ECLI:NL:RBOVE:2022:132

• Datum uitspraak: 18 januari 2022
• Publicatiedatum: 20 januari 2022
• Zaaknummer: 9418239 \ CV EXPL 21-3648
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.C. Rozeboom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot schadevergoeding bij dwaling en wanprestatie na woningverkoop

In deze zaak, uitgesproken door de Rechtbank Overijssel op 18 januari 2022, hebben eisers [eiser 1] c.s. een vordering ingesteld tegen gedaagden [gedaagde 1] c.s. naar aanleiding van de aankoop van een woning. De eisers stellen dat zij bij de aankoop van de woning hebben gedwaald, omdat de verkopers onjuiste mededelingen hebben gedaan over de staat van het dak. De verkopers hebben in de NVM-vragenlijst aangegeven dat het dak in 2016 volledig was vervangen, maar eisers hebben na de aankoop lekkages ontdekt. De kantonrechter heeft vastgesteld dat eisers onvoldoende bewijs hebben geleverd dat het dak niet volledig was vervangen en dat er geen sprake was van wanprestatie of non-conformiteit. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vorderingen van eisers moeten worden afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat het dak ouder was dan drie jaar en dat de lekkages het normale gebruik van de woning belemmerden. Bovendien zijn de proceskosten aan de zijde van gedaagden toegewezen, omdat eisers de procedure hebben verloren.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer : 9418239 \ CV EXPL 21-3648

Vonnis van 18 januari 2022

in de zaak van

1. [eiser 1] ,wonende in [woonplaats] ,

2.
[eiser 2] ,
wonende in [woonplaats] ,

eisende partijen, hierna gezamenlijk te noemen [eiser 1] c.s.,

gemachtigde: mr. R.M.E. Haverlag,

tegen

1. [gedaagde 1] ,wonende in Dalfsen,

2.
[gedaagde 2] ,
wonende in Dalfsen,

gedaagde partijen,

hierna te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , als ook gezamenlijk [gedaagde 1] c.s.,

gemachtigde: mr. L.A.A. Steehouwer.

1. De procedure

1.1.

Eerder heeft de kantonrechter in deze zaak vonnis gewezen, dat is uitgesproken op 2 november 2021. Daarin heeft de kantonrechter bepaald dat de zaak zich leent voor een mondelinge behandeling.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 10 december 2021 plaatsgevonden. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [eiser 1] c.s. een aanvulling van gronden overgelegd en een usb-stick met beeldmateriaal, en [gedaagde 1] c.s. een nadere productie. De griffier heeft aantekening gemaakt van hetgeen partijen tijdens de zitting verder naar voren hebben gebracht.

1.3.

Omdat partijen tijdens de zitting geen regeling hebben getroffen, hebben zij vonnis gevraagd. Het vonnis is bepaald op vandaag.

2. De beslissing samengevat

2.1.

De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af. Naar het oordeel van de kantonrechter is niet vast komen te staan dat het dak van de bovenste verdieping van de woning in 2016 niet volledig is vervangen, en dus niet ouder is dan drie jaar. Ook is niet vast komen te staan dat er sprake is geweest van vele lekkages. Hierdoor kan het beroep van [eiser 1] c.s. op dwaling niet slagen. Omdat [eiser 1] c.s. daarnaast naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende hebben onderbouwd dat de lekkages in de weg staan aan normaal gebruik van de woning, komen deze lekkages op basis van de bepalingen in de koopakte voor hun eigen rekening.

2.2.

Dit verkort weergegeven oordeel zal hierna uitgebreider worden toegelicht.

3. De feiten

3.1.

[gedaagde 1] c.s. waren vanaf juni 2014 eigenaar van de woning aan de [adres] in [plaats] . In november 2019 hebben zij de woning verkocht aan [eiser 1] c.s.

3.2.

[gedaagde 1] c.s. hebben ten behoeve van de verkoop een 'Vragenlijst voor de verkoop van een woning' ingevuld (hierna: de NVM-vragenlijst). In de NVM-vragenlijst hebben [gedaagde 1] c.s. onder meer het volgende ingevuld:

18. Gebreken, bezwaren

(…)

Zijn u nog andere gebreken of bezwaren bekend die voor een koper van belang kunnen zijn bij het nemen van een koopbeslissing?

[gedaagde 1] c.s. hebben hierop geantwoord met:
“Bitumen dakbedekking bovenste woonlaag vervangen na lichte lekkage 2016”

24. Daken

(…)

Hoe oud is het dak?

[gedaagde 1] c.s. hebben hierop geantwoord met:
“Bovenste verdieping 3 jr. oud, andere daken 20+”

3.3.

In januari 2021 hebben partijen via e-mail contact gehad over door [eiser 1] c.s. ontdekte lekkages aan het dak van de woning.

3.4.

Dakcentrale Nederland (hierna: DCN) heeft in opdracht van [eiser 1] c.s. werkzaamheden aan het dak van de bovenste verdieping van de woning (hierna: het dak) uitgevoerd. Daarnaast heeft DCN een rapport opgesteld met betrekking tot het dak waarin zij – kort gezegd – concludeert dat het dak van de bovenste verdieping van de woning niet volledig is vervangen in 2016 en dat er destijds gebrekkig herstelwerk is uitgevoerd.

3.5.

In het voorjaar van 2021 vindt er een briefwisseling plaats tussen (de gemachtigden van) partijen. [eiser 1] c.s. stellen zich hierin op het standpunt dat [gedaagde 1] c.s. de herstelkosten van het dak moeten betalen, en [gedaagde 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat zij voor die kosten niet aansprakelijk zijn.

4. Het geschil

4.1.

[eiser 1] c.s. vorderen – kort samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling aan [eiser 1] c.s. van een bedrag van € 9.680,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, als ook een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten.

4.2.

[gedaagde 1] c.s. voeren verweer.

4.3.

Op de stellingen en verweren van beide partijen zal hierna worden ingegaan, voor zover dit van belang is voor de beoordeling van het geschil.

5. De beoordeling

Inleiding

5.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of [gedaagde 1] c.s. gehouden zijn om de door [eiser 1] c.s. gemaakte kosten voor herstel van het dak van de woning te betalen. [eiser 1] c.s. hebben hiertoe aangevoerd dat zij bij het kopen van de woning hebben gedwaald omdat (1) [gedaagde 1] c.s. onjuiste mededelingen hebben gedaan over het dak, (2) er sprake is van een wanprestatie omdat de woning niet beantwoord aan de koopovereenkomst, en/of (3) er sprake is van een wanprestatie omdat [gedaagde 1] c.s. informatie over de dakdekker hebben achtergehouden.

Dwaling (1)

5.2.

Artikel 6:228 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ziet op de situatie waarin een overeenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling (een verkeerde voorstelling van zaken) bij een contractspartij en die overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, kan dit leiden tot vernietiging van de gesloten overeenkomst of aanpassing door de rechter van de gevolgen van de overeenkomst (om het nadeel van de dwaling op te heffen).

5.3.

[eiser 1] c.s. stellen dat zij hebben gedwaald bij de aankoop van de woning, omdat zij bij de koop van de woning waren uitgegaan van een zo goed als nieuw dak op de bovenste woonlaag van de woning, gelet op wat [gedaagde 1] c.s. hierover op de NVM-vragenlijst hebben ingevuld. Nadat er lekkages aan het dak zijn ontstaan hebben [eiser 1] c.s. DCN ingeschakeld. DCN heeft geconstateerd dat het dak in 2016 niet volledig is vervangen, omdat alleen op de randen nieuwe bitumen stroken zijn aangebracht. Daarnaast concludeert DCN dat de dakbedekking bij de opstaande randen niet goed is aangebracht. [eiser 1] c.s. voeren aan dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet onder dezelfde voorwaarden hadden gekocht.

5.4.

[gedaagde 1] c.s. hebben de stelling van [eiser 1] c.s. gemotiveerd betwist door aan te voeren dat zij het dak van de woning in 2016 wel degelijk volledig hebben laten vervangen. In 2016 hebben [gedaagde 1] c.s. een kleine lekkage ontdekt in een kamer op de bovenste verdieping van de woning. Hierop hebben [gedaagde 1] c.s. de oom van [gedaagde 2] , de heer [A] ingeschakeld, die op zijn beurt de heer [B] heeft ingeschakeld. [B] , een dakdekker, heeft vervolgens een nieuwe laag dakbedekking op het dak aangebracht. Zowel [A] als [B] heeft hierover een schriftelijke verklaring afgegeven. Ter zitting heeft [gedaagde 1] hier aan toegevoegd dat hij na afloop van de werkzaamheden van [B] op het dak is gaan kijken en dat hij op dat moment geen oneffenheden aan het dak heeft geconstateerd. Ook hebben [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat zij geen last van lekkages hebben gehad in de periode vanaf 2016 tot aan de overdracht in 2019.

5.5.

Partijen verschillen van mening over de vraag of het dak in 2016 volledig is vervangen, of niet. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser 1] c.s. hun stelling dat het dak in 2016 niet volledig is vervangen, onvoldoende onderbouwd. [eiser 1] c.s. verwijzen naar het rapport van DCN. [C] schrijft in dat rapport dat het herstel in 2016 deels is gedaan. Hij geeft geen toelichting waaruit hij dat afleidt, anders dan dat sprake is van slijtage aan de randen van de banen. [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd dat slijtage kan zijn opgetreden door de aanleg van zonnepanelen op het dakvlak. Bij het rapport van DCN zitten geen foto’s van het dakvlak, enkel van de randen. Er zitten weliswaar twee video’s bij het rapport, maar deze video’s tonen ook enkel de dakrand, en niet het dakvlak. Hoewel uit deze video’s blijkt dat de dakrand gebreken vertoont, blijkt hieruit niet dat het dakvlak ouder is dan drie jaar, en dus niet in 2016 vervangen is. Tegenover de bevinding van [C] in het rapport van DCN staan de verklaringen van [A] en [B] . Zij hebben allebei verklaard dat [B] in 2016 het dak van een nieuwe laag dakbedekking heeft voorzien. [eiser 1] c.s. hebben niet kunnen uitleggen waarom deze verklaringen ter zijde moeten worden geschoven, anders dan dat [A] familie is van [gedaagde 2] en dat [B] belang heeft bij zijn verklaring. Dat maakt op zichzelf evenwel niet dat de verklaringen onbetrouwbaar zijn. Daarnaast geldt voor wat dit laatste betreft, dat dit ook van DCN kan worden gezegd, aangezien DCN de herstelwerkzaamheden aan het dak heeft uitgevoerd. Inmiddels is het volledige dak vervangen, zo hebben [eiser 1] c.s. ter zitting toegelicht.

5.6.

Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden kan de kantonrechter niet vaststellen of het dak in 2016 volledig vervangen is of niet en daarmee of het dak drie jaar oud is, zoals door [gedaagde 1] c.s. is ingevuld op de vragenlijst, of niet. Daarmee vervalt de feitelijke grondslag voor dwaling. Immers, daardoor is niet vast komen te staan dat sprake is van een andere situatie dan waar [eiser 1] c.s. van uitgingen bij het sluiten van de koopovereenkomst. De vordering kan op die grondslag dan ook niet worden toegewezen.

5.7.

De kantonrechter merkt daarbij nog op dat voor de vraag of sprake is van dwaling, niet relevant is of het dak deugdelijk is vervangen. [eiser 1] c.s. stellen dat zij ervan uit mochten gaan dat het dak ‘goed’ zou zijn vervangen, en dat dit niet het geval zou zijn geweest omdat sprake is van gebrekkige dakdekkerswerkzaamheden. In de vragenlijst geven [gedaagde 1] c.s. evenwel enkel aan dat de dakbedekking van de bovenste woonlaag in 2016 is vervangen, maar daarmee hebben zij niet gezegd dat dit ook deugdelijk is uitgevoerd. [eiser 1] c.s. hebben onvoldoende onderbouwd waarom zij uit deze mededeling ook een garantie over de kwaliteit van de werkzaamheden zouden mogen afleiden.

Wanprestatie: non-conformiteit (2)

5.8.

Subsidiair vorderen [eiser 1] c.s. betaling van de herstelkosten van DCN op grond van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming (wanprestatie). Hiertoe voeren [eiser 1] c.s. aan dat [gedaagde 1] c.s. door middel van de NVM-vragenlijst hebben gegarandeerd dat het dak drie jaar oud was en deugdelijk was vervangen. Nu [gedaagde 1] c.s. deze garantie niet hebben waargemaakt, zijn zij tekortgekomen jegens [eiser 1] c.s., aldus [eiser 1] c.s.. Daarnaast voeren [eiser 1] c.s. aan dat er ten tijde van de levering van de woning sprake was van ernstige lekkages, waardoor er sprake was van non-conformiteit van de woning.

5.9.

Als meest vergaande verweer hebben [gedaagde 1] c.s. aangevoerd dat [eiser 1] c.s. niet tijdig hebben geklaagd over de lekkages. Hierdoor kunnen [eiser 1] c.s. volgens [gedaagde 1] c.s. geen beroep meer doen op non-conformiteit van de woning. In dit argument gaat de kantonrechter echter niet mee, aangezien [eiser 1] c.s. ter zitting onweersproken hebben gesteld dat zij voor 2021 nog geen lekkages hadden ondervonden. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat, mocht al vast komen te staan dat [eiser 1] c.s. te laat hebben geklaagd, [gedaagde 1] c.s. hier nadeel van hebben ondervonden. Aan dit verweer gaat de kantonrechter dan ook voorbij.

5.10.

Beoordeeld dient te worden of de woning die [eiser 1] c.s. van [gedaagde 1] c.s. hebben gekocht voldeed aan de koopovereenkomst. Op grond van artikel 7:17, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW) beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst, indien zij mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

5.11.

Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst artikel 6.1 op te nemen, inhoudend dat [eiser 1] c.s. de woning kochten in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Daarbij dienden [gedaagde 1] c.s. – op grond van het bepaalde in artikel 6.3 – er wél voor in te staan dat de woning ten tijde van de (feitelijke) levering beschikte over de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.

5.12.

Normaal gebruik houdt naar gangbaar spraakgebruik in dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een bepaalde mate van duurzaamheid, zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Als er sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat, dan is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten, tenzij ten tijde van de koop het gebrek voor de koper bekend of kenbaar was.

5.13.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Voor zover [eiser 1] c.s. hebben aangevoerd dat er sprake is van wanprestatie vanwege de ouderdom van het dak, moet de vordering – gelet op hetgeen hiervoor onder 5.5. en 5.6. is overwogen – worden afgewezen. Niet is komen vast te staan dat het dak ouder was dan partijen bij het sluiten van de overeenkomst verwachtten. Voor zover [eiser 1] c.s. hebben aangevoerd dat de woning gebreken kent, omdat de werkzaamheden in 2016 gebrekkig zijn uitgevoerd, geldt dat partijen zijn overeengekomen dat zowel zichtbare als onzichtbare gebreken voor rekening van kopers komen. Van belang is daarom of de gebreken aan het dak in de weg staan aan normaal gebruik van de woning. In dat kader is van belang dat [eiser 1] c.s. onvoldoende hebben onderbouwd dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake was van lekkages die aan normaal gebruik als woonhuis in de weg staan. [eiser 1] c.s. hebben weliswaar aangevoerd dat het dak ‘zo lek was als een mandje’, maar door [gedaagde 1] c.s. is onweersproken gesteld dat zij geen last hebben gehad van lekkages in de periode nadat zij werkzaamheden aan het dak hebben laten verrichten tot aan de verkoop van de woning en ook [gedaagde 1] c.s. stellen dat zij voor 2021 geen last hebben gehad van lekkages. Daarnaast blijkt niet uit de door [eiser 1] c.s. overgelegde foto’s dat er nadien sprake was van ernstige lekkages. Dit maakt dat [eiser 1] c.s. naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende hebben onderbouwd dat er sprake is geweest van een gebrek aan de woning dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. Dit betekent dat er geen sprake is van non-conformiteit van de woning, zodat de vordering ook op deze grondslag niet kan worden toegewezen.

Wanprestatie: achterhouden informatie (3)

5.14.

[eiser 1] c.s. hebben tot slot aangevoerd dat [gedaagde 1] c.s. zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat zij geen informatie hebben verstrekt over degene die werkzaamheden aan hun dak hebben verricht. Volgens [eiser 1] c.s. waren [gedaagde 1] c.s. hiertoe op grond van artikel 7.4 van de koopakte verplicht. Dit handelen is bovendien onrechtmatig, aldus [eiser 1] c.s.

5.15.

Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eiser 1] c.s. onvoldoende gesteld en onderbouwd dat [gedaagde 1] c.s. de gegevens over de dakdekker doelbewust hebben achtergehouden, zodat van een tekortkoming in de nakoming aan de kant van [gedaagde 1] c.s. geen sprake kan zijn, laat staan van onrechtmatig handelen. Duidelijk is dat partijen hebben gecorrespondeerd over de vraag wie de werkzaamheden in 2016 heeft verricht en dat [gedaagde 1] c.s. het adres van de dakdekker heeft verstrekt, onder vermelding dat zij weinig andere gegevens hadden. Dat [gedaagde 1] c.s. tekortgeschoten zijn in hun informatieplicht, hebben [eiser 1] c.s. gelet hierop onvoldoende onderbouwd.

Tot slot

5.16.

Omdat [eiser 1] c.s. deze procedure verliezen, moeten zij de proceskosten van [gedaagde 1] c.s. betalen. De kantonrechter stelt deze kosten vast op € 622,00 (bestaande uit twee procespunten, voor de conclusie van antwoord en de mondelinge behandeling, maal het vastgestelde tarief van € 311,00 per punt).

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen af;

6.2.

veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de kant van [gedaagde 1] c.s. tot op heden vastgesteld op € 622,00;

6.3.

verklaart de proceskostenveroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 januari 2022.