Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 9449815 \ CV EXPL 21-2213
Vonnis in kort geding van 17 november 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SCHULDHULP OOST NEDERLAND B.V.,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[betrokkene],
wonende te [woonplaats 1],
eisende partij, hierna te noemen [betrokkene],
gemachtigde: mr. D.F. Briedé,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],
gemachtigde: mr. M.B. Bollen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties en USB-stick en de aanvullende producties van [betrokkene],
- de stelbrief van mr. Bollen met producties,
- de mondelinge behandeling d.d. 12 oktober 2021 en de pleitnotities van partijen,
- de gerechtelijke bezichtiging van het gehuurde d.d. 3 november 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
[betrokkene] staat onder bewind bij Schuldhulp Oost Nederland B.V. [betrokkene] huurt met ingang van 7 december 2020 van [gedaagde] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van € 735,00 per maand.
2.2.
De huurovereenkomst is schriftelijk aangegaan. De overeenkomst vermeldt onder punt 12, bij “Bijzondere bepalingen”, onder meer:
“Huurder is ermee bekend, dat vanaf ca. medio april 2021 diverse bouwkundige werkzaamheden aan en rondom de woning gaan plaatsvinden. Hiervoor staan ca. drie weken ingepland. De vermeende overlast is met huurder besproken en huurder verklaart deze werkzaamheden in en bij het gehuurde te gedogen en toe te staan zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van betalingsverplichtingen te vorderen.
Verhuurder zal omtrent het tijdstip van uitvoering van de werkzaamheden zo mogelijk overleg met huurder plegen. Het is verhuurder, diens beheerder en alle door hen aan te wijzen personen toegestaan inspecties uit te voeren. Verhuurder dient uiterlijk 48 uur voorafgaand aan de afspraak, huurder hiervan op de hoogte te stellen.”
3.Het geschil
3.1.
[betrokkene] vordert - samengevat - [gedaagde] in kort geding te veroordelen tot het herstellen van een vijftiental in de dagvaarding genoemde gebreken aan het gehuurde, om de vocht- en schimmelproblematiek in de erker te verhelpen en om aanpassingen in gevels en raampartijen te doen ter verbetering van de ventilatie, op straffe van een dwangsom, en om [gedaagde] te veroordelen aan [betrokkene] te voldoen een bedrag van € 1.000,00, als voorschot op een evenredige vermindering van de huurprijs van 40% zoals aan [gedaagde] meegedeeld bij brief van 13 juli 2021. [betrokkene] heeft hiertoe onder meer gesteld dat [gedaagde] gehouden is om de gebreken te herstellen, en dat zij een spoedeisend belang hierbij heeft, nu zij met haar zeer jonge kind in het huis woont en de herfst- en winterperiode voor de deur staan.
3.2.
[gedaagde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [betrokkene]. Volgens [gedaagde] waren er op de dag van de gerechtelijke bezichtiging van het gehuurde geen gebreken meer, althans geen gebreken die voor zijn rekening komen. Ten aanzien van de gevorderde huurvermindering stelt [gedaagde] kort gezegd dat de huurovereenkomst al vermeldt dat er nog werkzaamheden uitgevoerd moesten worden en dat die werkzaamheden voortvarend en in overleg met [betrokkene] zijn uitgevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter overweegt het volgende. Het vereiste spoedeisend belang is in deze zaak, gelet op de aard van de vordering en het daaromtrent door [betrokkene] gestelde, aanwezig. Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor verder onderzoek (bijvoorbeeld door bewijslevering) naar bepaalde, in het bestek van dit kort geding aangevoerde feiten of omstandigheden, is in beginsel geen plaats. Dat moet in een eventuele bodemprocedure gebeuren. De beoordeling in dit kort geding is dan ook een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.2.
Vast staat dat [gedaagde] na dagvaarding nog werkzaamheden aan het gehuurde heeft verricht en dat een aantal van de vijftien gebreken die [betrokkene] in de dagvaarding heeft opgesomd, is opgelost. Tijdens de bezichtiging van het gehuurde op 3 november 2021 zijn de resterende punten de revue gepasseerd. De kantonrechter zal deze achtereenvolgens bespreken.
4.3.
Gaten/kieren in de plafonds
De kantonrechter heeft op de eerste verdieping in het gehuurde grote kieren geconstateerd aan de randen van het door [gedaagde] vervangen plafond. Deels zijn de kieren door [betrokkene] dicht gekit. Partijen hebben hierover aanvankelijk afgesproken dat (de vader van) [betrokkene] een stukadoor zou regelen om de muren/de kieren te stuken, en dat [gedaagde] het daarvoor benodigde materiaal zou kopen en leveren.
Aan die afspraak is echter geen gehoor gegeven door [betrokkene], vanwege de (tegenvallende) hoge kosten van de stukadoor. Gelet op deze afspraak/toezegging kan de kantonrechter in dit kort geding niet tot de conclusie komen dat het bestaan van de kieren een gebrek is dat op kosten van [gedaagde] hersteld zou moeten worden.
4.4.
Staat van het kozijn aan de voorkant van het gehuurde
Volgens [gedaagde] is het betreffende kozijn oud maar in prima staat. Volgens [betrokkene] is de hele woning “zo lek als een mandje” en is het kozijn verrot. De kantonrechter heeft het voorraam bekeken en stelt vast dat het kozijn niet in prima staat is: de onderdorpel van het kozijn sluit aan de onderkant niet goed meer aan waardoor er hier en daar flinke kieren aanwezig zijn, en aan de rechterkant is sprake van een gat. De kieren en het gat hebben een onbekende diepte. Het onderhavige kort geding leent zich niet voor een grondig onderzoek naar de vraag of deze staat van de onderdorpel leidt tot vocht/tochtproblemen in de erker/het gehuurde. De kantonrechter heeft niet kunnen vaststellen dat er sprake is van houtrot aan de onderzijde van de dorpel, maar onaannemelijk is dat niet gelet op de staat en vorm van de dorpel. De kantonrechter heeft evenmin kunnen constateren dat het raam tocht of vocht doorlaat door de kieren en het gat, tot in het gehuurde. Toch is de kantonrechter, mede gelet op de belangen van [betrokkene], (voorlopig) van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat er sprake is van een gebrek dat door de verhuurder moet worden hersteld, in die zin dat de kieren en het gat in de onderdorpel afgewerkt/gerepareerd moeten worden, zodat de dorpel weer aansluit en geen kieren en gaten vertoont, waardoor mogelijk vocht of tocht het gehuurde binnen kan dringen.
4.5.
Ramen/kozijnen ter plaatse van de kelder, douche en toilet achterzijde
Volgens [betrokkene] zijn de ramen en kozijnen niet veilig, inbraakgevoelig en rot. Tijdens de bezichtiging heeft de kantonrechter de ramen, kozijnen en de sluitingen bekeken. Het zijn oude ramen, kozijnen en sluitingen, maar dat die niet veilig zijn of inbraakgevoelig zijn is de kantonrechter niet gebleken. Ter plaatse is de proef op de som genomen om de ramen van buitenaf open te duwen, maar dat was niet (eenvoudig) mogelijk. Overigens is ook niet van rot of tocht gebleken bij deze ramen, de ramen leken goed te sluiten.
4.6.
Lichtknop op de slaapkamer
Op de slaapkamer ontbreekt een deel van de lichtschakelaar. Volgens [gedaagde] valt deze post onder de huurdersverplichtingen in het Besluit kleine herstellingen. [betrokkene] heeft echter onbetwist gesteld dat dit deel al ontbrak bij de oplevering van de woning. Gelet hierop kan [gedaagde] niet verwijzen naar het Besluit kleine herstellingen in die zin dat de aanschaf van de schakelaar voor rekening van de huurder zou moeten komen.
4.7.
Schimmelplekken in de douche
De kantonrechter heeft schimmelvorming geconstateerd in de douche, met name op de voegen tussen de tegels aan de wand. Hier is de discussie tussen partijen of dit een gebrek aan het gehuurde is of dat de ruimte onvoldoende wordt geventileerd. De kantonrechter heeft geconstateerd dat het luchtrooster aan de bovenzijde in de douche dicht zat. Gelet hierop is het niet onaannemelijk dat de schimmelvorming te wijten is aan onvoldoende ventilatie. Dit is dus vooralsnog geen gebrek.
4.8.
Schutting beloofd
Volgens [betrokkene] heeft [gedaagde] (aan haar buren) een nieuwe schutting beloofd.
Voor zover deze toezegging al door [gedaagde] is gedaan betreft het niet nakomen daarvan geen gebrek. Ter zake is overigens in de dagvaarding geen separate vordering ingesteld, zodat dit punt verder zal worden gepasseerd.
4.9.
De cv-ketel
Volgens [betrokkene] heeft zij een erg hoog stroom- en gasverbruik, mogelijk als gevolg van een probleem met de cv-ketel. [gedaagde] heeft hierop gesteld dat hij na ontvangst van deze klacht installatiebedrijf [A] heeft ingeschakeld om de ketel te beoordelen. [A] is langs geweest op 16 maart 2021 en heeft volgens [gedaagde] niets vreemds geconstateerd aan de ketel. Door [gedaagde] is daarbij overgelegd een werkbon van [A] waarop onder meer lijkt te staan “uitleg gegeven over werking ketel en thermostaat”. De kantonrechter neemt aan dat de uitleg is gegeven aan [betrokkene] en het ligt voor de hand dat hierbij de ketel ook is bekeken door [A]. Nog los van het feit dat [betrokkene] haar hoge stroom- en gasverbruik niet heeft onderbouwd, is de kantonrechter van oordeel dat [betrokkene] onvoldoende heeft onderbouwd dat het eventuele hoge verbruik ligt aan een gebrek aan de ketel.
4.10.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet de conclusie nu zijn dat de meeste gebreken inmiddels zijn opgelost en dat [gedaagde] (vooralsnog) alleen nog de gebreken met betrekking tot de lichtschakelaar en de onderdorpel van het voorraam moet verhelpen. [gedaagde] zal worden veroordeeld deze gebreken te herstellen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan de veroordeling tot het verhelpen van deze gebreken een dwangsom te koppelen. [gedaagde] zal worden veroordeeld om de gebreken binnen vier weken na heden te verhelpen. Als [gedaagde] is gebreke blijft kan [betrokkene] desgewenst de weg van artikel 7: 206 lid 3 BW volgen en de gebreken zelf laten herstellen, op kosten van [gedaagde].
4.11.
Het gevorderde voorschot op een vermindering van de huurprijs van 40%, zoals aan [gedaagde] meegedeeld bij brief van 13 juli 2021, is in feite een veroordeling tot betaling van een geldsom. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in de veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.12.
De kantonrechter zal het gevorderde voorschot in kort geding afwijzen omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter een huurvermindering zal toewijzen zoals door [betrokkene] is gevorderd. Bij het sluiten van de huurovereenkomst was [betrokkene] al bekend met het feit dat er nog werkzaamheden verricht moesten worden aan het gehuurde. Het grootste deel van de uit te voeren werkzaamheden heeft plaatsgevonden in april 2021, zoals overeengekomen in de huurovereenkomst, en in de maanden daarna heeft overleg plaatsgevonden met [betrokkene] over hoe en wanneer de resterende werkzaamheden afgerond zouden moeten worden, in welke volgorde, en wie van partijen wat zou doen. Volgens de kantonrechter is het geenszins zeker dat de bodemrechter over deze periode tot een huurvermindering komt, laat staan van 40%, zoals gesteld door [betrokkene].
4.13.
Gelet op de uitkomst van de procedure, partijen zijn over en weer in het (on-)gelijk gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.
5.De beslissing
De kantonrechter, recht doende in kort geding,
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na dit vonnis de gebreken vermeld in 4.4. en 4.6. naar de eisen van goed vakmanschap te herstellen,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 november 2021.