ECLI:NL:RBOVE:2021:4377

• Datum uitspraak: 16 november 2021
• Publicatiedatum: 23 november 2021
• Zaaknummer: 8735386 \ CV EXPL 20-2393
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over gebreken en onderhoud monumentale boerderijwoning

In deze zaak tussen huurder en verhuurder van een circa 100 jaar oude monumentale boerderijwoning heeft de rechtbank de gestelde gebreken beoordeeld. De woning vertoont diverse onderhoudsproblemen zoals rioleringsproblemen, ontbrekende stenen, slecht sluitende luiken, een niet goed werkende radiator, en een verouderde keuken. De verhuurder is veroordeeld tot herstel van deze gebreken binnen een redelijke termijn van 16 weken na betekening van het vonnis.

De rechtbank erkent dat de woning vanwege haar monumentale status en ouderdom niet het comfort van een nieuwbouwwoning kan bieden, waardoor sommige klachten inherent zijn aan de staat van het pand en niet als gebrek worden aangemerkt. Echter, de problemen met de riolering, verwarming, ontbrekende stenen, luiken, schoorsteen en keuken zijn wel toerekenbaar aan de verhuurder en moeten worden verholpen.

Daarnaast is een huurvermindering van 15% toegewezen over de periode november 2016 tot het moment waarop de belangrijkste gebreken zijn opgelost, vanwege de substantiële aantasting van het huurgenot. Ook is een schadevergoeding van €1.500 toegekend, inclusief een immateriële vergoeding, waarbij de proceskosten zijn gecompenseerd. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Verhuurder wordt veroordeeld tot herstel van gebreken, huurvermindering van 15% en schadevergoeding van €1.500.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 8735386 \ CV EXPL 20-2393

Vonnis van 16 november 2021

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. D.F. Briedé,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NATUURSCHOONWET LANDGOED WARMELO B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te Diepenheim,

gedaagde partij, hierna te noemen Warmelo,

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 augustus 2021;

- het proces-verbaal van de gerechtelijke plaatsopneming d.d. 28 oktober 2021;

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De beoordeling

2.1.

De kantonrechter verwijst naar en handhaaft hetgeen bij tussenvonnis is overwogen. Gelet op de samenhang met de andere zaak tussen partijen met dossiernummer 8757967 CV EXPL 20-2519 worden de zaken gezamenlijk behandeld. In beide zaken wordt vandaag vonnis gewezen.

2.2.

In het tussenvonnis van 10 augustus 2021 is een gerechtelijke plaatsopneming gelast om de kantonrechter in staat te stellen de gestelde gebreken aan het gehuurde zelf in ogenschouw te nemen. De gerechtelijke plaatsopneming/bezichtiging heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2021. Alle door [eiser] gestelde gebreken zijn bezichtigd en kort besproken. Hierna zijn beide zaken verwezen naar de rol van vandaag voor vonnis.

2.3.

De kantonrechter zal de gestelde gebreken achtereenvolgens bespreken. Bij de beoordeling van de (ernst van) de gebreken stelt de kantonrechter voorop dat het gehuurde een monumentale voormalige dienstwoning op het landgoed betreft, van ongeveer 100 jaar oud. Het betreft een lang geleden verbouwd woonhuis met bedrijfsgedeelte, de voormalige deel van een boerderij is bij het woonhuis getrokken. Zoals Warmelo in dit verband heeft gesteld, dient het monument in de staat van onderhoud en met een inrichting te blijven die past bij dit type monument en is de luxe en het comfort die de bewoner van een 100 jaar oud monument mag verwachten minder dan bij een nieuwbouwwoning.

2.4.

Goten

Vast staat dat de goten inmiddels zijn vervangen, zodat dit punt is opgelost. Dat er water in de goot blijft staan ziet de kantonrechter niet als een gebrek, voor zover er tenminste geen water naar binnen kan dringen, en van dit laatste is niet gebleken.

2.5.

Riolering

De riolering is (tot aan de aansluiting op de gemeentelijke riolering) vervangen in juli 2020, maar [eiser] heeft nog steeds problemen. Er blijft soms water in de wasbak en het toilet staan en de kantonrechter heeft geconstateerd dat de was uit de wasmachine van [eiser] ruikt naar een putlucht/rioollucht. Volgens [eiser] komt er, als het regent, ook water uit de afvoer bij de wasmachine. Het is aannemelijk dat beide klachten te maken hebben met de afvoer/riolering, al was het maar omdat een andere plausibele verklaring ontbreekt. Het vervangen hebben van de rioleringsbuizen garandeert nog niet een goede werking van de afvoer/riolering. Tijdens de bezichtiging is besproken dat het perceel waarop de woning staat het laagste punt van de straat is en de oorzaak van het niet goed functioneren van de riolering aan (een pomp van) de gemeente zou kunnen liggen. Hoe dan ook, [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er problemen waren met de riolering en dat deze er nu nog zijn en het ligt op de weg van Warmelo als verhuurder om te zorgen voor een goede afvoer van afvoerwater van het gehuurde op de gemeenteriolering. Het is aan Warmelo om eventueel samen met de gemeente te zoeken naar de oorzaak van de problemen en om dit gebrek te verhelpen.

2.6.

Scheuren in de muur

[eiser] heeft over de scheuren in de muur gezegd dat ze komen door trillingen van het langsrijdende verkeer, maar ook dat ze er geen last van heeft. De kantonrechter ziet geen aanleiding de scheuren in dit geval als gebrek te zien dat moet worden verholpen, gelet op de ouderdom van de woning en de monumentenstatus. Volgens Warmelo hoort dit helaas bij de leeftijd van de woning en is reparatie niet alleen lastig maar waarschijnlijk ook vergunningplichtig. Op dit punt hoeft Warmelo vooralsnog niets te herstellen.

2.7.

Ontbreken twee stenen

Aan de achterzijde van de woning ontbreken twee stenen in de muur. Warmelo heeft geen verklaring kunnen geven voor de aanwezigheid van deze gaten, en zij heeft evenmin gesteld dat herstel van deze gaten vergunningplichtig zou zijn of herstel anderszins op bezwaren zou kunnen stuiten, zodat de kantonrechter herstel van dit gebrek zal toewijzen. Het ligt immers voor de hand dat door deze gaten in enige mate vocht en kou het gehuurde kan binnendringen.

2.8.

Gat in de gevel aan de rechterkant

Ook aan de rechterkant van de achtergevel zit een gat waardoor [eiser] overlast heeft gehad van hoornaars. Voor dit gat geldt hetzelfde als hierboven in 2.7. overwogen: dit zal verholpen moeten worden door Warmelo.

2.9.

Luiken

Tijdens de bezichtiging is geconstateerd dat de luiken aan de zijkant niet goed sluiten en dat deze in koudere dagen de functie vervullen van het tegengaan van kou. Warmelo heeft aangeboden de luiken pas te laten maken. Dit gebrek zal (en moet) worden hersteld door Warmelo.

2.10.

Vocht/kou aan de voorzijde van de woning, voordeur

[eiser] heeft geklaagd over het niet warm kunnen krijgen van het voorste gedeelte van de woning. Tijdens de bezichtiging is hierover gesproken. Hiervoor geldt dat de woning ongeveer 100 jaar oud is en o.a. de vloer niet geïsoleerd is. Op het voorste deel van de woning komt bovendien weinig of geen zon. De kantonrechter kan hierin geen concreet gebrek zien dat door Warmelo zou moeten worden hersteld; dit is inherent aan de ouderdom van de woning en de manier van bouwen in die tijd. Met betrekking tot de voordeur heeft de kantonrechter wel opgemerkt dat de deur niet geheel recht is en niet goed sluit in het kozijn, maar het aanbrengen van relatief eenvoudige tochtwerende voorzieningen als een tochtstrip komt in beginsel voor rekening van de huurder.

2.11.

Dak, schoorsteen, antenne

[eiser] klaagt over verzakking van dakpannen in de winter. Warmelo zegt toe direct te komen als [eiser] hiervan melding maakt. Met betrekking tot de schoorsteen is de klacht dat deze bij regen erg lekt en dat de antenne zorgt voor vogeloverlast. Bij de bezichtiging is de afspraak gemaakt dat Warmelo de twee rookkanalen van de schoorsteen gaat bekijken (het lekkende rookkanaal lijkt een adequaat deksel te hebben). Het rookkanaal waar vogels nesten bouwen zal worden voorzien van gaas. De antenne zal er dan afgehaald worden. Wat dit betreft is de vordering dus toewijsbaar.

2.12.

Verwarming in de kamer

Naar aanleiding van de klacht dat de grootste radiator, die als hoofdverwarming fungeert, niet voldoende warm wordt heeft [eiser] de verwarming tijdens de bezichtiging aangezet. De kantonrechter heeft geconstateerd dat de radiator voor ongeveer een derde warm wordt, en dat is onvoldoende. De kantonrechter heeft niet de indruk dat langer wachten daarin nog verandering brengt, zoals Warmelo heeft gesuggereerd. De radiator was minder heet dan andere radiatoren. [eiser] hoeft niet te dulden dat het uren duurt voordat de belangrijkste radiator in haar woonkamer dat vertrek tot een behaaglijke temperatuur heeft verwarmd. Dit is dus een gebrek dat door Warmelo verholpen moet worden, door bijv. het schoonmaken of vervangen van de radiator.

2.13.

Keuken

[eiser] heeft meerdere klachten over de keuken. Warmelo is het met [eiser] eens dat de keuken “op” is, vervangen moet worden en dat daarbij ook de aansluitingen aan de wand achter de keuken deugdelijk moet zijn. Warmelo heeft [eiser] daarvoor een voorstel gedaan. Warmelo is bereid € 5.000,00 bij te dragen aan een door [eiser] aan te schaffen keuken, en voorts nog aanvullend tot € 5.000,00 met een afbouwregeling, voor het geval [eiser] binnen een bepaalde termijn uit de woning zal vertrekken. De kantonrechter is van oordeel dat Warmelo hiermee een redelijk voorstel heeft gedaan, maar dit voorstel wordt blijkbaar niet door [eiser] geaccepteerd. Hiervan uitgaande is de vordering van [eiser] , feitelijk tot vervanging van de keuken, toewijsbaar, met dien verstande dat het nu aan Warmelo is om te bepalen welke keuken zij zal gaan plaatsen in het gehuurde.

2.14.

Staat van de vloeren

[eiser] klaagt over ongedierte en kou vanuit de kieren in de vloeren, en over de staat van die vloeren. Volgens Warmelo is ongedierte en kou door kieren onvermijdbaar in een woning als de onderhavige en de kantonrechter is het daarmee eens gelet op de ouderdom van de woning en de wijze van bouwen in die tijd. De vloer is verder hier en daar versleten maar niet zodanig dat de vloer zou moeten worden vervangen gelet op de gehele staat van de woning en het genot dat [eiser] van de onderhavige woning mocht verwachten. Het is bovendien aan [eiser] om de vloer te onderhouden.

2.15.

Staat van het toilet en het bad

Volgens [eiser] is het glazuur van het toilet en het bad totaal vergaan en kan er geen hygienisch onderhoud meer plaatsvinden. Volgens [eiser] moet het worden vervangen, volgens Warmelo kan het er kort gezegd nog mee door. De kantonrechter heeft het toilet en het bad bekeken en is met [eiser] van oordeel dat het bad niet goed genoeg schoon is te krijgen; emaille is er af en het nodigt zeker niet uit tot het nemen van een bad. Het bad zal vervangen moeten worden. De staat van het toilet acht de kantonrechter vooralsnog wel voldoende, dit hoeft nog niet vervangen te worden. Het toilet is wel gedateerd, maar bruikbaar. De kranen van het bad zijn, anders dan [eiser] stelt, niet zo slecht dat deze vervangen moeten worden.

2.16.

Tegels badkamer en keuken

De badkamertegels zitten volgens [eiser] scheef, maar tijdens de bezichtiging heeft zij aangegeven de tegels op zich prima te vinden. Voor zover het al een gebrek is hoeft dit niet hersteld te worden. Met betrekking tot de tegels in de keuken heeft [eiser] opgemerkt dat deze scherp zijn en daarom zijn afgeplakt met tape. De staat van de tegels in de keuken is naar het oordeel van de kantonrechter niet dusdanig dat deze vervangen of hersteld moeten worden. Deze staat hangt samen met de ouderdom van de woning.

2.17.

Stopcontact

In de kamer zit een stopcontact in de hoek in een slechte staat, het stopcontact is niet eenvoudig te herstellen. Warmelo heeft aangegeven dat deze situatie niet is zoals het hoort. Warmelo heeft niet afwijzend gereageerd om dit kleine gebrek te verhelpen. De kantonrechter gaat er van uit dat Warmelo dit kleine punt zal oppakken en voor herstel van dit gebrek zal zorg dragen.

2.18.

Algemeen: ongedierte, kou, tocht

De algemene klachten van [eiser] over kou, tocht en ongedierte als pissebedden en muizen hangen samen met de ouderdom van de woning en zijn naar het oordeel van de kantonrechter geen concrete gebreken die verholpen zouden moeten worden. Het is inherent aan het buitenaf wonen in een monument van bijna 100 jaar oud.

2.19.

Gelet op deze bespreking van de gebreken beoordeelt de kantonrechter de door [eiser] ingestelde vorderingen als volgt. De gevorderde verklaringen voor recht zijn toewijsbaar nu sommige gebreken zijn hersteld en andere niet, en zullen gelet op de samenhang worden toegewezen als volgt. Warmelo zal verder worden veroordeeld de (nog) aanwezige gebreken in overwegingen 2.5., 2.7., 2.8., 2.9., 2.11., 2.12., 2.13., 2.15. en 2.17. naar eisen van goed vakmanschap te herstellen, waarbij de kantonrechter aanleiding ziet de door [eiser] voorgestelde termijn iets ruimer, op 16 weken na betekening van dit vonnis te stellen. Ook ziet de kantonrechter aanleiding de gevorderde dwangsom iets aan te passen, naar € 250,00 per dag, met een maximum van € 5.000,00.

2.20.

Met betrekking tot de gevorderde huurvermindering overweegt de kantonrechter het volgende. Gelet op de (nog) aanwezige gebreken, die er in het verleden ook al waren, is enige huurvermindering gepast en toewijsbaar. De huurprijsvermindering zal in verhouding moeten staan tot de genotsvermindering. Niet iedere genotsvermindering leidt tot huurprijsvermindering; er moet sprake zijn van een relevante of substantiële vermindering van het huurgenot. De gebreken aan vooral de verwarming en de afvoer/riolering hebben het huurgenot echt aangetast. De kantonrechter ziet, gelet op de (ernst van) de gebreken aanleiding de huurvermindering tot 15% toe te wijzen, over de periode november 2016 tot en met augustus 2020 en vanaf september 2020 tot het moment waarop in elk geval het gebrek met betrekking tot de verwarming en de afvoer/riolering is opgelost. De overige gebreken zijn niet substantieel genoeg voor een vermindering van de huurprijs.

2.21.

[eiser] heeft verder diverse schadevergoedingen gevorderd, een materiele schadevergoeding van € 2.596,74 en een schadevergoeding van € 300,00 wegens aantasting van haar persoon. De schadevergoeding van € 2.596,74 betreft de helft van het door haar becijferde bedrag van € 5.193,48, zijnde de som van een 9-tal posten, gehalveerd in verband met het “nieuw voor oud” beginsel. De kantonrechter ziet aanleiding de schadevergoeding nader te schatten ex aequo et bono omdat deze niet precies vast te stellen is. Het is niet vast te stellen of [eiser] inderdaad genoodzaakt was voor een bedrag van € 1668,00 aan nieuwe kleding te kopen in verband met het wassen en het nadien naar een putlucht ruiken van de was. Bovendien moet rekening worden gehouden met de kans dat de oorzaak in de wasmachine zelf gelegen is.. Het is ook onzeker of de ijskast, die zij niet heeft aangeschaft, tot het gehuurde behoort. De afzuigkap en de keukenkraan hangen samen met het vervangen van de keuken, waar Warmelo mee ingestemd heeft en waarvoor zij een redelijk voorstel heeft gedaan. De post “Tuin” staat los van de gestelde gebreken en ook op de post Loodgieters en ontstoppers valt het een en ander aan te merken. Zo is niet onderbouwd dat [eiser] kosten heeft moeten maken voor overstromingen en vergane leidingen, en dat Warmelo daarvoor aansprakelijk is. De kantonrechter ziet gelet op de aangevoerde posten aanleiding de schade ex aequo et bono te schatten op een bedrag van € 1.500,00, inclusief immateriële schadevergoeding.

2.22.

De vordering zal als volgt worden toegewezen. Gelet op de uitkomst van de procedure, beide partijen zijn deels in het (on-)gelijk gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

3. De beslissing

De kantonrechter

verklaart voor recht dat Warmelo toerekenbaar tekort is geschoten door aan [eiser] een gebrekkige woning te verhuren die niet het overeengekomen huurgenot biedt c.q. heeft geboden en dat Warmelo tegenover [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in het in goede staat van onderhoud houden en het uit eigener beweging dan wel op verzoek van [eiser] herstellen van gebreken aan de woonruimte, in het bijzonder het oplossen van de riool- en vochtproblematiek;

veroordeelt Warmelo om de gebreken vermeld in overweging 2.19. naar eisen van goed vakmanschap te herstellen, binnen 16 weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag, tot een maximum van € 5.000,00;

veroordeelt Warmelo om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis:

- de huurvermindering van € 6.356,40, alsmede een bedrag van € 140,50 per maand vanaf september 2020 totdat de gebreken aan de verwarming en de afvoer/riolering zijn verholpen,

- een schadevergoeding van € 1.500,00;

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.