Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 9754428 CV EXPL 22-1096
Vonnis in kort geding van 2 juni 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vivada Properties VI Regional B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij, hierna te noemen Vivada,
gemachtigde: mr. P.J. Sandberg,
tegen
1.de stichting Stichting Omega Beheer,
gevestigd en kantoorhoudende te Hoogeveen
gedaagde partij sub 1, hierna te noemen de bewindvoerder c.q. de bewindvoerder q.q.,
gemachtigde: mr. M. Tijken,
en
2.[gedaagde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij sub 2, hierna te noemen [gedaagde 2] ,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de akte wijziging/aanvulling eis van Vivada,
- de mondelinge behandeling d.d. 19 mei 2022, waarbij Vivada heeft verzocht om de bewindvoerder als procespartij te willen aanduiden in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] .
1.2.
Deze zaak is gelijktijdig behandeld met de vordering in kort geding (zaaknummer 9798596 CV EXPL 22-1357) ingesteld door Vivada tegen [A] , de broer van [gedaagde 2] . In beide zaken is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
Vivada is eigenaresse van de woning aan de [adres] te [plaats] . Na verwerving van dit pand heeft zij de huurovereenkomst, die door haar voorganger was gesloten met [gedaagde 2] , voortgezet.
2.2.
[gedaagde 2] is bij beschikking van de kantonrechter onder bewind gesteld met benoeming van de Stichting Omega Beheer tot bewindvoerder.
2.3.
Bij brief d.d. 25 november 2021 heeft de gemeente [plaats] Vivada bericht dat er is geconstateerd dat in het gehuurde, althans in de schuur behorende bij de woning aan de [adres] te [plaats] , een tiental hennepplanten zijn aangetroffen. Dit was niet de eerste keer dat er in het gehuurde hennepplanten zijn aangetroffen. In december 2020 werd [gedaagde 2] al door de burgemeester van [plaats] gewaarschuwd wegens het hebben van vier hennepplanten in zijn achtertuin.
2.4.
Als uitvloeisel van het door Vivada gevoerde zero tolerance-beleid met betrekking tot verdovende middelen is in januari 2022 een huurbeëindigingsovereenkomst gesloten tussen Vivada en de bewindvoerder, in de persoon van [B] , namens [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft deze beëindigingsovereenkomst mede ondertekend.
2.5.
Partijen zijn in de huurbeëindigingsovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde 2] de woning aan de [adres] te [plaats] uiterlijk op 1 februari 2022 leeg, ontruimd en vrij van gebruiksrechten zou opleveren aan Vivada.
2.6.
Nadat door de bewindvoerder geconstateerd was dat de woning allesbehalve schoon en ontruimd was, werd door haar een schoon- annex ontruimingsbedrijf ingeschakeld, die de woning aan de [adres] te [plaats] gereinigd en ontruimd heeft.
2.7.
[gedaagde 2] heeft de sleutels niet ingeleverd en is in de woning gebleven. Zijn broer is bij hem ingetrokken.
3.Het geschil
3.1.
Vivada vordert veroordeling van de bewindvoerder en [gedaagde 2] , ieder voor zich, om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis met het hunne en de hunnen geheel leeg en ontruimd te verlaten onder inlevering van de sleutels, met machtiging aan Vivada dit vonnis zo nodig te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm, onder veroordeling van hen in de kosten van deze procedure.
3.2.
De bewindvoerder voert geen inhoudelijk verweer doch uitsluitend formele verweren waarop hierna nader zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of in deze zaak aannemelijk is dat de vordering van Vivada in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door de gevorderde voorziening zoals gevorderd.
4.2.
Het vereiste spoedeisend belang is, gelet op de aard van de vorderingen en het daaromtrent door Vivada gestelde, aanwezig. Dit betekent dat de vordering van Vivada inhoudelijk kan worden behandeld.
4.3.
Vóór daartoe over te gaan, dient eerst het formele verweer van de bewindvoerder behandeld te worden. De bewindvoerder heeft aangevoerd dat [gedaagde 2] ten onrechte in rechte is aangesproken aangezien zij in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] als formele procespartij heeft te gelden. Vivada dient dan ook in haar vordering tegen [gedaagde 2] niet-ontvankelijk te worden verklaard dan wel dient de vordering tegen hem te worden afgewezen. De bewindvoerder wijst er tevens op dat zij niet in haar hoedanigheid van bewindvoerder is gedagvaard. Op een toewijzende vordering tot ontruiming zal ook een proceskostenveroordeling volgen. Aangezien de bewindvoerder niet gedagvaard is ‘in haar hoedanigheid van’, zouden dan die proceskosten ten onrechte ten laste van het vermogen van de bewindvoerder komen. Dat kan niet de bedoeling zijn.
4.4.
In reactie hierop heeft Vivada bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verzocht haar vordering op dit punt te mogen wijzigen c.q. aan te passen, hetgeen door de kantonrechter geaccepteerd is indachtig het navolgende.
4.5.
Bij arrest van 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat met betrekking tot een onder bewind gesteld goed de bewindvoerder en dus niet de rechthebbende in rechte dient te worden betrokken. Tevens heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door een rechthebbende vóór de instelling van het bewind gesloten overeenkomst en tot ontruiming van het gehuurde, dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder, indien de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten in het onder bewind gestelde vermogen vallen. Voor deze zaak leidt dat ertoe dat Vivada in haar vordering tegen [gedaagde 2] niet-ontvankelijk moet worden verklaard. De bewindvoerder is, zoals door haar zelf al aangegeven, de formele procespartij, zij vertegenwoordigt [gedaagde 2] in en buiten rechte en dat betekent dat het nalaten van [gedaagde 2] om de gehuurde woning te verlaten, indirect de bewindvoerder als formele procespartij aangerekend wordt.
4.6.
Tegen de rechtsgeldigheid van de tussen Vivada en de bewindvoerder tot stand gekomen huurbeëindigingsovereenkomst zijn door de bewindvoerder geen inhoudelijke bezwaren aangevoerd. Derhalve moet er in deze procedure van worden uitgegaan dat die overeenkomst rechtsgeldig tot stand is gekomen. Gelet hierop is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming op grond van de tussen Vivada en de bewindvoerder gesloten beëindigingsovereenkomst, welke door [gedaagde 2] mede voor akkoord is ondertekend, toewijsbaar zal worden geacht. Voor deze procedure betekent dit dan ook dat de vordering tot ontruiming toegewezen dient te worden.
4.7.
Hoewel in deze procedure tussen partijen geen discussie bestaat over de vraag of de huurbeëindigingsovereenkomst wel de toets der kritiek kan weerstaan, wordt daarover het volgende opgemerkt. Uit de bij dagvaarding gevoegde productie 5, een hennepbericht van de Politie Oost-Nederland, blijkt dat er op 25 oktober 2021 in de woning van [gedaagde 2] om/nabij de tien hennepplanten werden aangetroffen. Dat was niet de eerste keer, in september 2020 waren in die woning al rond de vijf hennepplanten aangetroffen. Vaste rechtspraak is dat, als er vijf of meer hennepplanten in een gehuurde woning worden aangetroffen, de huurder het verwijt kan worden gemaakt dat hij/zij zich niet als een goed huurder gedragen heeft en dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de huurder.
Op grond daarvan zal in de regel de huurovereenkomst door de rechter worden ontbonden. In dit geval is voldoende aannemelijk dat, als er geen huurbeëindigingsovereenkomst tot stand was gekomen, de bodemrechter tot de beslissing was gekomen dat het in het bezit hebben van ongeveer tien hennepplanten met daarbij de constatering dat er sprake was van recidive in combinatie met de gemeentelijke waarschuwing, voldoende grond zal opleveren om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Om zo’n procedure te voorkomen, met alle kosten die dat met zich brengt, is het aangaan van een huurbeëindigingsovereenkomst door de bewindvoerder q.q. een logische en begrijpelijke keuze.
4.8.
Voor alle duidelijkheid richting [gedaagde 2] : weliswaar zal de bewindvoerder op papier veroordeeld worden om de woning te ontruimen, maar dit betekent in de praktijk dat [gedaagde 2] de woning definitief zal moeten verlaten, met medeneming van zijn spullen, en dat hij de sleutels moet inleveren. Doet hij dat niet vrijwillig, dan bestaat de kans dat de deurwaarder de sterke arm (lees de politie) zal inschakelen.
4.9.
De verzochte machtiging van Vivada om de ontruiming (kennelijk zelf) uit te voeren met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, nu dit niet op de wet berust. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.10.
De bewindvoerder zal in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart Vivada niet-ontvankelijk in haar vordering tegen [gedaagde 2] ;
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. (in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] ) om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis met het hare en de haren geheel leeg en ontruimd te verlaten onder inlevering van de sleutels;
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder q.q. (in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [gedaagde 2] ) in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Vivada begroot op € 736,39, waaronder € 498,00 wegens het salaris van de gemachtigde;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022.
(PHR(O)