Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer : 9738520 \ CV EXPL 22-899
Vonnis van 27 september 2022
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, gedaagde partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen [A] ,
gemachtigde: mr. H.A. Roos
tegen
1.[X] ,
2.
[Y],
beiden wonende te [woonplaats] ,
[Y],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in voorwaardelijke reconventie,
hierna gezamenlijk en in enkelvoud te noemen [X] ,
gemachtigde: mr. B.J. van den Berg.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 mei 2022, waarin is bepaald dat een mondelinge behandeling zou worden gehouden;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van de zijde van [A] ;
- de aanvullende producties van de zijde van [X] ;
- de mondelinge behandeling op 26 augustus 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.Inleiding
2.1.
Deze zaak gaat over de vraag of [X] een achterstand heeft in de huurbetalingen, en als dat het geval is, of hij het bedrag van die huurachterstand aan [A] moet betalen.
2.2.
De kantonrechter is van oordeel dat er niet van kan worden uitgegaan dat [X] een huurachterstand heeft en hoe hoog deze huurachterstand dan is. De vordering zal daarom worden afgewezen. Die beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.
3. De feiten
3.1.
[X] huurt sinds 1 maart 2014 van [A] een woning in [plaats] voor € 850,00 per maand.
3.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst was de woning niet goed bewoonbaar. [A] en [X] kwamen overeen dat [X] werkzaamheden zou verrichten aan de woning. Voorafgaand aan en na zijn intrek in de woning heeft [X] werkzaamheden uitgevoerd.
3.3.
In november 2014 is (de eenmanszaak van) [X] failliet verklaard.
3.4.
Op 23 november 2020 heeft [A] de woning verkocht.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[A] stelt dat [X] sinds december 2014 een achterstand in de huurbetalingen heeft laten ontstaan. [A] wil dat [X] deze huurachterstand betaalt. [A] vordert daarom dat [X] wordt veroordeeld tot het betalen van een bedrag van € 6.812,54 aan huurachterstand, € 4.965,06 aan contractuele rente en € 865,91 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de contractuele, althans de wettelijke rente over € 6.812,54 en de proceskosten.
4.2.
[X] concludeert tot niet ontvankelijkheid, dan wel afwijzing van de vordering van [A] , met veroordeling van [A] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten.
in voorwaardelijke reconventie
4.3.
[X] vordert in voorwaardelijke reconventie dat [A] wordt veroordeeld om een bedrag van € 6.500,00 aan [X] te betalen, met veroordeling van [A] in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente, en de nakosten. [X] stelt daartoe dat hij met [A] heeft afgesproken dat [X] een vergoeding zou krijgen voor de werkzaamheden die hij heeft uitgevoerd aan de woning. Subsidiair stelt [X] dat [A] ongerechtvaardigd is verrijkt door de werkzaamheden die [X] aan de woning heeft uitgevoerd.
4.4.
[A] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [X] in de proceskosten.
5.De beoordeling
in conventie
5.1.
Tussen partijen staat vast dat zij hebben afgesproken dat de huur gedurende het faillissement van [X] niet altijd volledig op tijd hoefde te worden betaald. [X] heeft de huur dan ook niet altijd volledig op tijd voldaan. Tussen partijen is in geschil of er nu nog een huurachterstand bestaat.
5.2.
[X] heeft ter verweer aangevoerd dat [A] niet ontvankelijk is in zijn vordering voor zover de vordering betrekking heeft op de periode na de verkoop van de woning. Daarnaast is [X] van mening dat [A] onvoldoende heeft toegelicht hoe de huurachterstand is opgebouwd. Een deel van de vorderingen is volgens [X] verjaard. De dagvaarding is van 7 maart 2022, waardoor de huurvorderingen uit de periode voor 7 maart 2017 volgens [X] zijn verjaard. Zonder onderbouwing van de huurachterstand kan echter niet worden vastgesteld welke achterstand wanneer zou zijn ontstaan, aldus [X] . De achterstand op 7 maart 2017 was € 7.362,54, dus dat bedrag is volgens [X] verjaard. Na 7 maart 2017 is er door [X] meer huur betaald dan hij had moeten betalen. Er is dus geen huurachterstand, concludeert [X] .
Tot slot stelt [X] dat hij aan zijn betalingsverplichtingen heeft voldaan, ofwel door betaling, ofwel door verrekening met de werkzaamheden die hij heeft uitgevoerd aan de woning, ofwel door verrekening met een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.
5.3.
De kantonrechter is van oordeel dat [A] zijn vordering, in het licht van het verweer van [X] , onvoldoende heeft onderbouwd. Het had, gelet op het verjaringsverweer van [X] , maar ook gelet op het verweer van [X] dat de huur volledig is betaald, op de weg van [A] gelegen om inzichtelijk te maken hoe het gestelde bedrag aan huurachterstand is opgebouwd. [A] heeft gesteld dat er een bedrag van € 6.812,54 aan achterstallige huur openstaat. Hij heeft daarbij een betalingsoverzicht overgelegd, waarin de verschuldigde huur en de betaalde huur zijn vermeld. Uit het overzicht blijkt echter niet welke betaling op welke huurtermijn in mindering is gebracht en welk bedrag op welk moment nog openstond. Ook als de kantonrechter er vanuit gaat dat de betalingen – in lijn met artikel 6:43 BW – steeds op de oudste vordering in mindering zijn gebracht, blijft onduidelijk op welke huurtermijnen de gestelde achterstand dan nog ziet.
De kantonrechter overweegt daarbij dat het aannemelijk is dat een deel van de vordering inderdaad is verjaard. [A] heeft in ieder geval tot 25 mei 2021 de verjaring niet gestuit. [A] heeft bij [X] meerdere malen om betaling verzocht, maar [A] heeft daarbij nooit vermeld welk bedrag er nog open stond of op welk bedrag hij precies nog aanspraak maakte. In de overgelegde Whatsappcorrespondentie zijn tussen 2018 en 2020 berichten van [A] te lezen als:
“ [X] , ik mis nog wat op mijn bankrekening! [A] ”en
“Hoi [X] , ik mis nog wat op mijn bankrekening. 01-11 is er € 500 overgemaakt. Zit krap. Dus svp aanvullen.”
“Hoi [X] , ik mis nog wat op mijn bankrekening. 01-11 is er € 500 overgemaakt. Zit krap. Dus svp aanvullen.”
Uit die berichten maakt de kantonrechter op dat die enkel betrekking hebben op de achterstanden van die maand. Dat [A] , zoals hij ter zitting heeft gesteld, bij zijn Whatsappberichten ook specificaties van de achterstand heeft gestuurd, is niet gebleken. Zeker nu [A] en [X] tijdens het faillissement van [X] hebben afgesproken dat de huur niet altijd volledig op tijd betaald hoefde te worden, had [A] [X] duidelijk moeten maken wat precies de huurachterstand was en waar [A] nog aanspraak op maakte.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan er, mede gelet op het feit dat stuiting van de verjaring pas op 25 mei 2021 heeft plaatsgevonden en daarmee aannemelijk is dat een deel van de gevorderde huurachterstand is verjaard, zonder nadere toelichting, die op [A] weg lag, maar ontbreekt, niet vanuit worden gegaan dat er thans nog een opeisbare huurachterstand bestaat en wat de hoogte van de huurachterstand dan is. De vordering in conventie zal daarom worden afgewezen.
5.5.
[A] wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten aan de zijde van [X] betalen. Deze worden tot op heden begroot op € 746,00 (2 punten x tarief € 373,00). De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.
5.6.
De nakosten worden begroot op € 124,00 (½ punt liquidatietarief met een maximum van € 124,00).
in voorwaardelijke reconventie
5.7.
De voorwaardelijke vordering in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat de kantonrechter van oordeel is dat er een opeisbare huurachterstand bestaat, althans dat er geen verrekening heeft plaatsgevonden. De kantonrechter vat deze voorwaarde zo op dat, nu de vordering in conventie zal worden afgewezen, de voorwaardelijke vordering in reconventie niet meer hoeft te bespreken.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
wijst de vordering van [A] af;
6.2.
veroordeelt [A] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [X] begroot op € 746,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
veroordeelt [A] in de nakosten, begroot op € 124,00;
6.4.
verklaart de proces- en nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022. (SB)