ECLI:NL:RBOVE:2022:1739

• Datum uitspraak: 10 mei 2022
• Publicatiedatum: 16 juni 2022
• Zaaknummer: 9637967 \ CV EXPL 22-109
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A. Smedes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Redelijkheid van projectvoorstel voor renovatiewerkzaamheden in huurwoning

In deze zaak huurt eiser een woning van de gedaagde stichting Sint Joseph en vordert hij een uitspraak van de kantonrechter over de redelijkheid van een projectvoorstel voor renovatiewerkzaamheden. Sint Joseph heeft gesteld dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, wat volgens de wet het vermoeden van redelijkheid oproept. Eiser heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist, waardoor de kantonrechter oordeelt dat het voorstel als redelijk moet worden beschouwd. De vordering van eiser wordt afgewezen, terwijl de vordering van Sint Joseph om te verklaren dat het projectvoorstel redelijk is, wordt toegewezen. De verzoeken van Sint Joseph om medewerking en ontruiming worden afgewezen, omdat niet voldoende is aangetoond dat eiser niet zal meewerken aan de werkzaamheden.

De procedure omvat een mondelinge behandeling waarbij beide partijen zijn verschenen, en de kantonrechter heeft de argumenten van eiser en Sint Joseph zorgvuldig gewogen. Eiser heeft verschillende bezwaren geuit tegen het projectvoorstel, waaronder zorgen over huurprijsverhoging en vermeende geluidsoverlast, maar deze zijn niet voldoende onderbouwd. De kantonrechter concludeert dat de vordering van eiser niet kan worden toegewezen en dat Sint Joseph recht heeft op de gevraagde verklaring voor recht. De proceskosten worden aan eiser opgelegd, aangezien hij in het ongelijk is gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 9637967 \ CV EXPL 22-109

Vonnis van 10 mei 2022

in de zaak van

[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,

gemachtigde: mr. G.J. Hollema,

tegen

de stichting
WONINGSTICHTING STINT JOSEPH [woonplaats] ,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

gedaagde partij, hierna te noemen Sint Joseph,

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.

1. Samenvatting

1.1.

[eiser] huurt een woning van Sint Joseph. Sint Joseph heeft een projectvoorstel gedaan voor het uitvoeren van renovatiewerkzaamheden in het woongebouw van [eiser] . [eiser] vordert in deze procedure tijdig een beslissing van de kantonrechter over de redelijkheid van het projectvoorstel. Sint Joseph heeft gesteld dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het projectvoorstel en [eiser] heeft dit onvoldoende gemotiveerd betwist. Op grond van de wet wordt daarom vermoed dat het projectvoorstel redelijk is. Tegen dit vermoeden heeft [eiser] onvoldoende aangevoerd om tot de conclusie te komen dat het voorstel tegenover hem onredelijk is. De vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen. De vordering van Sint Joseph om te verklaren voor recht dat het projectvoorstel redelijk is, wordt toegewezen. De door Sint Joseph gevorderde medewerking en ontruiming worden afgewezen, omdat niet voldoende is onderbouwd dat [eiser] niet zal meewerken aan het uitvoeren van de werkzaamheden.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 1 maart 2022,

- de producties 28 en 29 van Sint Joseph, ontvangen op de griffie op 4 april 2022,

- de zes foto’s van [eiser] , ontvangen op de griffie op 12 april 2022,

- de conclusie van antwoord in reconventie van [eiser] van 12 april 2022,

- de mondelinge behandeling van 15 april 2022, waarbij [eiser] is verschenen, bijgestaan door mr. Hollema, en waarbij de heer [A] is verschenen namens Sint Joseph, bijgestaan door mr. Rorink. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er tijdens de mondelinge behandeling is besproken,

- de spreekaantekeningen van [eiser] .

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

3.1.

[eiser] huurt de woning aan [het adres] in [woonplaats] van Sint Joseph. De woning maakt deel uit van een woongebouw met zestien woningen.

3.2.

Op 12 februari 2019 heeft een aantal huurders van Sint Joseph – die woonachtig zijn aan [het adres] en de [straat] – per brief melding gemaakt van schimmel, slechte isolatie en enkel glas in de woningen. Zij hebben Sint Joseph verzocht om goede isolatie en dubbel glas in de woningen aan te brengen, de schimmel te verwijderen, de badkamer te vernieuwen en mechanische ventilatie aan te brengen.

3.3.

Op 22 september 2021 heeft Sint Joseph een brief aan [eiser] gestuurd met een projectvoorstel voor onderhoud en comfortverbetering van het woongebouw, met daarbij het verzoek om de akkoordverklaring te ondertekenen. Het gaat om zowel dringende werkzaamheden als om renovatie als bedoeld in artikel 7: 220 lid 1 en 2 BW (Burgerlijk Wetboek).

3.4.

Op 27 oktober 2021 heeft Sint Joseph per brief aan [eiser] medegedeeld dat meer dan 70% van de huurders in het woongebouw met het projectvoorstel heeft ingestemd en dat de werkzaamheden dus zullen worden uitgevoerd.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat het door Sint Joseph op 27 oktober 2021 aan [eiser] uitgebrachte projectvoorstel niet kan worden beschouwd als een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW, met veroordeling van Sint Joseph in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

4.2.

Sint Joseph voert verweer.

in reconventie

4.3.

Sint Joseph vordert een verklaring voor recht dat het in het projectvoorstel gedane renovatievoorstel een redelijk voorstel betreft. Daarnaast vordert zij dat [eiser] wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de woningopname ter voorbereiding van de werkzaamheden en het uitvoeren van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in de woning aan [het adres] in [woonplaats] , dan wel om de woning tijdelijk te ontruimen indien hij hier geen gevolg aan geeft. Ten slotte vordert Sint Joseph dat [eiser] wordt veroordeeld in de proceskosten en nakosten.

4.4.

[eiser] voert verweer.

5. De beoordeling

in conventie

Wettelijk kader

5.1.

Indien er
dringende werkzaamheden aan een huurwoning moeten worden uitgevoerd, moet de huurder dit toestaan. Dit staat in artikel 7:220 lid 1 BW. Indien de verhuurder
renovatiewerkzaamheden aan een huurwoning wil (laten) uitvoeren en hij hiervoor een
redelijk voorstel aan de huurder doet, moet de huurder dit ook toestaan. Dit staat in artikel 7:220 lid 2 BW. De huurder kan in beide gevallen mogelijk wel aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, ontbinding van de huurovereenkomst of schadevergoeding.

5.2.

Een voorstel voor de renovatie van een woongebouw van tien of meer woningen wordt vermoed
redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken nadat de verhuurder schriftelijk heeft medegedeeld dat 70% of meer van de huurders heeft ingestemd, een beslissing van de rechter vorderen over de redelijkheid van het voorstel. Dit volgt uit artikel 7:200 lid 3 BW.

Is [eiser] ontvankelijk?

5.3.

[eiser] is ontvankelijk is in zijn vordering. Hij heeft namelijk op 27 oktober 2021 een brief van Sint Joseph ontvangen waarin staat dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het projectvoorstel en heeft Sint Joseph op 21 december 2021 gedagvaard. Hij heeft dus binnen de termijn van acht weken een beslissing van de rechter gevorderd over de redelijkheid van het voorstel.

Is het projectvoorstel redelijk?

5.4.

Op grond van de wet geldt dat als 70% of meer van de huurders instemt met een renovatievoorstel, dan wordt vermoed dat het voorstel redelijk is.

5.5.

Sint Joseph stelt dat meer dan 70% van de huurders met haar projectvoorstel heeft ingestemd en heeft een overzicht overgelegd van het aantal akkoordverklaringen. [eiser] betwist dat meer dan 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd, maar heeft dit op geen enkele manier onderbouwd. Hij heeft ter zitting verklaard dat hij geen contact heeft met zijn buren en dat hij niet weet wat zij van het projectvoorstel vinden. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat het bedoelde percentage is behaald. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het projectvoorstel. Op grond van de wet wordt in dat geval vermoed dat het projectvoorstel redelijk is. Het is aan [eiser] om dit vermoeden te “ontzenuwen”, oftewel om aannemelijk te maken dat het projectvoorstel tegenover hem niet redelijk is. [eiser] heeft de volgende argumenten aangevoerd.

Huurprijsverhoging

5.6.

[eiser] stelt dat het projectvoorstel niet redelijk is omdat hij na het uitvoeren van de werkzaamheden meer huur moet betalen. Het enkele feit dat hij meer huur moet betalen, betekent echter niet dat het voorstel niet redelijk is. Renovatie van de woning kan immers een hogere huurprijs rechtvaardigen. De huurprijs wordt in dit geval met € 33,00 per maand verhoogd, waarbij € 25,00 is inbegrepen voor het aanbrengen van een compleet nieuwe Cv-installatie inclusief radiatoren. Deze Cv-installatie maakt de woning (brand)veiliger. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze huurprijsverhoging niet onredelijk. Sint Joseph heeft bovendien onbetwist aangevoerd dat [eiser] voor de verhoging mogelijk een huurtoeslag kan aanvragen.

Hogere kosten vanwege meer gas- en stroomverbruik

5.7.

[eiser] stelt dat de nieuwe Cv-installatie, mechanische ventilatie en elektrische zonwering tot meer gas- en stroomverbruik zullen leiden, waardoor hij hogere kosten zal hebben. Hij heeft dit echter op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Zo heeft hij geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat de Cv-installatie en mechanische ventilatie meer stroom- en gas verbruiken dan de huidige kachel en heeft hij niet gesteld of onderbouwd met welk bedrag zijn kosten zullen toenemen. De kantonrechter zal daarom aan deze stelling voorbij gaan.

Niet mooi of niet nodig

5.8.

[eiser] heeft aangevoerd dat hij een aantal werkzaamheden niet mooi of niet nodig vindt. Zo stelt hij dat:

• hij de beoogde kast in de hal en de zichtbare buizen en leidingen niet mooi vindt en dat er door de kast geen plaats meer is voor zijn huidige kapstok en vloerbedekking;
• vervanging van de achterpui van de woning niet nodig is omdat deze al geïsoleerd is;
• hij de voordeur niet mooi vindt en zich opgesloten voelt met een dichte deur met alleen een spionnetje;
• de badkamer en het toilet nog niet hersteld of vernieuwd hoeven te worden omdat ze nog in perfecte conditie zijn.

5.9.

Nog los van de vraag of deze werkzaamheden dringende werkzaamheden betreffen (in welk geval [eiser] de werkzaamheden sowieso moet toestaan) of renovatiewerkzaamheden betreffen (in welk geval er sprake moet zijn van een redelijk voorstel), oordeelt de kantonrechter dat uit de stellingen van [eiser] niet blijkt dat het voorstel voor deze werkzaamheden onredelijk is. Dat [eiser] bepaalde werkzaamheden niet mooi of niet nodig vindt, betekent niet dat het projectvoorstel niet redelijk tegenover hem is. Het kan altijd zo zijn dat een huurder een onderdeel van de renovatie liever niet heeft, maar in het kader van projectmatige renovatie kan niet aan alle wensen van alle huurders tegemoet worden gekomen. Bovendien heeft Sint Joseph onbetwist gesteld dat de voorgenomen aanpassingen voldoen aan de wettelijke vereisten. Met andere woorden: alleen na de renovatie voldoet de woning op bepaalde punten aan de wet.

Geluidsoverlast

5.10.

[eiser] stelt dat hij minder comfort zal hebben, omdat de mechanische ventilatie en de kranen voor geluidsoverlast zullen zorgen. Hij heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan.

Onvoldoende geïnformeerd

5.11.

[eiser] stelt dat Sint Joseph de huurders onvoldoende heeft geïnformeerd en dat zij op basis van onvoldoende informatie hebben ingestemd met het projectvoorstel. Zo zijn de huurders volgens [eiser] niet geïnformeerd over de toename van de stookkosten en waren in de modelwoning die de huurders konden bezoeken niet alle voorgenomen aanpassingen zichtbaar.

5.12.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan dit argument [eiser] niet baten. Nu eenmaal is vast komen te staan dat meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met het voorstel, moet [eiser] aannemelijk maken dat het voorstel tegenover
hem onredelijk is. Dat huurders zouden zijn misleid, is een argument dat deze huurders alleen zelf kunnen aanvoeren, wat zij kennelijk niet hebben gedaan. Bovendien heeft een aantal huurders juist zelf gevraagd om een mechanische ventilatie.

5.13.

Voor zover [eiser] stelt dat Sint Joseph hém niet voldoende heeft geïnformeerd, geldt dat Sint Joseph onbetwist heeft gesteld dat ze contact heeft gezocht met [eiser] en hem meerdere keren heeft aangeboden om hem te informeren. [eiser] erkent dat hij zelf heeft laten weten niet in gesprek te willen gaan met Sint Joseph en Sint Joseph niet te willen ontvangen. Dat er onvoldoende zou zijn gecommuniceerd kan Sint Joseph dan ook niet worden tegengeworpen.

Conclusie

5.14.

Gelet op voorgaande heeft [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt dat het projectvoorstel van Sint Joseph onredelijk is tegenover hem. De vordering zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

5.15.

[eiser] wordt in deze procedure in conventie in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van Sint Joseph worden begroot op € 150,00 aan salaris van de gemachtigde (2,0 punt x tarief € 75,00).

5.16.

De gevorderde nakosten zullen ook worden toegewezen en worden zoals gebruikelijk begroot op een half punt van het toegewezen salaris, met een maximum van € 124,00. Dat leidt in dit geval tot toewijzing van een bedrag van € 37,50.

in reconventie

5.17.

Gelet op wat hiervoor in conventie is overwogen, zal de gevorderde verklaring voor recht dat het projectvoorstel van Sint Joseph redelijk is tegenover [eiser] worden toegewezen.

5.18.

Daarnaast vordert Sint Joseph dat [eiser] wordt veroordeeld om mee te werken aan de woningopname en de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, dan wel om de woning tijdelijk te ontruimen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Sint Joseph onvoldoende onderbouwd dat [eiser] niet zal meewerken aan het uitvoeren van de werkzaamheden. [eiser] heeft bij de conclusie van antwoord in reconventie toegezegd dat als de kantonrechter het projectvoorstel redelijk vindt, hij zal meewerken. Sint Joseph mag [eiser] aan die toezegging houden. De gevorderde medewerking en tijdelijke ontruiming zullen worden afgewezen.

Proceskosten

5.19.

[eiser] wordt in deze procedure in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten. Gelet op de samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen de proceskosten in reconventie worden begroot op € 37,50 aan salaris van de gemachtigde (½ punt x tarief € 75,00).

6. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

wijst de vordering af,

6.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure in conventie, tot op heden aan de zijde van Sint Joseph begroot op € 150,00, en in de nakosten begroot op € 37,50 (½ liquidatietarief met een maximum van € 124,00),

6.3.

verklaart dit vonnis in conventie voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.4.

verklaart voor recht dat het door Sint Joseph op 27 oktober 2021 aan [eiser] uitgebrachte projectvoorstel een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW betreft,

6.5.

veroordeelt [eiser] in de kosten van deze procedure in reconventie, tot op heden aan de zijde van Sint Joseph begroot op € 37,50,

6.6.

verklaart dit vonnis in reconventie voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2022.

(SA(O)