Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 9497408 \ CV EXPL 21-4348
Vonnis van 28 juni 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap
[A] BEHEER B.V.,
statutair gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,
gemachtigde: Smit en Legebeke gerechtsdeurwaarders te Ommen,
tegen
[B] ,
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.M. Takkenberg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het proces-verbaal van een mondeling vonnis van 8 maart 2022
- de akte overlegging producties en uitlaten van de zijde van [gedaagde]
- de akte van [eiseres] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
Met ingang van 1 oktober 2017 heeft [eiseres] voor de duur van twee jaar de bedrijfsruimte aan [het adres] te [plaats] aan [gedaagde] verhuurd voor de exploitatie van een dameskledingwinkel. De huurovereenkomst is (stilzwijgend) voortgezet voor een aansluitende periode van drie jaar. De huurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis het eerste en tweede jaar € 40.000,00 en vanaf het derde jaar
€ 45.000,00. Tussen partijen is niet in geschil dat vanaf 1 januari 2020 de maandelijkse huur
€ 3.915,00 exclusief btw (€ 4.737,15 inclusief btw) bedraagt. Op de huurovereenkomst zijn de “
Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro” van toepassing.
Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro” van toepassing.
2.2.
[eiseres] vordert – na eisvermindering ter zitting – op grond van wanprestatie betaling van de huurachterstand van € 37.415,48 en een bedrag van € 1.093,96 aan buitengerechtelijke incassokosten. Vanwege de coronapandemie heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter zal hierna toelichten welke huurkorting moet worden toegepast en over welke periode.
3.De verdere beoordeling
3.1.
Bij mondeling vonnis van 8 maart 2022 heeft de kantonrechter de zaak verwezen naar de rolzitting van 5 april 2022 voor het indienen van een akte door [gedaagde] , voorzien van de gevraagde financiële gegevens zoals genoemd onder 1.4 van dat vonnis. [gedaagde] heeft deze gegevens ingediend, waarop [eiseres] vervolgens heeft gereageerd.
3.2.
Allereerst is tussen partijen in geschil wanneer de huurovereenkomst is beëindigd. Volgens [eiseres] is dat per 1 augustus 2021, terwijl [gedaagde] meent dat 1 maart 2021 de einddatum is. De kantonrechter overweegt als volgt.
3.3.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] bij brief van 30 juli 2021 de huur per direct heeft opgezegd. Bij e-mail van 25 augustus 2021 heeft [eiseres] ingestemd met het beëindigen van de huur per 1 augustus 2021. In haar e-mail van 31 augustus 2021 heeft [gedaagde] deze einddatum bevestigd. Gelet op deze gang van zaken moet aangenomen worden dat partijen zijn overeengekomen om de huur per 1 augustus 2021 te beëindigen. Dat [gedaagde] het gehuurde al in december 2020 leeg heeft gehaald en de sleutels in februari 2021 bij de makelaar heeft afgegeven, maakt dat niet anders.
Huurachterstand
3.4.
Tussen partijen staat vast dat de huurachterstand van [gedaagde] over de periode van maart 2020 tot en met juli 2021 in totaal € 37.415,48 bedraagt (inclusief verrekening bankgarantie/waarborgsom van € 8.066,68). Dit betekent dat de gevorderde betaling van de huurachterstand in beginsel toewijsbaar is. De kantonrechter zal bij de bespreking van de door [gedaagde] verzochte huurprijsvermindering hierop terugkomen.
Huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis?
3.5.
Vervolgens is de vraag of [gedaagde] vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan gehouden is haar huurbetalingsverplichting volledig na te komen. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.
3.6.
Zoals de Hoge Raad – ter beantwoording van prejudiciële vragen – recent heeft geoordeeld (HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974), is de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW Pro op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Daarbij heeft de Hoge Raad een model gegeven dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Deze berekening geschiedt op basis van de zogenoemde vastelastenmethode.
3.7.
Nu de hiervoor bedoelde onvoorziene omstandigheid zich in dit geval voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, moet aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van partijen in ernstige mate is verstoord. [eiseres] kan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs. De kantonrechter zal daarom de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
3.8.
De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering:
( a) de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
( b) het met dat percentage overeenstemmende deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
( c) de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
( d) het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW Pro bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
3.9.
Als productie 14 heeft [gedaagde] in aparte jaaroverzichten haar omzetcijfers vanaf januari 2019 tot en met juli 2021 in het geding gebracht, zowel van de winkel als de webshop. Ook zijn daarin de personeelskosten en vaste lasten vermeld. Vervolgens heeft [gedaagde] op basis van de hiervoor bedoelde vastelastenmethode de huurprijsvermindering berekend op 28% (zie productie 15 van [gedaagde] ).
3.10.
[eiseres] betwist deze berekening. Daartoe voert [eiseres] aan dat de in mei 2020 ontvangen TVL is bedoeld voor de maanden maart tot en met mei 2020. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] ten onrechte ⅓ deel toegerekend aan de maand juni 2020 in plaats van de maand maart 2020. Daarnaast stelt [eiseres] dat [gedaagde] geen huurkorting toekomt vanaf augustus 2020, omdat zij vanaf dat moment de onderneming is gaan ontmantelen en er dus geen sprake (meer) is van een situatie dat [gedaagde] door overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan exploiteren. Volgens [eiseres] geldt dit in ieder geval vanaf het moment dat [gedaagde] is opgeheven (23 april 2021).
3.11.
Allereerst heeft [eiseres] de omzetgegevens en de omvang van de vaste lasten van [gedaagde] niet betwist, zodat de kantonrechter daarvan zal uitgaan. Overigens heeft [gedaagde] verklaard dat zij niet over de middelen beschikte om een onlineverkooppunt te realiseren en dat zij door de coronapandemie een online-webshop is gestart om kleding te kunnen verkopen (zie randnummers 2.3 en 4.11 van de conclusie van antwoord), maar uit de hiervoor bedoelde jaaroverzichten blijkt dat [gedaagde] al vanaf in ieder geval 2019 een webshop heeft. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende om aan de juistheid van de gepresenteerde omzetcijfers te twijfelen.
3.12.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] een punt heeft als het gaat om de periode waarover [gedaagde] recht op huurkorting heeft. Weliswaar heeft [gedaagde] het gehuurde tot ongeveer het einde van de coronamaatregelen gehuurd (1 augustus 2021), maar heeft [eiseres] er terecht op gewezen dat [gedaagde] vanaf oktober 2020 geen inkopen meer heeft gedaan, dat haar personeelskosten in december 2020 drastisch zijn gedaald en daarna nihil zijn geworden en dat zij vanaf januari 2021 geen enkele omzet meer heeft behaald (met uitzondering van een klein bedrag in maart 2021). Mede gelet op het feit dat [gedaagde] heeft verklaard dat zij in december 2020 de winkel leeg heeft gehaald en met haar werkzaamheden is gestopt, kan hieruit worden afgeleid dat [gedaagde] vanaf oktober 2020 de stekker uit haar onderneming heeft getrokken en dat zij sindsdien slechts lopende zaken heeft afgehandeld (sterfhuisconstructie). Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat de periode van huurkorting moet worden vastgesteld op de maanden maart 2020 t/m december 2020. Vanaf januari 2021 kan immers niet meer gezegd worden dat [gedaagde] als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door haar gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kon exploiteren. [gedaagde] heeft immers in december 2020 een bewuste keuze gemaakt om de exploitatie van haar onderneming te beëindigen.
3.13.
Het voorgaande leidt ertoe dat er een nieuwe berekening moet plaatsvinden van de huurkorting over de maanden maart 2020 tot en met december 2020. De Hoge Raad heeft overwogen dat het voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd, dus in dit geval per maand. Dat levert de volgende berekening op, op basis van de cijfers van productie 15 (laatste kolom “huur na huurprijsvermindering”) van [gedaagde] . Daarbij merkt de kantonrechter op dat zij voor maart 2020 en juni 2020 een aanpassing heeft gedaan door de TVL aan maart 2020 toe te kennen in plaats van aan juni 2020 (zie de voetnoten voor de herberekening). Over de maanden september 2020 en oktober 2020 heeft [eiseres] geen huur berekend, zodat die maanden niet worden meegenomen in de huurprijsvermindering.
- huur maart 2020 € 3.631,79 [1]
- huur april 2020 € 3.300,59
- huur mei 2020 € 3.784,30
- huur juni 2020 € 3.719,25
- huur juli 2020 € 3.915,00
- huur augustus 2020 € 3.178,58
- huur november 2020 € 2.772,61
- huur december 2020
Totale huur na vermindering over maart tot en met december 2020 € 26.714,62.
Dit is een bedrag van € 32.324,69 inclusief btw.
3.14.
Over de periode januari 2021 tot en met juli 2021 moet [gedaagde] de volledige huurprijs betalen, met uitzondering van de maand juni 2021 (toen heeft [eiseres] geen huur in rekening gebracht) en de verleende huurkortingen over 2021 van (€ 2.368,79 + € 2.368,79 + € 1.184,39=) € 5.921,97. Dat levert een bedrag op van 6 x € 4.737,15 = € 28.422,90 minus de huurkortingen van € 5.921,97 is € 22.500,93 inclusief btw. Over de hele periode betekent dat een verschuldigde huur van € 32.324,69 + € 22.500,93 is € 54.825,62 inclusief btw.
3.15.
Uit het door [eiseres] als productie 3 bij de dagvaarding overgelegde overzicht huurachterstand en productie 12 bij de conclusie van antwoord blijkt verder nog dat [gedaagde] zesmaal een betaling van € 1.500,00 heeft verricht en dat de waarborgsom van € 8.066,68 nog in mindering moet worden gebracht. Dat levert een te betalen bedrag op van (€ 54.825,62 -/- € 9.000,00 -/- € 8.066,68=) € 37.758,94.
3.16.
Nu [eiseres] haar eis heeft verminderd tot € 37.415,48, zal dat bedrag worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.17.
[eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiseres] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.093,96 is lager dan het in het Besluit bepaalde tarief (€ 875,00 + 1% over (€ 37.415,48 - € 10.000,00 = € 1.149,15) en zal daarom worden toegewezen.
Proceskosten
3.18.
[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 126,05
- griffierecht € 1.013,00
- salaris gemachtigde
€ 1.245,00(2½ punten x tarief € 498,00)
€ 1.245,00(2½ punten x tarief € 498,00)
Totaal € 2.384,05
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te voldoen een bedrag van € 37.415,48, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag vanaf 14 oktober 2021 tot aan de dag van voldoening;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 1.093,96 aan buitengerechtelijke incassokosten;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.384,05;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.J.S. Groeneveld - Koekkoek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2022.(PS)