ECLI:NL:RBOVE:2021:4465

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

zaaknummer / rolnummer: C/08/228644 / HA ZA 19-82

Vonnis van 3 november 2021

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. H. Holland te Enschede,

tegen

1. de vennootschap onder firma

[gedaagde 1],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde 3],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. H.J. Delhaas te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde 1] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 30 december 2020;
het deskundigenbericht;
de akte na deskundigenbericht van de zijde van [eiser] ;
de antwoordakte na deskundigenbericht van de zijde van [gedaagde 1] ;
de akte uitlating producties van de zijde van [eiser] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De verdere beoordeling

Wat vooraf ging en de bevindingen van de deskundigen

2.1.

In het tussenvonnis van 17 juni 2020 heeft de rechtbank geoordeeld dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door niet voorafgaand aan de verkoop te communiceren dat bij de opgegeven woonoppervlakte is afgeweken van de meetinstructie. Dit betekent dat [gedaagde 1] in beginsel verplicht is de daaruit voortvloeiende schade aan [eiser] te vergoeden. De rechtbank heeft echter ook geoordeeld dat [gedaagde 1] de onderbouwing van de schade van [eiser] , bestaande uit het (partij)deskundigenrapport, voldoende gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank had in dit kader behoefte aan een deskundig advies. Na tussenvonnis van 23 september 2020 en bij tussenvonnis van 30 december 2020 heeft de rechtbank, op voordracht van partijen, een tweetal deskundigen benoemd. Te weten:

De heer D. Lubberink (Woonaccent Makelaars)

Kuipersdijk 22

7512 CH Enschede

053-4802444

en:

De heer H.H.J. Mönnink (ThomaPost Makelaars)

Koningsplein 11

7512 KZ Enschede

053-4340038

hugomonnink@thomapost.nl

2.2.

Aan deze deskundigen zijn de volgende vragen voorgelegd:

Op welke waarde moet de woning [adres] te [plaats] op de verkoopdatum (29 mei 2018) worden getaxeerd, uitgaande van een woonoppervlak van 235,7 m² ? Kunt u motiveren hoe u tot deze taxatiewaarde bent gekomen?

Zou u, indien u tot verschillende conclusies komt voor wat betreft de taxatiewaarde, kunnen motiveren wat de reden voor dit verschil van inzicht is?

Zou u, bij een verschil van inzicht, gezamenlijk een derde deskundige, zijnde een NVM-makelaar en lid van de NRVT, kamer wonen, die gevestigd is binnen 20 km van [adres] te [plaats] , kunnen voorstellen die de rechtbank zo nodig zou kunnen inschakelen?

2.3.

Op 25 mei 2021 is door de deskundigen een gezamenlijk deskundigenbericht uitgebracht. De deskundigen komen daarbij gezamenlijk tot een taxatiewaarde van € 660.000,-. Die waarde is blijkens het rapport bepaald naar aanleiding van de eigenschappen van de woning, afgezet tegen de woningmarkt ten tijde van de peildatum (29 mei 2018) en na vergelijking met verkoopprijzen van vergelijkbare objecten in dezelfde periode.

Standpunt van [eiser]

2.4.

kan zich vinden in het deskundigenbericht en stelt dat daarmee de schade, hoewel het voor hem tegenvalt, moet worden begroot op € 40.000,-. De kosten van de deskundigen moeten ten laste van [gedaagde 1] komen.

Standpunt van [gedaagde 1]

2.5.

Volgens [gedaagde 1] is het deskundigenbericht niet op de juiste wijze tot stand gekomen. Een berekening naar vierkante meters woonruimte had meer voor de hand gelegen. In plaats daarvan hebben de deskundigen – zonder het te motiveren – gekozen voor een objectvergelijking. Voor zover op basis van dit deskundigenbericht een schadevergoeding zou moeten worden toegekend, verzoekt [gedaagde 1] om van de deskundigen een nadere berekening op te vragen, zo begrijpt de rechtbank, op basis van de inhoud/oppervlakte methodiek.

2.6.

[gedaagde 1] is evenwel bereid om pragmatische redenen zich niet tegen gebruik van het deskundigenbericht te verzetten, mits de rechtbank tot het oordeel komt dat op basis van dit rapport geen schadevergoeding aan [eiser] toekomt. Volgens [gedaagde 1] wijkt de verkoopprijs immers maar 6,1% af van de taxatiewaarde. Ook de rechtbank heeft in het vonnis van 17 juni 2020 geoordeeld dat de taxatiewaarde niet zonder meer gelijkstaat aan de verkoopwaarde van een woning en aldus een verkoopbedrag van € 700.000,- reëel is. Daarbij betrekt [gedaagde 1] dat de oorspronkelijk verkoper, zowel blijkens zijn schriftelijke verklaring als blijkens zijn onder ede afgelegde verklaring in het getuigenverhoor, niet bereid was de woning voor minder dan € 700.000,- te verkopen en [eiser] erg in de woning was geïnteresseerd. De rechtbank mag hier volgens haar niet ongemotiveerd aan voorbij gaan.

Het oordeel van de rechtbank

2.7.

Indien een deskundigenbericht dat is uitgebracht op verzoek van de rechtbank op een zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en de conclusies van de deskundige zorgvuldig zijn onderbouwd en voortvloeien uit door hem in het rapport vermelde gegevens, zal de rechtbank het oordeel van de deskundige, die juist vanwege zijn specifieke deskundigheid op het terrein van het onderzoek is benoemd, niet snel naast zich neerleggen. Van de partij die een dergelijk deskundigenbericht bekritiseert, mag worden verlangd dat zij haar stellingen deugdelijk onderbouwt, bijvoorbeeld door een rapport van een andere deskundige in het geding te brengen waarin de conclusies van de door de rechtbank benoemde deskundige op overtuigende wijze worden weersproken. Ook in dat geval zullen er zwaarwegende en steekhoudende bezwaren aangaande de wijze van totstandkoming of de inhoud van het deskundigenbericht moeten zijn, wil de rechtbank besluiten dat zij een dergelijk rapport naast zich neerlegt. Daarbij geldt dat, indien de rechter in een geval waarin de opinie van een andere, door een der partijen geraadpleegde deskundige, op gespannen voet staat met die van de door de rechter benoemde deskundige, en de rechter de zienswijze van deze laatste deskundige volgt, de rechter zijn beslissing in het algemeen niet verder hoeft te motiveren dan door aan te geven dat de motivering van de door hem benoemde deskundige hem overtuigend voorkomt. Wel zal de rechter op specifieke bezwaren van partijen tegen de zienswijze van de door hem aangewezen deskundige moeten ingaan, als deze bezwaren een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van deze zienswijze.^[1]Van een voldoende gemotiveerde betwisting kan sprake zijn indien het betreffende bezwaar door de deskundige niet in haar deskundigenbericht is betrokken.^[2]

2.8.

Het enkele betwisten van de door de deskundigen gebruikte methode is voor de rechtbank onvoldoende om het deskundigenbericht, dat de rechtbank op zich genomen overtuigend voorkomt, naast zich neer te leggen. Weliswaar stelt [gedaagde 1] dat een objectvergelijkingsmethode gelet op de bijzondere aspecten van deze woning niet juist is en een inhoud/oppervlakte vergelijkingsmethodiek voor de waardering van deze woning meer aangewezen was, maar zij heeft die stelling onvoldoende gemotiveerd. Temeer nu zij de objectvergelijkingsmethodiek als valide methode voor taxaties in het algemeen niet betwist. Voorts volgt bovendien uit het door [gedaagde 1] aangehaalde citaat van de syllabus van de Beroepsopleiding Makelaars B.V., dat het van de taxateur afhankelijk is hoe nuttig en waardevol de oppervlakte/inhoud vergelijkingsmethode is, zodat ook niet op basis van dit citaat zonder meer gesteld kan worden dat deze vergelijkingsmethodiek voor deze deskundigen ten aanzien van deze woning aangewezen was. Bovendien blijkt uit die citaten niet dat de objectvergelijkingsmethode niet als taxatiemethode voor deze woning zou kunnen worden gehanteerd. Gelet hierop is de (juistheid van de) motivering van het deskundigenbericht onvoldoende betwist en zal de rechtbank aldus het deskundigenbericht tot uitgangspunt nemen.

2.9.

Met [gedaagde 1] is de rechtbank van oordeel dat de taxatiewaarde niet noodzakelijkerwijs gelijk staat aan de verkoopwaarde van een woning. In dit verband is door de rechtbank in het tussenvonnis van 17 juni 2020 het volgende overwogen:

“2.29 De rechtbank is voorts van oordeel dat bij de verkoop van een woning redelijkerwijs mag worden uitgegaan van een onderhandelingsmarge. Dit betekent dat de taxatiewaarde van een woning niet zonder meer ook de verkoopwaarde van de woning is. De schade van [eiser] kan dan ook niet enkel op basis een vergelijking van de verkoopprijs met de taxatiewaarde worden vastgesteld. De omvang van de schade hangt mede af van de verkoopprijs die de kopende en verkopende partijen, uitgaande van het juiste woonoppervlak van 235,7 m², gedurende de onderhandelingen hadden kunnen bewerkstelliggen.”

2.10.

In dit verband is relevant dat in het deskundigenbericht is opgenomen dat ook ten tijde van de peildatum sprake was van een verkopersmarkt, maar wel in mindere mate dan nu het geval is.^[3]Ook naar algemeen bekend mag worden verondersteld, was de woningmarkt in 2018 niet zo krap als nu het geval is. Verder blijkt dat bij de objectvergelijking uit is gegaan van de verkoopprijzen van de vergeleken objecten, zodat bij de taxatie (kennelijk) is aangesloten bij die verkoopprijzen en een grote afwijking van de taxatiewaarde daarmee niet in de rede ligt. Voorts staat tussen partijen vast dat de woning lange tijd te koop heeft gestaan, voordat [eiser] deze heeft gekocht, hetgeen ook blijkt uit het deskundigenbericht, waarin wordt vermeld dat de woning langer dan 12 maanden te koop heeft gestaan.^[4]Tot slot blijkt dat de deskundigen de volgende definitie van de taxatiewaarde (marktwaarde) hebben gehanteerd:
“Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”,^[5]zodat ook in zoverre de taxatiewaarde geacht moet worden nauw aan te sluiten bij de maximaal haalbare verkoopprijs van de woning.

2.11.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het niet redelijk is om aan te sluiten bij een verkoopprijs van € 700.000,- en zal de rechtbank de onderhandelingsmarge aldus schatten, dat de maximaal haalbare verkoopprijs op € 670.000,- wordt ingeschat. Daarmee wordt enerzijds aansluiting gezocht bij de in 2018 bestaande verkopersmarkt, terwijl anderzijds tevens rekening wordt gehouden met het feit dat de woning lang op de markt heeft gestaan en de woningmarkt in 2018 nog niet zo krap was als nu.

2.12.

Voor zover [gedaagde 1] nog aanvoert dat de verkoopprijs op € 700.000,- moet worden begroot, omdat de verkoper niet voor een lager bedrag wilde verkopen en [eiser] bereid was deze prijs te betalen, zal die stelling door de rechtbank worden gepasseerd. Immers, die stelling verzet zich in feite tegen de aanname van het causale verband in het tussenvonnis van 17 juni 2021, nu daarmee in wezen wordt gesteld dat [eiser] , ook uitgaande van de juiste oppervlakte, de woning voor dezelfde prijs zou hebben gekocht. Op het causale verband is echter reeds een bindende eindbeslissing genomen in dat tussenvonnis, waarin dat causale verband werd aangenomen:

“2.24. De rechtbank is van oordeel dat aan het causaal verband in dit geval geen hoge eisen mogen worden gesteld. [gedaagde 1] heeft immers door de onjuiste informatie zelf de situatie in het leven geroepen dat niet meer valt vast te stellen hoe [eiser] zou hebben gehandeld indien hij ten tijde van de verkoop van de juiste stand van zaken op de hoogte was geweest. Het ligt in de rede dat het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [eiser] om de woning al dan niet te kopen, ook als de bewoners niet bereid zouden zijn geweest om in de prijs te zakken. Om die reden neemt de rechtbank het bestaan van het causaal verband aan (vgl. Gerechtshof Den Haag 18 juni 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1450, r.o. 25).”

2.13.

De leer van de bindende eindbeslissing houdt in dat de rechter die in een tussenvonnis op een of meer geschilpunten uitdrukkelijk en zonder voorbehoud heeft beslist, daarop in het vervolg van de procedure in beginsel niet mag terugkomen. Als de rechter echter is gebleken dat een eerdere door hem gegeven, maar niet in een einduitspraak vervatte eindbeslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag, dan is hij bevoegd tot heroverweging daarvan (mits met inachtneming van de eisen van hoor en wederhoor).^[6]

2.14.

Door [gedaagde 1] is evenwel niet onderbouwd dat deze eindbeslissing op een feitelijk of juridische onjuiste grondslag zou zijn gebaseerd. Het enkele feit dat de taxatiewaarde hoger ligt dan waar [eiser] in de vordering van uitging, is daartoe onvoldoende. Immers, in de eindbeslissing is overwogen dat het in de rede ligt dat
“het woonoppervlak in elk geval enige invloed zou hebben gehad op de beslissing van [eiser] om de woning al dan niet te kopen, ook als de bewoners niet bereid zouden zijn geweest om in de prijs te zakken”en daarmee is dus de taxatiewaarde in het kader van het causaal verband minder relevant. Voor wat betreft de schade die [eiser] vervolgens heeft geleden, moet dan worden uitgegaan van een vergelijking van de prijs die [eiser] heeft betaald, met de prijs die kopende en verkopende partijen, uitgaande van het juiste woonoppervlak van 235,7 m², gedurende de onderhandelingen hadden kunnen bewerkstelliggen. Daarvoor kan worden aangesloten bij de prijs die een (fictieve) verkoper in gelijke omstandigheden voor die woning (maximaal) had kunnen krijgen bij een juiste voorstelling van zaken. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, schat de rechtbank die prijs op een bedrag van € 670.000,-.

2.15.

Gelet op het voorgaande moet de schade van [eiser] worden begroot op € 30.000,- (€ 700.000,- minus € 670.000,-) + 2% overdrachtsbelasting (welk percentage door [gedaagde 1] als zodanig niet is betwist) = € 30.600,-. De rechtbank zal dit deel van de gevorderde hoofdsom daarom toewijzen en zal de hoofdsom voor het overige afwijzen.

Wettelijke rente

2.16.

[eiser] vordert de wettelijke rente over de hoofdsom met ingang van 21 september 2018. Blijkens productie 4 bij dagvaarding is [gedaagde 1] (voor het eerst) op 31 oktober 2018 in gebreke gesteld, waarbij aan haar een termijn van 14 dagen is gegeven om aan de vordering te voldoen. Daarom is het verzuim, nu [gedaagde 1] geen enkel bedrag aan [eiser] heeft overgemaakt, op 15 november 2018 ingetreden. De rechtbank zal daarom de wettelijke rente over de toe te wijzen hoofdsom van € 30.600,- toewijzen per 15 november 2018.

Buitengerechtelijke incassokosten, waaronder de kosten voor de partijdeskundige

2.17.

[eiser] maakt aanspraak op een vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De rechtbank zal voor wat betreft het toe te wijzen bedrag naar analogie aansluiten bij het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Gelet op de toe te wijzen hoofdsom van € 30.600,-, betekent dit dat de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden begroot op € 1.081,-.

2.18.

Als uitgangspunt geldt verder dat de kosten van een partijdeskundige op grond van het bepaalde in artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking komen als ze voldoen aan de dubbele redelijkheidstoets. Dat houdt in dat het moet gaan om redelijke kosten, die in redelijkheid zijn gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de kosten voor de partijdeskundige niet in redelijkheid gemaakt. Immers, zoals ook blijkt uit het deskundigenbericht van de door partijen gezamenlijk aangedragen en door de rechtbank benoemde deskundigen, gaat de partijdeskundige uit van een onjuist schadebedrag. De vorderingen worden dan ook niet op grond van het partijdeskundigenbericht, maar op basis van het deskundigenbericht van de onafhankelijke deskundigen toegewezen. De rechtbank zal daarom de vordering tot vergoeding van de kosten voor de partijdeskundige afwijzen.

Proceskosten

2.19.

In artikel 237 Rv is, voor zover van belang, het volgende geregeld:

1. De partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, wordt in de kosten veroordeeld. De kosten mogen echter geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd tussen echtgenoten of geregistreerde partners of andere levensgezellen, bloedverwanten in de rechte lijn, broers en zusters of aanverwanten in dezelfde graad, alsmede indien partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. Ook kan de rechter de kosten die nodeloos werden aangewend of veroorzaakt, voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte.

2.20.

De rechtbank is aldus bevoegd om de proceskosten te compenseren, indien beide partijen op onderdelen in het gelijk worden gesteld. In dit geval acht de rechtbank compensatie van de proceskosten ook redelijk. Immers, hoewel [eiser] enerzijds in het gelijk is gesteld voor wat betreft het onrechtmatig handelen van [gedaagde 1] en het causale verband tussen de schade en deze onrechtmatige handeling, wordt hij voor wat betreft de gevorderde hoofdsom voor een groot deel in het ongelijk gesteld. In zoverre kan dan ook niet gesteld worden dat een partij ten opzichte van de andere partij (grotendeels) in het gelijk is gesteld en is een proceskostenveroordeling in het voordeel van een van partijen niet billijk. De rechtbank zal aldus overgaan tot compensatie van de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

2.21.

Nu de proceskosten worden gecompenseerd, zal zowel [eiser] als [gedaagde 1] de helft van de kosten van de deskundigen dienen te betalen. Dit is ook redelijk, aangezien uit het deskundigenbericht enerzijds voortvloeit dat [eiser] schade heeft geleden, terwijl anderzijds is komen vast te staan dat deze schade niet de omvang heeft die [eiser] aanvankelijk had gesteld. Dit betekent dat de kosten voor de deskundige die [eiser] heeft voorgeschoten, voor de helft door [gedaagde 1] aan [eiser] dienen te worden voldaan. Dit betreft aldus een bedrag van € 1.210,- (€ 2.420,-/2).

2.22.

Nu de proceskosten worden gecompenseerd, dienen de gevorderde nakosten, gelet op het bepaalde in artikel 237 lid 4 Rv, te worden afgewezen.

3.De beslissing

De rechtbank

3.1.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 30.600,-, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 15 november 2018, tot aan de dag van volledige voldoening;

3.2.

veroordeelt [gedaagde 1] in de buitengerechtelijke incassokosten, te voldoen aan [eiser] en begroot op € 1.081,-;

3.3.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan [eiser] een bedrag van € 1.210,- ter zake de deskundige te voldoen en compenseert voor het overige de proceskosten van partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

3.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.J. Thurlings-Rassa en in het openbaar uitgesproken op 3 november 2021.^[7]

ECLI:NL:RBOVE:2021:4465

Onrechtmatige daad bij verkoop woning met deskundigenbericht en schadevergoeding

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

1.De procedure

2.De verdere beoordeling

Wat vooraf ging en de bevindingen van de deskundigen

3.De beslissing

Voetnoten