Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 9486200 CV EXPL 21-4004
Vonnis in kort geding van 23 november 2021
in de zaak van
de stichting
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen De Woonplaats,
gemachtigde: mr. M. Douwenga, advocaat te Hardenberg,
tegen
[gedaagde sub 1] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over [gedaagde sub 2] ,
kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij sub 1, hierna te noemen de Bewindvoerder,
gemachtigde: mr. F. Hoff, advocaat te Enschede,
en
[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij sub 2, hierna te noemen [gedaagde sub 2] ,
gemachtigde: mr. F. Hoff, advocaat te Enschede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de twee dagvaardingen met producties 1 t/m 44,
- de van de zijde van de Bewindvoerder en [gedaagde sub 2] overgelegde producties 1 t/m 7,
- de mondelinge behandeling d.d. 16 november 2021
- de pleitaantekeningen van De Woonplaats;
- de pleitnotitie van de Bewindvoerder en [gedaagde sub 2] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Woonplaats verhuurt met ingang van 14 juni 2021 de woning aan [het adres] te [woonplaats] aan [gedaagde sub 2] . Op deze huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van juli 2017 van toepassing verklaard. Het gehuurde is onderdeel van een complex met woningen, die uitsluitend worden verhuurd aan bewoners van 55 jaar en ouder.
2.2.
Bij brief d.d. 20 september 2021 schrijft [A] , woonconsulent van De Woonplaats aan [gedaagde sub 2] :
Donderdag 16 september zijn wij bij u op huisbezoek geweest. Aanleiding hiervoor was dat wij opnieuw overlastklachten hebben ontvangen over u en het feit dat u nog steeds geen vloerbedekking heeft liggen in de woning.
Overlast
Wij hebben verschillende meldingen ontvangen van overlast afkomstig van uw woning. De overlast bestaat uit het af- en aanlopen van bezoek waarbij wordt geschreeuwd en gescholden, geluidsoverlast van geschreeuw, het slaan van deuren en het schuiven van meubelen in uw woning en stankoverlast van het roken van wiet. Ook dit kan worden ervaren als overlast en wij hebben u hierop gewezen. Ook hebben wij u nadrukkelijk verteld dat alle overlast onmiddellijk dient te stoppen.
Vloerbedekking
Doordat u geen vloerbedekking heeft liggen in de woning klinken alle geluiden erg hard door. Daarnaast is in de algemene voorwaarden (artikel 6.12) opgenomen dat het leggen van een voldoende geluiddempende vloer verplicht is. U zult er dus voor moeten zorgen dat u op zeer korte termijn een vloer legt in uw woning die voorzien is van een geluiddempende ondervloer. U bent hier zelf verantwoordelijk voor. Het argument dat wij hiervoor bij uw bewindvoerder moeten zijn gaat dus niet op. Wij komen op woensdag 6 oktober om 16:00 uur bij u langs om te controleren of u hieraan heeft voldaan.
Laatste waarschuwing
Wij willen u erop wijzen dat dit de laatste keer is dat wij u waarschuwen. Indien wij weer overlastmeldingen ontvangen, of constateren dat u geen vloer heeft gelegd, zien wij ons genoodzaakt juridische stappen te ondernemen. Wij hopen uiteraard dat het niet zo ver hoeft te komen.
2.3.
Voormelde brief wordt direct al op 21 september 2021 gevolgd door een andere brief van [A] . Zij schrijft:
Donderdag 16 september ben ik samen met collega’s [C] en [D] bij u thuis geweest. Tijdens dit bezoek was tevens uw begeleider van Tactus aanwezig.
Wij hebben u nadrukkelijk verteld dat de overlast moet stoppen en dat wij bij nieuwe meldingen over gaan tot het nemen van juridische stappen. U gaf aan dat u zich niet in de meldingen herkent maar u zou er wel voor zorgen dat wij geen overlastmeldingen meer zouden ontvangen. Deze afspraken hebben wij gisteren, maandag 20 september, per brief aan u bevestigd.
Opnieuw overlast
Helaas hebben wij gisterenmiddag opnieuw een overlastmelding ontvangen. In de melding staat beschreven dat het in en rondom uw adres nog steeds erg rumoerig is en ook is er gemeld dat er nog steeds verschillende, luidruchtige bezoekers bij u over de vloer komen. Ook heeft u zaterdag 18 september opnieuw uw raam aan de voorzijde ingegooid omdat u uw sleutels zou zijn vergeten. Buurtbewoners hebben dit tevens bij de politie gemeld.
Vervolg
Aangezien wij ondanks de waarschuwingen nog steeds meldingen over uw adres ontvangen, zijn wij nu genoodzaakt tot het nemen van juridische stappen. Dit betekent dat wij het dossier laten beoordelen door een advocaat. […]
3.Het geschil
De vordering:
3.1.
De Woonplaats vordert veroordeling van de Bewindvoerder om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis de door [gedaagde sub 2] gehuurde woning aan [het adres] te [woonplaats] te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan De Woonplaats op te leveren en deze woning vervolgens ontruimd te houden. Daarnaast vordert De Woonplaats veroordeling van de Bewindvoerder in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.
3.2.
De Woonplaats heeft aan haar vordering – samengevat – ten grondslag gelegd dat [gedaagde sub 2] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn huurrechtelijke verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, de Algemene Huurvoorwaarden en de wet.
[gedaagde sub 2] veroorzaakt o.a. geluid- en stankoverlast, daarvan zijn veel meldingen binnengekomen en daarnaast hij heeft geen fatsoenlijke vloerbedekking in zijn woning aangebracht terwijl hij daartoe wel verplicht is. Verder maakt [gedaagde sub 2] zich schuldig aan heling door vanuit het gehuurde vermoedelijk gestolen fietsen te verkopen. Vermoed wordt eveneens dat, gelet op de grote aanloop naar de woning van [gedaagde sub 2] , dat hij vanuit zijn woning drugs verhandeld. [gedaagde sub 2] heeft zich als een goed huurder te gedragen en door structureel overlast te veroorzaken handelt [gedaagde sub 2] in strijd met deze verplichting. Volgens vaste jurisprudentie zijn de verwijten die [gedaagde sub 2] gemaakt worden dermate ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming rechtvaardigen. De Woonplaats is het aan haar andere huurders verplicht op te treden tegen de gedragingen van [gedaagde sub 2] . Het zal in een bodemprocedure met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid komen tot ontbinding van de huurovereenkomst. Van De Woonplaats kan echter niet gevergd worden dat zij een bodemprocedure doorloopt. De overlast zal daarmee niet op korte termijn eindigen. Daarmee is tevens het spoedeisend belang een gegeven.
Het verweer:
3.3.
[gedaagde sub 2] betwist al hetgeen hem door De Woonplaats wordt verweten. [gedaagde sub 2] is circa acht jaar geleden van [woonplaats] naar [plaats] verhuisd. Hij was op dat moment alcohol- en drugsverslaafd. In juni 2021 is hij terug naar [woonplaats] verhuisd. Het klopt wel dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst veel aanloop had van kennissen uit de drugsscene vanuit zijn verleden in [woonplaats] . [gedaagde sub 2] heeft die mensen nimmer binnengelaten en hen steeds gesommeerd weg te gaan. Die mensen komen niet meer, behoudens een zekere [E] , die steeds geprobeerd heeft om bij hem binnen te komen en als dat niet lukt begint te schreeuwen en te schelden.
[gedaagde sub 2] betwist dat hij alcohol en/of drugs gebruikt. Hij betwist eveneens dat hij vanuit zijn woning drugs verhandeld en van heling is helemaal geen sprake. De fietsen die hij verkocht, heeft hij om niet gekregen. Met de verkoop van fietsen is [gedaagde sub 2] inmiddels gestopt.
De Woonplaats heeft haar stellingen onderbouwd met anonieme verklaringen. Die zijn door [gedaagde sub 2] niet te controleren en zijn bovendien niet bevestigd door eigen waarnemingen van De Woonplaats en politie. [gedaagde sub 2] meent dat er geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming die ontruiming vooruitlopend op een eventuele ontbinding rechtvaardigt. Deze kwestie dient daarom in een bodemprocedure behandeld te worden opdat hem dan de gelegenheid kan worden geboden om de klagende buren onder ede te horen. [gedaagde sub 2] heeft hetgeen hem wordt verweten aan zijn buurman voorgelegd en die buurman zegt dat er allemaal niets van klopt.
Ten aanzien van het verwijt dat hij geen vloerbedekking heeft gelegd, stelt [gedaagde sub 2] dat hij in één slaapkamer inmiddels zeil heeft gelegd en in de andere slaapkamer laminaat. Inmiddels liggen in zijn woonkamer en andere gebruiksruimten vloerkleden, die hij, vanwege beperkte financiële middelen, gratis heeft kunnen verzamelen.
4.De beoordeling
4.1.
Voorop wordt dat gesteld dat voor toewijzing van een vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening alleen dan reden is, als op grond van de thans gebleken feiten en omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de beslissing gelijkluidend zal zijn. Deze vordering zal in een bodemprocedure enkel in combinatie met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst kunnen worden toegewezen. Daarom zal de kantonrechter in het hiernavolgende beoordelen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, op basis van het thans voorliggende dossier, een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopen daarop door toewijzing van de ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is.
4.2.
Beoordeling van een gevorderde voorlopige voorziening is feitelijk niets meer of minder dan een belangenafweging.
Het belang van [gedaagde sub 2] is evident: een ontruiming en dus verlies van de woning heeft verstrekkende gevolgen.
Het belang van De Woonplaats is eveneens evident: in geval van overlast door één van haar huurders zal ze moeten ingrijpen om omwonenden van [gedaagde sub 2] , die ook huurder zijn van De Woonplaats, rustig huurgenot te (blijven) verschaffen.
4.3.
De vraag die voorligt is dus of op basis van het in deze procedure voorliggende dossier in een bodemprocedure tot een ontbinding en ontruiming zal komen.
[gedaagde sub 2] wordt verweten zich niet als een goed huurder te gedragen: hij zou overlast veroorzaken en vermoed wordt dat hij handelt in drugs en zich schuldig maakt aan heling van gestolen fietsen. Verder zou hij zijn woning niet gestoffeerd hebben, waartoe hij wel verplicht is.
t.a.v. de stoffering
4.4.
Om te beginnen met het niet gestoffeerd zijn van de woning, [gedaagde sub 2] heeft foto’s in het geding gebracht waaruit blijkt dat hij zijn woning inmiddels voorzien heeft van vloerkleden, laminaat en zeil. Onaannemelijk wordt geacht dat in een bodemprocedure aan het mogelijk onvoldoende gestoffeerd zijn geweest van de woning, dermate veel gewicht wordt gehangen dat dit tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden.
t.a.v. de gestelde overlast door aanloop e.d.
4.5.
De overlast die door [gedaagde sub 2] zou worden veroorzaakt baseert De Woonplaats op meldingen van 8 verschillende buurtbewoners, tevens huurders van De Woonplaats. Van wie deze meldingen afkomstig zijn is onbekend aangezien door De Woonplaats deze meldingen in de procedure geanonimiseerd zijn. Het zou kunnen dat er inderdaad 8 verschillende mensen geklaagd hebben maar die meldingen kunnen ook, zoals door [gedaagde sub 2] gesuggereerd wordt, enkel afkomstig zijn van zijn bovenburen. Niet vast te stellen is of de stelling van De Woonplaats in deze juist is.
Vaste rechtspraak is dat anonieme verklaringen behoedzaam tegemoet getreden dienen te worden. Als ze toch gebruikt worden dan vullen die in het algemeen andere bewijsmiddelen aan zoals rapportages van de politie c.q. meldingen in het incidenten-registratie systeem van de politie. Een rapportage of een verklaring van een wijkagent over door [gedaagde sub 2] veroorzaakte overlast of enig ander bewijsmiddel ontbreekt in dit dossier. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de gegrondheid van de geanonimiseerde klachten in deze procedure, die zich naar haar aard en strekking niet leent voor een uitgebreid feitenonderzoek en/of het horen van getuigen, niet te controleren is. Dat leidt ertoe dat de anonieme verklaringen in deze procedure niet gebruikt kunnen worden om voorshands aan te nemen dat [gedaagde sub 2] overlast veroorzaakt. Daarvoor zal De Woonplaats een bodemprocedure moeten opstarten en dan kan niet meer volstaan worden met anonieme verklaringen zonder nadere bewijsmiddelen.
4.6.
Over de onderbouwingen van die klachten valt ook nog wel wat op te merken. Als voorbeeld kunnen de meldingen aangehaald worden waarbij wordt aangegeven dat [gedaagde sub 2] tot twee keer toe een ruit van zijn woning zou hebben ingeslagen. In randnummers 11 en 20 van de pleitnota van [gedaagde sub 2] wordt uitleg gegeven: de eerste keer had [gedaagde sub 2] zijn sleutels vergeten. Hij heeft daarop De Woonplaats gebeld met de vraag of hij reservesleutels kon ophalen. Dat kon niet. Alvorens die ruit in te tikken heeft hij de politie gewaarschuwd dat hij dat ging doen.
[gedaagde sub 2] betwist dat hij een tweede keer een ruit zou hebben ingeslagen: dat is gebeurd door waarschijnlijk een inbreker. [gedaagde sub 2] heeft daarvan aangifte gedaan bij de politie.
De juistheid van de uitleg van de twee intikmomenten is door De Woonplaats verder niet bestreden zodat ervan uit mag worden gegaan dat die uitleg juist is. Naar het oordeel van de kantonrechter valt [gedaagde sub 2] in het eerste geval weinig en in het tweede geval helemaal niets te verwijten. Dat zou natuurlijk in een bodemprocedure anders komen te liggen indien de uitleg van [gedaagde sub 2] aantoonbaar onjuist is, maar vooralsnog is er geen aanleiding om dat te veronderstellen.
Wat blijft er dan nog over?
4.7.
De Woonplaats vermoedt dat [gedaagde sub 2] vanuit zijn woning drugs verhandelt. Tevens wordt vermoed dat hij zich schuldig maakt aan heling van gestolen fietsen.
Geconstateerd moet worden dat die vermoedens op geen enkele wijze onderbouwd worden. De Woonplaats heeft weliswaar als productie 44 foto’s van fietsen in het geding gebracht die door [gedaagde sub 2] te koop werden aangeboden, maar dat die fietsen van diefstal afkomstig waren, blijkt nergens uit. Als dan toch het vermoeden bestaat dat [gedaagde sub 2] zich schuldig zou maken aan misdrijven, waarom is dan de politie niet gealarmeerd zodat een onderzoek opgestart kon worden? Daarover is verder niets gesteld dan wel gebleken.
4.8.
De Woonplaats heeft in haar pleitnotitie aangegeven dat met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid het in een bodemprocedure tot een ontbinding en ontruiming zal komen. De kantonrechter is echter van oordeel dat op basis van het huidige dossier, enkel bestaand uit anonieme verklaringen en ongefundeerde vermoedens, het juist onaannemelijk is dat het in een bodemprocedure tot een ontbinding en een ontruiming zal komen. Daarvoor zal aanzienlijk meer op tafel moeten komen te liggen, zoals rechtens verifieerbare verklaringen, dan nu het geval is. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat op basis van een gelijk dossier in een bodemprocedure bij een belangenafweging tussen het belang van De Woonplaats en het woonbelang van [gedaagde sub 2] het belang in het voordeel zal uitvallen van [gedaagde sub 2] . De vordering van De Woonplaats wordt dan ook afgewezen.
4.9.
[gedaagde sub 2] heeft dan wel de eerste slag ‘gewonnen’ maar dat betekent nog niet dat daarmee de kous af is. Immers, als in een bodemprocedure komt vast te staan dat [gedaagde sub 2] , om welke reden dan ook, toerekenbaar tekort is geschoten in zijn verplichtingen volgend uit de huurovereenkomst, dan mag ervan uit worden gegaan dat de bodemrechter niet zal aarzelen de ontbinding en ontruiming uit te spreken.
4.10.
De Woonplaats zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt De Woonplaats in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van de Bewindvoerder en [gedaagde sub 2] begroot op € 249,00 wegens het salaris van de gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021.