ECLI:NL:RBOVE:2021:4415

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 9511496 CV EXPL 21-2545

Vonnis in kort geding van 16 november 2021

in de zaak van

de vennootschap onder firma

Grillroom Gabor V.O.F.,

gevestigd te Vriezenveen,

eisende partij, hierna te noemen Gabor,

gemachtigde: mr. E. Koekoek, advocaat te Barneveld,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],

gemachtigde: mr. A. Visser, advocaat te Wierden,

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- de van de zijde van [gedaagde] overgelegde producties,

- de mondelinge behandeling d.d. 8 november 2021,

- de pleitnota van Gabor,

- de pleitnota van [gedaagde].

1.2

Het vonnis is nader bepaald op heden.

2.De feiten

2.1

De heren (tevens broers) [A] en [B] exploiteren als vennoten van de vennootschap onder firma Grillroom Gabor een grillroom en café te Vriezenveen. Het pand, staande en gelegen aan het Westeinde 67, waarin de grillroom en het café geëxploiteerd wordt, is sinds 2020 eigendom van [gedaagde], een onderneming gericht op projectontwikkeling en handel in onroerende zaken.

2.2

Gabor heeft op basis van een huurovereenkomst het pand van [gedaagde] gehuurd tegen een huurprijs, in ieder geval met ingang van 1 januari 2018, van € 1.936,-- per maand, inclusief btw.

2.3

Het gehuurde pand dateert van 1900 en heeft inmiddels de nodige gebreken.

2.4

Voor dat [gedaagde] tot aankoop van het pand is overgegaan heeft zij in 2019 van het pand een opnamerapport laten maken dat een indruk zou moeten geven van de bouwkundige staat van het pand. Het rapport is opgemaakt door Signum Expertise te Nijverdal en is als productie 3 door [gedaagde] in het geding gebracht. De rode draad in de constateringen van de inspecteur is dat er op vele plaatsen binnen en buiten het pand scheurvorming werd geconstateerd alsmede aangetast, beschadigd voeg-, metsel- en betonwerk.

2.5

In of omstreeks oktober 2021 is in opdracht van Gabor van het pand een bouwkundig inspectierapport opgemaakt door Keuringshuis.nl. Het rapport is als produktie 17 bij de dagvaardig gevoegd.

De inspecteur die de inspectie heeft uitgevoerd heeft daarbij een aantal opmerkingen gemaakt (pagina 3 van het rapport), te weten:

Er is achterstallig onderhoud geconstateerd […]

Dit betreft een oudere woning waarbij de eisen van de bouwkwaliteit lager liggen dan bij nieuwe woningen. De inspectie is een visuele inspectie en er wordt geen aanvullend onderzoek uitgevoerd of de woning aangesloten is op de riolering en/of er een olietank aanwezig is in of om de woning. Asbesthoudende materialen kunnen bij dergelijke woningen niet uitgesloten worden. Indien met volledige zekerheid hierover wenst, dan is het van belang om een asbestinventarisatie uit te laten voeren. In het rapport wordt enkel rekening gehouden met noodzakelijk herstel en vervanging van bouwkundige elementen. Kosten voor afwerking, modernisering en vernieuwing worden niet opgenomen. Leeftijd gerelateerd kunnen verschillende ouderdomssporen aanwezig zijn in de vorm van lichte doorbuiging van houten elementen, doorslaand/optrekkend vocht, krakende / scheefliggende vloerdelen, algehele lichte scheefstand van de woning, stalen electra buizen ed. Gezien de leeftijd van de woning kan niet worden uitgesloten dat oude leidingen in de kruipruimte en/of muren aanwezig zijn(gietijzeren riolering, loden aan- en afvoerleidingen, stalen gasleidingen, stalen buizen met canvas elektriciteitsdraad).

De woning is beperkt inspecteerbaar door aanwezigheid van huisraad. […]

Er is sprake van een kluswoning. Er dient rekening te worden gehouden met een algehele renovatie. De kosten kunnen naar gelang van wens en smaak koper vele malen hoger uitvallen. Hoewel werkzaamheden niet altijd direct noodzakelijk zijn dient u er rekening mee te houden dat bij kluswoningen onvoorziene noodzakelijke werkzaamheden naar voren komen.

Tijdens de bouw werkzaamheden van het buurpand zijn er diverse verzakkingen en scheuren ontstaan. Ht is zeer raadzaam om de constructie nader te laten onderzoeken door een gespecialiseerd bedrijf.

2.6

Op pagina 27 van voormeld inspectierapport is een kostenraming opgenomen.

Opvallende kosten voor de korte termijn zij de kosten voor de vloeren, geraamd op
€ 30.000,-- en de kosten voor de dakafwerking vlak, geraamd op € 15.000,00.

2.7

Bij brief d.d. 20 juli 2021 bericht de gemachtigde van Gabor [gedaagde] o.a. mee dat Gabor steeds meer geconfronteerd wordt met de gevolgen van het totale gebrek aan onderhoud van het gehuurde en dat er sprake is van lekkages, ontzette wanden en forse scheuren.

Namens Gabor wordt aangedronden op noodzakelijk herstel c.q. onderhoud en als dat niet gebeurd dan zal Gabor op kosten van [gedaagde] die gebreken laten herstellen.

2.8

Bij brief d.d. 5 november 2021 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst met Gabor opgezegd tegen 31 december 2022. Zij heeft daartoe een aantal gronden aangevoerd:

- de bedrijfvoering van Gabor is niet zoals die een goed huurder betaamt;

- [gedaagde] heeft het gehuurde dringend nodig voor persoonlijk en duurzaam eigen gebruik;

- in het kader van een belangenafwezig is een opzegging van de huur tegen eind december 2022 gerechtvaardigd.

3.Het geschil

3.1

Gabor vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld:

I. om binnen drie weken na het wijzen van het vonnis de gebreken met betrekking tot het dak van het gehuurde op te lossen door de bitumendakafwerking van het platte dak volledig te vervangen en het hellend dak te herstellen en deze werkzaamheden binnen drie weken voltooid te hebben;

II. om binnen vier weken na het wijzen van het vonnis de gebreken met betrekking tot de gevelopeningen te herstellen alsmede:

a. a) de buitenkozijnen te herstellen;

b) afstellen/bijwerken van klemmende deuren en ramen;

c) herstellen van het voegwerk m.b.t. de lekdorpels;

d) herstellen/vervangen van de (ophanging van de) hemelafvoeren.

III. om binnen drie weken na het wijzen van het vonnis een onderzoek te laten verrichten door een deskundige naar de fundering, het metselwerk, de begane grond vloer, de dakconstructie van het hellend dak en de binnenwanden;

IV. tot betaling van een dwangsom van € 4.000,00 per dag tot een maximum van
€ 400.000,-- indien [gedaagde] na het wijzen van dit vonnis nalatig blijft in de nakoming van een of meer van de hiervoor geformuleerde vorderingen;

V. in de kosten van deze procedure.

3.2

[gedaagde] voert verweer.

3.3

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

t.a.v. het spoedeisend belang:

4.1

De vraag of Garbor met al haar vorderingen wel een voldoende spoedeisend belang heeft, kan, gelet op de hierna te nemen beslissing, onbeantwoord blijven. In ieder geval geldt voor de gevelopeningen en de hemelwaterafvoeren dat die gebreken op korte termijn hersteld dienen te worden. De kantonrechter komt daarop terug.

het beoordelingskader:

4.2

Vooropgesteld wordt dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn.

4.3

In dat kader zal, gelijk als in een te entameren bodemprocedure, als eerste beoordeeld moeten worden wat nu de exacte ingangsdatum is van de huurovereenkomst. Gabor stelt dat die ingangsdatum 1 januari 2018 is, daar waar [gedaagde] stelt dat sprake is van een doorlopende huurovereenkomst die reeds is ingegaan in 2008.

4.4

[gedaagde] heeft als productie 2 een ‘
huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ uit 2008 in het geding gebracht waarbij als verhuurder is opgenomen VOF Brug-Plegt en als huurder Grillroom Gabor/Café Gabor welke vertegenwoordigd werd door [B].

Nadien werd de winkelruimte verkocht aan Samenwerkingsverband TCA2 waarna, geheel overbodig aangezien verkoop de huurovereenkomst niet verbreekt, een nieuwe huurovereenkomst werd opgemaakt waarbij Gabor niet alleen vertegenwoordigd wordt door [B] maar ook door zijn broer [A]. Vervolgens werd de winkelruimte verkocht aan [gedaagde] zonder dat er nieuwe huurovereenkomst werd opgemaakt.

Gabor stelt dat, nu sprake is van verschillende opvolgende en wisselende entiteiten als contractspartijen, de huurovereenkomst tussen partijen is ingegaan op 1 januari 2018.

4.5

De kantonrechter ziet dat anders De hoofdregel is dat wanneer de verhuurder het verhuurde pand verkoopt, die verkoop de huurovereenkomst niet doet eindigen. De koper van het pand neemt alle rechten van de verhuurder over. Dit is vastgelegd in de wet (artikel 7:226 BW) en geldt voor zowel woon- als bedrijfsruimte. Het is dwingend recht, dat betekent dat hier niet van afgeweken kan worden. Dat met betrekking tot de onderhavige huurovereenkomst een aantal andere entiteiten als verhuurders hebben opgetreden is dan ook niet relevant.

4.6

Wat wel relevant is dat steeds Grillroom Gabor/Café Gabor de huurder was en is, in eerste instantie vertegenwoordigd door alleen [B] en nadien als mede-vertegenwoordiger aangevuld met zijn broer [A]. Die aanvulling uit eind 2017 maakt niet dat daarmee Grillroom Gabor/Café Gabor ineens een volledige andere entiteit is geworden. Integendeel, het is steeds dezelfde persoon geweest, [B], nadien aangevuld met zijn broer, die de onderneming steeds onder dezelfde naam geëxploiteerd heeft.

4.7

Die conclusie vindt steun in het navolgende. In de huurovereenkomst uit 2008 is overeengekomen dat het noodzakelijk onderhoud voor rekening van huurder zal zijn.

In de opzeggingsbrief van 5 november j.l. is die bepaling door [gedaagde] onweersproken nader geconcretiseerd. Met de vorige verhuuurders was namelijk door Gabor de afspraak gemaakt dat zij de gebreken aan het pand accepteerde en dat Gabor geen ingrijpend herstel zou verlangen.

Als er sprake zou zijn van een geheel andere entiteit als huurder dan was die nieuwe entiteit niet gebonden aan afspraken uit het verleden en had het voor de hand gelegen dat gelijk al in 2018 deze nieuwe entiteit de betaling van de huur geheel of gedeeltelijk had opgeschort vanwege de talloze gebreken aan het pand? Dat is allemaal niet gebeurd en dat maakt dat voldoende aannemelijk geacht dat in een bodemprocedure tot het oordeel wordt gekomen dat de huurovereenkomst, opgemaakt eind 2017 en met een ingangsdatum van 1 januari 2018 niets meer of minder is dan een voorzetting van de huurovereenkomst van 2008.

4.8

Voorgaande conclusie betekent wel dat partijen, anders dan door Gabor aangevoerd, zich niet bevinden in de eerste vijfjaarstermijn van de huurovereenkomst maar al in het 13e jaar, zodat de opzeggingsbrief uiteindelijk wel degelijk zou kunnen leiden tot een beëindiging van de huurovereenkomst.

4.9

Beoordeeld zal derhalve moeten worden of aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst door de rechter zal worden beëindigd.

De wet kent een aantal beëindigingsgronden:

de bedrijfsvoering van de huurder is niet geweest zoals een goed huurder betaamt;

de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;

beëindiging van de huur op grond van een afweging van belangen;

de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe overeenkomst;

de verhuurder wenst een op het verhuurde liggende bestemming te verwezenlijken.

[gedaagde] heeft in haar opzeggingsbrief als beëidigingsgronden de eerste drie hiervoor genoemde

gronden, ook in die volgorde, aangevoerd.

de eerste grond:

4.1

Dat Gabor haar bedrijf niet gevoerd zou hebben zoals een goed huurder betaamt, wordt door de kantonrechter op basis van de thans voorliggende stukken onaannemelijk geacht. Uit niets blijkt dat enig verhuurder uit het verleden dan wel [gedaagde] in het heden Gabor ooit heeft aangesproken op een ondermaatse bedrijfsvoering. Iedere onderbouwing hierover ontbreekt en vooralsnog is niet aangetoond of zelfs aannemelijk gemaakt dat Gabor niet aan alle vigerende milieu wet- en regelgeving voldoet. Niet erg aannemelijk wordt geacht dat deze grond in een bodemprocedure zal leiden tot een beëindiging van de huurovereenkomst.

4.11

Dat ligt anders voor de tweede door [gedaagde] aangevoerde grond, namelijk het dringend nodig hebben voor eigen gebruik en de derde grond, beëindiging op grond van een belangenafweging.

de tweede grond:

4.12

Mocht er discussie bestaan of er letterlijk wel sprake is van dringend eigen gebruik door [gedaagde], vaste jurisprudentie is dat de opzeggingsgrond ‘eigen gebruik’ ook mag worden aangewend als het eigen gebruik een niet 7:290 BW bedrijfsactiviteit bevat^[1]. Dat is hier het geval. [gedaagde] heeft namelijk aangegeven en voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het pand wil slopen en daarvoor in de plaats appartementen wil bouwen zoals zij reeds gedaan heeft in de directe omgeving van het gehuurde.

de derde grond:

4.13

In het kader van een belangenafweging zal in een bodemprocedure het volgende van aan de orde komen. Weliswaar bepaalt de wet, artikel 7:206 lid 1 BW, dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen
tenzijdit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Partijen zijn het over veel zaken niet eens maar wel over het feit dat het gehuurde zich in een zeer slechte staat van onderhoud bevind zoniet rijp is voor de sloop. De door partijen in het geding gebrachte bouwkundige inspectierapporten bevestigen dit. Helder is ook dat om de hoeveelheid gebreken te verhelpen dit aanzienlijke kosten met zich mee zal brengen waarvan de door Gabor ingeschakelde deskundige al heeft opgemerkt dat de kosten voor afwerking, modernisering en vernieuwing niet in zijn rapport zijn meegenomen en dat de uiteindelijke kosten vele malen hoger kunnen uitvallen. Gesproken zou kunnen worden van een algehele renovatie.

4.14

Gelet op de bouwkundige staat van het pand, zoals door de deskundigen gerapporteerd, ligt het voor de hand dat een mogelijke renovatie van het pand veelomvattend, ingrijpend en langdurig zal zijn en dat dit zoveel kosten met zich mee zal brengen dat in een bodemprocedure bij een belangenafweging tot de oordeel wordt gekomen dat van [gedaagde] redelijkerwijs niet gevergd kan worden die uitgaven te maken met alleen tot doel om daardoor de huurovereenkomst in stand te houden. In het verlengde daarvan is eveneens voldoende aannemelijk dat tot het oordeel wordt gekomen dat om die reden de belangen van [gedaagde] zwaarder wegen dan die Gabor en dat op basis daarvan tot geconcludeerd zal worden dat voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet mogelijk is en dat de huurovereenkomst derhalve door de bodemrechter beëindigd zal worden.

de slotsom:

4.15

Dat betekent voor de vorderingen van Gabor dat niet aannemelijk is dat deze in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. Toewijzing zou er immers op neerkomen dat [gedaagde] thans nog aanzienlijke bedragen zou moeten uitgeven aan materiaal/uren^[2]en onderzoekskosten ten behoeve van een pand dat op de nominatie staat gesloopt te worden. Dat behoeft van [gedaagde] niet gevergd te worden, zoals hiervoor al werd overwogen.

De vorderingen van Gabor worden dan ook afgewezen met uitzondering van het navolgende.

4.16

Zolang de huurovereenkomst nog doorloopt zal [gedaagde] wat moeten doen aan de gebreken die zonder al te veel kosten en moeite hersteld kunnen worden. In ieder geval zullen de gevelopeningen en de hemelwaterafvoeren op korte termijn en op een zodanige wijze gedicht dan wel hersteld moeten worden dat Gabor daarvan geen last of hinder meer ondervindt. [gedaagde] zal daartoe veroordeeld worden Aan die veroordeling zal een termijn van zes weken alsmede een dwangsom gekoppeld worden van € 250,-- per dag tot een maximum van € 5.000,--. De kantonrechter is er namelijk niet van overtuigd dat [gedaagde] bij een veroordeling tot herstel waaraan geen dwangsom gekoppeld is, vrijwillig overgaat tot herstel.

4.17

Gelet op de uitkomst van deze procedure zullen de proceskosten gecompenseerd worden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1

veroordeelt [gedaagde] om binnen zes weken na dagtekening van dit vonnis de gebreken met betrekking tot de gevelopeningen en de hemelafvoeren te herstellen op een zodanige wijze dat Gabor van die gebreken geen last en/of hinder meer ondervindt op straffe van een dwangsom van € 250,-- per dag tot een maximum van € 5.000,-- voor iedere dag dat [gedaagde] na de termijn van zes weken nalatig blijft aan deze veroordeling te voldoen;

5.2

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt;

5.3

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-Van Ommeren, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.