en op basis daarvan geconstateerd dat het grootste gedeelte van het hof in gebruik is als moestuin en dat er 10 á 15 laagstamfruitbomen staan en twee hoogstamfruitbomen. Verweerder heeft uitsluitend de hoogstamfruitbomen in de houtopstand meegerekend voor 20 m2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder naar aanleiding van de gemotiveerde betwisting door eisers niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan door het nadere onderzoek te beperken tot bestudering van een 2 á 3 jaar na peildatum gemaakte luchtfoto en daarbij de in het hof aanwezige laagstamfruitbomen zonder nader onderzoek en motivering niet mee te tellen. De rechtbank merkt daarbij op dat artikel 1, aanhef en onder b, van het Rangschikkingsbesluit weliswaar laagstamboomgaarden uitsluit van het begrip houtopstanden, maar op basis van het onderzoek van verweerder kan niet worden geconcludeerd dat de in het hof aanwezige laagstamfruitbomen op de toepasselijke waardepeildata een zodanig beoogde uniformiteit en samenhang hebben dat sprake is van een laagstamboomgaard als bedoeld in artikel 1, aanhef en onder b, van het Rangschikkingsbesluit.
Hieruit volgt dat verweerder de in het hof aanwezige laagstamfruitbomen ten onrechte niet in de berekening van het percentage houtopstand heeft meegenomen. Niet in geschil is dat indien de in het hof aanwezige laagstamfruitbomen worden meegenomen, het percentage houtopstand minstens 30 percent bedraagt, zodat de NSW-uitzondering van toepassing is en de WOZ-waarden vastgesteld dienen te worden aan de hand van de bestemmingswaarden van de gebouwde eigendommen en de gronden niet in de waardering wordt meegenomen, zoals eisers bepleiten.
Hetgeen overigens door eisers is aangevoerd kan in het midden blijven.
Eisers stellen dat de bestreden waarden in de pas moeten lopen met de waarden van
2015 (€ 286.000, -) en 2016 (€ 290.000, -) maar hebben geen concrete waarden genoemd die zij voorstaan.
Op grond van het vorenstaande ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht zelf in de zaak te voorzien en stelt, gelet op wat partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het belastingjaar 2017, in goede justitie vast op
€ 296.000, - en per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het belastingjaar 2018 op € 304.000, -.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
3.Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarden van de onroerende zaak per 1 januari 2016 vast op € 296.000, - en per 1 januari 2017 vast op € 304.000, -;
- verlaagt de aanslagen OZB en watersysteemheffing dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op de betaalde griffierechten van (2 keer) € 47, - aan eisers te vergoeden (totaal: € 94, -).
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, voorzitter, en mr. P.H. Banda
en mr. B.S. Kats, leden, in aanwezigheid van mr. A. Landstra, griffier op
De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende donderdag na deze datum.
de griffier, de voorzitter is buiten staat te tekenen.
Afschrift verzonden op:
RechtsmiddelTegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.