ECLI:NL:RBOVE:2021:716

• Datum uitspraak: 18 februari 2021
• Publicatiedatum: 17 februari 2021
• Zaaknummer: AK_19 _ 2104
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P.H. Banda
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 9 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Herziening WOZ-waarde vrijstaande woning nabij station Mariënberg

Eiser is eigenaar van een vrijstaande woning te Mariënberg, waarvan de WOZ-waarde per 1 januari 2018 was vastgesteld op €338.000. Eiser betwist deze waarde en stelt dat de woning minder waard is vanwege overlast door nabijheid van het station, de gedateerde staat van de woning en onjuiste vergelijkingen door de gemeente.

De gemeente verweerder handhaafde de waarde en onderbouwde dit met een taxatierapport dat drie vergelijkbare woningen als referentie gebruikte. Eiser voerde aan dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet representatief zijn vanwege ligging en dat de gemeente niet alle relevante gegevens, zoals grondstaffel en KOUDV- en liggingsfactoren, heeft verstrekt.

De rechtbank oordeelt dat deze gegevens op verzoek verstrekt moeten worden en dat het niet verstrekken hiervan de zorgvuldigheid van de besluitvorming aantast. De inhoud van de kelder en waarderingsmethodiek werden ook betwist. Omdat noch eiser noch verweerder de waarde voldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank de WOZ-waarde in goede justitie vast op €315.000.

De uitspraak vernietigt de eerdere beschikking en vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig. Tevens worden de proceskosten en griffierechten aan eiser toegekend.

Uitkomst: De WOZ-waarde wordt vastgesteld op €315.000 en de aanslag OZB overeenkomstig verminderd.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Bestuursrecht

Zittingsplaats Zwolle

Registratienummer: Awb 19/2104

uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] , eiser,
gemachtigde: G. Gieben

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg, verweerder,

gemachtigde: [naam] .

1. Ontstaan en loop van het geding

Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Mariënberg vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2019. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 338.000,- per waardepeildatum

1 januari 2018 voor het belastingjaar 2019. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiser voor het belastingjaar 2019 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van

€ 412,36.

Bij uitspraak op bezwaar van 1 oktober 2019 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 maart 2020. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door H. van Zelst, namens G. Gieben. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.

2. De feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Mariënberg (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft vrijstaande woning, bouwjaar 1998, met een inhoud van 665 m³ en een kaveloppervlakte van 1.736 m². Bij de onroerende zaak hoort een dakkapel, een souterrain, tweemaal een berging / schuur en tweemaal een tuinhuis / blokhut.

Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

3. Het geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018.

Eiser heeft gemotiveerd aangevoerd dat dat de WOZ-waarde voor zijn woning te hoog is vastgesteld. De waarde kan niet hoger zijn dat € 305.000,-. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging en de onderhoudstoestand van de woning en met goed vergelijkbare verkoopcijfers. Het perceel van de onroerende zaak eindigt bij het perron van station Mariënberg. De voorbij razende treinen, het piepen van de remmen, het geluid van optrekkende treinen en de trillingen door het treinverkeer zijn overlast gevend. De gebruikte referentiewoningen zijn allen gelegen in andere kernen dan de onroerende zaak, te weten Sibculo, Rheezerveen en Dedemsvaart. Door het verschil in ligging zijn deze objecten niet bruikbaar als onderbouwing van de WOZ-waarde van zijn woning. Verweerder heeft daarnaast onvoldoende rekening gehouden met de gedateerdheid van de woning. De voorzieningen zoals de keuken, de badkamer en het toilet zijn allen 20 jaar oud en dienen gemoderniseerd te worden. Op het taxatieverslag heeft verweerder voor de inpandige garage een te hoge eenheidsprijs per m³ aangehouden, waardoor de eindwaarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Een goed vergelijkbaar object, [adres 2] is op 27 april 2018 verkocht voor € 247.500,-. Ook het object [adres 3] dat op 1 augustus 2019 is verkocht voor € 235.000,- is goed vergelijkbaar met zijn woning. Verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met deze marktcijfers.

Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.

Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

4. Beoordeling van het geschil

1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44, te raadplegen op www.statengeneraaldigitaal.nl).

2. De waarde wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).

3. Benadrukt dient evenwel te worden dat vorenbedoelde Uitvoeringsregeling voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevat om te bereiken dat het wettelijk waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikelli

d omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad

29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004,

nr. 39 467, ECLI:NL:HR:2004:AP1375).

4. Ter voorlichting van eiser merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarde met nieuwe gegevens te onderbouwen.

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door [naam] gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 338.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vrijstaande woningen. Het betreft:

- [adres 4] te Mariënberg, verkocht op 30 april 2018 voor € 247.500,-;

- [adres 5] te Mariënberg, verkocht op 14 november 2018 voor € 325.000,-;

- [adres 6] te Sibculo, verkocht op 15 januari 2018 voor € 289.000,-.

6. Eisers heeft zich op het standpunt gesteld dat hij overlast ervaart van de voorbijrijdende treinen langs zijn woning. Eiser heeft deze stelling echter niet nader geconcretiseerd. Dat de ligging nabij het perron van station Mariënberg nadelig kan zijn, is door verweerder erkend. Verweerder heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door de factor ligging met een 2 te kwalificeren.

7. Daarnaast heeft eiser ter zitting aangevoerd dat verweerder in bezwaar niet de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de vergelijkingsobjecten heeft verstrekt. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren zijn aan te merken als op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht en eveneens behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Verweerder heeft daarmee verzuimd om inzichtelijk en controleerbaar te maken waarop de aanvankelijke waardevaststelling berust. De rechtbank is van oordeel dat in zoverre de beslissing onvoldoende zorgvuldig is voorbereid en dat het beroep daarom gegrond verklaard dient te worden.

8. Tevens heeft eiser gemotiveerd gesteld dat de inhoud van de kelder niet meer dan 205 m³ bedraagt. Verweerder heeft hierover ter zitting niet anders verklaard dan dat bij de waardering is uitgegaan van 325 m³ en dat dit standpunt wordt gehandhaafd. Verder heeft eiser ter zitting terecht aangevoerd dat de optelsom van de waarde onderdelen van de vergelijkingsobjecten niet klopt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder gelet op het voorgaande de waarde niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

9. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van € 305.000,- naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt.

10. Nu zowel verweerder als eiser de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 niet aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding de waarde in goede justitie vast te stellen op € 315.000,-.

11. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte kosten in bezwaar en de proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, waarde per punt € 265,-, wegingsfactor 1; 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting; waarde per punt

€ 534,-; wegingsfactor 1). Tevens dient verweerder het griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden.

5. Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- herroept de primaire beschikking van 28 februari 2019;

- stelt de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 vast op

€ 315.000,-;

- bepaalt dat de aanslag OZB overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 47,- vergoedt;

- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte kosten in bezwaar en de proceskosten in beroep tot een bedrag van € 1.598,-.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P.H. Banda, rechter, in aanwezigheid van D. Roest, griffier, op

De uitspraak wordt openbaar gemaakt op de eerstvolgende donderdag na deze datum.

De griffier is verhinderd rechter

deze uitspraak te ondertekenen.

Afschrift verzonden op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.