ECLI:NL:RBOVE:2022:1862 - Rechtbank Overijssel - Vordering tot ontruiming bedrijfspand wegens ontbreken hu...

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 9894237 \ CV EXPL 22-1897

Vonnis van 27 juni 2022

in de zaak van

[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen eiseres,

gemachtigde: mr. H.J.F. Oetgens van Waveren Pancras Clifford

tegen

1.de vennootschap onder firma [gedaagde 1] , (mede) handelend onder de naam

DE KAMPER TEGELGIGANT,
gevestigd te Kampen,

2.
[gedaagde 2], in zijn hoedanigheid van vennoot van [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

3.
[gedaagde 3], in haar hoedanigheid van vennoot van [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij, hierna gezamenlijk te noemen gedaagden, respectievelijk [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ,

gemachtigde: mr. Y.A. Wesdijk.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 12 van 3 juni 2022;

- de akte met producties 1 t/m 7 van de zijde van gedaagden;

- de akte met aanvullende producties 13 t/m 16 van de zijde van eiseres;

- de akte met aanvullende producties 8 en 9 van de zijde van gedaagden;

- de mondelinge behandeling op 13 juni 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

- de pleitnota van de zijde van eiseres;

- de pleitnota van de zijde van gedaagden.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2.Inleiding

2.1.

Eiseres is de eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] in [plaats] . [gedaagde 2] , de vader van eiseres, heeft in dat pand een eenmanszaak geëxploiteerd. Deze eenmanszaak is op 11 mei 2021 uitgeschreven uit het Handelsregister en omgezet in een Vof, met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als vennoten. Volgens eiseres gebruikt de Vof het bedrijfspand zonder recht of titel, want zij heeft geen huurovereenkomst met de Vof. Zij heeft een huurovereenkomst met de eenmanszaak gesloten. Indien er wel een huurovereenkomst met de Vof wordt aangenomen, vindt eiseres dat de Vof haar huurbetalingsverplichting niet is nagekomen.

2.2.

De vraag die in dit geschil centraal staat is of de Vof een (huur)overeenkomst met eiseres heeft en zo ja, of de Vof haar huurbetalingsverplichting uit de overeenkomst is nagekomen. In dit verband hebben gedaagden zich beroepen op een door hen overgelegde (schriftelijke) huurovereenkomst tussen eiseres en de Vof, gedateerd 10 mei 2021, op welke overeenkomst alleen de handtekening van eiseres staat.

3.Het geschil

3.1.

Eiseres vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat:

1. gedaagden worden veroordeeld om het gehuurde aan de [adres] in [plaats] binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden en in de in de huurovereenkomst overeengekomen staat onder afgifte van de sleutels ter beschikking van eiseres te stellen, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of dagdeel dat gedaagden in gebreke blijven aan dit vonnis te voldoen;

2. indien gedaagden niet binnen voormelde termijn aan dit vonnis voldoen en met de ontruiming in gebreke blijven en eiseres zelf voor ontruiming zorgdraagt, deze ontruiming zal geschieden op kosten van gedaagden en met bevel aan gedaagden om deze kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, aan eiseres te voldoen;

3. gedaagden hoofdelijk worden veroordeeld om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan eiseres te betalen de achterstallige huur van € 5.802,78 over de periode januari 2021 t/m 1 juni 2022, althans de datum waarop het gehuurde leeg en ontruimd ter beschikking aan eiseres wordt gesteld;

4. gedaagden worden veroordeeld in de proceskosten.

3.2.

Eiseres heeft aan haar vordering primair ten grondslag gelegd dat de Vof geen recht of titel heeft om het bedrijfspand te gebruiken. Eiseres heeft op 10 september 2017 een huurovereenkomst gesloten met (de eenmanszaak van) [gedaagde 2] . [gedaagde 2] heeft vervolgens zijn eenmanszaak omgezet in een Vof, maar eiseres stelt daarover nooit geïnformeerd te zijn en nooit toestemming te hebben gegeven aan de Vof om het bedrijfspand te gebruiken. Dat de Vof erin zit, is haar pas recent gebleken. Van contractsoverneming is geen sprake geweest. Daar is nooit om verzocht door [gedaagde 2] , laat staan dat er toestemming voor verleend is. Er is ook geen akte opgemaakt, zoals bedoeld in artikel 6:159 lid 1 BW Pro. De handtekening onder de door gedaagden overgelegde huurovereenkomst van 10 mei 2021 is niet gezet door eiseres. Aan die overeenkomst heeft zij geen medewerking verleend. Subsidiair, voor zover geoordeeld wordt dat de Vof wél middels contractsoverneming in de plaats is getreden van [gedaagde 2] als huurder van het gehuurde, stelt eiseres dat gedaagden hun huurbetalingsverplichting uit de huurovereenkomst niet zijn nagekomen. Gedaagden hebben sinds 1 januari 2021 structureel te weinig huur betaald. Met [gedaagde 2] was afgesproken dat tot 1 januari 2021 € 94,94 per maand als huur zou worden betaald. Daarna zou hij de volledige huurprijs van € 436,28 betalen. Ook na 1 januari 2021 is echter nog steeds slechts € 94,94 per maand betaald. De totale huurachterstand bedraagt € 5.802,78.

3.3.

Gedaagden hebben aangevoerd dat met toestemming van eiseres een huurderswijziging heeft plaatsgevonden. Op 10 mei 2021 is een huurovereenkomst met de Vof opgesteld. Die overeenkomst heeft eiseres getekend. Zij is daarmee dus akkoord gegaan met de Vof als huurder van het bedrijfspand. Wat betreft de huurprijs voeren gedaagden aan dat tussen eiseres en [gedaagde 2] in 2017 mondeling is overeengekomen dat een bedrag van € 94,94 per maand als huurprijs zou worden betaald. Eiseres heeft het (destijds verwoeste) pand gekocht en [gedaagde 2] heeft het pand weer opgebouwd en daarin veel geld geïnvesteerd. Daarom was [gedaagde 2] enkel de rente van € 94,94 per maand als huurprijs verschuldigd aan eiseres. Dat bedrag is iedere maand aan eiseres voldaan.

4.De beoordeling

Het toetsingskader

4.1.

In dit kort geding moet beoordeeld worden of de vordering van eiseres tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening toewijsbaar is. Daarvoor is vereist dat met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter deze vordering in een bodemprocedure zal toewijzen. Ook moet sprake zijn van een spoedeisend belang dat zodanig groot is dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht en dat daarom een voorlopige voorziening is vereist.

Spoedeisend belang

4.2.

Gedaagden hebben aangevoerd dat eiseres geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De kantonrechter is van oordeel dat eiseres een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Zij stelt dat haar bedrijfspand door de Vof zonder recht of titel wordt gebruikt en dat zij de eigenaarslasten van het pand draagt, terwijl er structureel te weinig betaald wordt. Zij wil het pand op korte termijn gaan verkopen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft eiseres daarmee het spoedeisend belang bij haar vorderingen voldoende aannemelijk gemaakt.

Heeft de Vof een recht of titel om het bedrijfspand te gebruiken?

4.3.

Eiseres heeft aan haar vordering tot ontruiming primair ten grondslag gelegd dat de Vof het bedrijfspand zonder recht of titel in gebruik heeft.

4.4.

Gedaagden hebben daartegen aangevoerd dat eiseres toestemming heeft verleend voor de huurderswijziging van de eenmanszaak van [gedaagde 2] als huurder in de Vof als huurder van het bedrijfspand.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat als een partij bij een overeenkomst haar rechten en plichten uit die overeenkomst aan een derde wil overdragen, zoals gedaagden stellen dat [gedaagde 2] de huurverhouding met eiseres aan de Vof heeft overgedragen, dat moet gebeuren op de in artikel 6:159 lid 1 BW Pro voorgeschreven wijze van contractsoverneming. Eiseres heeft betwist dat dit het geval is geweest.

4.6.

Op grond van artikel 6:159 lid 1 BW Pro geldt dat voor contractsoverneming een akte tussen overdrager (in casu de eenmanszaak [gedaagde 2] ) en overnemer (in casu de [gedaagde 1] ) moet zijn opgemaakt. Dat is een door overdrager en overnemer ondertekend schriftelijk stuk, inhoudende de verklaring van de overdrager dat hij een bepaalde rechtsverhouding aan de overnemer overdraagt alsmede de daarmee corresponderende verklaring van de overnemer dat hij de betreffende rechtsverhouding van de overdrager overneemt. Eiseres heeft het bestaan van een dergelijke akte echter betwist en gedaagden hebben niet aannemelijk gemaakt dat er wél zo’n akte is. De door gedaagden als productie 5 overgelegde huurovereenkomst van 10 mei 2021 kan niet als zo’n akte worden aangemerkt. Niet alleen is dat stuk niet ondertekend door [gedaagde 2] als overdrager en de Vof als overnemer van de tussen [gedaagde 2] en eiseres bestaande huurovereenkomst, ook bevat dat huurcontract geen verklaringen zoals hiervoor is beschreven. Nu de kantonrechter ook overigens niet is gebleken van het bestaan van zo’n akte, wordt voorshands geoordeeld dat van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 lid 1 BW Pro geen sprake is geweest.

4.7.

Voor zover gedaagden hebben bedoeld te stellen dat de Vof op 10 mei 2021 een (nieuwe) huurovereenkomst met eiseres heeft gesloten en dat eiseres daarmee toestemming heeft verleend voor de wijziging van de eenmanszaak als huurder in de Vof als huurder, gaat die stelling naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter evenmin op. Voor het tot stand komen van een (nieuwe) overeenkomst is een aanbod en een daarmee overeenstemmende aanvaarding vereist. Naar gedaagden bij gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben verklaard is het beweerdelijk door eiseres ondertekende huurcontract van 10 mei 2021 hen op enig moment door eiseres toegeworpen. Hiervan uitgaande, ging het kennelijk om een aanbod van eiseres om onder de voorwaarden zoals vermeld in dat huurcontract een huurovereenkomst met de Vof aan te gaan, onder meer met de daarin vermelde huurprijs van € 341,34 per maand, vermeerderd met € 94,94 aan servicekosten. Die overeenkomst is namens de Vof echter niet ondertekend. Gedaagden stellen zich namelijk op het standpunt dat zij slechts € 94,94 per maand aan huur hoeven te betalen en niet het in die overeenkomst genoemde (totale) bedrag van € 436,28 per maand. Er kan dan ook niet worden geoordeeld dat de Vof de in het aangeboden huurcontract genoemde bedragen aan huurprijs en servicekosten heeft aanvaard. Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen over deze essentiële elementen van een huurovereenkomst kan niet worden geoordeeld dat er een (nieuwe) huurovereenkomst tussen eiseres en de Vof tot stand is gekomen.

4.8.

Gelet op het voorgaande is het naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure tot het oordeel zal komen dat de Vof zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en een vordering tot ontruiming zal toewijzen. De vordering tot ontruiming van het bedrijfspand zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal (zoals gangbaar in ontruimingszaken betreffende bedrijfsruimtes) worden gesteld op zes weken na betekening van dit vonnis.

De dwangsom

4.9.

De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Eiseres heeft voldoende aan dit vonnis om ontruiming van het bedrijfspand af te kunnen dwingen. Met dit vonnis kan zij namelijk een deurwaarder inschakelen als gedaagden niet tot ontruiming overgaan. Eiseres heeft niet toegelicht waarom daar bovenop een dwangsomveroordeling nodig is.

De ontruimingskosten

4.10.

De vordering tot betaling van eventuele gedwongen ontruimingskosten zal worden afgewezen. Volgens artikel 237 lid 3 Rv Pro wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld in het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake; dit zijn immers de kosten die ná het ontruimingsvonnis (mogelijk) worden gemaakt. Ten tijde van dit ontruimingsvonnis staat nog niet vast of deze kosten zullen worden gemaakt en zo ja, in welke omvang.

De voorwaardelijke vordering tot betaling van de achterstallige huur

4.11.

Aan de voorwaardelijke vordering tot betaling van de huurachterstand wordt, gelet op het voorgaande, niet meer toegekomen. Hoewel deze vordering in het petitum niet als voorwaardelijke vordering wordt beschreven, blijkt uit het lichaam van de dagvaarding (onder de punten 3.4. en 3.5.) dat deze vordering voorwaardelijk wordt ingesteld, namelijk indien ontruiming wordt toegewezen op grond van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door gedaagden. Dat is niet het geval.

De proceskosten

4.12.

Gedaagden worden in deze procedure in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten aan de zijde van eiseres betalen. Deze worden tot op heden begroot op:

Kosten dagvaarding € 135,96

Griffierecht € 244,00

Salaris gemachtigde
€ 747,00

Totaal € 1.126,96

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt gedaagden om het gehuurde aan de [adres] in [plaats] binnen zes weken na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen die niet tot het gehuurde behoren, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, en in de in de huurovereenkomst overeengekomen staat onder afgifte van de sleutels ter beschikking van eiseres te stellen;

5.2.

veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van eiseres begroot op € 1.126,96;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2022. (SB)