Uitspraak
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 22 december 2021
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/08/254469 / HA ZA 20-390 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HODV B.V.,
gevestigd te Zwolle,
eiseres,
advocaat mr. H.P. de Lange te Heerenveen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PERSAN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Zwolle,
gedaagde,
advocaat mr. D.J. de Jongh te Zwolle,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/08/261959 / HA ZA 21-63 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PERSAN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Zwolle,
eiseres,
advocaat mr. D.J. de Jongh te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HUIS VAN VERHUUR B.V.,
gevestigd te Zwolle,
gedaagde,
advocaat mr. L.C. Dufour te Amsterdam.
Partijen zullen hierna HODV, Persan en HVV genoemd worden.
1.De procedure in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 21 april 2021 en de daarin genoemde processtukken
- de mondelinge behandeling van 24 augustus 2021 en de op die zitting voorgedragen spreekaantekeningen.
1.2.
Hierna is vonnis bepaald.
2.De procedure in de vrijwaringszaak
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 21 april 2021
- de mondelinge behandeling van 24 augustus 2021 en de op die zitting voorgedragen spreekaantekeningen.
2.2.
Hierna is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Persan houdt zich bezig met de aan- en verkoop en het beheer van onroerende zaken. Zij beschikt over een aanzienlijke vastgoedportefeuille.
3.2.
HODV is een beleggingsinstelling en de moedermaatschappij van drie zorginstellingen – waaronder Omega Groep B.V. (hierna te noemen:
Omega) – die zijn gevestigd in het kantoorpand aan de Dr. van Deenweg 50-58 te Zwolle (hierna te noemen:
het pand). HODV heeft dit pand in 2016 in eigendom verworven.
Omega) – die zijn gevestigd in het kantoorpand aan de Dr. van Deenweg 50-58 te Zwolle (hierna te noemen:
het pand). HODV heeft dit pand in 2016 in eigendom verworven.
3.3.
HODV wordt onder meer bestuurd door de heer [A] .
3.4.
Vanwege liquiditeitsproblemen bij Omega, heeft HODV in 2019 het idee opgevat om tot verkoop van het pand over te gaan.
3.5.
HODV verhuurde op dat moment een deel van het pand aan drie huurders, namelijk Omega, Perspectief Groep B.V. (hierna te noemen:
Perspectief) en RoodMicrotec N.V. (hierna te noemen:
RoodMicrotec).
Perspectief) en RoodMicrotec N.V. (hierna te noemen:
RoodMicrotec).
3.6.
HODV heeft de huurovereenkomsten met Omega en Perspectief per 1 oktober 2019 vernieuwd. De huurovereenkomst met RoodMicrotec, die zag op de bovenste (vierde) verdieping van het pand, is per 1 mei 2020 beëindigd.
3.7.
HVV verricht voor HODV en de aan haar gelieerde bedrijven verhuur- en beheerwerkzaamheden.
3.8.
HVV heeft voor Persan op basis van een bemiddelingsovereenkomst enige jaren bemiddeld als aankoopmakelaar, onder meer met betrekking tot het pand. De betreffende werkzaamheden werden uitgevoerd door de heer [B] .
3.9.
[B] heeft [A] per e-mail van 30 oktober 2019 een overzicht met de stand van zaken en de (huur)situatie van het pand gestuurd. Onderaan die e-mail staat vermeld:
“Ik heb ook gekeken naar het kantoorpand waar je het gisteren over had:
(…)
Deze is vergelijkbaar met jouw pand en vragen 11X de actuele huur. (opmerking is wel dat deze in 2015 volledig is verbouwd en energielabel is verhoogd)
Wat zou jij eventueel willen, ik heb een serieuze koper die zoekt naar kantoren op deze locatie met langdurige huurovereenkomsten en die graag dit jaar nog wil kopen.”
3.10.
De in deze e-mail genoemde koper heeft in december 2019 meerdere keren via [B] een bod uitgebracht op het pand, maar tot overeenstemming met die koper is het niet gekomen.
3.11.
Per e-mail van 8 januari 2020 heeft [B] Persan geïnformeerd dat HODV het pand wilde verkopen. In die e-mail staat over de verhuur van het pand het volgende vermeld:
“Huurder PERSPECTIEF gaat hun gehuurde verdieping geheel verbouwen, tekening bijgesloten. HODV BV betaald als bijdrage EUR 120.000,00. PERSPECTIEF betaald dit in 10 jaar af aan HODV BV. Deze EUR 12.000,00 per jaar is al in de huur verdisconteerd.
Totale jaarhuur is EUR 252.368,00”
3.12.
Op 7 februari 2020 heeft [B] Persan een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
“Zojuist contact gehad met eigenaar van het pand en hij gaat akkoord met het voorstel.
Koopsom EUR 2.350.000,00 KK
Transport uiterlijk 1 juli 2020
Gefeliciteerd!”
3.13.
Op 21 februari 2020 heeft [B] de vaste notaris van Persan een e-mail gestuurd die, voor zover van belang, als volgt luidt:
“bijgaand de bevestiging en afspraken.
PERSAN VASTGOED koopt van HODV BV het kantoor pand gelegen aan de Dr van Deenweg 50-58 Zwolle.
Koopsom EUR 2.350.000,00 KK
Geen voorbehouden en verder afspraken.
Transport datum kan worden opgenomen 30 juni 2020 of zoveel eerder als partijen overeenkomen.
(…)”
3.14.
In een e-mail van [B] aan Persan van 25 februari 2020 staat het volgende vermeld:
“Ik heb contact gehad met huurder Perspectief over het erbij huren van de bovenste etage. Zij willen inderdaad een deel gaan erbij huren. Ik ga ook met Omega in gesprek om zodoende het geheel aan hun samen te verhuren.
Dit is eerder besproken. Zodoende kunnen we het hele pand voor de twee huurders beschikbaar maken en is het langdurig verhuurd.
(…)”
(…)”
3.15.
Op 25 februari 2020 heeft [B] Persan gemeld dat hij de notaris opdracht heeft gegeven voor het opmaken van de koopovereenkomst.
3.16.
Op 7 maart 2020 heeft [B] de van de notaris ontvangen conceptkoopovereenkomst aan Persan toegestuurd.
3.17.
Per e-mail van 13 maart 2020 heeft [B] de conceptkoopovereenkomst en een tweetal huurovereenkomsten aan [X] Advocaten, het vaste advocatenkantoor van Persan, toegestuurd met een cc aan Persan.
3.18.
Omdat HODV ook klant was van voornoemd advocatenkantoor, heeft mr. [C] van dat kantoor haar op 16 maart 2020 om toestemming gevraagd voor het namens Persan beoordelen van de koopovereenkomst en de huurovereenkomsten. HODV heeft die toestemming verleend.
3.19.
Diezelfde dag heeft mr. [C] aan HODV, Persan en [B] via e-mail haar commentaar op de betreffende overeenkomsten gestuurd. Onderaan die e-mail staat het volgende vermeld:
“Ik stel voor dat jullie de inhoud van deze mail met elkaar bespreken en de wijzigingen doorgeven aan de betrokken notaris.
Akkoord?”
3.20.
Per e-mail van 18 maart 2020 heeft mr. [C] HODV, Persan en [B] nog een toelichting gestuurd op een bepaald punt. Zij heeft die e-mail afgesloten met:
“Met [B] sprak ik af dat mijn onderstaande mail en deze toelichting naar de notaris wordt verzonden door [B] . De aangepaste versie zie ik graag nog even tegemoet voordat tot ondertekening wordt overgegaan.”
3.21.
[B] heeft vervolgens de twee laatstgenoemde e-mails van mr. [C] aan de notaris doorgestuurd met het verzoek tot aanpassing van de conceptkoopovereenkomst over te gaan. HODV en Persan hebben een cc van het betreffende e-mailbericht ontvangen.
3.22.
Naar aanleiding van de ontvangst van een aangepaste versie van de conceptkoopovereenkomst, die ook aan HODV en Persan was toegestuurd, schrijft mr. [C] per e-mail van 18 maart 2020 aan [B] , met een cc aan HODV en Persan:
“Wat mij betreft akkoord.
Regel jij de ondertekening door partijen, zoals besproken?”
3.23.
Op 20 maart 2020 heeft HODV de koopovereenkomst getekend aan [B] retour gezonden. [B] heeft deze overeenkomst diezelfde dag ter ondertekening aan Persan toegestuurd. Persan is niet tot ondertekening overgegaan.
3.24.
In de betreffende overeenkomst (hierna te noemen:
de koopovereenkomst) staat vermeld dat koper uitdrukkelijk geen voorbehoud voor de financiering van het verkochte maakt en artikel 8.1 van die overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
de koopovereenkomst) staat vermeld dat koper uitdrukkelijk geen voorbehoud voor de financiering van het verkochte maakt en artikel 8.1 van die overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Als de koper of de verkoper zijn verplichtingen uit deze koopovereenkomst (…) niet nakomt, wordt hij door de ander schriftelijk in gebreke gesteld. Hij heeft vervolgens acht dagen de tijd om alsnog zijn afspraken na te komen. Als hij dit niet doet, is hij in verzuim en heeft de ander de keuze tussen:
(…)
b. ontbinding van de koop door een schriftelijke verklaring. In dat geval kan de ander daarnaast een onmiddellijk opeisbare boete opleggen van tien procent (10%) van de koopprijs voor het object.
(…)”
3.25.
In een e-mail van 23 maart 2020 van [B] aan mr. [C] staat vermeld dat Persan alsnog een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst opgenomen wenst te zien.
3.26.
Een e-mail van Persan aan [B] van 24 april 2020 luidt als volgt:
“Naar aanleiding van een eerste terugkoppeling van de bank betreft de financiering van Dr van Deenweg 50-58 wil ik jou graag informeren. Het eerste bericht vanuit is niet positief en wij verwachten de financiering niet rond te krijgen. Volgende week verwachten wij definitieve terugkoppeling hierover maar wellicht goed om de verkoper/eigenaar hierop voor te bereiden. In een eerdere email gaf jij aan dat je namens ons het bod hebt uitgebracht zonder voorbehoud van financiering. Ik heb het geverifieert bij [D] maar hij geeft aan dat dit bij het bod niet zo besproken is. Zoals je weet heb ik het hier sowieso niet met jou over gehad. Ik hoop dan ook dat je eruit komt met de verkoper/eigenaar. (…)”
3.27.
In een taxatierapport met betrekking tot het pand van 30 april 2020, dat op verzoek van de Rabobank en Persan is opgesteld, staat een marktwaarde vermeld van
€ 2.150.000,00 en een markthuur van € 180.790,00 op jaarbasis.
3.28.
Op 13 mei 2020 heeft [B] Persan gemeld dat de verhuur van de bovenste verdieping van het pand doorgaat en dat de afrondende gesprekken hierover zijn verschoven naar 11 juni 2020.
3.29.
Per e-mail van 19 mei 2020 heeft Persan aan [B] bericht dat de koopovereenkomst zonder het opnemen van een financieringsvoorbehoud niet wordt getekend.
3.30.
Op 23 juni 2020 heeft [B] Persan gemeld dat uitbreiding van de kantoormeters voor Perspectief en Omega geen prioriteit heeft, aangezien het merendeel van hun medewerkers als gevolg van de pandemie thuiswerkt.
3.31.
Bij brief van 3 juli 2020 heeft HODV Persan in gebreke gesteld en gesommeerd de koopovereenkomst na te komen.
3.32.
Per brief van 3 augustus 2020 heeft HODV de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 10% van de koopsom.
4.Het geschil
in de hoofdzaak
4.1.
HODV vordert veroordeling van Persan, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, tot betaling van een bedrag van € 235.000,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.
4.2.
Persan voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van HODV in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
4.4.
Persan vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. voor recht te verklaren dat HVV tekort is geschoten in de nakoming van de met Persan gesloten bemiddelingsovereenkomst en gehouden is alle dientengevolge door Persan geleden schade te vergoeden;
2. HVV te veroordelen om aan Persan te betalen al hetgeen waartoe Persan in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld;
3. HVV te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.5.
HVV voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Persan in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in de hoofdzaak
5.1.
HODV vordert in de hoofdzaak betaling van de contractuele boete van 10% van de koopprijs van het pand. Zij legt aan deze vordering ten grondslag dat zij met Persan wilsovereenstemming heeft bereikt op grond waarvan een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het pand. HODV wijst in dit kader onder meer op de door
mr. [C] verzonden e-mails en stelt zich op het standpunt dat zij erop mocht vertrouwen dat de uitlating van mr. [C] in die e-mails dat tot ondertekening van de koopovereenkomst kon worden overgegaan, met Persan was afgestemd, althans dat de schijn is gewekt dat mr. [C] dit namens Persan kon meedelen en namens haar de rechtshandeling kon aangaan. Volgens HODV was zij, omdat Persan ondanks de verzonden ingebrekestelling niet meewerkte aan de levering van het pand, gerechtigd de koopovereenkomst te ontbinden en kan zij op grond van artikel 8 van de koopovereenkomst aanspraak maken op de contractuele boete.
5.2.
Persan betwist dat er een koopovereenkomst met HODV tot stand is gekomen. Zij stelt zich op het standpunt dat mr. [C] slechts de opdracht had om de koopovereenkomst (en huurovereenkomsten) te beoordelen en nadrukkelijk niet de opdracht of de bevoegdheid om namens Persan in te stemmen met de koopovereenkomst. Volgens Persan was de beoordeling van de conceptkoopovereenkomst door mr. [C] het startpunt om ook zelf naar die overeenkomst te kijken en constateerde zij op dat moment dat daarin geen financieringsvoorbehoud was opgenomen, terwijl dat wel had gemoeten. Persan betoogt ook dat er geen volmacht aan mr. [C] is verleend en dat er geen sprake was van de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid.
5.3.
De rechtbank stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW). Van een aanbod is sprake in geval van een voorstel tot het sluiten van een overeenkomst, gericht tot één of meer bepaalde personen, dat voldoende bepaald is en waaruit de wil van de aanbieder blijkt om in geval van aanvaarding gebonden te zijn. De aanvaarding is een tot de aanbieder gerichte wilsverklaring. Aanbod en aanvaarding kunnen in beginsel in iedere vorm geschieden. De aanvaarding moet inhoudelijk met het aanbod overeenstemmen. Of hiervan sprake is, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid (HR 17 december 1976, NJ 1977/241). Daarbij dient ook rekening te worden gehouden met de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst (HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572). Op grond van artikel 3:35 BW kan tegen hem die eens anders verklaring of gedraging, overeenkomstig de zin die hij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht toekennen, heeft opgevat als een door die ander tot hem gerichte verklaring van een bepaalde strekking, geen beroep worden gedaan op het ontbreken van een met deze verklaring overeenstemmende wil. Zowel de verklaarde wil als het bij de ander opgewekte vertrouwen kan dus de rechtshandeling doen ontstaan (wilsvertrouwensleer, artikelen 3:33 jo 3:35 BW). Ingevolge het bepaalde in artikel 3:37 lid 4 BW geldt, wanneer een door de afzender daartoe aangewezen persoon een tot een ander gerichte verklaring onjuist heeft overgebracht, het ter kennis van de ontvanger gekomene als de verklaring van de afzender, tenzij de gevolgde wijze van overbrenging door de ontvanger was bepaald. Met andere woorden: wanneer wordt gekozen voor het gebruikmaken van een bode, dan komt het voor rekening van de afzender, wanneer die bode een verklaring van de afzender onjuist overbrengt; aan de onjuiste verklaring is de afzender dan gebonden.
wilsovereenstemming
5.4.
De rechtbank stelt hiernaast voorop dat als uitgangspunt geldt dat een partij in beginsel niet gebonden is aan een schriftelijke overeenkomst die zij nog niet heeft getekend. Toch kan er onder omstandigheden aanleiding zijn om van dat uitgangspunt af te wijken, bijvoorbeeld omdat uit andere omstandigheden blijkt dat de niet-tekenende partij wel degelijk met dat contract heeft ingestemd. De rechtbank komt tot de conclusie dat in het onderhavige geval aanleiding is om af te wijken van het hiervoor genoemde uitgangspunt, omdat sprake is van dusdanige omstandigheden dat Persan toch gebonden is aan de schriftelijke koopovereenkomst, al is deze niet door haar ondertekend. Hiertoe is het volgende van belang.
5.5.
Mr. [C] , die door Persan is ingeschakeld, heeft per e-mail van 18 maart 2020 haar akkoord gegeven op de aangepaste conceptkoopovereenkomst en [B] gevraagd de ondertekening van de koopovereenkomst te regelen. Ook in een eerdere e-mail van 18 maart 2020 heeft zij duidelijk gemaakt dat na een laatste controle door haar van de aangepaste conceptkoopovereenkomst tot ondertekening van de koopovereenkomst kon worden overgegaan. De betreffende e-mails zijn niet alleen aan Persan gestuurd, maar ook aan HODV en over de wens van Persan om de overeenkomst(en) zelf ook nog te bekijken staat in die e-mails niets vermeld. Gelet op deze omstandigheden, mocht HODV naar het oordeel van de rechtbank aannemen dat mr. [C] optrad als bode van Persan en in die hoedanigheid de wil van Persan aan haar overbracht, zodat artikel 3:37 lid 4 BW van toepassing is. Persan had mr. [C] immers ook ‘naar voren geschoven’ om in relatie tot HODV het gesprek te voeren over de inhoud van de schriftelijke koopovereenkomst, terwijl Persan door haar gedragingen ook duidelijk maakte zelf daarover niet in gesprek te treden met HODV, maar dat (in dit stadium) aan haar advocaat te laten. Het enkele feit dat mr. [C] aan HODV kenbaar heeft gemaakt dat zij de koopovereenkomst namens Persan slechts zou beoordelen, is onvoldoende om wat dit betreft tot een ander oordeel te komen. Dit betekent dat HODV ervan mocht uitgaan dat het akkoord dat mr. [C] gaf op de koopovereenkomst, het akkoord van Persan was. Voor zover Persan dit akkoord op dat moment niet heeft willen geven, kan haar dit gelet op het bepaalde in artikel 3:37 lid 4 BW niet baten en geldt naar het oordeel van de rechtbank dat HODV er in de gegeven omstandigheden gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de wil van Persan overeenstemde met de verklaring van mr. [C] . Dit geldt temeer nu Persan na ontvangst van de laatste
e-mail van mr. [C] niet aan HODV kenbaar heeft gemaakt dat zij nog niet toe was aan het ondertekenen van de koopovereenkomst en zij naar aanleiding van de ontvangst van de door de HODV getekende overeenkomst evenmin heeft geprotesteerd. Juist nu Persan stelt dat het in de e-mail van 16 maart 2020 van mr. [C] bedoelde overleg niet heeft plaatsgehad, had het voor de hand gelegen dat Persan op dat moment in actie was gekomen, maar dit is niet gebeurd.
5.6.
Ook in de eerste maanden na 18 maart 2020 heeft Persan gehandeld alsof er een overeenkomst met HODV tot stand was gekomen. Zij heeft namelijk concrete stappen gezet om een financiering voor het pand te verkrijgen en in dat kader heeft zij ook een taxatie laten uitvoeren. Persan heeft in die periode bovendien (via [B] ) wederom geen uitingen gedaan waaruit HODV had kunnen afleiden dat Persan van mening was dat er geen overeenkomst met haar tot stand was gekomen. Weliswaar heeft zij op 24 april 2020 een
e-mail gestuurd aan [B] dat zij mogelijk de financiering niet rond zou krijgen, maar in die e-mail lijkt Persan zelf ook uit te gaan van het bestaan van een overeenkomst met HODV. Pas op 19 mei 2020 heeft Persan vervolgens aan alleen [B] kenbaar gemaakt dat de aankoop van het pand slechts zou doorgaan indien de financiering rond zou komen.
5.7.
De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat tussen HODV en Persan wilsovereenstemming is bereikt over de (ver)koop van het pand en dat tussen hen dus een koopovereenkomst, in de vorm van de schriftelijke overeenkomst die door HODV is getekend, tot stand is gekomen. Voor het bereiken van dit oordeel wordt mede van belang geacht dat partijen voorafgaand aan hun onderhandelingen niet hebben afgesproken dat zij pas aan een overeenkomst gebonden zouden zijn na ondertekening van die overeenkomst.
dwaling of bedrog
5.8.
De vraag is vervolgens of aanleiding bestaat voor het aanvaarden van een vernietigingsgrond. Persan beroep zich bij wijze van verweer namelijk nog op de vernietigingsgronden dwaling en bedrog. Zij voert daartoe aan dat HODV heeft verzwegen dat de huur die de huurders van het pand betaalden veel hoger was dan de markthuur en dat Persan op basis van de door HODV verstrekte informatie ervan is uitgegaan dat de huur marktconform was. Persan stelt verder dat zij de overeenkomst met HODV is aangegaan op basis van de informatie dat Perspectief en Omega hadden bevestigd dat zij samen de 4e verdieping van het pand zouden gaan huren, maar dat later is gebleken dat Perspectief en Omega die toezegging niet hadden gedaan, althans niet zo onvoorwaardelijk. Volgens Persan had zij dus een onjuiste voorstelling van zaken en zou zij bij een juiste voorstelling van zaken geen bod hebben uitgebracht, althans een lager bod of zou zij eerder van de koop hebben afgezien. Wat betreft het bedrog voert Persan aan dat zij vermoedt dat de huurovereenkomsten met Omega en Perspectief uitsluitend zijn vernieuwd om de huur substantieel te kunnen verhogen en daarmee het pand zo gunstig mogelijk in de verkoop te kunnen zetten. Volgens Persan versterkt het feit dat HODV de hulp van [B] heeft ingeroepen bij de verkoop van het pand – en dit heeft verzwegen – ruim voordat Persan ervan op de hoogte was dat het pand te koop stond, het beeld dat zij door HODV is bedrogen. Persan verzoekt de rechtbank HODV te gebieden de oude huurovereenkomsten en de rapporten van door haar uitgevoerde taxaties te overleggen, zodat zij kan beoordelen of sprake is geweest van bedrog.
5.9.
HODV betwist dat sprake is geweest van dwaling of bedrog en stelt zich op het standpunt dat Persan in dit kader niet aan haar stelplicht heeft voldaan en haar stellingen overigens ook onvoldoende heeft onderbouwd.
5.10.
De rechtbank constateert dat Persan geen vordering heeft ingesteld tot het verstrekken van de oude huurovereenkomsten en taxatierapporten, zodat aan het verzoek tot het verstekken van die stukken voorbij wordt gegaan. Dit leidt ertoe dat de stelling dat sprake is geweest van bedrog wordt gepasseerd, nu die stelling op niets meer dan een vermoeden is gebaseerd en de rechtbank geen aanknopingspunten ziet om aan te nemen dat dat vermoeden juist is.
5.11.
Het beroep op dwaling kan naar het oordeel van de rechtbank evenmin slagen.
Wat betreft de gestelde niet-marktconforme huur gaat Persan ervan uit dat HODV ten tijde van het aangaan van de overeenkomst wist dat de huur niet marktconform was, maar Persan heeft onvoldoende toegelicht en onderbouwd op grond waarvan dit moeten worden aangenomen. Aangezien Persan ook niet heeft gesteld dat HODV van de gestelde niet-marktconforme huur op de hoogte had moeten zijn, gaat de rechtbank ervan uit dat er wat dit betreft op HODV geen mededelingsplicht rustte. Dit betekent dat er van een schending van een mededelingsplicht geen sprake kan zijn en dat een situatie als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 sub b BW niet aan de orde is.
Wat betreft de gestelde niet-marktconforme huur gaat Persan ervan uit dat HODV ten tijde van het aangaan van de overeenkomst wist dat de huur niet marktconform was, maar Persan heeft onvoldoende toegelicht en onderbouwd op grond waarvan dit moeten worden aangenomen. Aangezien Persan ook niet heeft gesteld dat HODV van de gestelde niet-marktconforme huur op de hoogte had moeten zijn, gaat de rechtbank ervan uit dat er wat dit betreft op HODV geen mededelingsplicht rustte. Dit betekent dat er van een schending van een mededelingsplicht geen sprake kan zijn en dat een situatie als bedoeld in artikel 6:228 lid 2 sub b BW niet aan de orde is.
Wat betreft de huur van de vierde verdieping geldt dat gesteld noch gebleken is dat HODV Persan vóór 18 maart 2020 heeft meegedeeld dat Perspectief en Omega die verdieping samen zouden gaan huren. Persan verwijst weliswaar naar de in r.o. 3.14 genoemde e-mail van 25 februari 2020, maar dit betreft een e-mail van [B] waarin uitsluitend wordt verwezen naar een uitlating van een van de huurders. Die e-mail dateert bovendien van na 7 februari 2020, zijnde de datum waarop het door Persan uitgebrachte bod op het pand is geaccepteerd, hetgeen een aanwijzing is dat de verhuur van de 4e verdieping voor Persan voor het aangaan van de koopovereenkomst niet van doorslaggevende betekenis was. De stelling van Persan dat zij bij het aangaan heeft gedwaald ten aanzien van de verhuur van de vierde verdieping zal dus eveneens worden gepasseerd.
5.12.
Nu Persan geen beroep op een vernietigingsgrond toekomt, is zij op grond van artikel 8 van de koopovereenkomst gehouden de contractuele boete aan HODV te voldoen. Vast staat immers dat Persan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen en dat zij in verzuim is geraakt. HODV was dus op grond van artikel 8 van de koopovereenkomst gerechtigd de overeenkomst te ontbinden en kan op grond van die bepaling aanspraak maken op de contractuele boete.
matiging boete
5.13.
Persan heeft nog om matiging van die boete verzocht, maar de rechtbank ziet geen aanleiding in dat verzoek mee te gaan. Matiging van een contractuele boete is alleen aan de orde indien de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Van een dergelijke situatie is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. In dit kader acht de rechtbank van groot belang dat Persan een professionele partij is die zich uitsluitend richt op de aankoop en het beheer van vastgoed.
5.14.
De slotsom is dus dat de vordering van HODV zal worden toegewezen.
5.15.
Persan zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van HODV worden begroot op:
- dagvaarding € 87,99
- griffierecht 4.131,00
- salaris advocaat
4.982,00(2,0 punten × tarief € 2.491,00)
4.982,00(2,0 punten × tarief € 2.491,00)
Totaal € 9.200,99
in de vrijwaringszaak
5.16.
Persan meent dat HVV de nadelige gevolgen van haar veroordeling in de hoofdzaak dient te dragen. Zij legt aan dit standpunt ten grondslag dat HVV tekort is geschoten in de nakoming van de met haar gesloten bemiddelingsovereenkomst en voert daartoe het volgende aan:
1. HVV heeft een al langere samenwerking met de belangrijkste huurder van het pand Omega, heeft HODV geadviseerd over een mogelijke koopprijs van het pand en heeft bemiddeld tussen HODV en een andere potentiële koper, zodat zij twee heren heeft gediend. Door deze handelwijze en het verzwijgen daarvan heeft HVV in strijd gehandeld met artikel 7:417 en 418 BW.
2. HVV heeft Persan niet geadviseerd over de hoogte van de opgegeven huuropbrengsten in verhouding tot de markthuur en de vraagprijs van het pand. Uit de taxatie die Persan heeft laten uitvoeren blijkt dat de marktwaarde van het pand substantieel lager is dan de prijs die HVV heeft uitonderhandeld en dat de huurprijs die HODV aan haar huurders rekent te hoog is. HVV had dit moeten opmerken en Persan hiervoor moeten waarschuwen.
3. HVV heeft Persan zonder daartoe een voorbehoud te maken toegezegd dat de vierde verdieping van het pand verhuurd zou zijn ten tijde van de beoogde overdrachtsdatum, terwijl daartoe geen reden bestond. HVV wist bovendien dat het bod van Persan werd uitgebracht in de veronderstelling dat het hele pand werd verhuurd en had deze voorwaarde aan HODV moeten overbrengen, althans moeten mededelen dat de omstandigheden waaronder het bod was gedaan, waren veranderd.
3. HVV heeft Persan zonder daartoe een voorbehoud te maken toegezegd dat de vierde verdieping van het pand verhuurd zou zijn ten tijde van de beoogde overdrachtsdatum, terwijl daartoe geen reden bestond. HVV wist bovendien dat het bod van Persan werd uitgebracht in de veronderstelling dat het hele pand werd verhuurd en had deze voorwaarde aan HODV moeten overbrengen, althans moeten mededelen dat de omstandigheden waaronder het bod was gedaan, waren veranderd.
4. In weerwil van de vaste praktijk van Persan heeft HVV niet aan HODV meegedeeld dat Persan een financieringsvoorbehoud wenste te maken, maar in plaats daarvan medegedeeld dat zij van een dergelijk voorbehoud wilde afzien. HVV had er echter van uit moeten gaan dat Persan een financieringsvoorbehoud wilde maken of had dit in elk geval met Persan moeten bespreken.
5. HVV heeft aan HODV meegedeeld dat er overeenstemming zou zijn over de prijs en over de voorwaarden voor de aankoop van het pand, terwijl Pesan niet bereid was het pand zonder financieringsvoorbehoud te kopen en er dus geen overeenstemming was.
5. HVV heeft aan HODV meegedeeld dat er overeenstemming zou zijn over de prijs en over de voorwaarden voor de aankoop van het pand, terwijl Pesan niet bereid was het pand zonder financieringsvoorbehoud te kopen en er dus geen overeenstemming was.
6. HVV heeft zich ten onrechte zodanig opgesteld dat bij HODV, de notaris en mr. [C] de indruk is gewekt dat zij bevoegd zou zijn om namens Persan een koopovereenkomst te sluiten.
7. HVV heeft zonder overleg met Persan de notaris opdracht gegeven een conceptkoopovereenkomst op te stellen en vervolgens zonder overleg de commentaren van mr. [C] verwerkt in die overeenkomst.
Volgens Persan heeft zij door deze tekortkomingen schade geleden, voornamelijk bestaande uit hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak is veroordeeld en dient HVV aansprakelijk te worden gehouden voor die schade. Zij stelt in dit kader dat zij, indien HVV haar werk goed had gedaan, niet met een boete geconfronteerd zou zijn geweest omdat er in dat geval ofwel geen koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, ofwel in de koopovereenkomst een financieringsvoorbehoud zou zijn opgenomen, althans in dat geval een lagere prijs zou zijn uitonderhandeld.
5.17.
HVV betwist gemotiveerd de door Persan gestelde tekortkomingen. Zij stelt zich op het standpunt dat zij Persan heeft bijgestaan als een redelijk handelend en redelijk bekwaam bemiddelaar en dat de door Persan geuite verwijten feitelijke grondslag missen. Wat betreft het verwijt met betrekking tot het financieringsvoorbehoud voert HVV daarnaast aan dat Persan hierover te laat heeft geklaagd. Volgens HVV ontbreekt bovendien het causaal verband tussen de schade van Persan en de verwijten die zij HVV maakt.
5.18.
De rechtbank stelt vast dat de meeste verwijten die Persan HVV maakt niet direct aansluiten bij haar stelling dat zij het pand niet heeft willen afnemen omdat zij de financiering daarvan niet rond heeft kunnen krijgen. Dit roept de vraag op in hoeverre causaal verband bestaat tussen de betreffende verwijten en de schade die Persan lijdt als gevolg van het feit dat zij de contractuele boete aan HODV verschuldigd is geworden.
5.19.
Ten aanzien van het verwijt met betrekking tot het financieringsvoorbehoud geldt dat in beginsel wel een duidelijk causaal verband bestaat tussen dat verwijt en de schade die Persan lijdt. Volgens HVV heeft Persan echter pas na het bereiken van wilsovereenstemming, namelijk voor het eerst op 23 maart 2020, aan haar kenbaar gemaakt dat zij alsnog een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst opgenomen wenste te zien en is het niet de vaste praktijk van Persan om een dergelijk voorbehoud te bedingen. HVV meent dan ook dat ten aanzien van het financieringsvoorbehoud geen sprake is van een tekortkoming aan haar zijde.
5.20.
De rechtbank constateert dat Persan voor wat betreft haar stellingen met betrekking tot het financieringsvoorbehoud volledig van standpunt is gewijzigd. In haar dagvaarding heeft Persan beweerd dat [B] in weerwil van haar vaste praktijk niet aan HODV kenbaar heeft gemaakt dat zij een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst opgenomen wenste te zien. Daarbij heeft zij aangevoerd dat het goed mogelijk is dat zij het stellen van een financieringsvoorbehoud in het kader van de aankoop van het pand niet expliciet met [B] heeft besproken. Ter zitting heeft Persan zich vervolgens echter op het standpunt gesteld dat het geen vaste praktijk was dat een financieringsvoorbehoud werd opgenomen, maar ook dat zij met betrekking tot het pand wel degelijk bij HVV heeft aangegeven dat haar bod onder voorbehoud van financiering was. Persan heeft geen plausibele verklaring gegeven voor deze draai en de rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat wat dit betreft sprake is van een te goeder trouw gemaakte fout. Dit betekent dat Persan in strijd heeft gehandeld met de in artikel 21 Rv opgenomen waarheidsplicht. De rechtbank acht het geraden in verband hiermee de stellingen van Persan met betrekking tot het financieringsvoorbehoud als ongeloofwaardig te passeren en ervan uit te gaan dat Persan wat dit betreft ten onrechte een verwijt maakt aan HVV. De in r.o. 5.1 onder 4 en 5 genoemde verwijten slagen dus niet.
5.21.
De overige 5 verwijten/tekortkomingen kunnen, nog los van de vraag of tussen die verwijten/tekortkomingen en de door Persan geleden schade wel causaal verband bestaat, naar het oordeel van de rechtbank gelet op het navolgende evenmin tot de conclusie leiden dat HVV de nadelige gevolgen van de veroordeling van Persan in de hoofdzaak dient te dragen.
5.22.
Ter zitting is gebleken dat Persan wist van de samenwerking tussen HVV en HODV, zodat zij zich ten onrechte op het standpunt stelt dat HODV dit voor haar heeft verzwegen. De e-mail van 30 oktober 2019 van [B] aan [A] is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat HVV HODV heeft geadviseerd omtrent de te hanteren verkoopprijs en het feit dat HVV eerder had onderhandeld met een andere potentiële koper kan evenmin tot de conclusie leiden dat sprake is geweest van het dienen van twee heren.
Wat betreft de huur die niet marktconform zou zijn geweest is de rechtbank van oordeel dat Persan in het licht van de gemotiveerde betwisting van HVV onvoldoende heeft aangevoerd om aan te nemen dat wat dit betreft sprake is van een tekortkoming aan de zijde van HVV.
Ten aanzien van de vierde verdieping geldt dat nergens uit blijkt dat HVV vóór het uitbrengen van het bod door Persan heeft toegezegd dat die verdieping zou zijn verhuurd ten tijde van de beoogde overdrachtsdatum. Persan heeft ook niet gesteld op grond waarvan moet worden aangenomen dat HVV wist dat zij haar bod uitbracht in de veronderstelling dat het hele kantoorpand zou zijn verhuurd, zodat ook aan deze gestelde tekortkomingen voorbij wordt gegaan.
Het verwijt dat HVV de indruk heeft gewekt bevoegd te zijn namens Persan een koopovereenkomst te sluiten, sluit niet aan bij het oordeel van de rechtbank in de hoofdzaak – omdat de beslissing dat Persan gebonden is aan de schriftelijke koopovereenkomst niet gebaseerd is op door HVV gedane verklaringen – zodat hieraan alleen al om die reden voorbij moet worden gegaan.
Met betrekking tot het verwijt dat HVV zonder overleg de notaris de opdracht heeft gegeven een conceptkoopovereenkomst op te stellen en deze aan te passen, geldt tot slot dat Persan op de hoogte is gebracht van deze handelingen en ter zake daarvan vervolgens op geen enkele manier heeft ingegrepen. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat Persan met die handelingen instemde en dat wat dit betreft geen sprake is van een tekortkoming van HVV.
5.23.
De conclusie uit het voorgaande is dat de vorderingen van Persan zullen worden afgewezen.
5.24.
Persan zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van HVV worden begroot op:
- griffierecht 4.131,00
- salaris advocaat
2.491,00(1,0 punten × tarief € 2.491,00)
2.491,00(1,0 punten × tarief € 2.491,00)
Totaal € 6.622,00
6.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
6.1.
veroordeelt Persan om binnen veertien dagen na heden aan HODV te betalen een bedrag van € 235.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW daarover met ingang van 10 augustus 2020 tot de dag van volledige betaling;
6.2.
veroordeelt Persan in de kosten van de procedure, aan de zijde van HODV tot op heden begroot op € 9.200,99;
6.3.
veroordeelt Persan in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Persan niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
6.4.
verklaart dit vonnis in de hoofdzaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in de zaak in vrijwaring
6.6.
wijst de vorderingen af;
6.7.
veroordeelt Persan in de kosten van de procedure, aan de zijde van HVV tot op heden begroot op € 6.622,00;
6.8.
veroordeelt Persan in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Persan niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;
6.9.
verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.