Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 9479277 \ CV EXPL 21-2356
Vonnis in kort geding van 8 november 2021
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen [eiseres] ,
gemachtigde: mr. D.F. Briedé, advocaat te Almelo,
tegen
1. de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stadsbank Oost Nederland,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [onderbewindgestelde] ,
gevestigd te Enschede,
hierna te noemen de bewindvoerder,
2.
[onderbewindgestelde],
[onderbewindgestelde],
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen [onderbewindgestelde] ,
gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,
gemachtigde: mr. G.J. Hollema, advocaat te Almelo.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- het e-mailbericht van mr. Hollema van 28 oktober 2021 met producties,
- het e-mailbericht van mr. Hollema van 29 oktober 2021 met productie,
- het e-mailbericht van mr. Briedé van 29 oktober 2021 met productie,
- de mondelinge behandeling d.d. 1 november 2021,
- de pleitnota van mr. Hollema.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het vermogen van [onderbewindgestelde] is bij beschikking van de kantonrechter van 24 maart 2016 onder bewind gesteld. Vanaf 1 mei 2018 is Stadsbank Oost Nederland de bewindvoerder.
2.2.
[eiseres] verhuurt met ingang van 1 juli 2019 aan [onderbewindgestelde] de benedenwoning aan [het adres] te [woonplaats] tegen een kale huurprijs van (laatstelijk) € 670,- per maand.
2.3.
[eiseres] wil de woning aan [het adres] te [woonplaats] slopen en op het perceel een nieuwe woning voor haar en haar gezin laten bouwen. De sloopvergunning is inmiddels door haar aangevraagd. Zij wil in januari 2022 met de sloop beginnen.
2.4.
Op of omstreeks 17 april 2021 zijn partijen, in het geval van [onderbewindgestelde] met instemming van de bewindvoerder, overeengekomen dat [onderbewindgestelde] akkoord gaat met opzegging van de huur-overeenkomst per 1 september 2021 en dat hij de woning uiterlijk op 1 september 2021 zal verlaten, waarbij hij dan als tegemoetkoming een bedrag van € 3.400,- ontvangt.
2.5.
[onderbewindgestelde] /de bewindvoerder heeft de woning niet verlaten en ontruimd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [onderbewindgestelde] en de bewindvoerder veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis het gehuurde met alle personen en zaken die zich vanwege [onderbewindgestelde] daarin bevinden zal ontruimen en ontruimd zal houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] zal stellen.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat met [onderbewindgestelde] en de bewindvoerder overeen is gekomen dat het gehuurde per 1 september 2021 zal zijn verlaten, dat zij toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van deze verplichting uit de overeenkomst door het gehuurde niet te verlaten en te ontruimen en dat [onderbewindgestelde] nu zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
3.2.
[onderbewindgestelde] en de bewindvoerder voeren verweer en hebben een vordering in voorwaardelijke reconventie ingesteld.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.4.
[onderbewindgestelde] vordert, indien en voor zover de kantonrechter de vordering tot ontruiming zal toewijzen, dat [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld tot terugbetaling aan de bewindvoerder of [onderbewindgestelde] van de waarborgsom van € 1.000,- en tot betaling van een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten van [onderbewindgestelde] van € 6.334,-, althans € 3.400,-, zulks uiterlijk op de dag dat [onderbewindgestelde] het gehuurde zal hebben ontruimd, op straffe van verbeurte van een dwangsom.
3.5.
[eiseres] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de aard van de vordering.
4.2.
[eiseres] legt aan haar vordering zowel ten grondslag dat de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] de beëindigingsovereenkomst niet zijn nagekomen als dat [onderbewindgestelde] het huis zonder recht of titel bewoont. Nu ook de geldigheid van de beëindigingsovereenkomst aan de orde is, kan zij in haar vordering jegens beide gedaagden worden ontvangen.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. De vordering tot ontruiming zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hierna volgende beoordelen of een vordering tot afgifte van een dergelijke verklaring voor recht in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
4.4.
Vaststaat dat partijen op of omstreeks 17 april 2021 zijn overeengekomen dat [onderbewindgestelde] akkoord gaat met opzegging van de huurovereenkomst per 1 september 2021, dat hij het gehuurde per die datum zal verlaten en dat hij alsdan € 3.400,- ontvangt als tegemoetkoming.
De bewindvoerder heeft ingestemd. Het betreft een opzegging van de huur van woonruimte met wederzijds goedvinden als bedoeld in artikel 7:271, achtste lid Burgerlijk Wetboek.
4.5.
De bewindvoerder en [onderbewindgestelde] hebben gesteld dat zij hebben gedwaald bij het aangaan van de overeenkomst met [eiseres] . Als zij er in april 2021 van op de hoogte waren geweest dat opzegging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik alleen mogelijk is als [onderbewindgestelde] andere passende woonruimte kan krijgen en hij dan recht heeft op een bijdrage in zijn kosten van verhuizing en inrichting van minimaal € 6.200,-, hadden zij de overeenkomst niet getekend. Ervan uitgaand dat ook [eiseres] dit niet wist, is sprake van wederzijdse dwaling. De overeenkomst is dus vernietigbaar en de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] doen daar een beroep op.
De bewindvoerder en [onderbewindgestelde] hebben verder betoogd dat sprake is van bedreiging of misbruik van omstandigheden door [eiseres] . Zij heeft gedreigd dat, als [onderbewindgestelde] de overeenkomst niet wilde tekenen, zij het woongenot van [onderbewindgestelde] ernstig zou beperken door hem het gebruik van de poort in de achtertuin, de oprit en het schuurtje te ontzeggen. Deze dreiging heeft [onderbewindgestelde] er mede toe bewogen in te stemmen met de overeenkomst. Op grond van de bedreiging en/of misbruik van omstandigheden is de overeenkomst vernietigbaar. De bewindvoerder en [onderbewindgestelde] doen daar een beroep op.
Ten slotte hebben de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] gesteld dat de gevorderde ontruiming naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Pas na het ondertekenen van de overeenkomst is [onderbewindgestelde] gebleken dat de bewindvoerder geen mogelijkheden heeft om met voorrang een andere woning voor hem te regelen. De mogelijkheid om in een camper te gaan wonen op Het Berkenven is komen te vervallen, omdat de camping is verkocht en de nieuwe eigenaar andere plannen heeft. [onderbewindgestelde] is aangewezen op een sociale huurwoning. In geval van ontruiming zal [onderbewindgestelde] dakloos raken, waardoor zijn financiële problemen zullen toenemen en hij zijn vijf kinderen niet meer kan ontvangen. Gelet hierop dient zijn belang bij behoud van de woning te prevaleren boven het belang van [eiseres] bij ontruiming.
4.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter is geen sprake van (wederzijdse) dwaling. Ter zitting heeft de bewindvoerder verklaard dat hij en [onderbewindgestelde] ervan uitgingen dat [onderbewindgestelde] op korte termijn andere woonruimte zou vinden. Het feit dat zij kennelijk teleurgesteld zijn in die toekomstige verwachting, levert geen dwaling op.
Indien de rechter een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik toewijst in verband met een renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, dient de verhuurder bij te dragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt (artikel 7:275, derde lid BW). Als het gaat om zelfstandige woonruimte, geldt een minimumbijdrage (artikel 7:275, vierde lid BW).
Op grond van die bepalingen zou [onderbewindgestelde] , indien [eiseres] beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik wegens sloop zou hebben gevorderd, hoogstwaarschijnlijk aanspraak hebben kunnen maken op de minimumbijdrage. Het gaat hier echter om dwaling omtrent het toepasselijke recht. Een beroep op rechtsdwaling kan volgens vaste rechtspraak in het algemeen niet worden aanvaard, nu ieder wordt geacht de wet te kennen. Waarom dat hier anders zou zijn, hebben de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] onvoldoende feitelijk en juridisch onderbouwd. Wellicht ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ingeval van vrijwillige medewerking aan de beëindiging van de huur de regeling over de minimumbijdrage niet van toepassing is.
4.7.
Uit een appbericht van [eiseres] valt af te leiden dat zij heeft “gedreigd” om hem het gebruik door [onderbewindgestelde] van de poort achter het huis en de oprit te ontzeggen. [onderbewindgestelde] huurt, zo staat wel vast, alleen de benedenwoning van het huis aan [het adres] . De bovenwoning en de schuur waren verhuurd aan anderen. Het is dus maar de vraag of de poort en de oprit tot het gehuurde behoren. Dat dat zo is, is onvoldoende onderbouwd. Bovendien is van belang dat [onderbewindgestelde] zich in verband met de door [eiseres] gewenste beëindiging van de huurovereenkomst heeft gewend tot het Juridisch Loket en dus juridische bijstand heeft gehad. Verder blijkt uit de stukken dat het [onderbewindgestelde] vooral ging om de vergoeding die hij van [eiseres] zou ontvangen als hij het gehuurde zou verlaten. Dat het “dreigement” toentertijd enige rol heeft gespeeld bij zijn afwegingen of bij die van de bewindvoerder, is niet gebleken. Gelet hierop is naar het oordeel van de kantonrechter niet, althans onvoldoende onderbouwd dat de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] zijn bewogen tot instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst op grond van bedreiging of misbruik van omstandigheden.
4.8.
De bewindvoerder en [onderbewindgestelde] hebben bewust ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 september 2021, in de kennelijke verwachting dat [onderbewindgestelde] op korte termijn andere woonruimte zou vinden. Inmiddels zit [onderbewindgestelde] al twee maanden langer in het gehuurde. Het moge zo zijn dat [onderbewindgestelde] groot belang heeft bij het gehuurde, en dat belang wordt door de kantonrechter ook onderkend, maar dat belang was voor de bewindvoerder en hem al kenbaar in april 2021. Desalniettemin hebben zij ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Nu [onderbewindgestelde] al vanaf april 2021 de tijd heeft (gehad) andere woonruimte te vinden, is de kantonrechter van oordeel dat het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [onderbewindgestelde] wordt gehouden aan de overeenkomst die hij met [eiseres] is aangegaan. Dit geldt temeer daar [eiseres] ook belang heeft bij nakoming van die overeenkomst, omdat zij de sloop en bouw van de nieuwe woning moet plannen en belang heeft bij haar nieuw te realiseren woonruimte. Bovendien ontvangt [onderbewindgestelde] (in dit geval: de bewindvoerder) een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en inrichting bij vertrek en mag hij de spullen die hij bij aanvang van de huur aantrof in het gehuurde wat [eiseres] betreft meenemen.
4.9.
Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] de door hen met [eiseres] aangegane overeenkomst moeten nakomen, dat [onderbewindgestelde] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en dat [onderbewindgestelde] het gehuurde moet ontruimen. De kantonrechter zal bepalen dat dit uiterlijk 1 december 2021 het geval moet zijn. gelet op het feit dat [onderbewindgestelde] de woning eigenlijk al op 1 september 2021 had moeten verlaten, acht de kantonrechter ontruiming per 1 december 2021 redelijk. [onderbewindgestelde] heeft dan drie maanden extra de tijd gehad om andere woonruimte te vinden en te verhuizen.
4.10.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] worden veroordeeld in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op
€ 121,39 aan explootkosten, € 85,- aan griffierecht en € 498,- (twee punten x tarief € 249,-) aan salaris van haar gemachtigde.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.11.
Nu de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld is vervuld, komt de kantonrechter toe aan de beoordeling van deze vordering.
4.12.
De kantonrechter zal de vorderingen afwijzen. Zowel de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom als de vordering tot betaling van de overeengekomen tegemoetkoming zijn pas opeisbaar als [onderbewindgestelde] het gehuurde daadwerkelijk heeft verlaten. Daar is nu nog geen sprake van.
4.13.
Als de in het ongelijk gestelde partij zullen de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] worden veroordeeld in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:
in conventie
5.1.
veroordeelt [onderbewindgestelde] om uiterlijk op 1 december 2021 de (beneden)woning aan [het adres] te [woonplaats] met alle personen en zaken die zich vanwege hem daarin bevinden te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van [eiseres] ;
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde] , om de ontruiming te gehengen en gedogen;
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 704,39;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen af;
5.7.
veroordeelt de bewindvoerder en [onderbewindgestelde] in de kosten van dit geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2021