ECLI:NL:RBOVE:2022:2177

• Datum uitspraak: 19 juli 2022
• Publicatiedatum: 26 juli 2022
• Zaaknummer: 9596704 \ CV EXPL 21-2989
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A. Smedes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachterstand

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, op 19 juli 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen [A] B.V. (eiseres) en [gedaagde], die een bedrijfsruimte huurde van eiseres. De huurder had een huurachterstand van meer dan drie maanden laten ontstaan, wat leidde tot een vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurovereenkomst per 1 augustus 2022 is ontbonden, omdat de huurder toerekenbaar tekortgeschoten was in de nakoming van zijn verplichtingen. De huurder werd veroordeeld tot betaling van de achterstallige huur van € 12.120,70, een contractuele boete van € 4.200,00 en een schadevergoeding van € 3.251,97 wegens niet correcte oplevering van het gehuurde. Daarnaast werd de huurder veroordeeld tot betaling van incassokosten van € 2.305,90, vermeerderd met wettelijke rente. De kantonrechter heeft de vordering van de huurder tot schadevergoeding wegens vermeend inkomstenverlies afgewezen, omdat deze onvoldoende onderbouwd was. De proceskosten werden toegewezen aan de verhuurder, die in het gelijk werd gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 9596704 \ CV EXPL 21-2989

Vonnis van 19 juli 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[A] B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] ,

eisende partij, hierna te noemen [eiseres] ,

gemachtigde: DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.,

tegen

[gedaagde] , h.o.d.n. [B] ,
wonende te [woonplaats] , Duitsland,

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde] ,

verschenen in persoon.

1. De procedure

1.1.

Voor het verloop van de procedure tot nu toe verwijst de kantonrechter naar haar tussenvonnis van 19 april 2022. [eiseres] heeft bij akte van 9 juni 2022 haar eis vermeerderd en tevens heeft zij producties overgelegd ten behoeve van de mondelinge behandeling. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 juni 2022, waarbij aanwezig waren de heer [C] namens [eiseres] , bijgestaan door mr. Sprenger-Andela. Ook [gedaagde] was aanwezig. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

2. Waar gaat het over?

2.1.

[gedaagde] huurt van [eiseres] bedrijfsruimte. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Bij vonnis in incident van 22 maart 2022 is de verzochte ontruiming toegestaan waarna het pand in april 2022 is ontruimd. In de hoofdzaak ontbindt de kantonrechter de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de achterstallige huur.

3. De feiten

3.1.

[eiseres] verhuurt aan [gedaagde] bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW (Burgerlijk Wetboek) in [plaats] aan [het adres] tegen een thans geldende huurprijs van € 806,40 per maand. De huur is per vooruitbetaling verschuldigd.

3.2.

De huurovereenkomst is ingegaan op 7 oktober 2020 en eindigt op 31 oktober 2021, waarna de overeenkomst telkens voor de duur van één jaar wordt verlengd.

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: algemene bepalingen) van toepassing verklaard.

3.4.

Artikel 23.2 van de algemene bepalingen bepaalt:
‘
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand (…) ’.

Artikel 28.1 van de algemene bepalingen bepaalt:
‘
In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder te voldoen. De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten (…) Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing. ’

3.5.

[gedaagde] heeft een huurachterstand van meer dan drie maanden laten ontstaan.

4. Het geschil

4.1.

[eiseres] vordert -samengevat en na vermeerdering van eis- dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

primair: 1. voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met ingang van 31 juli 2021 met wederzijds goedvinden is ontbonden;
2. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de onroerende zaak;
3. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 2.443,90 terzake de achterstallige huurpenningen tot en met juli 2021, te vermeerderen met de gebruiksvergoeding van € 806,40 per maand vanaf datum ontbinding huurovereenkomst tot ontruiming gehuurde;

subsidiair: 1. de huurovereenkomst op de rechtens kortst mogelijke termijn ontbindt;
2. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van de onroerende zaak;
3. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen:

4. het bedrag van € 2.443,90 terzake de achterstallige huurpenningen tot en met juli 2021, te vermeerderen met de daarna verschuldigde huurpenningen tot het moment dat de huurovereenkomst is beëindigd;
5. een schadevergoeding op grond van huurderving van € 806,40 per maand te rekenen vanaf het tijdstip van ontbinding tot aan 31 oktober 2022;

primair en subsidiair: 1. [gedaagde] veroordeelt om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen:
2. de boete van € 1.200,00 voor de maanden juni 2021 tot en met september 2021 + p.m.;
3. de kostenvergoeding van 15% over de hoofdsom ex artikel 28 van de algemene bepalingen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het intreden van verzuim, althans de dag der aanzegging, althans vanaf heden tot de dag van volledige betaling;
4. de wettelijke rente over de gevorderde huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding, te rekenen vanaf 17 november 2021 tot de dag van volledige betaling;
5. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 14 dagen na de betekening van dit vonnis.

vermeerdering van eis: Naast hetgeen in het petitum van de dagvaarding is gevorderd, vordert [eiseres] om [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 3.251,97 + p.m. uit hoofde van schadevergoeding wegens niet correcte oplevering van het gehuurde, conform de huurovereenkomst.

4.2.

[gedaagde] voert verweer.

5. De beoordeling

Primair: einde huurovereenkomst met wederzijds goedvinden 5.1. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst met ingang van 31 juli 2021 met wederzijds goedvinden is ontbonden. [gedaagde] is vanaf het begin van de huurovereenkomst toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat de huur steeds niet (tijdig) werd betaald. [gedaagde] is meerdere keren aangesproken op zijn betalingsgedrag, welk gedrag niet tot een verbetering heeft geleid. [eiseres] heeft met [gedaagde] afgesproken dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden zal zijn beëindigd bij de eerstvolgende te late betaling van [gedaagde] . Daarvoor heeft [eiseres] een ongedateerde brief opgesteld. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] deze brief ondertekend. Omdat de huur van de maand juni 2021 vervolgens niet betaald werd, heeft [eiseres] het door [gedaagde] ondertekende formulier verder ingevuld en is volgens [eiseres] wederzijds overeengekomen dat [gedaagde] het gehuurde per 31 juli 2021 zou hebben ontruimd en de overeenkomst op dat moment is ontbonden.

5.2.

[gedaagde] betwist dat hij de brief van [eiseres] heeft ondertekend. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van einde van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per
31 juli 2021.

5.3.

De kantonrechter overweegt als volgt. Niet vastgesteld kan worden dat de huurovereenkomst per 31 juli 2021 is ontbonden met wederzijds goedvinden. De opgestelde, ongedateerde, brief (productie 6 bij de dagvaarding) is een vooraf tot stand gekomen eenzijdige verklaring op briefpapier van [eiseres] en betreft geen overeenkomst waar de wil van zowel [eiseres] als [gedaagde] op een vastgestelde datum uit blijkt. Bovendien heeft [gedaagde] betwist dat hij akkoord zou zijn met het einde van de huurovereenkomst. Tevens heeft [gedaagde] betwist dat hij een handtekening heeft gezet onder die brief. Ook productie 8 bij dagvaarding is geen overeengekomen ‘beëindiging huurovereenkomst met wederzijds goedvinden van partijen’. Deze is door [gedaagde] niet ondertekend en [eiseres] heeft voor het niet ondertekenen geen verklaring gegeven. Dit betekent dat de primaire vordering, waarbij is verzocht te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 31 juli 2021 is ontbonden, wordt afgewezen.

Subsidiair: ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde 5.4. [eiseres] stelt dat [gedaagde] in ernstige matige toerekenbaar te kort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De huurachterstand is als maar verder op gelopen. Daarom is [eiseres] genoodzaakt om de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vorderen.

5.5.

[gedaagde] betwist niet dat hij de huur niet heeft betaald, sterker nog, [gedaagde] erkent de hoogte van de huurachterstand. [gedaagde] brengt in dit kader nog naar voren dat het pand wat gebreken vertoonde.

Kantonrechter 5.6. Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekening deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval. Hieronder worden ook omstandigheden gerekend die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden.

5.7.

Uit de omstandigheid dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan, volgt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eiseres] . Gelet op de omvang van de huurachterstand, die bij de dagvaarding al minimaal drie huurtermijn bedroeg en daarna nog verder is opgelopen, is sprake van een zodanige tekortkoming in de nakoming, dat deze de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen per 1 augustus 2022. Het verweer van [gedaagde] dat er gebreken aan het pand kleefden wordt als onvoldoende onderbouwd en bovendien gemotiveerd betwist gepasseerd. [eiseres] heeft hiertegen verweer gevoerd en [gedaagde] heeft van deze gebreken geen enkel bewijs geleverd.

5.8.

Inhoudelijk zal de kantonrechter niet meer ingaan op de gevorderde ontruiming, nu daar in het vonnis in incident van 22 maart 2022 al een uitspraak over is gedaan en de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden.

Huurachterstand en schadevergoeding op grond van huurderving 5.9. De gevorderde huurachterstand kan als onweersproken worden toegewezen.
Bij dagvaarding is de achterstallige huur gevorderd tot en met juli 2021, ter hoogte van
€ 2.443,90. Hier boven op komt de huur voor de vervallen maanden augustus 2021 tot en met juli 2022, wat neer komt op 12 maanden x € 806,40 = € 9.676,80.

Zoals hierboven is overwogen wordt de huurovereenkomst ontbonden per 1 augustus 2022. De ontruiming heeft reeds in april 2022 plaatsgevonden. Het ligt op de weg van [eiseres] om schadebeperkend op te treden en het pand zo snel mogelijk weer te verhuren. De tijd tot 1 augustus 2022 moet daarvoor voldoende worden geacht. Nu [eiseres] vanaf april 2022 de beschikking heeft over het pand, kan zij concrete stappen zetten om het pand wederom te verhuren. Daarom zal de kantonrechter de schadevergoeding matigen en geen schadevergoeding op grond van huurderving toekennen over de maanden augustus tot en met oktober 2022, de (resterende) looptijd van de huurovereenkomst.

5.10.

De kantonrechter wijst een bedrag aan huurachterstand toe ter hoogte van in totaal:
€ 2.443,90 + € 9.676,80 = € 12.120,70.

Boete 5.11. [eiseres] vordert de contractuele boete van € 300,00 per maand. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van deze boete niet betwist.

5.12.

Uit artikel 23.3 van de algemene bepalingen blijkt dat huurder een boete dient te voldoen indien de huurder een uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag heeft voldaan. In de onderhavige procedure staat vast dat de huur niet (tijdig) is voldaan. De kantonrechter zal de boete daarom toewijzen tot een bedrag van € 4.200,00, dit staat gelijk aan veertien maanden (juni 2021 tot en met juli 2022).

Vermeerdering eis: schade 5.13. Na het vonnis in incident van 22 maart 2022, welk vonnis op 25 maart 2022 aan [gedaagde] is betekend, heeft de ontruiming van de bedrijfsruimte plaats gevonden in
april 2022. Volgens [eiseres] heeft zij schade geleden door de staat waarin het gehuurde is achtergelaten. Daarom vordert [eiseres] in totaal een bedrag van
€ 3.251,97 + p.m. aan geleden schade en deurwaarderskosten, vanwege het tekortschieten van [gedaagde] bij de oplevering van het gehuurde. Deze schade bestaat onder andere uit de factuur van de slotenmaker, de kosten van het opruimen, het huren van een container, de aanschaf en montage van led-panelen en de balie. [gedaagde] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de vermeerdering van eis en daarom zal de kantonrechter het gevorderde bedrag als voldoende gemotiveerd en onderbouwd toewijzen.

Buitengerechtelijke incassokosten en rente 5.14. [eiseres] maakt aanspraak op 15% kostenvergoeding over de hoofdsom ex artikel 28 van de algemene bepalingen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van het intreden van verzuim. [gedaagde] heeft hiertegen geen specifiek verweer gevoerd.

5.15.

In artikel 28.1 van de algemene bepalingen is uitdrukkelijk overeengekomen dat artikel 6:96 lid 4 en lid 6, die zien op een verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten, tussen partijen niet van toepassing is. Dit betekent dat een bedrag van 15% over de toegewezen hoofdsom van € 15.372,67 (€ 12.120,70 (huur) +
€ 3.251,97 (schade oplevering)) aan incassokosten moet worden toegewezen. Dit komt neer op een bedrag van € 2.305,90.

De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten is toewijsbaar. Nu [eiseres] niet heeft gesteld op welke datum de buitengerechtelijke incassokosten daadwerkelijk zijn betaald, zal de rechtbank de rente toewijzen met ingang van de dag van dagvaarding, te weten: 17 november 2021.

Wettelijke rente 5.16. [eiseres] vordert wettelijke rente over de gevorderde huur, te rekenen vanaf datum dagvaarding (17 november 2021). [gedaagde] heeft deze vordering niet weersproken.

5.17.

De wettelijke rente betreft een schadevergoeding voor vertraging in de voldoening van een geldsom. Ingevolge artikel 6:96 lid 2 BW treedt hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit betekent dat de schuldeiser niet én boete én schadevergoeding kan vorderden. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd is. In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is niet bepaald dat de boete verschuldigd is onverminderd de rechten op schadevergoeding uit anderen hoofde. [eiseres] heeft ook niet gesteld dat partijen op een andere wijze zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke rente als de boete kan worden gevorderd. Artikel 6:96 lid 2 BW brengt dus mee dat [eiseres] alleen aanspraak kan maken op de contractuele boete. De vergoeding van wettelijke rente over de achterstallige huur zal dan ook als ongegrond worden afgewezen.

Tegenvordering [gedaagde] 5.18. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling laten weten dat hij schade heeft geleden vanwege twee weken inkomstenverlies, omdat de heer [C] meerdere keren de bedrijfsruimte is binnengetreden zonder dat [gedaagde] daar toestemming voor heeft gegeven. Deze gang van zaken is voor de cliënten van [gedaagde] erg onrustig gebleken en in strijd met de AVG. [eiseres] heeft hiertegen verweer gevoerd.

5.19.

De kantonrechter oordeelt dat, zo [gedaagde] heeft bedoeld een beroep te doen op verrekening of een tegenvordering heeft willen indienen, hij dat onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde] heeft geen enkele concrete schade genoemd en heeft ook geen enkel bewijsstuk in het geding gebracht. Het tijdens de mondelinge behandeling gedane aanbod van [gedaagde] om nadere stukken in het geding te brengen, is te laat gedaan en wordt gepasseerd. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan de gestelde geleden schade aan de zijde van [gedaagde] .

Proceskosten 5.20. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] zijn tot op heden begroot op € 120,37 aan explootkosten, € 487,00 aan griffierechten en € 622,50 aan salaris gemachtigde (2,5 x een punt conform liquidatietarief van € 249,00).

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [het adres] te [plaats] per 1 augustus 2022;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 12.120,70 terzake de achterstallige huur tot en met
juli 2022;
6.3. veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen de boete van € 4.200,00 terzake de maanden juni 2021 tot en met
juli 2022;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs aan kwijting te betalen een bedrag van € 3.251,97 uit hoofde van schadevergoeding wegens niet correcte oplevering van het gehuurde;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres] te betalen de incassokosten ad € 2.305,90 te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 17 november 2021 tot de dag van volledige betaling;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.229,87, waaronder € 622,50 aan salaris gemachtigde;

6.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022.