ECLI:NL:RBOVE:2022:2741

• Datum uitspraak: 21 september 2022
• Publicatiedatum: 29 september 2022
• Zaaknummer: C/08/274066 / HA ZA 21-469
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.A.M. Essed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg van een overeenkomst inzake de verbouwing van een paardenschuur tot woning en de betekenis van gemaakte afspraken

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [A] c.s. en [X] over de uitleg van afspraken die zijn gemaakt bij de koop van een woning en een naastgelegen paardenschuur. De rechtbank Overijssel heeft op 21 september 2022 uitspraak gedaan in deze civiele zaak. De partijen hebben in verband met de koop van de woning en de paardenschuur afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in de koopovereenkomst en de leveringsakte. De rechtbank oordeelt dat de afspraken subjectief moeten worden uitgelegd, omdat het gaat om afspraken tussen de partijen zelf. De rechtbank heeft vastgesteld dat [X] bij de verbouwing van de paardenschuur ramen en een loggia heeft aangebracht, wat door [A] c.s. als een schending van de gemaakte afspraken wordt gezien. De rechtbank concludeert dat de ramen in het dak van de schuurwoning geen zicht bieden op het erf van [A] c.s. en dat de vorderingen van [A] c.s. moeten worden afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank de vordering van [X] toegewezen, waarbij is vastgesteld dat de kwalitatieve verplichting inhoudt dat er geen nieuwe ramen of een balkon mogen worden geplaatst aan de noordwest- en zuidwestzijde van de schuur.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Zwolle

zaaknummer / rolnummer: C/08/274066 / HA ZA 21-469

Vonnis van 21 september 2022

in de zaak van

1. [A] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[B] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. J.I. Veldhuis-Lampe te Meppel,

tegen

[X] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. E. Zonderland-Knijn te Zwolle.

Partijen zullen hierna [A] c.s. en [X] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 26 januari 2022, waarbij een mondelinge behandeling en descente (bezichtiging op locatie) zijn bepaald;
• het proces-verbaal van de descente van 17 mei 2022;
• aan dit proces-verbaal zijn gehecht: de brief van 8 juni 2022 van mr. Veldhuis-Lampe en de brief van 21 juni 2022 van mr. Zonderland-Knijn;
• de mondelinge behandeling op de rechtbank op 17 mei 2022 waarvan zich in het dossier bevinden: de aantekeningen van de griffier en de spreekaantekeningen van de advocaten van partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Waar gaat het geschil over?

2.1.

De boerderij met verdere aanhorigheden (erf, opstallen) en grond gelegen aan [adres 1] te [plaats] was in eigendom bij de familie [Y] . Ten behoeve van de verkoop van de boerderij is het perceel gesplitst. De voormalige boerderij met naastgelegen bongerd (boomgaard) en verdere aanhorigheden op [adres 1] is aangekocht door [A] c.s.. De paardenschuur met een stuk grond daarbij is niet gekocht door [A] c.s., maar is door de familie [Y] behouden om te worden bewoond door [X] (één van de dochters van de voormalige boerderij eigenaren). [A] c.s. en [X] hebben overleg gevoerd over de verbouwing van de paardenschuur tot een woning. Daarbij stond bij [A] c.s. voorop het waarborgen van de privacy op hun terrein en voor [X] was van belang het vrije uitzicht over de bongerd en richting het natuurgebied van de [naam natuurgebied] .

2.2.

De afspraken die partijen hebben gemaakt zijn opgenomen in de koopovereenkomst en in de akte van levering met betrekking tot het perceel. Partijen verschillen van mening over de inhoud van die afspraken. Volgens [A] c.s. heeft [X] de afspraken geschonden door op de begane grond ramen en een loggia aan te brengen in de noordwest en de zuidwestzijde van de schuurwoning. [X] ziet dat anders. Volgens [X] heeft zij bij de verbouwing rekening gehouden met de privacy van [A] c.s. en zijn de aangebrachte ramen en de loggia op de begane grond niet in strijd met de gemaakte afspraken.

2.3.

De rechtbank zal de inhoud van de afspraken bespreken en komt dan tot een oordeel over de vorderingen van partijen.

3. De feiten

Bij de beoordeling van de vorderingen gaat de rechtbank uit van de hierna volgende vaststaande feiten en omstandigheden.

3.1.

De ouders van [X] hadden een boerenbedrijf gelegen aan de rand van [plaats] ( [adres 1] ). Op het perceel bevond zich de woning van de familie met schuren waaronder een grote paardenschuur. De boerderij had (en heeft) de status van rijksmonument. De ouders hebben hun drie dochters gevolmachtigd ten behoeve van de verkoop van de boerderij met bijbehorende grond en opstallen.

3.2.

Op een zeker moment hebben [A] c.s. hun interesse getoond in het kopen van (delen van) het perceel van de ouders van [X] . [A] c.s. hebben kenbaar gemaakt de te kopen woning met grond zowel qua omvang als qua kosten te begrenzen. Partijen hebben in dat kader uiteindelijk de afspraak gemaakt dat [A] c.s. een kleiner gedeelte van de percelen niet zou kopen, te weten de voormalige paardenstal met bijbehorende grond, en dat de familie [Y] dit zelf kon blijven bewonen. Uiteindelijk is binnen de familie [Y] besloten dat dochter [X] ) de paardenstal met grond zou kopen en daar zou gaan wonen.

3.3.

Dit heeft zich als volg voltrokken. In verband met de verkoop van de boerderij is het terrein gesplitst. De boerderijwoning met naastgelegen bongerd en erf en aanhorigheden is op of omstreeks 31 augustus 2018 verkocht aan [A] c.s. De akte van levering dateert van 1 maart 2019. De paardenschuur met de daarachter gelegen grond is later verkocht aan [X] . Het woonadres van [eisers] betreft nu [adres 1] en het woonadres van [X] betreft [adres 2] in [plaats] .

3.4.

[X] heeft een vergunning aangevraagd en gekregen om de paardenschuur te mogen verbouwen tot een woning. In verband met het monumentale karakter van de schuur is de monumentenvereniging daarbij betrokken geweest. De verbouwing is inmiddels gerealiseerd.

3.5.

In de koopovereenkomst van [A] c.s. is onder artikel 20 het volgende opgenomen:

“20.1 Kwalitatieve verplichting:

Verkoper en koper zijn overeengekomen dat verkoper een vrij uitzicht behoudt vanuit de schuur over de bongerd naar de [straatnaam] en [naam natuurgebied] . De bestaande beukenhaag parallel aan de schuur, mag door verkoper worden onderhouden en geknipt op een door hem/haar gewenste hoogte van ca. 80 centimeter of hoger. Koper moet dit onderhoud dulden. Zie de schets op de kadastrale kaart in de bijlage.

Tevens zal verkoper geen balkon en of ramen in het dak aan de noordwest en zuidwestzijde de van de schuur bouwen/ aanbrengen van waaruit zicht op het achtererf van het verkochte verkregen wordt.

Deze bepalingen moet als kwalitatieve verplichting in de leveringsacte worden opgenomen en door koper en verkoper aanvaard. Bij vervreemding moet koper en verkoper of diens rechtsopvolgers deze bepalingen als kwalitatieve verplichting opnemen en aan de opvolgend koper opleggen, die deze moet aanvaarden op straffe van een boete van € 50.000,--, (zegge vijftigduizend euro) te verbeuren aan de verkoper of koper of zijn rechtsopvolger .”

3.6.

Bijlage bij de koopovereenkomst is deze schets:

3.7.

In de leveringsakte van het door [A] c.s. aangekochte perceel is een door koper, verkoper en [X] gemaakte, en als kwalitatieve verplichting gekwalificeerde, afspraak als volgt omschreven:

“VESTIGING VAN EEN KWALITATIEVE VERPLICHTING/KETTINGBEDING

[X] is gerechtigd tot de navolgende registergoederen:

de percelen cultuurgrond met schuur nabij [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] , [kadasternummers] , tezamen groot negenenveertig are en vijftig centiare (49 a en 50 ca); hierna te noemen: ‘het naast gelegen terrein’.

Koper, verkoper en [X] komen hierbij ten aanzien van het gekochte en het naast gelegen terrein het volgende overeen:

Koper is verplicht ervoor te zorgen dat de eigenaar van het naastgelegen terrein vanuit de schuur die zich bevindt op het naast gelegen terrein een vrij uitzicht behoudt vanuit de schuur over de bongerd naar de [straatnaam] en [naam natuurgebied] . Het is koper verboden om dit uitzicht te belemmeren. Aan deze akte is een tekening gehecht waarop dit ‘onbelemmerde uitzicht’ is aangegeven. Op het gekochte bevindt zich een beukenhaag, welke parallel loopt aan de schuur die zich bevindt op het naast gelegen terrein. Deze haag mag door de eigenaar van het naast gelegen terrein worden onderhouden en geknipt op een hoogte van circa tachtig centimeter. Koper zal dit onderhoud door de eigenaar van het naast gelegen terrein dulden. De beukenhaag is aangegeven op de aan deze akte gehechte tekening.

Het is de eigenaar van het naastgelegen terrein verboden om aan de noordwest- en noordzuidwestzijde van de zich op het naast gelegen terrein bevindende schuur (of in het dak aan deze zijden) een balkon of raam aan te (doen) brengen of te bouwen van waaruit zicht op het achtererf van het gekochte wordt verkregen.”

3.8.

In de leveringsakte is een boete gesteld op het niet nakomen van de omschreven kwalitatieve verplichting en is ook een kettingbeding opgenomen, dat op straffe van een boete verplicht tot het opleggen van de kwalitatieve verplichting aan een opvolgend (beperkt) gerechtigde of gebruiker.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

[A] c.s. vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

• Te verklaren voor recht dat het [X] niet is toegestaan ramen, balkons, loggia’s en/of andere openingen te (doen) bouwen in zowel de noord- als de westzijde van haar woning aan de [adres 2] te [plaats] ;
• Veroordeling van [X] om binnen 30 dagen na betekening van het te wijzen vonnis alle openingen gebouwd in afwijking van de aan het vonnis te hechten tekening, overgelegd als productie 6 bij dagvaarding, ongedaan te maken door die openingen weer in de oorspronkelijke situatie zowel qua grootte als qua positie, een en ander zoals eveneens blijkt uit de tekening te (doen) brengen;
• Om aan de veroordeling betreffende het hiervoor gevorderde onder 2 een dwangsom te verbinden van € 5.000,- per dag(deel) dat [X] in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen met een maximum van € 500.000,-;
• Veroordeling van [X] tot betaling van € 50.000 aan verbeurde boete, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 oktober 2021 over dit bedrag tot aan de dag van betaling;
• Veroordeling van [X] tot betaling van € 1.542,75 voor buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf datum dagvaarding;
• Veroordeling van [X] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten, een en ander te voldoen binnen 7 dagen na betekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen die termijn plaatsvindt, - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn.

4.2.

[X] heeft verweer gevoerd en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [A] c.s.

in reconventie

4.3.

[X] vordert in reconventie bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

• Verklaring voor recht dat de kwalitatieve verplichting ten aanzien van het plaatsen/bouwen van openingen in de ‘schuur’, inhoudt dat er geen nieuwe ramen of een balkon worden geplaatst/gebouwd in het dak van de woning gelegen aan [adres 2] (“schuur”) aan de noordwest en zuidwest zijde waardoor zicht op het achtererf wordt verkregen van [adres 1] ;
• [A] c.s. te veroordelen in de kosten van de procedure te vermeerderen met de nakosten en te vermeerderen met wettelijke rente indien deze kosten niet zijn betaald binnen veertien dagen na het gewezen vonnis.

4.4.

[A] c.s. heeft verweer gevoerd en concludeert tot afwijzing van de tegenvordering van [X] .

4.5.

De rechtbank zal hierna verder ingaan op de standpunten van partijen, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van hun geschil.

5. De beoordeling

in conventie en in reconventie

De afspraak van partijen

5.1.

Bij de verkoop van de boerderij met aanhorigheden aan [A] c.s. hebben [A] c.s. ook met [X] afspraken gemaakt over de woning die door [X] gerealiseerd zou worden in de voormalige paardenschuur. Na onderhandeling daarover is de partijafspraak neergelegd als een kwalitatieve verplichting in de koopovereenkomst van [A] c.s. als kopers en de drie dochters [Y] als gevolmachtigden van de verkopers. Er is tevens afgesproken deze afspraak waarbij dus ook [X] namens zichzelf betrokken was, neer te leggen in de leveringsakte, en in die is ook met zoveel woorden vermeld dat de als kwalitatieve verplichting geduide afspraak is gemaakt tussen kopers, verkoper en [X] . Partijen verschillen nu van mening over de betekenis van die afspraak.

5.2.

[X] heeft bij de verbouwing van de schuur naar een woning ramen en een loggia laten aanbrengen op de begane grond aan de west zijde. Dat is de zijde die uitzicht biedt over de beukenhaag richting de bongerd.

5.3.

Om de oriëntatie van de woningen ten opzichte van de windrichtingen inzichtelijk te maken dient de hierna volgende schets. Deze schets biedt geen feitelijke informatie omtrent afmetingen maar dient alleen om een spraakverwarring te voorkomen over wat er wordt bedoeld met noord, zuid en west als het gaat over de schuurwoning.

5.4.

Volgens [A] zijn met name de ramen en de loggia (een overdekt terras op de zuidwesthoek) op de begane grond in strijd met de afspraak van partijen. De vordering van [A] c.s. is erop gericht dat er aan de westkant op de begane grond van de woning van [X] alleen sprake mag zijn van de voormalige stalraampjes (en een enkele deur) en dat [X] de gevel in die staat moet herstellen en een boete moet betalen omdat zij daarvan is afgeweken. [X] betwist dat zij de verbouwing heeft laten uitvoeren in strijd met de gemaakte afspraken.

Uitleg van de afspraak

5.5.

Het geschil van partijen heeft betrekking op de afspraak die zij zelf met elkaar hebben gemaakt. Die afspraak is in de koopovereenkomst en in de leveringskomst niet op dezelfde manier onder woorden gebracht (vergelijk 3.5 en 3.7 van dit vonnis). Dat leidt ertoe dat er onduidelijkheid bestaat over de openingen (ramen, deuren, loggia) die na de verbouwing zijn aangebracht in de westgevel van de schuurwoning. In dit geval dienen de afspraken tussen partijen subjectief te worden uitgelegd omdat het een afspraak van partijen onderling betreft. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de opgeschreven bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158:
Haviltex ).

5.6.

Nadat partijen overleg hebben gevoerd over de splitsing van het voormalige boerderijterrein en het voornemen om de paardenschuur te verbouwen tot een woning, zijn de daaruit voortgekomen afspraken vastgelegd in de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat die afspraken als volgt moeten worden uitgelegd. Enerzijds mag [X] uitzicht hebben op de bongerd. Anderzijds mag er ten behoeve van [A] c.s. geen sprake zijn van een balkon of van ramen
in het dak van de schuurwoning die uitzicht geven op het erf van [A] c.s.. (zie hiervoor onder 3.5). Er is niets bepaald over de begane grond van de schuurwoning. Als partijen hadden gewild dat de beperking qua ramen of balkon zich ook zou uitstrekken tot de benedenverdieping dan had eenvoudigweg de zinsnede ‘in het dak’ kunnen worden weggelaten. Dat is uitdrukkelijk niet gebeurd. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat partijen alleen hebben bedoeld dat er geen ramen of balkon in het dak van de schuurwoning, met zicht op het erf van [A] c.s., zouden worden aangebracht.

5.7.

[A] c.s. hebben daartegen aangevoerd dat de tekst van de latere leveringsakte leidend moet zijn omdat de leveringsakte vóór de koopovereenkomst zou gaan. De rechtbank gaat niet mee in dit betoog. [A] c.s. hebben namelijk zelf verklaard dat er in de tijd tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het passeren van de akte van levering geen nadere onderhandelingen hebben plaatsgevonden tussen partijen. Er is in die periode alleen contact geweest met de notaris over het concept van de leveringsakte. Dit laatste is ook door [X] bevestigd. [X] heeft in dat verband aangevoerd dat de notaris het concept doorstuurde waarin wijzigingen waren gearceerd. Omdat de tekst van de kwalitatieve verplichting niet gearceerd was, heeft [X] (en ook de makelaar) niet opgemerkt dat daarin een wijziging was aangebracht. Hoe de gang van zaken tussen koop en levering precies is gegaan, zal de rechtbank in het midden laten. In elk geval kan de rechtbank op basis van de verklaringen van partijen over de gang van zaken niet concluderen dat partijen in die periode hebben onderhandeld over een wijziging van hun eerder gemaakte afspraak. Er bestaat dus geen gewijzigde afspraak en dus geeft de tekst van de leveringsakte geen aanleiding voor het oordeel dat partijen met die akte hebben willen afwijken van hun afspraken zoals die in de koopovereenkomst tot uitdrukking zijn gebracht. De rechtbank gaat daarom uit van de afspraak van partijen, zoals vastgelegd in de koopovereenkomst.

5.8.

Als bijkomende omstandigheid acht de rechtbank van belang dat [A] c.s. van begin af aan wisten dat de voormalige paardenschuur zou worden omgebouwd tot woning. Het gebouw zou dus geen schuur blijven, maar moest geschikt gemaakt worden om erin te kunnen wonen. Dat brengt mee dat een bepaalde mate van lichtinval in de woning vereist is. Bovendien hebben partijen afgesproken dat [X] vrij uitzicht zou behouden over de bongerd, zoals is vastgelegd in de afspraak. Om er dan vanuit te gaan dat de zijgevel met enkel staldeuren en hoge stalraampjes zonder meer ongewijzigd in stand zou blijven, is niet aannemelijk. Toch hebben partijen alleen over het dak een specifieke beperkende afspraak gemaakt met het oog op de privacy van [A] c.s. Als zij die afspraak naderhand hadden willen aanpassen, dan had daarover onderhandeld moeten worden. Maar, zoals al is opgemerkt in dit vonnis, dat is niet gebeurd.

5.9.

Daaruit volgt dat de afspraak van partijen alleen betrekking heeft op het dak van de schuurwoning. Daarin mag aan de noordwest en zuidwest zijde geen balkon of ramen worden aangebracht van waaruit zicht op het achtererf van [A] c.s. wordt verkregen. De afspraak zoals vastgelegd in de koopovereenkomst bevat wat dat betreft geen leemte die nader ingevuld moet worden.

De ramen in het dak van de schuurwoning

5.10.

Voor de ramen in het dak van de schuurwoning geldt dus de beperking dat deze geen zicht op het achtererf van [A] c.s. mogen bieden. In het dak aan de westzijde van de schuurwoning zijn ongeveer halverwege twee dakramen aangebracht boven het trapgat. Bij de bezichtiging heeft de rechtbank geconstateerd dat er vanuit deze ramen geen zicht bestaat op het erf van [A] c.s. Meer naar voren, in de slaapkamer boven de loggia is één dakraam aangebracht. Vanuit dit raam is niet of nauwelijks (alleen wanneer een volwassen persoon met een gemiddelde lengte op een specifieke plaats op de tenen gaat staan) zicht op het erf van [A] c.s. De rechtbank stelt daarom vast dat de ramen in het dak niet in strijd zijn met de gemaakte afspraken van partijen.

Tussenconclusie ten aanzien van de afspraak uit de koopovereenkomst

5.11.

Uitgaande van de omschrijving van de afspraak van partijen in de koopovereenkomst en de vaststelling dat de dakramen van [X] niet in strijd met die afspraak zijn aangebracht, bestaat er geen grond voor toewijzing van de vorderingen van [A] c.s.

Het achtererf van [A] c.s. en de privacy

5.12.

Overigens, als het wel zo zou zijn dat de beperking voor het aanbrengen van ramen en een balkon (of loggia) zou gelden voor de begane grond van de westgevel, dan nog zou dat niet leiden tot een toewijzing van de vorderingen van [A] c.s. De rechtbank licht dat hierna verder toe. Het gaat immers uitsluitend om ramen die zicht bieden op het achtererf van [A] c.s.

5.13.

Partijen hebben gediscussieerd over de betekenis van het begrip ‘achtererf’. Nu geen van partijen (voldoende onderbouwd) naar voren heeft gebracht dat met dit begrip
ten tijde van het maken van de afspraken is beoogd aan te sluiten bij een specifieke bestuursrechtelijke of door de Rijksoverheid gehanteerde definitie, ligt het naar het oordeel van de rechtbank in de rede om in dit geval uit te gaan van de betekenis van het begrip in het normale taalgebruik, te weten het gedeelte van het perceel dat zich achter het huis bevindt, en waarop eventueel bijgebouwen staan. Aldus gaat de rechtbank ervan uit dat het er in de afspraak van partijen niet om gaat dat [X] geen zicht mag hebben op het huis (de woonboerderij) van [A] c.s. Het gaat er wel om dat [X] – in het belang van de privacy van [A] c.s. – geen zicht mag hebben op het erf daaromheen. Verder hebben partijen een specifieke afspraak gemaakt over de bongerd, namelijk dat [X] vrij uitzicht over de bongerd toekomt. De bongerd kan daarom in dit geval niet worden aangemerkt als (onderdeel van) het achtererf van [A] c.s.

5.14.

De rechtbank heeft bij de bezichtiging op 17 mei 2022 geconstateerd dat er in het achterste deel van de schuurwoning (aan de noordwest zijde) alleen kleine hoge stalramen zijn aangebracht en een enkel ruitvormig raampje in de buitendeur. Dat gedeelte van de schuurwoning ligt het dichtst bij de boerderijwoning van [A] c.s. en is in gebruik als schuur/garage. [A] c.s. hebben daarover zelf verklaard dat zij geen hinder ondervinden van de ramen in dat gedeelte van de schuurwoning van [X] . Dat is ook begrijpelijk omdat het zicht vanuit deze ramen zeer beperkt is. Iets verder naar voren in de westgevel van de schuurwoning bevindt zich het washok. Deze ruimte heeft een deur naar buiten en in de deur bevindt zich een ruitvormig raampje. Ook vanuit dit raam is het zicht beperkt.

5.15.

Nog verder naar voren richting de zuidwest kant van de schuurwoning bevindt zich in de gevel het raam van het kantoor en de ramen van de woonkamer en op de zuidwesthoek ligt de loggia. Vanuit deze ramen/openingen is het gebouw van de woonboerderij wel zichtbaar, maar dat is niet in strijd met de afspraken. Deze ramen bieden in eerste instantie namelijk zicht op de bongerd omdat zij zich recht tegenover de bongerd bevinden. Onderdeel van de afspraak van partijen is dat [X] dat zicht onbelemmerd mag hebben en dat zicht is hiermee gerealiseerd. De rechtbank heeft verder bij de bezichtiging geconstateerd dat het zicht, schuin in richting van de woonboerderij van [A] c.s. slechts een beperkt zicht op het erf van [A] c.s. biedt. Dat daarmee de privacy van [A] c.s. wordt geschonden, is niet gebleken. De rechtbank komt daarom tot de conclusie dat de ramen/openingen niet in strijd zijn met de afspraken van partijen.

Slotsom in conventie

5.16.

De rechtbank heeft in het voorgaande vastgesteld dat de ramen/openingen in de westgevel (zowel noord west als zuid west) van de schuurwoning niet in strijd zijn met de afspraken die partijen daarover bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gemaakt. De vorderingen van [A] c.s. moeten daarom worden afgewezen.

Slotsom in reconventie

5.17.

[X] heeft gevorderd te verklaren voor recht dat de kwalitatieve verplichting ten aanzien van het plaatsen/bouwen van openingen in de ‘schuur’, inhoudt dat er geen nieuwe ramen of een balkon worden geplaatst/gebouwd in het dak van de woning gelegen aan [adres 2] (‘schuur’) aan de noordwest en zuidwestzijde waardoor zicht op het achtererf wordt verkregen van [adres 1] . De rechtbank begrijpt dat met ‘nieuwe’ in dit verband wordt bedoeld nieuw ten opzichte van de oude stalsituatie.

5.18.

Uit hetgeen hiervoor in dit vonnis is overwogen volgt dat de door [X] gevorderde verklaring voor recht moet worden toegewezen.

Proceskosten

5.19.

[A] c.s. zijn in deze procedure in het ongelijk gesteld. Dat brengt mee dat [A] c.s. worden veroordeeld in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie. Daarbij wordt de proceshandeling die bestaat uit het bijwonen van de descente met aansluitend de mondelinge behandeling voor één punt en eenmalig, namelijk alleen in conventie, meegerekend.

In conventie worden de kosten van [X] begroot op:

Vastrecht € 952,00

Salaris advocaat € 2.228,00 (twee punten à € 1.114,00 per punt volgens het liquidatietarief)

Totaal € 3.180,00

In reconventie worden de kosten aan de kant van [X] begroot op:

Salaris advocaat € 281,50 (een half punt à € 563,00 per punt volgens het liquidatietarief)

[X] heeft vergoeding van nakosten gevorderd. Deze kosten worden toegewezen zoals hierna omschreven.

6. De beslissing

De rechtbank,

in conventie

6.1.

wijst de vorderingen van [A] c.s. af;

6.2.

veroordeelt [A] c.s. in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [X] begroot op € 3.180,00;

in reconventie

6.3.

verklaart voor recht dat de kwalitatieve verplichting ten aanzien van het plaatsen/bouwen van openingen in de ‘schuur’, inhoudt dat er geen nieuwe ramen of een balkon worden geplaatst/gebouwd in het dak van de woning gelegen aan [adres 2] (‘schuur’) aan de noordwest en zuidwestzijde waardoor zicht op het achtererf wordt verkregen van [adres 1] ;

6.4.

veroordeelt [A] c.s. in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [X] begroot op € 281,50;

in conventie en in reconventie

6.5.

veroordeelt [A] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met, - onder de voorwaarde dat [A] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis plaats heeft gevonden -, een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, [A] c.s. daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening;

6.6.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de beslissingen in 6.2., 6.4. en 6.5. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A.M. Essed en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022. ^[1] (ap)

Voetnoten

1. type: